板橋簡易庭96年度板簡字第10803號民事宣示筆錄

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　96年度板簡字第10803號
　　原　　　告　頂天立地管理委員會
　　法定代理人　甲○○
　　訴訟代理人　 林沐禮
　　　　　　　　丙○○
　　被　　　告　乙○○
上列當事人間96年度板簡字第10803號清償債務事件於中華民國
96年10月31日下午4時整，在本院板橋簡易庭宣示判決，出席職
員如下：
　　法　官　周建興
　　書記官　許崇興
　　通　譯　陳心瑤
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應給付原告新台幣柒萬捌仟元及自民國九十六年六月一日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應將門牌號碼台北縣中和市○○路○○號一樓房屋全部騰空
返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如於執行標的物拍定、變賣或物
之交付前以新台幣柒萬捌仟元為原告預供擔保後得免為假執行。
本件判第二項得假執行，但被告如於執行標的物交付前以新台幣
肆拾捌萬元為原告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知後，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款之情事，應准原告之聲請，由其一
造辯論而為判決。又原告於民國96年8月1日請求併命被告
返還台北縣中和市○○路○○號1樓房屋（以下簡稱「系爭房
屋」），繼於96年9月5日另請求被告返還同市○○路○○號
地下2層編號30之停車位（以下簡稱「系爭車位」），皆係
在調解期日為之，即非訴之追加；且此兩項返還請求，與其
支付命令聲請給付之租金，均係本於被告欠租逾期未繳之同
一基礎事實，自不受民事訴訟法第436條之15及第255第1
項本文規定關於訴之追加之限制，合先敘明。
二、原告主張：住在原告所管理之頂天立地社區中之台北縣中和
市○○路○○號2樓之被告乙○○，前向原告承租應屬社區全
體住戶共有設施之系爭房屋及車位，雙方約定租期自95年起
至96年止，每月租金新臺幣（下同）13,000元應於當月10日
以前繳納，詎被告自95年10月份起即未再繳納租金，截至96
年3月止共積欠78,000元，屢經催討未付，並拒簽分期付款
之切結，且拒收原告於96年3月22日所寄催告其於同年4月
10日繳清欠租，否則即終止租約之存證信函，原告自得以起
訴狀繕本及調解期日筆錄之送達分別為催告欠租及終止租約
之意思表示後，依租賃之契約關係請求被告給付欠租，並返
還系爭房屋及車位；㈡頂天立地社區管理委員會係決議被告
逾期欠繳租金超過6個月應終止租約、索回系爭房屋，並未
同意被告之欠租延至其領得退休金後再繳納，且未禁止被告
參選管理委員；至於公告被告欠租乙事係照住戶規約辦理等
語，為此依租賃之法律關係，聲明請求被告給付78,000元
及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息5%計算
之利息，並返還台北縣中和市○○路○○號1樓房屋及同市○
○路○○號地下2層編號30之停車位，另提出房屋租賃契約書
1件、管理委員會會議紀錄、會議出席簽到表各2紙、公寓
大廈管理組織報備證明、台北縣中和市公所函、切結書、存
證件函、信封、頂天立地管理委員會函各1紙、照片1張等
影本及建物登記謄本1紙為證。
三、被告於所遞異議狀辯稱：系爭房屋固係被告承租，租金亦自
95年10月份起未繳；但被告仍有2個月之押租金在原告手中
，且簽約時一張字條寫明租金分為1個月、3個月、半年或
一年繳，原告說電腦沒這種契約，就用民間的合約簽，分明
是找麻煩；又本社區各管理委員於96年3月9日晚上例行之
社區管理委員會議時已答應待被告於96年7月16日領得退休
金再繳租金，如今卻不承認這回事，也沒記在會議紀錄上；
而新任總幹事沒說要寄存證信函，被告亦未拒簽切結書或拒
收存證信函，因為店租是店租，撞到地下室鐵閘門要賠50,0
00元，其中20,000元已付掉了，分期付款是地下室分3期繳
；且系爭店面已由被告租用多年，前因配偶去年過世，所以
經濟吃緊，不是不給租金，原告卻恐嚇被告不能開店，車子
也不能動，還在公布欄揭示被告霸佔，不讓被告參選管理委
員，為此聲明請求駁回原告之訴，並請求調查社區全部之管
理費及停車費云云。
四、經查：
㈠原告主張被告前向原告承租應屬社區全體住戶共有設施之系
爭房屋，雙方約定租期自95年起至96年止，每月租金13,000
元，應於每月10日前繳納，詎被告自95年10月份起即未再
繳納租金，截至96年3月止共積欠78,000元，屢經催討未付
，原告乃聲請以96年8月1日調解筆錄之送達兼為催告被告
10日內繳清欠租，否則即終止租約之意思表示等情，業據提
出房屋租賃契約書1件、切結書、存證件函、信封、頂天立
地管理委員會函各1紙、照片各1紙等影本及建物登記謄本
1紙為證；而被告經本件於96年8月16日向其住所台北縣中
和市○○路○○號2樓寄存送達前述調解期日筆錄後，未就此
另行具狀爭執，且於先前之異議狀記載：「店面77號是乙○
○租的沒錯，……租金10月就沒繳，2個月沒繳就催款，向
討債公司一樣的催款」，足認原告此一部分之主張屬實。
㈡依公寓大廈管理條例第21條規定賦予當事人能力之公寓大廈
管理委員會，其成立之目的在於執行「區分所有權人會議決
議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，本質上應屬公寓大
廈區分所有人全體之代表機關，即僅係非法人團體之性質，
固不具自然人與法人在實體法上之權利能力（最高法院94年
度台上字第1966號判決意旨參照）；惟非法人團體於日常以
其團體之名義為交易者比比皆是，除法律有明文規定或依其
性質不得享受權利、負擔義務者外，本難謂相與為或其所為
之法律行為一概無效（最高法院79年度台上字第1293號判決
參照）；且若僅許公寓大廈管理委員會得為以其名義起訴或
被訴之當事人，而不許其為確定私權之請求，則上開規定勢
將毫無實益，當非前揭規定立法之本意。是以為使公寓大廈
管理委員會能順利執行區分所有權人會議之決議事項，暨公
寓大廈之管理維護等日常事務，應認為管理委員會於公寓大
廈管理條例規定之權責範圍內所為之法律行為，應屬有效（
最高法院87年台上字第2549號、91年台上字第2352號判決意
旨參照）。茲系爭店面既屬頂天立地社區之公共設施，原告
提出之96年2月份管理委員會議紀錄亦載明提案討論催繳系
爭房屋欠租及應否終止收回等語，可見系爭房屋之出租係社
區之管理維護事項，則兩造就該房屋締結之租賃契約自屬有
效。
㈢承租人提出押租金之目的，在於擔保租金之支付及其損害賠
償之履行，故以押租金抵充欠租乃出租人之權利，非其義務
；且系爭房屋之租賃契約書第5條後段已明定：「甲方應於
乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金」，原告亦未表示
拋棄此一返還期限之利益，被告自不得主張以押租金抵充欠
租。
㈣被告之配偶過世、經濟吃緊，並非得以拒付租金之正當事由
；而其辯稱簽約時某紙字條寫明租金分為1個月、3個月、
半年或1年繳納，暨管理委員於會議時答應待伊領得退休金
後再繳租金云云，未舉證以實其說，且與否認此一辯解之原
告所提房屋租賃契約書第4條記載：「租金應於每月十日以
前繳納，每次應繳壹個月份」之約定，暨其自承：「管理會
說電腦沒這種契約，就用民間的合約簽，…；……96年3月
9日晚上例行會議，……吃西瓜反而說沒這回事，不承認記
錄也沒記在會議上」等語不符，其就此所辯即不值採。又原
告僅係公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，本無恐嚇、
妨害自由、名譽或阻止參選之侵權行為能力，且以上事項曾
否發生，暨社區管理費及停車費如何收繳、運用，皆與原告
能否請求欠租及返還租賃物之法律上判斷無關，被告即不得
以此拒繳租金或返還系爭房屋，本院就此亦無另為調查之必
要。
㈤承租人應依約定日期支付租金；承租人租金支付有遲延者，
出租人得訂相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其
期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲
付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項規定終止租
約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439
條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段、第233
條第1項前段分別定有明文。茲被告積欠自95年10月起至96
年3月止共6個月之租金未付，其間經原告多次催繳，並由
本院於96年8月16日向被告之住所寄存送達原告前在調解期
日聲明請求以該期日筆錄之送達兼為限期催告付租、逾期即
終止租約表示之調解期日筆錄等情，已如前述，原告即可請
求被告給付租約終止前所欠之78,000元租金，並得以被告欠
租達2期以上為由終止租約，則兩造就系爭房屋之租賃關係
於前述調解期日筆錄向被告住所寄存送達生效之日，即96年
8月27日零時終止。又租賃係負擔行為（債權行為），不以
出租人就租賃標的物有處分權為必要，且本件係依租賃關係
請求返還房屋，並非行使所有物返還請求權，故不論租賃標
的是否為原告所有，原告均得於契約終止後依租賃關係請求
被告遷讓返還。
㈥觀諸原告提出之房屋租賃約契約書載明：「甲方房屋所在地
及使用範圍：中和市○○路○○號全部」，其所提出會議紀錄
、切結書及頂天立地管理委員會函亦均未提及出租標的包括
台北縣中和市○○路○○號地下2層編號30之停車位，參照被
告之異議狀同樣無此記載，自難認系爭車位亦係雙方租賃之
範圍，原告即不得依照租賃關係請求被告返還系爭車位。
五、綜上所述，原告依租賃之法律關係請求被告給付78,000元
及自起訴狀繕本送達被告之翌日即96年6月1日起至清償日
止按年息5%計算之利息，並返還台北縣中和市○○路○○號1
樓房屋，洵屬正當，應予准許；其逾此部分之請求則屬無據
，應予駁回。
六、前開准許部分係民事訴訟法第427條第2項第1款所定，因
房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟，按同法第389條第1項
第3款規定，應依職權宣告假執行；至原告敗訴部分，其假
執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟
法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條
第2項、第3項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　10　　月　　31　　日
　　　　　　　　　臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
　　　　　　　　　　　書記官　許崇興
法　官　周建興
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　10　　月　　31　　日
　　　　　　　　　　　書記官　許崇興