裁判字號：臺灣臺中地方法院109年訴字第2783號民事判決
裁判日期：民國111年01月24日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第2783號原告 顏蘅芬 訴訟代理人 蔡南弘 被告 張伍謙
張 伍佶 張 伍堅 江雪 共同訴訟代理人 連煚岳 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地，應予變價分割，所得價金按如附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按如附表所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段000地號、面積320.96平方公尺（下稱系爭土地），係兩造分別共有，兩造間並無約定不分割或因物之使用目的規定不能分割之情事。茲因原告迭次請求分割，均屬枉然。又系爭土地使用分區為農業區，地形狹長，細分恐不達經濟效益，又土地為他共有人占有使用，不利原物分割分配予兩造，故認以變價分割為宜等語。並聲明：如主文第1項所示（原告原另請求將同段307地號土地變價分割，嗣於民國110年5月3日言詞辯論期日撤回其請求，見本院卷第161頁）。
二、被告主張：系爭土地係被告祖先所遺及繼承而來，原告之配偶如何取得系爭土地，皆未通知被告是否優先承購，買賣有嚴重瑕疵，嗣又經夫妻贈與給原告；被告對系爭土地願意繼續保持共有，分割方案如附件一，即A部分面積80.24平方公尺歸原告所有；B部分面積240.72平方公尺歸被告所有，並依持分保持共有。系爭土地於日據時代有分管契約，因共有土地被拍賣而亂掉，然被告皆自祖先繼承而來，共有持分比例一直為4分之3，被告對共有物之管理方式，或現在所提出之分割方案均依法有據等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第294-295頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
⒈兩造共有系爭土地，各共有人應有部分如附表應有部分比例所示，兩造間並無不分割的協議，且無法協議分割。
⒉系爭土地上有被告江雪所興建之鐵皮建物，其位置及面積如
臺中市中興地政事務所複丈日期110年8月23日複丈成果圖所示（下稱附圖，見本院卷第215頁）。
四、本院得心證理由：
㈠、按各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查兩造為系爭土地之共有人，應有部分如附表應有部分比例所示，並有系爭土地登記第一類謄本在卷可考（見本院卷第65-67頁），又被告未提出系爭土地有依物之使用目的不能分割之情形，亦無法令限制分割之情事，兩造對於無法協議分割一情亦無爭執，是原告請求分割系爭土地，於法並無不合。
㈡、被告雖辯稱原告之配偶取得被告共有之土地，皆未通知被告共有人是否優先承購，買賣是有嚴重瑕疵等語：惟土地法第34條之1第4項、第5項規定之優先承買權，僅有債權之效力，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響（最高法院68年度台上字第3141號、第2857號判決意旨參照）。是縱認被告所陳為真實，原告既已取得系爭土地之應有部分，自得本於共有人之身分，依法訴請裁判分割，被告倘受有損害，亦僅生對於未為通知優先承買之原共有人請求損害賠償問題，不影響原告身為系爭土地共有人而得請求法院裁判分割土地之權利，是被告所辯，無礙於原告本件請求。
㈢、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項亦有明文。又裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束（最高法院29年上字第1792號判決意旨參照）。分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量，不受共有人主張之拘束。所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用（最高法院98年度台上字第223號判決要旨參照）。經查：
⒈依被告主張之分割方案，係由原告取得附件所示A部分土地（
附件所示A部分與附圖編號A範圍相同），被告取得附件所示B部分土地（附件所示B部分與附圖編號B1、B2、B3、B4範圍相同）並保持共有，然被告江雪自承前揭B部分土地上如附圖編號B2、B3之鐵皮建物為其建造，出租他人使用等語（見本院卷第118、191頁，嗣稱被告江雪之子作倉庫使用），即見並無使用系爭土地之需要性；又經本院履勘結果，系爭土地上之鐵皮建物共有2棟，其中如附圖編號B2為二層建物，似作工廠使用，如附圖編號B3為一層建物，門戶緊閉，無法得知實際使用狀況，且二者各自獨立並未相通之情，有本院勘驗筆錄、現場照片、現場圖及臺中市中興地政事務所檢送之附圖可佐（見本院卷第187-201頁），被告既稱鐵皮建物出租他人，顯見並非供己之用，堪認其對共有物在感情上或生活上尚無密不可分之依存關係，而非有以原物分割及由其取得附件所示B部分位置之必要。被告雖辯稱興建建物有獲全體共有人同意等語，然未提出證據以實其說，難認其所陳為可採。
⒉又系爭土地面積320.96平方公尺，以共有人應有部分計算，
原告可分配面積為80.24平方公尺（320.96×1/4），被告保持共有之分配面積為240.72平方公尺（320.96×3/4），固可由分得之人自行規劃使用，然被告主張原告取得附件編號A部分之土地呈不規則形狀，利用不易，相較於B部分土地為較完整而接近長方形狀，明顯較易規劃而言，被告主張原告取得編號A，其取得編號B之分割方案即難認為公平，自非最適切之分割方案。被告雖表達願出價購買原告之應有部分，然兩造對於金額補償之數額未能達成共識，有調解程序筆錄及調解事件報告書足憑（見109年度中司移調字第668號卷第25-27頁），兩造亦未聲請鑑定系爭土地價值，是本件系爭土地之合理價格難以認定，且若將系爭土地分配予被告一方，亦可能再生鑑價爭議，足見系爭建物倘採補償分割方式，即將原物分配於被告，並以金錢補償原告，亦顯有困難。此外，被告並未提出其他分割方案供本院審酌，基於上情，本院因認系爭土地若採原物分割，恐將有損系爭土地之完整性及價值，並有難以規劃及公平使用之虞，是應認系爭土地以原物分割之方式不利於兩造全體共有人之權益，故採原物分割方式，顯有困難。
⒊據上，本件以原物分割既有困難，審酌本件共有物之性質、
分割共有物之目的、經濟效益，兼衡各共有人意願、公平均衡原則等一切因素，認以變價方式分割，兩造均得依相互間應有部分之價值比例受價金分配，不致損及特定共有人之利益，且透過市場自由競爭方式公開變價，由深知市場行情之投資者評估各方面之利害得失之權衡，應可促使不動產之價值發揮極大化，各共有人能分配之金額亦隨之增加，較有利於各共有人，並使所有權歸一，共有人並得依民法第824條第7項規定優先承買。從而，本院斟酌上情，認系爭土地應以變價分割並將變價所得依各共有人應有部分比例分配，最為公平適當。
五、綜上所述，原告主張本件不適宜以原物分割，請求將系爭土地變價，所得價金由各共有人按原應有部分之比例分配，為有理由，爰判決分割方法如主文第1項所示。
六、分割共有物具非訟事件之性質，分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種分割方法得兼顧共有物之經濟效益及兩造利益，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，應由共有人各按其權利比例負擔，方屬事理之平，爰酌命各應負擔訴訟費用如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不贅述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國111年1月24日
民事第五庭法官李蓓以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年1月25日
書記官陳采瑜附表：
編號所有權人應有部分比例1顏蘅芬4分之12張伍謙12分之13 張伍佶 12分之14 張伍堅 12分之15江雪4分之2