裁判字號：臺灣臺北地方法院94年簡上字第14號民事判決
裁判日期：民國94年08月12日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度簡上字第14號上訴人甲○○訴訟代理人 周滄賢 律師被上訴人乙○○
10號3樓上列上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國九十三年十一月十二日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭93年度北簡字第16257號第一審判決提起上訴，本院於民國九十四年七月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人承租台北市○○區○○○路○段3之3號1樓房屋如附圖所示斜線部分34.7平方公尺（下稱系爭房屋），租期自民國91年6月15日至94年6月14日止，租金每月新台幣（下同）29,000元，應於每月15日前繳納，並約定自92年9月15日起須匯入被上訴人於第一銀行南門分行之00000000號帳戶內，並訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約）。兩造並於系爭租約第11條後段約定：「契約期間，若乙方（上訴人）欠租二期以上，甲方（被上訴人）可不經催告，直接終止租約。」；並於第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」。詎上訴人93年3月15日自起即未繳納租金，至同年5月14日止共積欠2期租金58,000元，被上訴人乃依上開契約第11條約定，於同年5月14日以存證信函通知上訴人終止租約，請上訴人於文到七日內遷讓交屋，上訴人於翌日（5月15日）收受該存證信函，是兩造間租約已於93年5月15日終止，上訴人自應返還系爭房屋，然上訴人拒不返還，被上訴人自得依契約第6條約定請求上訴人給付自93年5月23日起（即上訴人收受存證信函後第8日）起按照原租金五倍之違約金至遷讓房屋之日止。為此，依民法租賃物返還請求權之規定及兩造租約之約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並自93年5月23日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人145,000元之違約金。原審判決：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自93年5月23日起至交還前開房屋之日止，按月給付被上訴人58,000元之違約金；駁回被上訴人其餘之訴。併判決被上訴人勝訴部分得假執行。但上訴人如以3,480,000元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。於本院則求為判決：駁回上訴。
二、上訴人則抗辯：㈠兩造業已於92年9月間，合意改變租金給付方式，由每月繳納，改為3個月給付，且其亦依合意改變方式給付2期。㈡本件被上訴人主張本件租金給付之日為當月的15日，是被上訴人既稱上訴人自93年3月15日起未繳納租金，則應自93年5月17日上訴人租金給付始有遲延逾二個月之情事，然被上訴人於93年5月15日下午4時以台北北門郵局存證信函第2020號終止兩造間之房屋租賃契約，斯時本件租金給付遲延尚未逾二個月，其終止系爭租約顯不合法。㈢本件系爭租賃契約雖有「契約期間若乙方欠租兩期以上，甲方可不經催告直接終止租約」之約定，惟上開約定違反民法第440條第1項之強制規定，應屬無效。㈣兩造約定之每月租金為新台幣29,000元，已逾土地法第97條第1項規定土地及其建築物申報總價年息10%即26,678元。被上訴人就超過部分無請求權，上訴人自得以超過部分之給付抵充後續租金。因此，本件遲付租金之總額未達二個月之租額，不得終止租約。是本件並無兩造租賃契約第6條之適用，原審判決關於違約金之部分，顯然於法不合等語置辯。求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
二、查被上訴人主張兩造訂立系爭租約，由上訴人向其承租系爭房屋，租期自91年6月15日至94年6月14日止，租金每月29,000元，應於每月15日前繳納，並約定自92年9月15日起須匯入被上訴人於第一銀行南門分行之00000000號帳戶內。系爭租約第11條後段業已約定：「契約期間，若乙方（上訴人）欠租二期以上，甲方（被上訴人）可不經催告，直接終止租約。」；並於第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」。上訴人自93年3月15日起即未繳納租金，至同年5月14日止共積欠二期租金58,000元，被上訴人遂依系爭契約第11條約定，於同年5月14日終止系爭租約，請求上訴人於文到七日內遷讓交屋，上訴人於翌日（即5月15日）收受該存證信函等事實，業據其提出建物所有權狀、房屋租賃契約書、存證信函為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。從而，上訴人以被上訴人積欠2期租金為由，終止系爭租約，即非無據。
三、本院復觀之兩造所不爭執之系爭租約第4條業已約定「租金應於每月15日以前繳納」，並徵之本件上訴人人自93年3月15日起即未繳納租金，是迄至93年5月14日，上訴人應已逾2個月未繳納租金無訛，上訴人辯稱應迄至93年5月17日，上訴人租金給付始有遲延逾二個月之情事云云，核與兩造約定之真意不符；從而，被上訴人於93年5月15日終止系爭租約，即難謂不合法。
四、次查，上訴人又辯稱兩造業於於92年9月間，合意改變租金給付方式，由原來每月繳納改為3個月給付云云，固有證人丙○○到庭證稱「我記得房東（即被上訴人）曾說因為出國，所以無須每月給付房租，改為3個給付一次房租，惟非但為被上訴人否認在卷（被上訴人謂其未曾見過證人丙○○），本院審酌其為上訴人前受僱人，亦難期其證詞無偏頗之虞，況證人丙○○亦證稱：我不清楚兩造約租金給付方式約定，我從未給付租金給被上訴人，我不記得兩造談話時間等語（見本院94年4月26日準備程序筆錄），本院尚難僅憑證人丙○○證詞，遽認上訴人抗辯兩造確已合意變更租金方式乙節為實在。
五、又按土地法第97條第1項固規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」；而本件租賃標的物土地及其建築物申報總價為3,201,400元（計算式：土地申報總價＝38800元/平方公尺×79平方公尺＝0000000元；房屋課稅現值＝40400元＋95800元＝136200元；土地申報總價＋房屋課稅現值＝0000000元＋136200元＝0000000元），年息10%即320,140元，固有上訴人提出系爭土地謄本及93年度房屋稅繳款書在卷可參，而本件兩造約定每月租金為29,000元，已如前述，是上訴人依此抗辯本件租金約定超過法定最高額之限制，固非無據。惟按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）；是「土地法第97條第1項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束。本件上訴人以系爭租賃房屋經營商業用途，是本件兩造間租金之約定，揆諸前開判例意旨，自毋庸受土地法第97條第1項規定之拘束至明，從而，上訴人指稱其以超過部分之給付抵充後續租金，本件遲付租金之總額未達2個月之租額云云，亦無可採。
六、再按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項規定，終止契約」，民法第440條第1、
2項定有明文參照。惟按當事人基於契約自由原則，於不違反強制規定及公序良俗之範圍內，本得自由訂定各種不同內容之契約，兩造既業於系爭租約第11條業已約定上訴人如欠租2期以上，被上訴人可不經催告，逕為終止租約，而上開約定亦無違反強制規定（司法院印發之「法律常識」一書第
191頁亦同此見解），則上訴人認前開約定係違反強制規定，應屬無效云云，即無可採。
七、末查，當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人仍能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（參照最高法院49年度台上字第807號判例意旨）。本院衡酌上訴人違約致被上訴人所受之損害，及上訴人依約履行，被上訴人所能獲取之利益等情狀，認本件違約金應酌減每月按租金一倍計算（即58,000元）應為妥適。
八、綜上所述，本件被上訴人主張兩造租約業其合法終止，上訴人自終止後為無權占有系爭房屋，應為可採，上訴人所辯均為無可取，被上訴人自得請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自93年5月23日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告58,000元之違約金，為有理由，應予准許。逾此之請求，為無理由，應予駁回。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如
主文。中華民國94年8月12日
民事第五庭審判長法官賴劍毅
法官林秀圓法官吳素勤以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國94年8月15日
法院書記官吳芳玉