臺灣高雄地方法院88年度訴字第2433號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院88年訴字第2433號民事判決

裁判日期：民國89年07月12日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高雄地方法院民事判決八十八年度訴字第二四三三號
原告乙○○訴訟代理人 阮文泉 律師被告甲○○住高雄訴訟代理人 謝仲瑜 律師
王進佳 律師右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文確認兩造就坐落高雄市○○區○○段四小段一號、地目田、面積三百十八平方公尺土地之耕地三七五租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠緣原告與被告間就高雄市○○區○○段四小段一號之土地，原存有耕地三七五租
賃關係，惟兩造間之租賃關係於民國八十五年十二月三十一日期滿消滅後，原告即無再續約之意思表示，故原告既未再與被告對於續訂租約有意思表示之合致，則被告於八十六年二月十五日依據未獲「耕地三七五減租條例」授權之行政法規「耕地三七五租約清理要點」向高雄市鼓山區公所，單獨續訂租約，租賃期限更新為自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止之申請，即非有效。從而，兩造自八十五年十二月三十一日後對於系爭土地，即已無耕地三七五租賃關係存在，此並有原告於八十六年八月二十八日所致被告之存証信函中表示「昔日於租約期滿之時，原告並無續約之意思表示」之內容可為證。
㈡再系爭土地自六十八年八月間辦理地籍圖重測，並由高雄市政府預備辦理徵收後
，被告於系爭土地上即無再種植稻米等農作物，顯非因不可抗力而有繼續不為耕作之事實，而原告亦已於八十六年八月二十八日以高雄一支郵局第一二八號存證信函，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，終止與被告之租賃關係。從而，若被告單獨續租之意思表示係合法有效，兩造間之租賃關係，亦因原告之終止而已不存在。
㈢兩造之耕地租約原包○○○區○○段○○段第二一四六號、第二一四六之四號、
三小段第十九號及系爭土地，共四筆田地，惟其他部分，因歷經地籍圖○○○區段徵收，致兩造之租賃物僅剩系爭土地，惟其面積並無改變，仍為○．○三一八公頃即三百十八平方公尺。而原租賃契約租金係以四筆土地為計算基準，每年的租金為一千一百四十四公斤稻米，故依面積比例計算系爭土地之租金時，即可得特定為每年六十六點九六公斤稻米。惟被告於六十八年系爭土地辦理重測後，即未依約再繳納租金，此雖經原告於八十六年八月二十八日以高雄一支郵局第一二八號存證信函催告被告限期繳納遲繳之五年租金，惟被告仍拒為繳納，原告並於八十六年九月十日再以高雄一支郵局第一三七號存證信函，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，終止與被告之租賃關係。從而，若被告單獨續租之意思表示係合法有效，則兩造間之租賃關係，亦因原告之終止而已不存在。
㈣對被告抗辯之陳述：
⑴原告並無收到高雄市鼓山區公所因被告單獨申請續訂耕地租約，而通知原告於接
到通知後十日內提出書面意見，逾期未提出者，視為同意之公函。從而，縱使被告依耕地三七五租約清理要點規定之程序，所為單獨之續約可合法生效，亦因原告未收到該通知，而致程序不合法，故該租賃關係仍不存在。
⑵原告雖將系爭土地之出租事宜委託 曾文正 代為處理，而曾文正亦確係於八十六年
間將系爭土地出租予他人，惟此係因原告認被告單獨續租並非合法有效，兩造間已無租賃契約所致；再耕地為他人占用，並非屬不可抗力之事項，故被告亦得依法排除該第三人之侵害，不得以此作為無法繼續耕作之藉口；而被告未為排除侵害之情事，益証被告不為繼續耕作之事實。復系爭土地係供種植水稻之用，故縱使被告確於七十八年間改種芒果，仍非屬合於原定耕地三七五租約目的所為之使用，自與不為耕作相當，從而原告仍得依被告非因不可抗力之事由，繼續不為耕作長達一年，而終止兩造之租賃契約。
⑶所謂之催告並非意思表示，因此催告之內容只須告知受催告人其未繳納租金之事
實，並限期繳納租金為已足，至於受催告人應可自行特定之租金數額，並非催告內容之絕對必要記載事項，故如催告人未記載租金數額或所記載之租金數額有誤，受催告人亦應給付或提存「其自認正確之租金額」，而非據以為拒繳租金之理由。從而，原告雖未於催告函內表明確切之租金額，仍屬合法有效之催告，被告之抗辯顯非適法。
㈤綜上所述，兩造之租賃契約已因被告單獨續租而不生效力，縱認為有效，亦因被
告不為繼續耕作長達一年及積欠二年之租金未繳，而已經原告依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款、第四款之規定終止租賃契約，從而兩造關於系爭土地之租賃關係亦確定不存在。
三、證據：提出高雄一支郵局第一二八號、一三七號存證信函及其回執及戶籍謄本各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠被告雖係單獨申請續約，惟此係依據耕地三七五租約清理要點第五條、第三條辦
理，應為合法有效。且依該清理要點第三條第二項規定，鼓山區公所在受理被告一方單獨申請續訂租約之登記時，亦有發函通知原告於接到通知後十日提出書面意見，逾期未提出者，即視為同意，今原告並無於限期內提出意見，顯為同意被告之單獨續租。
㈡被告並無不為耕作之事實：
⑴系爭土地於辦理區段徵收、地籍圖重測後，被告仍有繼續耕作，並於七十八年間
改為種植芒果樹，至八十五年十月間亦已種植七十多棵，未料原告乙○○之弟曾文正竟於兩造租賃關係仍合法繼續中，即八十五年十月十五日，代理原告將系爭土地再出租予敦祥廣告股份有限公司（以下簡稱敦祥公司），並將土地上之芒果樹剷平，於其上搭建名為「水蓮天」之樣品屋，之後尚持續將土地再轉租與第三人。故係因原告違法將土地再出租予第三人，並強行剷平被告所為耕作之農作物，始致被告無法再為使用土地，而非被告不為繼續耕作。是以，若被告有不為耕作之事實，亦係可歸責於原告，故原告不得援此終止兩造之租賃契約。
⑵兩造之耕地三七五租約，雖約定以稻米為租金，惟此僅係用以計算租金之基礎，
並非以此限制被告耕作之內容，故被告嗣後雖改種芒果，但與不為耕作仍不相當。
㈢被告未繳納租金，係因非可歸責於被告之原因：
⑴被告自訂立租賃關係以來，原出租人 曾金水 （即原告之父）皆親自至被告住處收
取現金或稻米以為租金，嗣後因曾金水生病，被告始至曾金水住處繳納租金，惟自被告改種芒果時起，被告即未再繳納租金，直至被告因認原告竊佔系爭土地，而提起八十五年度偵字第二九一九二號之之刑事告訴時，兩造方再接觸，並爭執租金相關事宜。而被告與曾金水於三十八年間訂定耕地三七五租約時，原租賃範圍係包○○○區○○段○○段第二一四六號、第二一四六之四號、三小段第十九號及系爭土地，共四筆田地，惟其他部分，因歷經地籍圖重測、區段徵收，故僅剩系爭土地仍有土地租賃關係存在。惟系爭土地經重測後，土地地界、面積已有改變，而被告所種植之芒果又遭剷除，以致於被告無法計算租金額，故非被告故意不續繳租金。
⑵原告雖於八十六年八月二十八日以存證信函，催告被告繳納五年遲付之租金，惟
原告並未於該催告函中表明被告積欠之確切租金額，以致被告無法於限期內繳納，被告並於同年九月十七日、十月十八日委由謝仲瑜律師發函通知原告：請原告告知租金計算之起迄年度、計算標的及總額為何，惟原告始終未為明示，從而原告並無合法之催告，而與未經合法催告相同，是原告自不得據此認被告經催告後仍未依限繳納租金，而終止兩造之租賃關係。
㈣承上所述，被告單獨續租既合法有效，而被告無法繼續使用土地及未為繳納土地
租金，皆係因原告所致及非可歸責於被告之事由，且原告催繳租金之催告函亦非合法。從而，原告自不得依耕地三七五減租條例第一項第三款、第四款之規定，終止兩造之租賃契約。乃兩造關於系爭土地之耕地三七五租約仍合法有效，繼續存在。
三、證據：提出臺灣高雄地方法院檢察署檢察官八十五年度偵字第二九一九二號不起訴處分書、刑事告訴狀、再議聲請狀、高雄地方法院郵局第三四八四號、三六七○號、四八○九號存證信函、（八六） 民瑜 字第○九一七一號函各一份為證。
丙、本院依職權調閱本院八十六年度雄簡字第二九七四號全卷、臺灣高雄地方法院檢察署八十五年度偵字第二九一九二號偵查卷、高雄市鼓山區公所兩造間私有耕地租約原始租賃契約及所有相關資料。
理由
一、本件租佃爭議業經高雄市政府耕地租佃委員會調處後，因調處不成立而以高市府地三字第三○七八九號函移送本院。又被告既主張兩造間就系爭土地仍有租賃關係存在，則此項法律關係之存否不明確，原告在私法上之地位即有受侵害之危險，自得對被告提起該確認之訴，以除去其危險，合先敘明。
二、原告主張兩造間就高雄市○○區○○段四小段一號之土地，原存有之耕地三七五租賃關係已於八十五年十二月三十一日期滿消滅，故被告依未經耕地三七五減租條例授權之耕地三七五租約清理要點，單獨向鼓山區公所為續訂租約之申請，即非有效。再若兩造之租賃契約因被告之單獨續租仍合法有效時，亦因被告之非因不可抗力，繼續一年不為耕作，及地租積欠已達兩年之總額等情事，而由原告依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款、第四款之規定，終止與被告間之耕地租約。故原告自得訴請確認兩造間就系爭土地上之耕地三七五租賃關係不存在。
三、被告則以：依據耕地三七五租約清理要點第五條、第三條規定所辦理之單獨續租，應為合法有效，且原告亦未依該清理要點第五條第二項之規定，於限期內提出意見，故應視為原告同意被告之單獨續租，故兩造關於系爭土地之耕地租約應繼續存在。再被告並無不為耕作之事實，且被告雖於七十八間改種芒果樹，惟此應仍合於原租約所謂之耕作，嗣後被告未能繼續使用系爭土地，則係因原告違法將土地轉租於第三人，並將被告所種植之芒果樹剷平所致，而非可歸責於被告。另被告雖於轉種芒果時，即未再繳納租金，惟此係因原告未來收取，而系爭土地之面積亦有變更，被告無從計算租金額所致；且原告所為之催告函因無確切表示積欠之租金額，而不生催告之效力，故原告亦因無合法之催告，而無從終止兩造之租賃契約，是兩造關於系爭土地之耕地租約仍應繼續存在等情資為抗辯。
四、本件原告之父曾金水（之後該租賃契約由原告繼承）與被告就高雄市○○區○○段二小段第二一四六號、第二一四六之四號、三小段第十九號及系爭土地，共四筆田地，原訂有耕地三七五租約，約定每年之租金額為一千一百四十四公斤稻米；惟其他部分，因歷經地籍圖重測、區段徵收，故兩造之租賃物僅剩系爭土地等情，業經本院調閱兩造原始租約及相關資料審認無訛，且為兩造所不爭執，堪認為真實。
五、按耕地三七五租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記；耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此為耕地三七五減租條例第六條、第二十條所明文規定，依此規定，原則上出租人若無可將耕地收回自耕之情形，承租人係可決定是否繼續承租耕地，出租人並無不同意之權利。惟為符合耕地租約須當事人共同辦理登記之特性，主管機關始以耕地三七五租約清理要點第三條第一項規定：「耕地租約之訂立、續訂、變更、終止、註銷或更正，由出租人會同承租人申請登記，當事人一方不會同他方申請時，得由他方陳明理由，單獨申請登記。」由上述說明而言，此規定顯無牴觸其母法「耕地三七五減租條例」之法律目的，僅係為若有出租人不願協同辦理登記情形時之補充規定；且該清理要點第三條第二項亦規定：「鄉（鎮、市、區）公所受理由當事人之一方單獨申請登記，應通知他方於接到通知後十日內提出書面意見，逾期未提出者，視為同意」，顯已顧及出租人權益之保護，給予期限異議之機會，故本件被告依此清理要點所為單獨續租之申請及登記，應為合法有效；再依卷附之高雄市鼓山區公所於八十六年一月二十四日所發之（八六）高市鼓區四行民字第八六四號函之內容觀之，該區公所亦確已踐行通知原告表示是否同意之程序，而原告又未於限期內提出書面意見，應視為同意被告之單獨續租。從而，兩造間租賃契約之期限應更新自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止。
六、經查兩造原始約定之每年稻米一千一百四十四公斤之租金額，係針對原先四筆租賃物而定，嗣後雖因土地重測、徵收之故，致租賃物僅剩系爭土地一筆，惟參以卷附之原始耕地租約及系爭土地之土地登記謄本可知，該系爭土地之面積始終維持為三百十八平方公尺，並無改變一節，有上開兩造不爭執其真正之租約及土地登記謄本附卷可稽，故原告主張系爭土地之租金得依面積之比例，而得特定為每年六十六點九六公斤，洵屬有理。則被告以該租賃物因面積改變，而無從計算租金之辯，即委無可採。再查兩造原定租約係約定以稻米為給付租金之計算標準，且按耕地三七五減租條例第九條「承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租」之規定，可知稻米仍應為被告給付租金之標準，不因被告轉種芒果而有所變更等情，亦為被告所自承；從而，縱使被告之芒果樹為曾文正所剷平，被告仍不得據此為無法計算租金之藉口。另查被告自七十八年至八十年間改種芒果樹以來，即未曾繳納系爭耕地之租金一節，復據被告自認，其雖抗辯此全係因原告未主動收取之故云云。惟查該租賃契約並無約定租金給付之方式，且被告又自承自原出租人曾金水生病以後，即由被告將租金送至曾金水之家中等情，可證被告與出租人應已合意由被告將租金送至出租人處以為清償，故原告主張被告未繳納租金之事實，應堪以認定。
七、又按民法第四百四十條第一項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於期限內不為支付者，出租人得終止契約」，雖亦適用於因承租人積欠耕地租金，出租人終止租約之情形，惟此催告之內容只須告知受催告人其未繳納租金之事實，並定適當期間限期繳納租金為已足，並不須記載受催告人亦可自行特定之租金數額。即租金數額究為多少，並非催告內容之絕對必要記載事項，故如催告人未記載租金數額或所記載之租金數額有誤，受催告人亦應給付或提存「其自認正確之租金額」，而非據以拒繳租金，此觀上揭法條意旨自明。從而，原告雖未於催告函內表明確切之租金額，仍屬合法有效之催告，被告抗辯未受合法催告顯無足採。據此，被告既遲未繳納租金，原告自得於八十六年八月二十八日以高雄一支郵局第一二八號存證信函催告被告限期繳納遲延之五年租金，並在被告仍拒為繳納後，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款「地租積欠達兩年之總額時」之規定，終止兩造之租賃關係。故原告於八十六年九月十日，以高雄一支郵局第一三七號存證信函，終止與被告間租賃關係之表示即合法有效。從而，兩造間就系爭土地之耕地租約自此即已不存在。
八、至原告主張其得因被告非因不可抗力，繼續一年不為耕作，而終止兩造之租賃關係，惟查：
㈠被告抗辯其並無不為耕作之情事，僅係於七十八年間改種芒果樹，惟至八十五年
十月間，原告之代理人曾文正竟將系爭土地再轉租予敦祥公司，做為房屋銷售時設置大型廣告看版及樣品屋之用，曾文正並僱工砍伐被告所種植之芒果樹等事實，業據証人 王啟權 証稱：「．．．我就發現土地上之地上物有七顆大芒果樹」，及證人曾文正所証稱：渠係代理乙○○與敦祥公司辦理出租土地事宜，該契約書亦係由渠代乙○○所簽， 渠並 指揮第三人砍伐芒果樹等情（見臺灣高雄地方法院檢察署八十五年偵字第二九一九二號卷第四十八頁背面、第六十二頁背面、第六十三頁背面之偵訊筆錄），再參以曾文正確有代原告與敦祥公司簽訂系爭土地之租賃契約書（參上開偵查卷第二十三頁），據此堪信被告之抗辯為真實，從而原告主張被告自六十八年土地辦理重測後，即無種植任何農作物，而有繼續不為耕作之情事，誠屬無據，不足採信。
㈡按承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租
，此為耕地三七五減租條例第九條明文規定，從而，承租人就承耕之土地改種約定以外之作物，仍為法律所允許，僅生承租人應以何物繳租之問題，出租人並不得據以終止租約，此亦為最高法院七十六年度台上字第三○六號判決、八十年度台上字第七二九號判決所採之見解。是以，被告雖於七十八年間改種芒果，惟仍符合耕地三七五租約之耕作，則原告所稱縱使被告於七十八年間開始改種芒果，乃與契約原訂種植稻米之約定不同，進而主張不為耕作，洵屬無據，不足採信。㈢再原告主張系爭土地自八十五年十月間起，縱因有第三人占有而妨礙被告之使用
，被告亦可依循民事法律以圖救濟，此應非屬不可抗力之情況，惟被告卻不為救濟，更可証明被告有繼續不為耕作之情事等語，惟查自八十五年十月間至原告於八十六年八月二十八日以存証信函終止兩造租賃契約上，該期間並未逾一年等情，為原告所不爭執，故被告縱有不為繼續耕作之情事，尚不符合耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之情形，故於斯時，原告尚無終止權。從而，原告主張系爭租約亦因原告之終止意思表示而不存在，實屬無據，非足可採，附此敘明。
九、綜上所述，原告請求確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在，洵屬有據，應予准許。
十、據上結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國八十九年七月十二日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官謝靜雯~B法官洪文慧~B法官林靜梅右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年七月十二日~B法院書記官陳國榮