裁判字號：臺灣高等法院高雄分院106年重上更(一)字第23號民事判決
裁判日期：民國108年05月22日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院高雄分院民事判決106年度重上更㈠字第23號上訴人 林家宏 （即 唐榮 鐵工廠股份有限公司之承當訴訟人）訴訟代理人 林信宏 律師被上訴人 王添 瑯
王麗香 王建順 王火全 訴訟代理人 李昭慶 律師被上訴人 黃進 成追加被告 黃進丁
甘麗燕 前列七人共同訴訟代理人 陳魁元 律師複代理人 陳豐裕 律師被上訴人 林祈福 追加被告 林連 順
林玳妤 財政部國有財產署南區分署（即 林清源 之遺產管理人）法定代理人 黃莉莉 訴訟代理人 魯美菲
黃正彥 追加被告 林松
王林 編偏 林蓮娥 林 吳玉霞 林俊 良上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年
4月6日臺灣高雄地方法院100年度重訴字第115號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，上訴人並於本院為訴之追加，本院於108年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分（不含追加之訴），及除確定部分外訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人及追加被告即如附表一編號1至13所示之占用人，應將附表一所示「占用地號」、「占用位置」、「占用面積」及「地上物」欄部分予以拆除，將占有之土地騰空返還予上訴人，並應給付上訴人如附表三所示之金額，及自利息起算日欄所示日期起迄清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用之負擔如附表四所示。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第
255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第5款、第2項、第446條第1項前段分別定有明文。經查，上訴人主張被繼承人 林新烈 為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號（即附圖所示編號18）之未保存登記建物之原始起造人，而被繼承人林新烈之權利義務現由財政部國有財產署南區分署（即林清源之遺產管理人，下稱南區分署）、林松、 王林編偏 、林蓮娥繼承及 林吳玉霞 、 林俊良 輾轉繼承所公同共有，則就公同共有權利為訴訟者，為固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體一同起訴或被訴，故需追加林松、王林編偏、林蓮娥、林吳玉霞、林俊良，當事人適格始無欠缺。雖林松、王林編偏、林蓮娥、林吳玉霞、林俊良具狀表示不同意追加（見本院卷二第158頁至第159頁），惟本件為固有必要共同訴訟，核屬訴訟標的對於數人必須合一確定之情形，上訴人之追加於法並無不合，自應准許。又按訴經撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第
263條定有明文，則上訴人既於前審對林松撤回起訴（見前審卷三第503頁至第504頁），依法即視同未起訴，則林松部分既無訴訟繫屬，法律關係即未曾確定，即無一事不再理之情形，上訴人嗣於更審時復追加林松為被告，核屬訴訟標的對於數人必須合一確定之情形，且不受民事訴訟法第262條第2項不得提起同一之訴之限制，於法並無不合。另上訴人於本院追加請求林祈福、 林連順 、林玳妤給付自103年7月3日起算之法定遲延利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，亦應准許。
二、林祈福、林連順、林玳妤、林松、王林編偏、林蓮娥、林吳玉霞經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（現已合併變更為同段238地號、下稱系爭土地）原為訴外人唐榮鐵工廠股份有限公司（下稱唐榮公司）所有，上訴人業於108年1月19日取得系爭土地並辦理登記完畢，嗣經本院裁定准予承當訴訟。因被上訴人、追加被告於系爭土地上分別有如附圖所示未辦保存登記之地上物及通道（下稱系爭不動產），無權占用上訴人所有如附表一各編號所示土地，上訴人得請求拆屋還地。其等占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致上訴人受有損害，應返還起訴前5年按申報地價年息10%計算之不當得利等情。爰依民法第767條第
1項、第179條之規定提起本件訴訟等語。求為判決：命被上訴人及追加被告各應將如附表一所示占用位置之地上物拆除，返還土地予上訴人，並分別給付上訴人如附表二所示金額及自該表利息起算日欄所示之日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決（逾此部分之請求，未繫屬本院，不予論述）。
二、被上訴人及追加被告黃進丁、甘麗燕、南區分署、林俊良則以：系爭土地於日據時代為保證責任旭建築信用購買利用組合（下稱旭信組合）所有，臺灣光復後旭信組合更名為保證責任高雄市建築信用合作社（下稱高雄建信）。訴外人即被繼承人 王騫 興建如附表一編號1至編號6建物，由其孫即王火全、 王添瑯 、王麗香、王建順（下合稱王火全等4人）輾轉繼承取得；訴外人即被繼承人 黃選 興建如附表一編號8至編號10建物，由其子即 黃進成 、黃進丁與子媳即甘麗燕（下合稱黃進成等3人）繼承及輾轉繼承取得；訴外人即被繼承人 林貴 （即 林登貴 ）興建如附表一編號12建物，由其子即林祈福、林連順、其孫林玳妤（下合稱林祈福等3人，另與前開王火全等4人、黃進成等3人合稱王火全等10人）繼承及輾轉繼承取得。訴外人即被繼承人王騫、黃選及林貴（下合稱王騫等3人）自日據時代即各自承租系爭土地部分面積建屋居住，高雄建信雖將系爭土地讓與唐榮公司及上訴人，基地租賃契約仍然存在。唐榮公司及上訴人購地時，既已知建物之存在，事隔數十年始行使權利，即有違誠信原則。另附表一編號13（即附圖編號18）建物為林松所有，南區分署並無拆除權限等語置辯。
三、林祈福、林連順、林玳妤、林松、王林編偏、林蓮娥、林吳玉霞未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀作任何聲明，僅提出書狀表示不同意上訴人所為之追加，而無其餘陳述。
四、原審判命原審被告應將如附表一編號13至編號15（見本院卷一第24頁）所示占用位置欄部分之地上物拆除，並應給付如原判決附表二編號8至編號10、編號12所示本息（見本院卷一第24頁背面至第25頁），駁回唐榮公司其餘之訴。唐榮公司就其敗訴部分不服，提起上訴，嗣經上訴人承當訴訟。上訴人於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人及追加被告應將附表一所示「占用地號」、「占用位置」、「占用面積」及「地上物」欄部分予以拆除，並將占有之土地騰空返還予上訴人。㈢被上訴人應分別給付上訴人如附表二「請求之金額」欄所示之金額，及各自如該表「利息起算日」欄所示之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。追加被告南區分署答辯聲明：上訴及追加之訴駁回。林連順、林玳妤、林松、王林編偏、林蓮娥、林吳玉霞均未提出聲明。
五、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為上訴人所有。
㈡占有系爭240-3地號土地部分：
⒈附圖編號2為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，為王麗香所有。
⒉附圖編號3為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，為王建順所有。
⒊附圖編號4為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，為王火全所有。
⒋附圖編號9為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，為王火全所有。
⒌附圖編號10為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，為王火全所有。
⒍附圖編號11為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，為王添瑯所有。
⒎附圖編號12為鐵皮屋頂通道，為王麗香、王建順、王火全、王添瑯共有。
⒏附圖編號5為門牌號碼高雄市○○區○○○巷00號未保存登記建物，為黃進成、黃進丁、甘麗燕共有。
⒐附圖編號6為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，為黃進成、黃進丁、甘麗燕共有。
⒑附圖編號7為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，為黃進成、黃進丁、甘麗燕共有。
⒒附圖編號8為通道，為黃進成、黃進丁、甘麗燕共同占有。
㈢占有系爭240-1地號土地部分：
⒈附圖編號13為門牌號碼高雄市○○區○○○巷00號未保存登記建物，為林祈福、林玳妤、林連順共有。
⒉附圖編號18為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號未保存登記建物。
㈣系爭240-1地號土地地目為建地，公告現值100年每平方公
尺新台幣（下同）159,663元，申報地價93年1月起每平方公尺45,256元，96年1月起同前，99年1月起每平方公尺45,171.2元，102年1月起每平方公尺44,734元。
㈤系爭240-3地號土地地目為建地，公告現值100年每平方公
尺60,660元，申報地價93年1月起每平方公尺19,840元，96年1月起每平方公尺19,692元，99年1月起每平方公尺19,300元，102年1月起每平方公尺19,307.2元。
㈥系爭240-1地號土地臨三多四路，系爭240-3地號土地則位
於三多四路巷內，步行2分鐘可至三多四路，附近有三多商圈，附近有八五大樓、百貨公司、戲院、商店林立，並有高雄捷運紅線三多站可達，商業發達，交通便利。
㈦被上訴人自52年間起，均未再繳納系爭不動產之租金或使用對價。
㈧本院前審判決附表一所示占用面積係指建物占用上訴人所有之240-3、240-1土地面積。
㈨林新烈於50年6月19日死亡，其繼承人有配偶 林陳硯 （69年
7月13日死亡），子女林清源（96年4月26日死亡，全部繼承人均拋棄繼承）、 林其清 （105年2月3日死亡，由繼承人林吳玉霞、林俊良繼承）、林松、王林編偏、林蓮娥。
㈩系爭建物之現結構狀況如108年1月23日勘驗筆錄所示。
六、本件之爭點：㈠附圖編號18建物係何人所有或何人有事實上處分權？㈡系爭土地占有人有無合法占有權源？上訴人請求拆屋還地及
及請求返還不當得利，有無理由？若有，得請求不當得利之金額？
七、附圖編號18建物係何人所有或何人有事實上處分權？㈠按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行
為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。次按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有所有權或事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院102年度台上字第2053號裁判要旨參照）。
㈡上訴人主張如附圖編號2至編號13之地上物為附表一編號1
至12所示占用人欄所列之人所有，為到場兩造所不爭執（見本院卷一第220頁、卷二第155頁、第206頁），林連順、林玳妤、林松、王林編偏、林吳玉霞則均收受通知而未到庭，亦未具狀爭執，是上訴人主張附表一編號1至編號12所示之被上訴人及追加被告就該編號所載之地上物，因繼承而為其等所有等語，即屬有據。
㈢上訴人主張附圖編號18建物為訴外人林新烈所興建，林新烈
死亡後，由其繼承人即配偶林陳硯，子女林清源、林其清、林松、王林編偏、林蓮娥共同繼承等語，未據其等到場或具狀否認。復查如附圖編號18建物為鐵皮磚造一層建物，業經本院勘驗屬實（見本院卷二第94頁），並有照片在卷可稽（見本院卷二第109頁），堪信為真實。且觀諸卷附戶籍謄本及高雄市房捐繳納通知書所示（見原審卷二第96頁至第121頁），該建物原門牌號碼為高雄市○○區○○○巷00號，房屋稅納稅人原為林新烈，而林新烈於50年6月19日死亡後，變更為其配偶林陳硯，可見該建物原為林新烈所有。再參以林松於本院證稱：編號18建物為我父親所建，原先是屋頂為木板，牆壁為2、3尺的磚頭拌混凝土，磚頭上為木板，地板鋪設材質很差的土加一點水泥沙，但因為經過這麼多年會漏水等問題而不斷翻修、補修後現況就是如此，是我父親先整修，我父親過世後我母親也有整修，我父親在世時係由我父親出資，我父親過世後，我母親決定修理，我沒有印象我的姐妹有拋棄繼承等語（見本院卷一第167頁至第168頁）。又林新烈於50年6月19日死亡，其繼承人有配偶林陳硯（69年7月13日死亡），子女林清源（96年4月26日死亡，全部繼承人均拋棄繼承）、林其清（105年2月3日死亡，由繼承人林吳玉霞、林俊良繼承）、林松、王林編偏、林蓮娥繼承乙節，為兩造所不爭執（見本院卷二第207頁），足認上訴人主張編號18建物係由林新烈所出資興建而取得所有權，林新烈死亡後，由其全體繼承人林陳硯，林清源、林其清、林松、王林編偏、林蓮娥共同繼承等語，自屬有據，南區分署抗辯附圖編號18建物之事實上處分權人為林松云云，並無足採。至林松雖另證稱：高雄市○○○路○○號、60號（即附圖編號18建物）、62號三間房子我父親死亡後分給我母親，我母親再分配給我們三兄弟等語，然其亦證稱：我沒有印象我的姊妹們有拋棄繼承等語，足認 林松證 稱其因繼承分得附圖編號18建物，應係由其分配使用該建物，並非由其單獨繼承該建物，尚難據此認林松因繼承而單獨取得附圖編號18之所有權。
八、系爭土地占有人有無合法占有權源？上訴人請求拆屋還地及及請求返還不當得利，有無理由？若有，得請求不當得利之金額？㈠上訴人主張附表一編號1至13所示之土地占有人係無權占有
等情，為其等所否認，並辯稱：其等之父祖輩自日據時代起即向高雄建信承租系爭土地建造房屋居住，嗣高雄建信將系爭土地轉讓予上訴人，依買賣不破租賃之規定，其等對系爭土地之租賃契約仍然存在等情，業據提出承租人王騫、黃選、林貴之土地租用租單、地租金表等為證（見原審卷一第69頁至第71頁、第296頁至第300頁、卷二第253頁至第257頁）。因上開租單係41年至52年間所製作而保存至今，外觀格式均相同，顯非臨訟偽造，堪信為真正。又王騫為王火全等4人之祖父，王騫及王火全等4人之父 王金獅 、 王新發 、 王新拔 均已死亡；黃選為 黃全連 、黃進成、黃進丁之父，且黃選、黃全連業已先後死亡，甘麗燕為黃全連之妻；另林貴即為林登貴，為林祈福、 林祈宏 、林連順之父，且林登貴、林祈宏亦已先後死亡，林玳妤為林祈宏之女，此有戶籍謄本、全戶戶籍資料查詢結果、高雄市苓雅區戶政事務所100年11月25日高市苓戶字第1000005993號函及所附資料、繼承系統表可按（見原審卷一第64頁至第66頁、第102頁、第107頁、卷二第39頁至第42頁、第58頁至第59頁、第170頁、第
267頁至第269頁、本院前審卷一第141頁至第159頁、卷二第233頁至第299頁、卷三第628頁至第636頁），則王火全等4人、黃進成等3人、林祈福等3人之父祖輩確曾向高雄建信承租土地，應堪認定。
㈡又系爭土地係於71年分割自高雄市○○區○○段○○○○號土
地，而 意誠 段240地號係67年由過田子段367-12地號變更而來；過田子段367-12地號係53年由過田子段367-3地號分割而來；又過田子段367地號、367-3地號土地原均為 陳啟峰 、 陳啟川 、 陳啟琛 、 陳啟清 、 陳啟安 、 陳啟輝 、 陳田漳 各應有部分719/40,033、高雄建信應有部分35,000/40,033，唐榮公司於45年4月5日以向高雄建信購買367-3地號其中應有部分5,810/40,033土地，而為該土地之共有人，而高雄建信嗣更名為保證責任高雄市第四信用合作社（下稱高雄市第四信合社），此有高雄市政府地政局新興地政事務所100年
4月14日高市地新登字第1000003266號函及所附土地登記謄本、上訴人所提出土地登記謄本可憑（見原審卷一第153頁至第185頁、本院前審卷一第98頁至第105頁）。則高雄建信原為上開過田子段367-3地號土地之共有人，唐榮公司係經由向其購買該土地之應有部分而為該土地之共有人，並經
2次土地分割後取得系爭土地之單獨所有權。是出租人高雄建信確曾為系爭土地之共有人甚明。
㈢上訴人雖主張被上訴人及追加被告所提出王騫、黃選、林貴
之租約，內載承租土地之地號為高雄市○○○段○○○○號，而系爭土地當時地號為高雄市○○○段○○○○○○號，尚有不同，高雄建信不可能有誤載情事，該租約應與系爭土地無關云云。然依土地租用租單所載（見原審卷一第69頁至第71頁、第296頁至第300頁、卷二第249頁至第257頁），高雄建信固將過田子段367地號土地之部分面積出租予王騫、黃選、林貴，繳租期間為41至52年間，且當時已有367-3地號土地存在，惟王騫、黃選、林貴及其等之繼承人自承租起占有使用系爭土地，此依王騫、黃選、林貴之戶籍謄本及高雄苓雅區戶政事務所83年4月22日函文觀之即明（見原審卷二第268頁、第269頁、本院前審卷一第142頁、第152頁、第154頁、卷三第682頁），倘係承租之土地為367地號，而非367-3地號，則衡情應無於租用367地號土地後卻一致占用非其租用之367-3地號土地建屋居住之理，是以租約所載承租367地號實際上應為367-3地號，較符常理。而上開租約距今年代久遠，高雄建信於52年9月12日更名為高雄市第四信合社，於72年6月24日又改制為保證責任高雄市第十信用合作社（下稱高雄市第十信合社），嗣陸續由泛亞銀行、寶華銀行、星展銀行概括承受，且星展銀行並無留存高雄市第十信合社於40、50年間關於高雄市○○○段○○○○號土地租約資料等情，有該行100年12月5日星銀（100）字第100568號函可佐（見原審卷二第292頁），是已無從依出租人之資料追查王騫、黃選、林貴當時係承租367地號或367-3地號，自難期待王騫、黃選、林貴另行提出承租系爭土地之書面證明。再參酌高雄建信確為367及367-3地號土地共有人之一，及被上訴人及追加被告長期占用之部分位於前開367-3地號土地上，先前均未經系爭土地共有人提出異議等情觀之，足認租約所載過田子段367地號係為367-3地號之誤載或略載，高雄建信應有將367-3地號土地出租予王騫、黃選、林貴等人，上開租約應確為系爭土地之租約無訛，上訴人前開主張核非可採。再按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約對於為出租之共有人與承租人間仍然有效（最高法院83年度台上字第1139號判決參照），則高雄建信在41至52年長期間將系爭土地出租、收租，是否已得其他共有人同意，並不影響該租賃關係之效力，上訴人主張高雄建信未得其他共有人同意而出租，其租賃契約不生效力云云，自無足取。
㈣上訴人復主張依被上訴人及追加被告所提租約之租期，均僅
有1年，則租期屆滿後，租賃契約應已消滅云云。惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第451條、第42
5條第1項分別定有明文。本件王騫、黃選、林貴及其等之繼承人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而高雄建信及上訴人均無即為表示反對之意思，則依前開規定，該租約並不當然消滅，而視為以不定期限繼續契約，上訴人前開主張尚非可採。又高雄建信於41年間出租系爭土地後，於45年間將其應有部分35,000/40,033中之5,810/40,033轉讓予唐榮公司，可見唐榮公司就系爭土地之權利，全部源自於高雄建信之讓與；且依卷附系爭土地登記謄本觀之，唐榮公司於71年因分割共有物判決取得系爭土地之單獨所有權（見原審卷一第156頁、第160頁），上訴人再受讓系爭土地。
而王騫、黃選、林貴及其等之繼承人自承租起占有使用系爭土地，業如前述，唐榮公司顯應自始知悉上開租賃關係存在，始長期容認上開被上訴人及追加被告占有使用系爭土地而未行使權利。準此，王騫、黃選、林貴與高雄建信間之租賃契約，應對於高雄建信及受讓人即唐榮公司及上訴人仍繼續存在，始能貫徹民法第425條保障承租人權益之立法目的。
㈤上訴人再主張高雄市○○區○○段○○○○號土地於71年間因
分割共有物判決，由唐榮公司分得系爭土地，則分割前之分管契約自因共有物分割而消滅，且分割共有物判決屬形成判決，應屬原始取得，唐榮公司不承受分割前存於系爭土地之負擔云云。惟按共有人出租分管土地後，將其應有部分讓與第三人，嗣共有物分割，受讓人取得該分管土地之單獨所有權，原租賃關係類推適用民法第425條規定，對於受讓人自仍繼續存在（最高法院87年度台上字第711號裁判可參），據此，分管契約因共有物分割而消滅者，倘若出租之共有人適分得其出租之部分時，其租賃契約即可繼續存在，抑有進者，第三人於分割前受讓該出租共有人之應有部分，而分管契約對該第三人亦有拘束力時，則成為共有之第三人，於共有物分割後，適分得該出租之部分者，類推適用民法第425條規定，該租賃契約亦可繼續有效。本件唐榮公司雖於71年間因分割共有物判決，取得系爭土地之單獨所有權，揆諸前開說明，原共有人高雄建信與承租人王騫、黃選、林貴等人間之租賃契約，應類推適用民法第425條之規定，對於唐榮公司及上訴人仍然存在。又共有物經裁判分割後，依民法第
868條規定，其抵押權並不受影響，並非原始取得，上訴人自不得主張租賃關係即已消滅。
㈥次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院106年度台上字第82號判決意旨參照）。復按不動產定期租賃契約之當事人，不得聲請法院增減租金，此觀民法第442條規定自明。租賃期間之長短雖係由當事人自由約定，倘當事人訂立長期租約，期間內不動產之價值有無昇降，當事人有時難以正確預料，出租人出於利害考量，因而形式上改與承租人訂立短期租約，租期屆滿再行續約，以利租金調整，該契約之定性仍應依租賃目的探究兩造真意而為判斷，不得徒以期限甚短，無法達長期居住之目的，逕認非租地建屋契約。查王騫、黃選、林貴等人向高雄建信承租土地，業如前述。然觀諸黃選之土地繳款收據記載「房地號碼：苓雅區城西一巷35-1號」等語（見原審卷二第254頁），王火全及黃進成於本院前審復迭次抗辯其先祖王騫等人與高雄建信租地建屋關係等語（見本院前審卷一第59頁、卷三第551頁），則系爭土地既用以建屋，且租金收據亦有建物之相關記載，足認系爭租賃契約核其性質屬基地租賃建屋契約，而非一般土地租賃契約。㈦再按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手
手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用該房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，然依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。而所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的，而失情理之平（最高法院95年台上字第388號判決參照）。經查：
⒈本院於108年1月26日到現場勘驗附表一所示地上建物，
勘驗結果略以：「附圖編號2為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，構造為鐵皮磚造1層。附圖編號3為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，構造為鐵皮磚造1層。地板為磁磚地板，木造隔間、木造天花板，磚牆上保留部分木片及泥土構造物。
附圖編號4為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，構造為鐵皮磚造1層。地板為磁磚地板，木造隔間、木造天花板，磚牆上保留部分木片及泥土構造物。附圖編號9為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，構造為鐵皮磚造1層。附圖編號10為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，構造為鐵皮磚造2層。附圖編號11為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，構造為鐵皮磚造2層。附圖編號12為鐵皮屋頂1層通道。附圖編號5為門牌號碼高雄市○○區○○○巷00號未保存登記建物，構造為鐵皮磚造2層。附圖編號6為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，構造為鐵皮磚造2層。附圖編號7為門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未保存登記建物，構造為石棉瓦磚造1層。附圖編號8為鐵皮屋頂1層通道。附圖編號13為門牌號碼高雄市○○區○○○巷00號未保存登記建物，構造為鐵皮磚造2層。附圖編號18為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號未保存登記建物，構造為鐵皮磚造1層」等情，有勘驗筆錄及現場照片可佐（見本院卷二第93頁至第109頁），則系爭地上建物既均為鐵皮磚造建物，而於40年間，民間尚未使用鐵皮建物，前開建物顯非系爭租賃契約於40年間成立時所建，則上訴人主張原租賃契約已因房屋不堪使用而消滅等語，堪以採信。至編號3、4建物雖仍為木造隔間、木造天花板，磚牆上保留部分木片及泥土構造物，然其主結構仍為鐵皮磚造，此亦於該建物之稅籍資料載明構造別為F（磚石造）自明（見原審卷一第224頁、第221頁），自不因該建物仍保留木造隔間、木造天花板及磚牆上保留部分木片及泥土構造物，即認原建物並未因不堪使用而消滅，王建順、王火全據此主張原建物並未不堪使用而重建云云，自無足取。⒉再觀諸系爭地上建物之稅籍資料所載，編號9、10建物構
造別為E（雜木造）、起課年月為37年10月；編號5建物構造別為E（雜木造）、起課年月為37年1月；編號13建物構造別為E（雜木造）、歷經年數66年等語，此有稅籍資料在卷可佐（見原審卷一第220頁、本院卷二第7頁）。因上開地上建物於3、40年間原為雜木構造之建築物，參考行政院頒佈之固定資產耐用年數表，耐用年數為30年，迄今已超過耐用年限甚久，堪認該等房屋早在唐榮公司於99年間提起本件而訴訟前即已不堪使用，是揆諸前揭說明，原有租地建屋之法律關係，已因房屋不堪使用而消滅。
⒊復觀諸系爭土地上建物之稅籍資料所載，編號2建物構造
別為E（雜木造）、起課年月為67年10月；編號3建物構造別為F（磚石造）、起課年月為67年10月；編號4建物構造別為F（磚石造）、起課年月為67年10月；編號11建物構造別為F（磚石造）及J（鋼鐵造）、起課年月為67年10月；編號6建物構造別為F（磚石造）及J（鋼鐵造）、起課年月為86年11月；編號7建物構造別為F（磚石造）及J（鋼鐵造）、起課年月為82年8月；編號18建物構造別為J（鋼鐵造）、起課年月為92年7月等情，此有稅籍資料在在卷可佐（見原審卷一第219頁、第221頁至第224頁、本院卷二第15頁），屋齡至多為40餘年，可見上開地上建物係於67年後，因先前原有建物不堪使用，而拆除重建，更新材質結構，則揆諸前開說明，原租賃關係已於當時因房屋不堪使用而當然消滅。
⒋又本院依現場勘驗結果及系爭地上建物之稅籍資料，已足
以認定系爭地上建物並非3、40年間所建，而均係60幾年間以後之建物，則王添瑯、王麗香、王建順、王火全、黃進成、黃進丁及甘麗燕聲請鑑定其所使用之房屋為何時所興建乙節，即無鑑定之必要。
⒌至於被上訴人援引最高法院51年台上字第2987號判例，以
：「租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」等語為辯。惟上該判旨之基礎事實，係針對租地建屋契約之房屋尚未達不堪使用之程度，然因不可歸責於承租人之事由致房屋滅失時，所為之闡釋，與訟爭房屋事實上已達不堪使用程度者兩者事實不同，於本件情形，自無適用之餘地（最高法院104年度台上字第559號判決參照），自不得據此為有利於被上訴人之認定。
㈧另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查，上訴人為系爭土地所有權人，被上訴人及追加被告各為附表一所示地上物之所有權人或事實上處分權人，其等分別無權占用系爭土地，上訴人本於所有權妨害除去請求權、所有物返還請求權，請求被上訴人及追加被告將附表一「占用位置欄」所示地上建物拆除，並將所占有土地返還上訴人，洵屬有據，應予准許。又上訴人於取得系爭土地所有權後，即聲明承當訴訟，本於所有權人之地位，行使物上請求權，請求被上訴人拆除地上物返還土地，本屬權利之合法行使，並無所謂上訴人因權利行使所能取得之利益甚少，而被上訴人、追加被告及國家社會因其權利行使將遭受重大損失情事可言，並無違反民法第148條權利濫用禁止原則，被上訴人及追加被告抗辯上訴人行使本件權利係屬權利濫用云云，自無足取。
㈨末按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通念。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第
105條定有明文。又土地法第97條所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，而法定地價，依土地法第148條規定，為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，則指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關公告之地價而言（平均地權條例第16條參照）。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，非必達申報總地價年息10%最高額。被上訴人及追加被告無法律上原因占用如附表一占用位置欄所示，面積各如該表占用面積欄所示土地，其等因而受有利益，妨害上訴人對於該部分土地之使用收益，致受有相當於租金之損害。則上訴人依據不當得利之規定，請求被上訴人及追加被告返還相當於租金之利益，洵屬有據。本院審酌系爭土地中即系爭240-1地號土地臨三多四路，系爭240-3地號土地則位於三多四路巷內，步行2分鐘可至三多四路，附近有三多商圈、八五大樓、百貨公司、戲院、商店林立，並有高雄捷運紅線三多站可達，商業發達，交通便利等情（見不爭執事項六），並考量系爭土地雖臨近三多商圈，惟係位於三多商圈外圍，雖然交通便利，但並非極富商機之地段，乃認被上訴人及追加被告就占用土地之利益，以按申報地價年息5%計算為適當。又其等占有附表一所示土地地號、面積、申報地價，為兩造所不爭執（見本院卷二第207頁），並有高雄市政府地政處新興地政事務所土地複丈成果圖、地價謄本、土地登記謄本等可稽（見原審卷一第12頁至第15頁），則上訴人請求被上訴人及追加被告給付不當得利之金額如附表三所示（計算式詳如附件），逾此金額範圍之請求，不應准許。又上訴人對於附表二編號1至編號6所示占用人請求不當得利若有理由，對於利息起算日並不爭執，業據其等訴訟代理人於本院陳明在卷（見本院卷二第11頁），則上訴人請求附表二編號1至編號6所示占用人給付附表三所示起算日（其中編號6部分，上訴人減縮1日之請求，自103年4月24日起算），按週年利率5%計算之利息，即屬有據。
另林祈福於本院前審103年7月2日期日代理林玳妤請求駁回上訴人之請求（見本院前審卷三第623頁），顯已受上訴人催告，則上訴人於本院追加請求林祈福、林玳妤自103年
7月3日按週年利率5%計算之遲延利息，即屬有據，至林連順係於103年9月18日準備程序期日始追加為被告，此有報到單在卷可佐（見本院前審卷三第623頁至第624頁），則林祈福於本院前審103年12月17日代理林連順請求駁回上訴人之請求（見本院前審卷三第703頁），亦已受上訴人之催告，則上訴人於本院追加請求林連順自103年12月18日按週年利率5%計算之遲延利息，即屬有據，逾此範圍範圍之請求，並無理由。
九、綜上所述，上訴人本於民法第767條第1項規定，請求被上訴人將附表一所示地上建物拆除，返還占用之土地，洵屬正當，及依不當得利法律關係，請求被上訴人給付如附表三所示金額及日期起算日按週年利率5%計算之法定遲延利息，亦屬有據，均應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應駁回此部分之上訴。又上訴人於本院追加請求黃進丁、甘麗燕、林連順、林玳妤、南區分署、林松、王林編偏、林蓮娥、林吳玉霞、林俊良將附表一所示地上建物拆除，返還占用之土地，洵屬正當，及依不當得利法律關係，請求追加被告黃進丁、甘麗燕、林連順、林玳妤給付如附表三所示金額及日期起算日按週年利率5%計算之法定遲延利息，亦屬有據，均應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
十、據上論結，本件上訴及追加之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中華民國108年5月22日
民事第五庭
審判長法官謝靜雯
法官黃科瑜法官洪能超以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國108年5月22日
書記官洪孟鈺附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表一：
┌──┬──────┬─────────┬─────────┬───────┬──────────┐│編號│占用人│占用地號│占用位置│占用面積（㎡）│地上物│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│1│王麗香│原高雄市苓雅區意誠│如附圖所示編號2│23.81│門牌號碼高雄市○○區○○○○段○○○○○○號土地│││城西一巷35-4號未保存│││││││登記建物│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│2│王建順│同上│如附圖所示編號3│18.39│門牌號碼高雄市苓雅區│││││││城西一巷35-5號未保存│││││││登記建物│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│3│王火全│同上│如附圖所示編號4│25.52│門牌號碼高雄市苓雅區│││││││城西一巷35-2號未保存│││││││登記建物│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│4│王火全│同上│如附圖所示編號9│6.87│門牌號碼高雄市苓雅區│││││││城西一巷35-1號未保存│││││││登記建物│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│5│王火全│同上│如附圖所示編號10│3.39│門牌號碼高雄市苓雅區│││││││城西一巷35-1號未保存│││││││登記建物│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│6│王添瑯│同上│如附圖所示編號11│2.2│門牌號碼高雄市苓雅區│││││││城西一巷35-3號未保存│││││││登記建物│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│7│王火全、王添│同上│如附圖所示編號12│27.82│上開六建物之通路│││瑯、王麗香、│││││││王建順│││││├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│8│黃進成、黃進│同上│如附圖所示編號5│21.96│門牌號碼高雄市苓雅區│││丁、甘麗燕││││城西一巷35號未保存登│││││││記建物│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│9│同上│同上│如附圖所示編號6│22.21│門牌號碼高雄市苓雅區│││││││城西一巷34-4號未保存│││││││登記建物│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│10│同上│同上│如附圖所示編號7│37.98│門牌號碼高雄市苓雅區│││││││城西一巷34-3號未保存│││││││登記建物│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│11│同上│同上│如附圖所示編號8│20.28│上開三建物之通路│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│12│林祈福、林連│原高雄市苓雅區意誠│如附圖所示編號13│36.9│門牌號碼高雄市苓雅區│││順、林玳妤│段240-1地號土地│││意誠一巷25號未保存登│││││││記建物│├──┼──────┼─────────┼─────────┼───────┼──────────┤│13│南區分署（即│同上│如附圖所示編號18│18.88│門牌號碼高雄市苓雅區│││林清源之遺產││││三多四路60號未保存登│││管理人）、林││││記建物│││松、王林編偏│││││││、林蓮娥、林│││││││ 吳玊霞 、林俊│││││││良│││││└──┴──────┴─────────┴─────────┴───────┴──────────┘附表二（上訴人請求不當得利金額）：
┌──┬──────┬──────────┬──────────────┐│編號│占用人│請求之金額（新臺幣）│利息起算日（民國）│├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│1│王麗香│229,765元│99年10月15日│├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│2│王建順│177,464元│99年10月15日│├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│3│王火全│343,738元│99年10月15日│├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│4│王添瑯│21,230元│100年4月16日│├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│5│王火全、王添│268,463元│101年2月14日│││瑯、王麗香、│││││王建順│││├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│6│黃進成、黃進│792,748元│103年4月24日│││丁、甘麗燕│││├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│7│林祈福、林連│833,405元│103年7月3日│││順、林玳妤│││└──┴──────┴──────────┴──────────────┘附表三（本院認定不當得利之金額）：
┌──┬──────┬──────────┬──────────────┐│編號│占用人│應給付之金額（新臺幣│利息起算日（民國）││││）││├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│1│王麗香│117,081元│99年10月15日│├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│2│王建順│90,429元│99年10月15日│├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│3│王火全│175,941元│99年10月15日│├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│4│王添瑯│10,818元│100年4月16日│├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│5│王火全、王添│136,799元│101年2月14日│││瑯、王麗香、│││││王建順│││├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│6│黃進成、黃進│503,678元│103年4月24日│││丁、甘麗燕│││├──┼──────┼──────────┼──────────────┤│7│林祈福、林連│417,368元│林祈福、林玳妤自103年7月3日│││順、林玳妤││，林連順自103年12月18日│└──┴──────┴──────────┴──────────────┘附表四（訴訟費用負擔比例）：
┌──┬──────┬──────────┐│編號│占用人│負擔比例│├──┼──────┼──────────┤│1│王麗香│百分之七│├──┼──────┼──────────┤│2│王建順│百分之五│├──┼──────┼──────────┤│3│王火全│百分之十│├──┼──────┼──────────┤│4│王添瑯│百分之一│├──┼──────┼──────────┤│5│王火全、王添│百分之八│││瑯、王麗香、││││王建順││├──┼──────┼──────────┤│6│黃進成、黃進│百分之二十八│││丁、甘麗燕││││││├──┼──────┼──────────┤│7│林祈福、林連│百分之二十七│││順、林玳妤││├──┼──────┼──────────┤│8│南區分署（即│百分之十四│││林清源之遺產││││管理人）、林││││松、王林編偏││││、林蓮娥、林││││吳玊霞、林俊││││良││└──┴──────┴──────────┘