臺灣臺北地方法院小額民事判決 100年度店小字第434號
原 告 萬泰商業銀行股份有限公司
法定代理人 盧正昕
訴訟代理人 魏妁瑩 律師
蔡宗儒 律師
被 告 徐閔粲
訴訟代理人 徐 悌
上列當事人間100年度店小字第434號給付租金等事件，於中華民
國100年12月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌仟叁佰捌拾元，及自民國一百年一月二
十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息；暨自民
國一百年二月二十六日起至清償日止，按日給付原告新臺幣八角
之違約金，及上開違約金均自其次日起至清償日止，按年息百分
之五計算之遲延利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣捌仟叁佰捌拾元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別
定有明文。本件原告起訴時，請求被告給付新臺幣（下同）
47,037元。嗣變更訴之聲明為請求被告應給付原告8,382元
，及自民國100年1月27日起至清償日止，按年息5%計算之遲
延利息，暨自100年2月26日起至清償日止，按日給付原告84
元之違約金，及上開違約金均自其次日起至清償日止，按年
息5%計算之遲延利息。核屬減縮應受判決事項之聲明，並不
甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許，
合先敘明。
二、㈠原告主張：訴外人萬達通實業股份有限公司（下稱萬達通
公司）前將其投資興建之「台北車站特定專用區交九用地
開發案」住宅及辦公室部分房屋（下稱住辦資產）及其土
地地上權依信託關係移轉予原告管理，原告依萬達通公司
之信託指示，於95年11月28日與被告簽訂「台北車站特定
專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權
土地租賃契約書」（下稱系爭契約），將坐落於台北市○
○區市○段一小段926、927地號及台北市○○區○○段一
小段1-3地號土地上之房屋（門牌號碼台北市○○區市○
○道○段○○○號8樓之2），即「京站大樓」（下稱系爭大
樓）編號A3棟8樓之特定住辦資產使用權轉讓、出租予被
告。被告依系爭契約第5.2條約定，每年應給付原告地上
權土地租金，其租金計算方式為按「特定住辦資產範圍之
土地持分」乘以「當期土地公告地價之百分之三」計收，
故被告應給付原告99年度及100年度之地上權土地租金分
別為20,116元【計算式：3/921166,893,741337/365
】及21,787元【計算式：3/921166,900,435】，合計41
,905元，惟被告僅清償33,523元，尚餘8,382元未給付。
又原告分別於100年1月18日及100年2月17日寄發存證信函
催告被告於收受送達後7日內（即100年1月27日及100年2
月26日前）繳付上開欠款，被告均未給付，故原告得依民
法229條第2項前段、第233條第1項前段及系爭契約第7.1
條、第16.2條約定，請求被告給付遲延利息及按未給付金
額百分之一計算之違約金。爰依契約法律關係提起本訴，
並聲明：被告應給付原告8,382元，及自100年1月27日起
至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，暨自100年2月26
日起至清償日止，按日給付原告84元之違約金，及上開違
約金均自其次日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息
。
㈡對於被告答辯所為之陳述：本件地上權土地租金之計算公
式，依系爭契約第5.2條約定為按「特定住辦資產範圍之
土地持分」乘以「當期土地公告地價之百分之三」計收，
而房屋應有之土地持分面積為基地總面積，乘以本戶主建
物及附屬建物面積與本案全部建物主建物及附屬建物面積
總合之比例計算。依此，土地持分面積並未計入共有部分
面積即公設部分，故不論共用部分面積為多少，皆不影響
地上權土地租金之計算。又台北市政府依台北市獎勵民間
投資自治條例規定，減免萬達通公司之地上權土地租金，
係基於兩者間之公法關係，而系爭契約並無約定需將此減
免之金額回饋與全體使用權人。
三、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利
判決願供擔保請准免為假執行。
㈠原告違反預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項及
消費者保護法第17條第1項、第2項及其施行細則第15條規
定，將車道等不得計入公設面積部分，灌入一般共用部分
面積，致被告公設分擔比例增加，即系爭大樓B6F至5F電
梯及電梯間，應由住辦資產、本開發案影城及俱樂部共同
分擔，惟原告卻將該部分公設面積由住辦資產負擔，致住
宅區分擔比例從61%增至74%，使住宅區大公面積浮增34.5
2平方公尺，則被告購買之上開房屋使用權面積因此短少
7.8%，故被告於此範圍內拒絕給付租金，且原告過去向被
告超收之各項費用，被告亦主張抵銷。另原告於交屋後擅
自將上開房屋土地持分從3/10000變更為3/9211，直接影
響被告應繳納地上權土地租金費用。
㈡原告所請求之地上權土地租金，必須按其實際繳納給台北
市政府之地上權土地租金數額分配計算由各住戶分擔，若
有減免事項，應由全體使用權人共享。
四、原告主張之事實，業據提出台北車站特定專用區交九用地開
發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書、存
證信函、收件回執、繳款明細表、土地及建物登記謄本、建
物所有權狀、土地公告地價查詢表、台北市政府函、台北市
政府捷運工程局函、台北市政府捷運工程局南區工程處函、
台北市公共運輸處函、京站大樓地上權土地租金及相當於房
屋稅之金額計算說明表、住宅區大公分攤面積試算表、台北
市建成地政事務所建物成果圖、台北市政府都市發展局使用
執照存根及其附表、京站大樓地下4層至6層之竣工圖等件為
證，被告則以上開情詞置辯。經查，依系爭契約第5.2條約
定：甲方（即被告）每年應繳納地上權土地租金，其租金計
算方式如下：按「特定住辦資產範圍之土地持分」乘以「當
期土地公告地價之百分之三」計收。查本件基地總面積為21
,363平方公尺，其99年度及100年度之土地公告地價每平方
公尺均為115,000元、原告設定地上權之權利範圍為90.8165
1%、原告自願減收租金，按99.94%計收租金、原告於99年1
月29日交屋，故被告99年間使用上開房屋之天數為337天、
被告已繳付33,523元之租金等情，為兩造所不爭執，是依上
開約定，被告99年度應繳付之地上權土地租金應為20,116元
【計算式：被告上開房屋之土地持分3/9211基地總面積
21,363平方公尺原告設定地上權之權利範圍90.81651%
原告自願按99.94%計收租金99年度土地公告地價115,000
元3%被告99年間持有上開房屋日數比例337/365＝20,11
6元，元以下4捨5入】，被告100年度應繳付之地上權土地租
金應為21,787元【計算式：被告上開房屋之土地持分3/9211
基地總面積21,363平方公尺原告設定地上權之權利範圍
90.81651%原告自願按99.94%計收租金100年度土地公告
地價115,000元3%＝21,787元，元以下4捨5入），故被告
99年度及100年度應繳付之地上權土地租金合計為41,903元
，扣除其已繳付33,523元，尚有8,380元未給付，則原告主
張被告尚有8,382元未清償，顯有計算上之錯誤。綜上，原
告請求被告給付欠繳之地上權土地租金8,380元，即屬有據
。
五、至於被告辯稱原告將車道等不得計入公設面積部分，灌入一
般共用部分面積，致被告公設分擔比例增加，並使被告購買
之上開房屋使用權面積因此短少7.8%云云，惟依系爭契約附
件五第二點約定：本契約特定住辦資產土地持分之分攤方式
：房屋應有之土地持分面積為基地總面積，乘以本戶主建物
及附屬建物面積與本案全部建物主建物及附屬建物面積總合
之比例而得。可知土地持分面積之計算基礎，僅以主建物及
附屬建物面積求得，與共用部分之面積無涉。據此，共用部
分比例、面積之多寡、或是否遭原告浮灌坪數，均不影響本
件地上權土地租金之計算結果，是被告上開抗辯，並不可採
。又被告另辯稱原告過去向被告超收之各項費用，被告主張
抵銷云云，惟被告並未舉證以實其說，亦非可採。復被告辯
稱原告於交屋後擅自將上開房屋土地持分從3/10000變更為
3/9211，直接影響被告應繳納地上權土地租金費用云云，惟
依系爭契約第5.2條約定之地上權土地租金計算方式，原告
於變更上開房屋之土地持分前，其地上權土地租金之計算方
式應為「土地公告地價土地總面積3%原告設定地上權
之權利範圍10000/10000被告上開房屋之土地持分3/10000
」，而於原告變更上開房屋之土地持分後，其地上權土地租
金之計算方式應為「土地公告地價土地總面積3%原告
設定地上權之權利範圍9211/10000被告上開房屋之土地持
分3/9211」，故縱認原告於交屋後擅自將上開房屋之土地持
分變更一節屬實，然因其變更前後之地上權土地租金計算結
果均相同，對被告應繳納之地上權租金不生影響，則被告此
一抗辯，洵非可採。末被告辯稱台北市政府依台北市獎勵民
間投資自治條例規定，給予萬達通公司地上權土地租金之減
免金額，應由全體使用權人共享云云，惟查萬達通公司與台
北市政府間關於地上權土地租金減免之約定，基於債之相對
性原則，被告並非其當事人，自不得主張該約定於被告亦有
適用。且依系爭契約之約定內容，亦未約定萬達通公司應將
上開減免金額回饋予全體使用權人，故被告上開抗辯，洵非
可採。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者
，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，
民法第229條第2項、第3項、第233條第1項前段分別定有明
文。查本件原告主張其於100年1月18日寄發存證信函催告被
告於收受送達後7日內（即100年1月27日前）繳付上開欠款
，被告仍未給付之事實，業據其提出存證信函、收件回執等
件為證，且為被告所不爭執，自堪信原告上開主張之事實為
真正，是依前揭規定，原告請求被告自100年1月27日起至清
償日止，按年息5%計算之遲延利息，即屬有據。又系爭契約
第7.1條固約定：「甲方（即被告）應按付款期別明細表及
地上權土地租金暨房屋稅計算明細所列之應繳價款，於接獲
乙方（即原告）書面繳款通知單之通知期限如數繳納各期價
款，．．．。甲方如有逾期繳納之情事，依本契約書第16.2
條及第17.2.(2)條規定辦理」，而系爭契約第16.2條約定：
「甲方於特定住辦資產交付後違反第7.1條之約定時，乙方
得定相當期限要求甲方改善，如逾期限甲方仍未完成改善，
乙方除得自改善期限屆滿之翌日起，按日請求甲方按未付金
額之百分之一給付懲罰性違約金至甲方改善完成外，並得終
止本契約。」。原告並主張其於100年2月17日寄發存證信函
催告被告於收受送達後7日內（即100年2月26日前）繳付上
開欠款，被告仍未給付，故被告應自100年2月26日起至清償
日止，按日給付原告84元之違約金，及上開違約金均自其次
日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息云云，惟本院審
酌一般客觀事實、社會經濟狀況、銀行存放利率及原告所受
損害等一切情形，認兩造上開約定之違約金過高，應按被告
上開欠款金額每日萬分之一即8角（8,3800.0001＝0.8，
角以下4捨5入）計算之違約金為適當。
七、從而，原告依契約之法律關係，請求被告給付積欠之地上權
土地租金8,380元，及自100年1月27日起至清償日止，按年
息5%計算之遲延利息，暨自100年2月26日起至清償日止，按
日給付原告8角之違約金，及上開違約金均自其次日起至清
償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
至原告超過上開准許部分以外之請求，為無理由，應予駁回
。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟
法第436條之20規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條
第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行
。
十、本件訴訟費用額依後附計算書確定如主文第3項所示金額。
中華民國100年12月27日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官李智民
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路1段248號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），
並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及
其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事
實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合
法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月27日
書記官游士霈