臺灣高等法院92年度上更(一)字第51號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院92年上更(一)字第51號民事判決

裁判日期：民國92年12月09日

裁判案由：損害賠償

臺灣高等法院民事判決九十二年度上更㈠字第五一號
上訴人甲○○訴訟代理人陳紹淓律師上訴人集美建設股份有限公司法定代理人 陳榮晉
林瑞洋 訴訟代理人 詹德柱 律師上訴人乙○○訴訟代理人詹德柱律師當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十八年四月二十一日臺灣新竹地方法院八十六年度重訴字第七七號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於九十二年十一月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴人甲○○之上訴駁回。
原判決關於命上訴人集美建設股份有限公司、乙○○連帶給付之金額，超過新臺幣壹佰肆拾萬叁仟捌佰玖拾陸元部分，與命上訴人集美建設股份有限公司、乙○○連帶負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，上訴人甲○○在第一審之訴駁回。
上訴人集美建設股份有限公司、乙○○其餘上訴駁回。
第二審、發回前第三審訴訟費用關於甲○○上訴部分，由上訴人甲○○負擔。第一審關於命集美建設股份有限公司、乙○○連帶負擔訴訟費用部分，第二審訴訟費用、發回前第三審訴訟費用關於集美建設股份有限公司、乙○○上訴部分，由上訴人集美建設股份有限公司、乙○○連帶負擔十分之九，餘由上訴人甲○○負擔。
事實
甲、上訴人甲○○方面：聲明：
㈠上訴聲明：
⑴原判決關於駁回上訴人甲○○後開第二項之訴部分廢棄。
⑵上訴人集美建設股份有限公司（下簡稱集美公司）、乙○○應再連帶給付上訴人甲○○新臺幣（下同）二百五十五萬零十五元。
㈡答辯聲明：對造之上訴駁回。
陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠乙○○稱合建契約權利義務由集美公司承擔，其已非契約當事人云云。惟依乙○○與集美公司出具之承諾書內容，乙○○難諉卸其連帶履約責任。
㈡集美公司所建房屋，經鑑定認系爭建物存有樓地板鋼筋外露且間距過大，外牆部分與設計圖不符等重大瑕疵，對造稱系爭建物無瑕疵，與事實不符。
㈢甲○○請求者係修補瑕疵所需之費用而非請求償還已支出之修補費用，且房屋在
未修補以前等於減損修補所需費用之價值，依民法第四百九十五條第一項規定，亦得請求損害賠償。
㈣甲○○於八十五年四月上旬接管房屋，發現瑕疵後於八十五年七月間以存證信函
通知對造修復，於八十五年九月三十日再函要求對造給付修補瑕疵所需費用，未獲置理，乃於八十六年四月一日提起本件訴訟，未逾一年之時效期間。
㈤八十四年一月五日約定書經上訴人集美公司及乙○○蓋章於上，並載「此致 徐世
領、甲○○、 徐國昌 、 徐君 」，由甲○○等同意收執，堪認雙方意思表示一致而發生效力。
㈥依八十四年一月五日之記載，顯對造有先為給付之義務，對造未履行該項承諾，
兩造尚在訴訟繫屬中，對造主張抵銷一節，顯乏依據。乙○○於原審承認拒絕交屋。甲○○始於八十五年四月上旬接管房屋，並於八十五年七月初通知集美公司修補房屋瑕疵，聲明保留請求損害賠償之權利。對造不否認收到該項存證信函，其稱甲○○未依民法第五百零四條之規定聲明保留權利云云，顯與事實不符。㈦集美公司應於八十三年十二月廿八日前交屋，上訴人甲○○於八十五年四月上旬
自行接管，分得之房屋九間，遲延交屋期間長達十五個月，遲延期間甲○○無法使用收益房屋，自應認為受有相當於租金之損害。
㈧甲○○分得之九間房屋價額，經鑑價完畢。甲○○得以土地及建物總價年息百分
之十為上限，請求相當於租金之損害二百六十九萬四千四百四十六元，然甲○○請求賠償之金額為二百五十五萬零十五元，未逾上開得請求之金額，於法應無不合。
證據：援用第一審、發回前本院所提出者。
乙、上訴人集美公司、乙○○方面：聲明：
㈠上訴聲明：
⑴原判決（除確定部分外）不利於上訴人集美公司、乙○○部分廢棄。
⑵右廢棄部分，上訴人甲○○在第一審之訴駁回。
㈡答辯聲明：甲○○之上訴駁回。
陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠最高法院發回意旨認發回前本院未依土地法第九十七條之規定計算相當於租金之
損害賠償云云。就內政部九十二年六月二十三日台內地字第○九二○○○九三六四號、新竹市政府九十二年八月十五日府地價第0000000000號函就系爭九筆房屋之估定結果，上訴人並不爭執。
㈡定作人只有在自行修補完成後，始能向承攬人請求償還修補費用。對造迄未證明
已修繕完成並已支出費用。其請求償還應屬無據。再工作倘有遲延之情事，定作人欲主張民法第五百零二條、第五百零三條減少報酬、請求損害賠償、解除契約等之權利者，必須於受領工作時聲明保留，如不為保留之聲明者，則承攬人對於遲延之結果，自應不負責任。對造於八十五年四月上旬受領工作物時，未就遲延之結果聲明保留。集美公司、乙○○得主張遲延責任排除。
㈢對造自認八十五年四月上旬接管，又自認八十五年四月五日清明節假期後接管。
可推定被上訴人在八十五年四月七日前即接管房屋而發現瑕疵，依本件房屋水費繳費證明可證甲○○於八十四年六月即使用系爭房屋。再依對造提供之照片顯示，甲○○於八十三年三月廿日即已知系爭房屋之瑕疵。是對造之請求權已罹於時效而消滅。
㈣合建契約第十五條之約定，對造將每逾一個月加罰保證金總額百分之十之違約金
予集美公司、乙○○。該約定書僅係得免除對造遲延返還保證金之違約責任，非甲○○無返還保證金之義務。何縱對造取得暫緩返還保證金之權利，集美公司、乙○○仍得以保證金主張抵銷。集美公司、乙○○依民法第三百三十四條以該保證金主張抵銷。
證據：援用第一審、發回前本院所提出者。
丙、本院依職權函查集美公司呈報清算人等解散登記事宜、集美公司登記全卷、函查本件該管地政機關估定系爭房屋之價額。
理由
甲、程序方面：本件上訴人集美公司雖於八十六年八月十八日經前臺灣省政府建設廳八十六年八月
十八日建三字第二一八○九五號函核准解散登記在案，有經濟部中部辦公室九十二年三月二十六日經（九二）中辦三字第○九二三○八七六二一○號書函在卷可憑（本院卷第二十九頁）。另經本院依職權函調集美公司呈報清算人（臺灣板橋地方法院八十六年度司字第一六四號－本院卷第五十頁以下）、呈報清算終結（臺灣板橋地方法院八十七年度司字第一九號－本院卷第七十一頁以下）等卷宗，集美公司確已呈報清算終結，並經臺灣板橋地方法院於八十七年三月六日以板院義民司字第一九號發函予集美公司載「台端聲報集美建設股份有限公司清算完結，准予備查。」（本院卷第八十八頁）。然集美公司雖向法院呈報清算終結，聲報准予備查，然其性質上屬於非訟事件，該准予備查之處分，並無實質上之確定力，故清算中之公司，其人格之存續，仍須以合法清算為前提，亦即清算人之職務在實質上尚未終了而先向法院聲報清算程序終結，縱經法院准予備查，亦應認為清算程序尚未終結。本件係甲○○以集美公司、乙○○為被告，請求損害賠償等，兩造之訴訟既仍在繫屬中，應認集美之清算程序尚未終結。
集美公司於八十六年八月十八日經核准解散登記，有如前述，其清算人為 楊殿甲 ，
有集美公司股東臨時會議事錄附卷足考（本院卷第五十二頁背面、第五十三頁正面），依公司法第八條第二項規定，查楊殿甲在執行職務範圍內，為公司負責人。另按當事人之法定代理人死亡者，應由有代理權之法定代理人承受訴訟，民事訴訟法第一百七十條定有明文。再公司法第三百二十二條第一項前段規定，公司之清算，以董事為清算人。本件集美公司之清算人查楊殿甲於第三審上訴程序中之九十一年五月三日一死亡（本院卷第四十二頁），集美公司其餘董事為陳榮晉、林瑞洋二人，有集美公司之變更登記事項卡在卷可憑（本院卷第三十一頁），揆諸前揭說明，應由陳榮晉、林瑞洋為集美公司法定代理人楊殿甲之承受訴訟人續行訴訟，此部分已經最高法院於九十二年七月十七日裁定應由陳榮晉、林瑞洋為集美公司法定代理人之承受訴訟人續行訴訟。
集美公司之法定代理人有陳榮晉、林瑞洋二人，有如前述。依民事訴訟法第四十七
條「關於訴訟之法定代理及為訴訟所必要之允許，依民法及其他法令之規定。」，故法人之代表人有數人時，在訴訟上是否均得單獨代表法人，依民法第二十七條第二項「董事就法人一切事務，對外代表法人。董事有數人者，除章程另有規定外，各董事均得代表法人。」之規定，應認陳榮晉、林瑞洋均得單獨代表公司之法定代理人，則集美公司陳榮晉雖未到庭，然集美公司法定代理人林瑞洋已委由訴訟代理人詹德柱律師於言詞辯論期日到庭，因林瑞洋得單獨代表集美公司，是本件亦無一造辯論之問題。
乙、得心證之理由：本件上訴人甲○○起訴主張其與徐君、訴外人 徐旺安 、徐國昌於七十八年十月六日
，提供所有坐落新竹市○○段○○段第四九二號、四九三號土地，與上訴人乙○○訂立合建契約，雙方按比例分配房地，嗣上訴人集美公司承接前開興建工程，集美公司及乙○○並明示對該合約負連帶責任。建方依約應於八十三年十月二十八日領得使用執照之日起二個月內交屋，惟至八十四年一月七日辦妥建物所有權登記，集美公司及乙○○仍遲不點交，甲○○、徐君至八十五年四月六、七日方接管受分配之建物，嗣通知集美公司及乙○○修補房屋瑕疵部分，未獲置理，經估算所需修補費用，甲○○部分為三百三十一萬八千九百二十三元、徐君部分為二百七十五萬九千六百八十二元；又前開建物遲延十五個月交付，甲○○受有相當租金之損失二百五十五萬零十五元，徐君損失為二百二十六萬六千六百八十元，爰依承攬工作瑕疵修補費用請求權及給付遲延損害賠償請求權請求集美公司與乙○○連帶給付甲○○五百八十六萬八千九百三十八元，連帶給付徐君五百零二萬六千三百六十二元（原審就甲○○超過一百五十四萬六千零八十元部分，徐君超過一百零一萬九千三百八十元部分，駁回其訴，甲○○就遲延相當於租金之損害金即請求二百五十五萬十五萬元部分提起上訴，集美公司及乙○○就其敗訴部分提起上訴，徐君受敗訴判決部分因未聲明不服而確定，發回前本院判命集美公司、乙○○應再給付甲○○十四萬六千一百二十六元，駁回甲○○、集美公司、乙○○其餘上訴，另就原審判命徐君部分廢棄改判駁回徐君在第一審之訴，徐君就其敗訴部分未據提起第三審上訴而告確定，甲○○、集美公司、乙○○就其第二審敗訴部分分別提起上訴至第三審，經最高法院廢棄發回。）上訴人集美公司、乙○○則以乙○○將興建工程轉給集美公司承擔，乙○○已非合
約當事人，其等八十四年一月五日所為約定書僅為要約，對造未於約定書上簽署，意思表示未一致，該合約書不生效力；系爭房屋無何瑕疵，房屋縱有瑕疵，對造未證明修繕並支出費用，不得請求償還瑕疵修補費用，另對造瑕疵修補費用及損害賠償請求權，已罹於時效；租金收入並非確實可得之利益，況租金在房屋部分，應以申報之房屋價值為斷，非以房屋鑑定之價值為斷，甲○○主張以年息百分之十計算租金，顯然高估；對造尚有保證金未返還，上訴人得主張抵銷云云資為抗辯。
甲○○主張其與徐君提供系爭第四九二、四九三地號土地夥同訴外人 徐廷安 、徐國
昌與乙○○訂有合建契約，甲○○分得之九戶建物各如附表所示建號、門牌號之房屋之事實，業據甲○○提出合約書、不動產登記謄本為證，並為集美公司及乙○○所是認，上開事實堪認為實在。乙○○嗣雖將前開合約轉予集美公司（時集美公司之法定代理人即為乙○○）完成，惟轉讓時乙○○與集美公司共同出具承諾書承諾：「：：嗣後有關該合建契約書所載立承諾書人（指乙○○）對台端（指甲○○及徐君、徐廷安、徐國昌），等所負一切義務或責任：：仍由立承諾書人與集美建設股份有限公司負連帶責任，：：」，即乙○○已有明示與集美公司負連帶責任。另甲○○、徐廷安、徐國昌亦出具同意書載：「：：嗣後該乙○○對立同意書人所負之義務、責任，由集美建設股份有限公司承擔外，乙○○仍應負連帶履行責任，：：」，此有上開承諾書、同意書各一紙在卷可證（原審卷第一０七、一０八頁），集美公司及乙○○對該二文書之真正復不否認，應認乙○○就集美公司因契約所生債務已明示負連帶責任（民法第二百七十二條「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」規定參照）。
另依兩造合建契約書第十五條固曾約定：「：：甲方（甲○○）如逾期返還本保證
金，每逾一個月加罰保證金總額百分之十計算付與乙方（集美公司及乙○○），甲方如拒付逾期罰金，乙方得以不點交甲方應分得之房屋與甲方，甲方不得異議。」（原審卷第七頁背面），集美公司及乙○○據此主張甲○○未按時返還保證金有違約之情形，集美公司及乙○○無從點交系爭建物云云。然集美公司及乙○○於八十四年一月五日書立約定書，內載「立約定書人集美建設股份有限公司兼法定代理人乙○○依據七十八年十月六日與台端所立合建契約書所建工程，茲為辦理產權移轉登記事務與台端約定事項如后：一、台端等同意將部分土地所有權移轉登記予立約定書人，但立約定書人仍應對下列事項負責並迅速解決：⒈工程未按約定工期完成之遲延責任。⒉工程品質瑕疵責任。⒊依據地政機關建物測量成果表計算，台端依合建契約應取得建物面積不足之補償責任。關於保證金部分俟前條約定事項履行後再予處理。除本約定書外，倘雙方另有其他約定仍屬有效。」，有約定書在卷可稽（原審卷第四十二頁）。集美公司及乙○○雖辯稱該約定屬要約，未經甲○○簽署，不生效力云云，然兩造就上開之約定非要式契約，衹需雙方合意即可，毋待承諾人簽名，該約定書既經集美公司及乙○○蓋章，其上猶載「此致徐世領甲○○徐國昌徐君」，並由甲○○收執於訴訟中提出作為證據，堪認該約定書乃兩造合意之內容，尚難以受意思表示者未於約定書上簽署，即認契約不生效。再約定書所載：「關於保證金部分，俟前條約定事項履行後再予處理。」，足認前述原合建契約書第十五條返還保證金之責任，已因雙方重新約定而變更，保證金須待集美公司及乙○○賠償遲延損失、工作物瑕疵之責任及給付差價後再行處理；且依該約定書第三項：除本約定書外倘雙方尚有其他約定仍屬有效，則原合建契約第二十條所定：「本建築工程甲方（甲○○）所得之房屋完成（包括內外飾及各項設備完成）且領到建築使用執照之日起兩個月內，由乙方（集美公司及乙○○）將甲方應得之房屋點交與甲方使用、保管，甲方不得藉故推諉」，雙方仍應遵守。本件建物係於八十三年十月二十八日取得使用執照，集美公司及乙○○至遲應於八十三年十二月二十八日交屋之事實，亦據甲○○提出新竹市政府工務局使用執照（原審卷第一０九至一一四頁）及上開合建契約書為憑，則集美公司及乙○○自八十三年十二月二十九日起即負遲延交屋之責任，集美公司及乙○○以合建契約第十五條之約定，進而主張同時履行抗辯，而免除交屋之責，即不足採。
本件合建契約，係由甲○○及徐君等人提供土地，集美公司提供材料及工程費用建
造房屋，完工後，地主取得約定比例之房屋，並移轉土地應有部分與建商，作為報酬，含有「承攬」及「互易」兩種法律關係，就標的物之權利移轉而言適用「互易」而準用「買賣」之規定，有關工作物之完成部分，則適用承攬之規定。按工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之。承攬人不於前項身分限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用，此為民法第四百九十三條第一、二項所明定，亦即定作人因承攬之工件物有瑕疵，依民法第四百九十三條第二項規定向承攬人請求償還修補之必要費用，以定作人已自行修補而支出費用為其前提要件。本件甲○○依據承攬契約瑕疵修補費用請求償還修補費用（原審卷第一四六頁背面、本院八十八年度上字第九三一號卷㈡第五十八頁），惟據其等自陳尚未僱工修補（同前本院上字卷㈠第八十四頁），參諸前開說明，自不生償還修補費用之請求權，集美公司及乙○○辯稱甲○○未修補瑕疵，不得請求修補瑕疵之費用等語，堪認為實在，甲○○請求集美公司、乙○○連帶給付修補瑕疵費用一百五十四萬六千零八十元，即屬無據。上訴人甲○○再於本院主張其所請求者係修補瑕疵所需之費用，非請求償還已支出之修補費用，且房屋瑕疵在未修補前等於減損修補所需費用，依民法第四百九十五條第一項之規定，亦得請求損害賠償云云（本院卷第二三六頁、第二三七頁）。然甲○○於本院所主張之請求修補瑕疵所需之費用，與其在原審、發回前本院所述不一，再民法對承攬人就工作物之瑕疵擔保責任已有明文規定如前所述，則定作人僅得依該規定定相當期限，請求承攬人修補瑕疵，承攬人若不於所定期限內修補，定作人方得自行修補，再向承攬人請求償還修補必要之費用，即定作人不得不請求承攬人修補瑕疵，而逕向定作人請求給付修補瑕疵之費用。另民法第四百九十五條第一項固規定「因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前二條之規定，請求修補或解除契約或請求減少報酬外，並得請求損害賠償。」，惟該規定係指定作人依民法第四百九十三條、第四百九十四條之規定請求承攬人修補瑕疵、解除契約或請求減少報酬外，並得請求損害賠償，此損害賠償當指修補瑕疵、解除契約或減少報酬外之損害賠償，如修補瑕疵期間有不能使用工作物相當於租金之損害等是。上訴人甲○○所稱之修補瑕疵之費用非屬民法第四百九十五條第一項之損害賠償，其再主張依民法第四百九十五條第一項之規定（上訴人甲○○於原審主張其請求之標的為契約不履行之損害賠償，包含工作物瑕疵修補費用請求權，其於本院所為依民法第四百九十五條第一項之規定，亦得請求損害賠償之主張，係屬民事訴訟法第二百五十六條「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非屬訴之變更或追加。」之規定，非屬訴之變更或追加），亦得請求損害賠償即修補瑕疵費用一百五十四萬六千零八十元云云，仍屬無據而應予駁回。
甲○○另主張集美公司及乙○○因遲延交屋應負相當於租金之損害賠償責任等語，
按民法第二百十六條規定，損害賠償應以填補債權人所受損害及所失利益。所謂「所失利益」係指依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益而言，即不能使用土地、房屋，通常受有相當於租金之損害，為社會一般通常觀念集美公司，乙○○辯稱租金非屬可預期利益云云，非屬可採。則上訴人甲○○請求集美公司、乙○○賠償遲延交屋期間相當於租金之損害賠償，即無不合。查集美公司本應於八十三年十二月二十八日前交屋，竟遲至八十五年四月上旬，始由甲○○自行接管，遲延期間，甲○○無法使用該屋，依通常觀念，自受有相當於租金之損害。甲○○雖主張集美公司及乙○○自八十四年一月起算至八十五年四月初已遲延十五個月，而甲○○分得九戶房屋，每戶每月之租金至少為一萬八千八百八十九元，故受有租金損害二百五十五萬零十五元，固據提出其與訴外人力晶半導體股份有限公司訂立之租賃契約書為證（原審卷第八三至九０頁），然據該契約書所載租賃期間各自八十五年五月或六月開始，不足證明之前遲延期間，亦有相同數額之租金損害。而甲○○於原審所提財政部台灣省北區國稅局新竹市分局八十七年十二月二十三日北區國稅竹市資第00000000號函稱該市○○路○段○○○號二樓房屋非住家用，一般租金標準為每坪每月九百六十元；二樓按租金標準七折計算；大面積房屋三十坪以上至五十坪部分按租金標準九折計算（原審卷第一七八頁），惟經發回前本院再請該分局說明甲○○分得各戶租金核定標準時，該分局僅稱新竹市○○路○段之標準租金為每一坪每一月為六百四十元（本院上字卷㈠第一六一頁），所述租金標準不一，且前開函載內容僅屬稅捐機關核課依據，本件仍應適用土地法第九十七條所定城市房屋之租金以不超過土地及建物申報總價額年息百分之十為限，依實情酌定之。又土地所有權人依本法所申報之地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，此觀土地法第一百四十八條、土地法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條前段之規定自明，則集美公司等主張應依房屋稅繳款書之課稅現值計算房屋價額，亦不足取。
本院函請新竹市政府就 徐振華 所分得之建物鑑定價格，經新竹市政府於九十二年八
月十五日以府地價字第○九二○○六七八二五號函覆系爭房屋價格估定結果如附表所示建築物價額欄所示，有該函在卷可稽（本院卷第一五二頁、第一五三頁）。雖發回前本院另函臺灣省建築師公會鑑定房屋價額，經臺灣省建築師公會函附鑑定報告書鑑定在案如本院八十八年度上字第九三一號判決附表所示。然按土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第二十三條定有明文。再內政部九十二年六月二十三日台內地字第○九二○○○九三六四號函亦載「說明：：二、按『城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。』『土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額。』分為土地法第九十七條第一項、土地法施行法第二十三條所明定。故土地法施行法第二十五條規定，關於城市地方房屋之租金是否超過土地及其建築物申報總價年息百分之十之認定，該土地及建物價格之估定，屬縣市政府地政機關權責。」，有該函在卷可參（本院卷第一四○頁）。本件雖非就租金有所爭議，然甲○○係請求相當於租金之損害，則其請求之損害，仍有參考其所主張之租金是否超過土地及其建築物申報總價年息百分之十，是本件應有土地法第二十五條之適用，即本件甲○○所分受之九戶房屋之價額應以前開新竹市政府函所附資料為準。另土地法第二十五條所謂「土地價額依法定地價」，應係指土地法第九十七條第一項所稱土地申報總價，本件九戶房屋之基地為新竹市○○段○○段第四九○、四九一、四九二、四九三地號土地，其申報地價如附表九戶房屋坐落基地欄申報地價欄所載，有土地登記謄本、地價證明書附卷可稽（本院上字卷㈠第二○五頁以下、卷㈡第十一頁）。甲○○提出之系爭九戶房屋坐落基地之全部地號、面積、應有部分等附表（本院上字卷㈠第二○三－一頁），復為集美公司及乙○○所不爭執，且與該房屋基地之四筆土地登記謄本所載相符，甲○○所提出之該附表，第四九一地號土地應有部分萬分之一二六九，經換算應為一．二六九平方公尺，乃甲○○誤算為一．六二九平方公尺，又甲○○以公告現值計算土地價額，亦有未當，應以土地之申報地價計算其總額，有如前述，則系爭九戶房屋坐落之基地，其地號、面積、應有部分、各筆申報地價之單價、總額，均如附表九戶房屋坐落基地欄所載，以上土地、建築物總額為一千八百七十一萬八千六百二十四元，如附表土地、建築物總額欄所示。
又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年
息百分之十計算，尚應斟酌系爭不動產所在地及其附近環境之狀況而定。爰審酌系爭房屋距高速公路匝道約一公里多，新竹市○○路○段○○○號與新竹市○○路○段○○○巷○○號為背對背建築，中間有一中庭，二十號得經由五三七號走道至光復路二段，五三七號得經由前開二十號側面走道至光復路二段五一五巷，光復路二段五三七號面臨高架橋，橋下供停車用，兩側為四線道，附近商業及住家均有，同路段五一五巷為雙車道，來往汽車較光復路二段少，面臨體育場，附近為一般小型店鋪等情，業據發回前本院履勘明確記有筆錄在卷，並有甲○○提出新竹市○○街道圖附卷參考（置本院上字卷㈡第五十一號證物袋），本院認為甲○○所受相當於租金之損害，不論係新竹市○○路○段○○○號或同段五一五巷均以土地及建物申報總價額年息百分之六為相當，蓋五一五巷雖屬巷道，然享有寧靜之全家需求，而五三七號之房屋，雖非屬巷道，卻面臨高架橋，橋下供停車用，其住家環境品質未必高於五一五巷內之房屋，再不論係五三七號房屋或五一五號內房屋，均為本件集美公司所興建，其外觀、室內設計等之品質應均屬相同，是本院認系爭九戶房屋之租金均以土地及建物申報總價額年息百分之六為相當。依此標準計算，甲○○得向集美公司及乙○○請求連帶給付之損害金如附表所示，又集美公司本應於八十三年十二月二十八日前交屋，竟遲至八十五年四月上旬，始由甲○○自行接管，遲延期間原應為十五個月又四日，然甲○○主張請求十五個月相當於租金之損害（原審卷第四頁正面），是本院計算損害亦以十五個月為計算基礎，以上合計為一百四十萬三千八百九十六元（計算式均計算至元，元以下無條件捨去）。
集美公司及乙○○雖主張甲○○尚有應返還集美公司及乙○○之保證金未付，其得
以此抵銷前開債務云云。按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷，民法第三百三十四條本文固定有明文。然集美公司及乙○○於八十四年一月五日立約定書，即集美公司及乙○○同意迅速解決工程遲延、瑕疵責任及補償甲○○及徐君獲分配面積不足額之價金，嗣後再處理保證金部分，有如前述。是甲○○集美公司及乙○○未解決上述糾紛前，並無返還保證金之義務。集美公司及乙○○再抗辯瑕疵修補費用請求權及給付遲延損害賠償請求權依民法第五百十四條第一項規定，均因瑕疵發見後一年間不行使而消滅云云，惟民法第五百十四條第一項規定之短期時效係就瑕疵擔保責任而言，不含給付遲延期間相當於租金之損害賠償，則甲○○請求相當於租金之損害賠償亦無罹於前開一年短期時效可言。再雙方合建契約成立於七十八年，依當時有效之民法第五百十四條第一項規定，瑕疵擔保之損害賠償請求權並無一年時效之適用，亦不能認為甲○○就瑕疵擔保權利均已罹於時效，則集美公司及乙○○工程品質瑕疵等問題既未解決，甲○○尚無返還保證金之義務，集美公司及乙○○主張以上訴人甲○○保證金債權抵銷前開損害賠償債務，亦乏依據。
綜上所述，甲○○請求集美公司、乙○○連帶（前揭第三段所述，乙○○明示與集
美公司負連帶責任）給付一百四十萬三千八百九十六元，應予准許，其逾此範圍之請求（包括請求修補瑕疵費用一百五十四萬六千零八十元、請求相當於租金之損害超過一百四十萬三千八百九十六元部分），不應准許。原判決除確定部分外，駁回上訴人甲○○超過一百五十四萬六千零八十元之請求，理由雖有不同，結論則無二致，原判決此部分仍應予以維持，上訴人甲○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。原審判命集美公司、乙○○連帶給付之金額，超過一百四十萬三千八百九十六元部分，為上訴人集美公司、乙○○敗訴之判決，尚有未洽，上訴人集美公司、乙○○上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第三項所示。至原判決判命上訴人集美公司、乙○○連帶給付一百四十萬三千八百九十六元，理由雖有不同，結論則無二致，原判決此部分應予維持，上訴人集美公司、乙○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘明。
據上論結，本件上訴人甲○○之上訴為無理由、上訴人集美公司及乙○○之上訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第二項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條、第八十五條第二項判決如主文。
中華民國九十二年十二月九日
民事第一庭
審判長法官尤豐彥
法官陳金圍法官湯美玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十二年十二月十日
書記官王敬端附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。