臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度嘉簡字第415號
原 告 郭靜宜
訴訟代理人 黃碧霞
被 告 茂訊電腦股份有限公司
法定代理人 沈頤同
訴訟代理人 黃信雄
周鴻程
上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國104年11月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前承租原告所有門牌號碼嘉義市○○街○○○
號1至6樓房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂房屋租賃契
約（下稱系爭契約），租賃期間自103年5月1日起至104
年4月30日止，每月租金新台幣（下同）50,000元，押租金
15萬元。兩造租約於104年4月30日屆滿，被告遲未將房屋
回復原狀致無法點交交還房屋，原告因而未將押租金15萬元
返還。詎料被告竟持系爭契約書之公證書向本院聲請強制執
行扣押原告於訴外人玉山銀行之存款債權，況被告尚未正式
點交房屋，被告尚積欠自104年5月1日起至同年6月30日
止相當於租金損害計10萬元，理應從押租金內予以扣除，爰
依強制執行法第14條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：
本院104年度司執字第19780號債務執行事件之強制執行程
序，應予撤銷。
二、被告則以：兩造間租約已於104年4月30日終止，被告曾指派
嘉義店主管訴外人 林明德 於104年3月30日將「期滿不續約通
知書」交予原告並經原告簽名，惟兩造就系爭房屋後續復原
及點交狀況有所爭執，被告多次修繕，並與原告進行二次點
交，當時原告委託訴外人即訴訟代理人黃碧霞進行點交程序
，惟雙方遲未能達成共識，黃碧霞於點交日停留時間短促且
僅表示不滿意，然未明確表明欲修繕處為何，被告電話聯繫
請原告提出屋況復原意見，原告卻拒絕出面處理，被告遂持
系爭契約書向本院提起強制執行程序，請求原告返還押租金
15萬元，以維權益，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決
，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）查本件被告聲請強制執行之執行名義為本院所屬民間公證
人 陳林宜伸 事務所103年度嘉院民公宜字第0687號公證書
，並經本院民事執行處以104年度司執字第19780號案執
行中，上開公證書作成日期為103年4月30日，此有原告
提出之上開公證書在卷（參見卷第13至17頁）可按，亦經
本院依職權調閱上開104年度司執字第19780號執行卷審
閱無誤。
（二）上開公證書約定逕受強制執行者為「承租人應給付之租金
及租期屆滿應交還之物，或出租人應返還之押租金，如不
履行，應逕受強制執行」，此有上揭公證書在卷可憑。而
兩造就押租金係15萬元亦無爭執。
（三）又查兩造上開公證書所附之系爭契約第三條約定：「租金
、押租保證金及支付方式：二、乙方（承租人即被告）應
於契約簽訂時，交於甲方（出租人即原告）新台幣壹拾伍
萬元整作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方則應於
乙方遷空、交還房屋時無息返還押租保證金。（雙方同意
本期保證金，由前期保證金壹拾伍萬元延續）」等語。又
原告與被告之上開租賃契約已於104年4月30日租賃期滿
，被告曾派員於104年3月30日將「期滿不續約通知書」
交予原告並經原告簽名，且先後在同年4月30日、5月18
日與原告委託之黃碧霞即本件原告訴訟代理人進行房屋點
交，但因雙方就系爭房屋後續應加復原狀況、程度有所爭
執，致點交程序遲未完成，被告乃逕以104年5月25日深
坑草地尾郵局第34號存證信函催告原告出面點交房屋、返
還押租保證金，其後復持系爭契約書之公證書向本院聲請
強制執行等事實，此有原告所提出之系爭契約書、存證信
函、本院民事執行處執行命令；被告提出之期滿不續約通
知書等件可證（見本院卷第19至31頁、第39頁、第57頁）
，且為兩造所不爭執，可以認定。按，執行名義成立後，
如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制
執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如
以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟
言詞辯論終結後者，亦得主張之，強制執行法第14條第1
項定有明文；復按，押租金在擔保承租人租金之給付及租
賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之
責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情
事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法
院83年台上字第2108號判例意旨參照）。綜上，本件原告
起訴有無理由，應加審究者為：被告是否因原告主張系爭
房屋尚有牆壁磁磚破損、遺有釘孔；天花板輕鋼架鉚釘、
L型鐵片未拆除；屋外廣告看板未拆除；電線未整理收拾
導致外露；化糞池蓋子毀損；電插座未覆上塑膠外蓋等情
狀（以上原告主張為本院整合原告起訴狀內容、所附相片
，及於本院104年8月25日言詞辯論期日當庭所呈相片所
得），可認其未盡承租人回復原狀之義務，原告得拒絕返
還押租保證金？
（四）「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定
方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承
租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產
力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃
物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依
物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，
不在此限。」，民法第438條第1項、第432條分別定有
明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如
當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方
法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當
之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣
，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收
益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法
使用、收益租賃物之義務，故為營業目的而承租店面空間
者，除承租人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結
構，而超出合意之範圍或營業之必要者外，其他如安裝電
話、冷氣、懸掛招牌或進行裝潢等措施，出租人即有容忍
之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中
約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房
屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約
定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦
即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負
保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌
租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」
狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之
裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗
損等問題，強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅
強人所難，亦非法律所應保護之權利。
（五）系爭房屋經本院於104年10月19日到場履勘結果，固有：
1.牆壁磁磚多處小破損，係以補土填平再漆上與磁磚顏色
類似之白色油漆方式修補、2.4個電插座蓋沒有覆上外蓋
、3.1樓天花板有36處L型鐵片（上有鉚釘）未拆除、4.
天花板有5處電線外露、5.屋外有大、中、小3面廣告看
板未拆除等情狀（參見本院卷第127至159所附勘驗筆錄
及現場相片）。惟據被告訴訟代理人陳稱：承租系爭房屋
之時，屋主在1樓已經裝設輕鋼架天花板，天花板上L型
鐵片（上有鉚釘）有部分是原先的輕鋼架天花板所留下，
被告後來有修改輕鋼架天花板，所以被告只處理被告修改
之輕鋼架天花板所釘角鐵，處理方式是鋸掉突出部分，保
留底座及釘子再漆上與天花板顏色相近白漆，會遺留角鐵
、釘子是基於系爭房屋日後出租還是會再裝設輕鋼架天花
板，強加拆除，會影響屋頂結構；1樓屋頂電線裸露是拆
除輕鋼架天花板後之原來狀態；牆壁釘孔是前任房客所留
，被告承租系爭房屋後有在部分牆面釘木板裝潢，拆除裝
潢後本想比照前任房客以補土上漆方式處理，但出面點交
之原告訴訟代理人不同意，故被告造成之釘孔已經換上10
片新磁磚；廁所門上方一片磁磚缺角補土上漆部分，是拆
除輕鋼架時不小心造成，因該片磁磚是專供鋪設於邊角之
特殊磁磚，無法單買1塊，因此以此方式修補；另1塊磁
磚補土上漆部分則是承租時即已存在等語。本院審酌：原
告訴訟代理人當場自承，當初出租系爭房屋時的確有裝設
輕鋼架天花板，被告所換上的10片新磁磚顏色有經過伊同
意，系爭房屋落成迄今約9年，從未自住，在租給被告之
前曾經出租給一個做美容的等語等情，認被告上開所辯：
牆壁磁磚釘孔為前任房客遺留，屋頂L型鐵片（上有鉚釘
）有部分是先前屋主裝設輕鋼架造成等事實為真實。雖原
告訴訟代理人當場否認被告後來改裝之輕鋼架天花板是應
伊點交時要求所拆除等情，本院認為，被告拆除輕鋼架天
花板，勢必產生相關工資花費，且將遺留L型鐵片（上有
鉚釘）、導致原為天花板包藏之外露電線曝光，徒然在點
交過程滋生爭議，倘非基於屋主要求，被告公司當不致支
出拆除花費製造自己麻煩，因此原告訴訟代理人所為否認
，無非臨訟砌辭，與事實相違，委無足採。應認被告訴訟
代理人前開辯解為真實。致於化糞池蓋子毀損部分，係原
告事後雇工清理化糞池造成，亦據原告訴訟代理人自承在
卷（見本院卷第85頁），可認與被告行為無關，原告此部
主張，亦無理由。又，出租人應以合於所約定使用收益之
租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合
於約定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除契約另有訂
定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第423條、第429
條第1項亦定有明文。本院參酌本件被告自99年4月16日
起至104年4月30日為止，承租系爭房屋期間長達5年（
參見本院卷第167至201頁附被告所提歷次租賃契約書）
，系爭房屋落成之後長達9年之久，係先後出租他人（包
括本件被告）供營業用途等情，認化糞池之清理，本應屬
出租人即原告應盡之保持租賃物合於約定使用、收益狀態
之義務，縱有耗損，亦是正常使用情況之損壞，亦應由原
告負責修繕，故原告徒執化糞池蓋子毀損此節，援為被告
未盡回覆原狀義務之主張，亦不足取。
（六）復按，民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契
約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及
所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損
害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又
依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可
得預期之利益，視為所失利益。惟無論所受損害抑所失利
益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成
立要件。查系爭租約於104年4月30日終止，原告亦於10
4年4月30日之前已遷離系爭房屋，已無占有使用之情形
，此參照兩造均不爭執系爭房是在104年4月30日進行第
一次點交之情即可得知（參見本院卷第87至89頁）。原告
訴訟代理人復於本院104年9月8日言詞辯論期日自承：
租約到期之後，並未張貼招租廣告或委託仲介公司招租，
在本次庭期之前約一個多月即本年度8月份，有人打電話
給伊說要租房子，但伊基於房子事情還沒處理好，沒有跟
對方談等語（見本院卷第125頁）。被告既已於104年4
月30日之前即已從系爭房屋遷出，原告對系爭房屋即已取
得支配力，兩造就系爭房屋之回復原狀雖有爭議，然不影
響原告就系爭房屋之招租，被告復未舉證證明因回復原狀
爭議受有何損害，其於本院104年8月25日言詞辯論期日
主張因而受有4個月之租金損害云云，尚屬無據。
（七）再按，「給付之訴之原告，雖須有私法上之給付請求權其
訴權始存在，但其訴權是否存在，應於事實審之言詞辯論
終結時定之。」（參照最高法院29年度上字第498號判例
）。再按「在積極確認之訴，必須原告所主張為訴訟標的
之法律關係存在，其權利保護要件始無欠缺。而權利保護
要件否存在，應以事實審言詞辯論終結時之狀態為據。原
告起訴時雖具備權利保護要件，於事實審言詞辯論終結時
欠缺者，仍應認其訴為無理由，而為其敗訴之判決，其因
情事變更導致權利保護要件欠缺者，原告僅得以他項聲明
代最初之聲明，以為救濟」（參照最高法院86年度台上字
第3726號判決意旨）。經本院前揭現場履勘結果，系爭房
屋1樓當時雖有前述屋外廣告看板大、中、小共3面未拆
除、4個電插座未覆上塑膠外蓋之情形，但已經被告於10
4年10月22日雇工將上開看板拆除、電插座塑膠外蓋覆上
，連同5處電線外露部分，亦均已整理完畢，有被告104
年10月27日民事陳報狀所附修整前後對照相片可證（參見
本院卷第203至231頁），此節亦為原告訴訟代理人於本
院104年11月13日言詞辯論期日經本院提示上開回復相片
後自承：回復情況確如相片所示等語。故縱依上開上開廣
告看板遺留、電插座塑膠外蓋未覆等情可以認定被告就系
爭房屋未盡承租人回復租賃物之「原有」狀態之義務，然
因本件於本院言詞辯論終結時日為104年11月13日，被告
既已在言詞辯論終結之前將廣告看板拆除、外露電線整理
，並將電插座外蓋覆上，即無任何未盡回覆原狀之爭議，
參以本件被告於本院104年度司執字第19780號債務執行
事件所聲請執行之押租保證金給付義務，因依系爭契約約
定，出租人僅有無息返還押租保證金之義務，因此並不滋
生加計利息之問題，應認依本院言詞辯論終結時之事實狀
態，前開執行事件債務人即本件原告返還押租保證金予執
行債權人即本件被告之義務已然發生，不得再主張拒還押
租金。
（八）從而，原告依強制執行法第14條第1項前段規定，提起本
件異議之訴，請求撤銷本院104年度司執字第19780號之
強制執行程序，為無理由，應予駁回。
四、本件判決結果已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦並舉證方法
，認對判決結果並無影響，爰不再詳為論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國104年11月27日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月27日
書記官林金福