沙鹿簡易庭111年度沙簡字第371號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決

111年度沙簡字第371號

原告 楊淑清

訴訟代理人 王耀賢 律師

被告 蔡秋娟

訴訟代理人 陳逸淳

吳佩書 律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112年5月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應將門牌號碼臺中市○○區○○街00號建物之1樓、地下室、1樓至2樓之樓梯空間等部分均騰空遷讓返還予原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。但被告如以新臺幣28萬6,900元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

本件原告起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○街00號（下稱系爭房屋）之1樓暨地下室等部分均予騰空遷讓交付予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國111年7月13日變更第1項聲明為被告應將系爭房屋之1樓、地下室、1樓至2樓之樓梯空間等部分均予騰空遷讓交付予原告（見本院卷一第83頁）；再於112年5月3日具狀更正為先位聲明：㈠被告應將系爭房屋之1樓暨地下室等部分均予騰空遷讓交付予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應將系爭房屋之1樓暨地下室等部分均予騰空遷讓交付予包含原告在內之全體共有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第190、191頁），原告最後一次變更聲明所稱等部分，其真意應係前次變更所稱之1樓、地下室、1樓至2樓之樓梯空間，且其請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告前承租原為訴外人即原告之父楊承受所有之系爭房屋1樓，最後一次租期自108年2月1日至110年1月31日（下稱系爭租約），系爭租約之租金於000年0月間簽約公證後，自同年2月1日起變更為每月新臺幣（下同）7萬元，嗣因楊承受夫婦年邁，原告與夫婿遂回台定居，決定收回系爭房屋自住並全面整修。楊承受已於110年11月17日將系爭房屋以贈與為原因，辦理所有權移轉登記予原告所有，如認該贈與有無效情形，因楊承受於111年4月29日死亡，其繼承人即原告及其母 楊趙艷 已於同年7月12日辦理分割繼承登記，由原告單獨繼承全部遺產，系爭建物自屬原告所有。楊承受復於110年12月7日以存證信函通知被告，因需自用及整修之必要，終止雙方租賃契約關係，原告亦於同年12月10日以存證信函通知被告，請求返還系爭房屋1樓、地下室及1至2樓樓梯間，然被告迄未返還，爰依民法第767條、第455條、土地法第100條第1款、第3款規定，先位請求擇一判命被告遷讓返還系爭房屋承租範圍；如認系爭房屋仍屬原告及楊趙艷共有，亦依民法第828條第2、3項、第821條規定請求被告返還系爭房屋承租範圍予全體共有人等語。並先位聲明：㈠被告應將系爭房屋1樓暨地下室等部分均予騰空遷讓交付予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應將系爭房屋之1樓暨地下室等部分均予騰空遷讓交付予包含原告在內之全體共有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告長期向楊承受承租系爭房屋1樓，每次租約屆期均會續約並辦理公證，系爭租約租金每5天4,990元，於系爭租約屆期時，楊承受因多次中風行動不便，後續由原告出面處理，被告便續付租金至110年10月止。系爭租約簽署後，楊承受向被告表示其年事已高、身體不好，需有現金傍身備用，與被告達成倘有預付租金則可繼續承租使用至租金款項扣抵完為止之定期租賃約定，自108年2月起至110年10月，被告每月除支付租金外均有預付未來租金，但預付金額隨店內營運狀況而不同，依收租簽認明細計算，被告尚能承租至113年11月23日，是被告與楊承受間乃定有期限且期限未屆至之租賃關係，依民法第425條規定，原告應承受租約而不得任意終止，原告提前終止租約無效。倘認兩造間為不定期租賃關係，惟原告未證明有收回自住之正當理由及必要性，所稱整修亦與土地法第100條第1款重新建築之要件不合，而同條第3款積欠租金係因原告故意拒收租金所致，均不符合土地法所定收回房屋之規定。又楊承受於109年便已失智無辨識能力，其於110年11月將系爭房屋贈與原告、同年12月寄發存證信函顯非出於其本意，應屬無效，原告未合法取得系爭房屋之所有權，原告提起本件訴訟當事人不適格，應依民事訴訟法第249條第2項第1款駁回等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷一第450、451頁）：

　㈠系爭房屋原為原告之父楊承受所有，於110年11月17日以贈與為原因，辦理所有權移轉登記予原告。

㈡被告長期向楊承受承租系爭房屋1樓，系爭租約記載租期自108年2月1日起至110年1月31日止，租金每5日4,990元，該租約並經公證。

　㈢系爭租約到期後，被告仍支付租金至110年10月止，其租金繳交明細詳被證2收租簽認明細。

　㈣寄件人名義為楊承受，於110年12月7日寄發臺中法院郵局存證號碼002936號存證信函予被告，告知已將系爭房屋移轉登記予原告，因有自用及整修之必要，向被告為終止租約之意思表示，請被告於收受函文翌日起1個月內騰空返還系爭房屋1樓及地下室，被告於翌日收受該函。

　㈤原告於110年12月10日寄發臺中法院郵局存證號碼002982號存證信函予被告，告知有自用及整修之必要，請被告於收函後1個月內騰空返還系爭房屋1樓及地下室，並返還予原告，被告於同年月12日日收受該函。　　

　㈥被告於110年12月27日寄發沙鹿郵局存證號碼000263號存證信函與楊承受及原告，表示楊承受因財務需求，希望被告溢付租金當折抵後續租期，並請新房東提供帳號供被告匯入租金等語，原告於翌日收受該函。

　㈦卷內證物形式真正不爭執。

四、得心證之理由：

㈠系爭租約之租金是否於108年2月1日起變更為每月7萬元？被告有無與楊承受達成溢付租金可繼續承租至租金款項扣抵完畢為止之定期租賃約定？

　⒈系爭房屋係由楊承受出租予被告，最近一次之系爭租約記載租期自108年2月1日起至110年1月31日止，租金每5日4,990元，該租約並於108年1月15日簽約同日公證等情，為兩造所不爭執，堪信為真。原告復主張系爭租約簽約及公證後，楊承受與被告自108年2月1日起將租金變更為每月7萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查，依被告提出由訴外人即被告女兒陳 景雯 製作之沙鹿門市克萊緹泳裝收租簽認明細可知，108年2月份起至110年1月份之租金金額均事先印製為7萬元，被告歷來除109年4、5、6月各給付5萬6,000元、110年2至5月皆給付5萬5,000元、6至8月各給付4萬元外，其餘月份均給付7萬元予楊承受等情，有上開收租簽認明細為證（見本院卷一第63至67頁），而證人 陳景雯 於本院具結證述：因伊要和媽媽對帳，該明細表格是伊製作，被告可能一季會看一次等語（見本院卷二第171、173頁），堪認被告在系爭租約期間，確有看過該收租簽認明細。

　⒉由被告女兒陳景雯事先製作之收租簽認明細既將系爭租約期間之租金均印製記載為7萬元，則被告所辯預付金額係隨店內營運狀況而不同，即非可採，否則何以在不知當年各月營業額之前，即在當年度開始時預先印製每月租金均為7萬元；再參酌系爭租約到期後之110年3月15日兩造間line對話紀錄，被告向原告稱：「女兒告知前幾天有去找楊先生楊太太聊聊談談」、「前幾天女兒與楊先生洽談沒有結論，我們對這個店面有很深的感情及回憶…」、「今天女兒景雯會晚一點去找楊先生，希望您能再支持我們…」，原告則回覆：「非常感謝妳的回覆，是的，妳女兒是有說看房租能否再降低從7萬至5萬，家母考慮大環境的不易，也因多年感情一同共體時艱，她的底線是6萬元，不能再降低了…」等語（見本院卷一第243至247頁），被告對於原告所稱房租能否再降低「從7萬」至5萬乙節未加以爭執，益徵系爭租約之租金確實有從108年2月1日起變更為7萬元，至於變更之原因是否為承租範圍變更，抑或其他考量因素，則非所問。

　⒊被告雖辯稱：系爭租約已載明租金為每5日4,990元，被告與楊承受歷來之租約均會辦理公證，豈有可能變更為7萬元卻未辦理公證；被告過去承租之使用範圍一直都包含地下室，並無原告於訴訟開始所稱因承租範圍增加地下室而提高租金之事；被告已於訴訟前之110年12月27日以存證信函向原告說明楊承受因財務需求，希望被告溢付租金當折抵後續租期乙情，原告及楊承受收受後從未否認，被告確有溢付租金，依收租簽認明細計算，被告尚能承租至113年11月23日等語，並提出110年12月27日寄發予原告及楊承受之沙鹿郵局存證號碼000263號存證信函與收件回執為證（見本院卷一第237至241頁、第323至325頁）。證人即被告店員 陳素惠 於本院具結證稱：伊從90年任職到93年，中間離職後，96年再回來擔任店員至今，地下室一直都有使用等語（見本院卷一第384至385頁），此與證人陳景雯證稱地下室一直都有使用之情相符（見本院卷二第166至167頁），惟系爭租約租金確有調整為7萬元，已如前述，與承租範圍有無變更無涉。又系爭房屋自92年12月23日起之租約均有辦理公證，有本院公證處112年4月10日中院平公字第1120000026號函暨歷次公證書及租約在卷可參（見本院卷二第25至140頁），惟租約內容之變更本不以公證為必要，內容變更後因故未再辦理公證，亦不無可能。至被告110年12月27日寄發上開存證信函後，原告及楊承受雖未回應，僅屬單純沉默，難認有默認之意思表示，況原告已於111年1月25日對被告提起本件訴訟，被告上開抗辯，均非可採。

　⒋再者，108至110年之收租簽認明細下方均有備註，包含：每次付款完請立即傳真回公司、付款日前10天才可保留營業額、如營業額不足，請立即告知公司，到期日前公司會匯款給房東、適當金額，請立即通知房東來收款，並簽名押日期等文字，可見被告相當重視給付租金之過程，然該明細卻未註記每5日4,990元，即相當於每月2萬9,940元以外之部分屬預付租金，以明確租賃雙方之權利義務關係，已與常情有違，亦殊難想像110年間高齡86歲之楊承受，須如此複雜的以被告溢付租金之數額計算被告可繼續承租之租期，被告所辯，實難採信。綜上，系爭租約之租金確有於108年2月1日起變更為每月7萬元，被告辯稱與楊承受達成溢付租金可繼續承租至租金款項扣抵完畢為止之定期租賃約定，洵非可採。

　㈡原告依民法第767條、第455條或土地法第100條第1款、第3款規定，先位請求擇一判決被告遷讓返還系爭房屋之1樓、地下室、1樓至2樓之樓梯空間等部分，有無理由？

　⒈楊承受已於110年11月17日以贈與為原因，將系爭房屋所有權移轉登記予原告，有原告提出之建物所有權狀在卷可稽（見補字卷第15頁）。被告雖辯稱：楊承受於109年已失智無辨識能力，其於110年11月將系爭房屋贈與原告、同年12月寄發存證信函予被告顯非出於其本意，應屬無效等節。按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。而所謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。故未受監護宣告之成年人，於行為時縱不具正常之意思能力，惟如未達上述無意識或精神錯亂之程度，要難謂其意思表示無效（最高法院99年度台上字第1994號判決意旨參照）。查楊承受於108年2月1日至111年4月29日過世止，依照顧評估量表與照顧計畫顯示其有身心障礙證明，註記項目為多重障礙（新制一類）神經系統構造及精神、心智功能，（新制七類）神經、肌肉、骨骼之移動相關構造及其功能等情，有臺中市政府衛生局112年4月7日中市衛照字第1120040291號函暨附件可參（見本院卷二第141至150頁），然此尚不足以證明楊承受在110年11月17日贈與系爭房屋予原告時處於無意識或精神錯亂之狀態，證人陳景雯於110年間並未見到楊承受（見本院卷二第169頁），其與證人陳素惠之證述均無法證明楊承受於贈與行為時之意識及精神狀態。而楊承受為成年人，且未受監護宣告，有其戶籍資料可參，卷內尚無證據證明楊承受為贈與行為時已達無意識或精神錯亂之程度，則其所為之意思表示仍屬有效，原告自合法取得系爭房屋所有權。

　⒉按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第422條、第451條分別定有明文。楊承受與被告之系爭租約租期至110年1月31日止，於租期屆滿後，被告就系爭房屋仍繼續使用收益，並支付租金至110年10月止，未經楊承受為反對之意思，有收租簽認明細為憑（見本院卷一第67頁），且系爭租約於租期屆滿後，並未訂立書面契約，依前揭規定，視為以不定期限繼續契約。被告雖辯稱：其與楊承受間有達成預付租金可繼續承租系爭房屋至預付租金款項扣抵完為止之定期租賃約定乙節，然此為本院所不採，詳如前述，則系爭租約於租期屆滿後為不定期租賃。

⒊又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1、2項定有明文。被告另辯稱：被告與楊承受間乃定有期限且期限未屆至之租賃關係，依民法第425條規定，原告應承受租約而不得任意終止乙情。民法第425條第1項之規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者不適用，查系爭租約於租期屆滿後屬不定期租賃，且未經公證，依民法第425條第2項規定，該不定期租約自不拘束原告。況楊承受已於110年12月7日寄發臺中法院郵局存證號碼002936號存證信函予被告，告知已將系爭房屋移轉登記予原告，因原告一家與楊承受夫婦有自用及整修之必要，向被告為終止租約之意思表示，請被告於收受函文翌日起1個月內騰空返還系爭房屋1樓及地下室，有該存證信函附卷足憑（見補字卷第17至23頁），經被告於110年12月8日收受該函。而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決意旨參照），是楊承受以此為由終止租約並收回系爭房屋，與土地法第100條第1款規定相符。被告雖抗辯：原告收回系爭房屋是否出於正當理由或客觀必要、系爭房屋1樓格局即為供出租營業用，何以能收回自住等語，惟此屬原告收回後如何利用之問題，被告上開所辯亦非有權占有系爭房屋之理由。

　⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。承前所述，楊承受與被告之不定期租約已不得對抗原告，且楊承受前於110年12月7日寄發存證信函向被告為終止租約之意思表示，已依民法第450條第3項但書之規定，向被告先期通知並合法終止該不定期租約，於被告收受該函翌日起經1個月即111年1月8日發生終止效力，被告自無繼續占有系爭房屋之正當權源。則原告基於系爭房屋所有權人地位，依民法第767條第1項規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋之1樓、地下室、1樓至2樓之樓梯空間等部分，核屬有據，應予准許。原告依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還上開承租部分既屬有據，則其餘請求即無予以審究之必要，附此 陳明 。

五、綜上所述，原告先位之訴依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋1樓、地下室、1樓至2樓之樓梯空間等部分騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。而原告先位之訴既獲勝訴判決，則其備位之訴部分，即毋庸再予審究。

六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，於法核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　112　年　　5　　月　　24　　日

沙鹿簡易庭法官廖欣儀

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　5　　月　　24　　日

書記官柳寶倫