臺灣桃園地方法院93年度訴字第630號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院93年訴字第630號民事判決

裁判日期：民國93年12月16日

裁判案由：返還價金等

臺灣桃園地方法院民事判決九十三年度訴字第六三○號
原告丙○○○訴訟代理人丁○○被告乙○○○訴訟代理人甲○○右當事人間請求返還價金等事件，本院於民國九十三年十二月二日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）二百四十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：原告於民國七十七年六月二十三日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買坐落桃園縣○○鄉○○段湳子小段第四七一地號、第四七二地號內二筆土地分割出之四十坪土地（下稱系爭土地），原告並於簽約同時以現金一百二十萬元付清買賣價款。系爭買賣契約第十六條特約事項第二款約定：「往後本件土地可辦理分割、過戶登記，若所有權人有故意刁難或不遵守約定事項，乙方必須協同解決。」，而原告自八十九年三月起即多次通知被告履行系爭買賣契約並配合辦理過戶等事宜，惟被告並不予理會。則依系爭買賣契約第七條：「乙方保證本件之不動產絕無來歷不明或債務抵押及債務糾葛並無出租出典等情事，如有第三者對前開不動產提出任何權利或債務糾葛及其他異議者，與甲方無干應由乙方負責理直，涉及甲方損失重大者應負賠償之責。」及第十四條後段「．．乙方不賣或不履行移交不動產．．等情事時除將既收價款全部退還予甲方外並應賠償所付價款同額之損害金並願放棄抗訴申辯請求權。」之約定，被告顯已違約，原告自得依系爭買賣契約第十四條後段之約定請求被告返還原告已付之買賣價金一百二十萬元，並給付與已付價金同額之損害金一百二十萬元，爰訴請判決如聲明所示。
三、對被告抗辯所為之陳述：系爭買賣契約之買主即甲方係代書誤寫為「 黃蘇阿蘭 」，實則即係原告丙○○○。又依系爭買賣契約第十一條第二項：「往後本件土地可辦理分割，過戶登記．．。」之約定可知，買賣當時依舊農業發展條例，農地係不得分割且不得移轉為共有，依當時兩造買賣時之意思表示均認同待日後法令修改並得以辦理農地分割或持分移轉時，被告必須協同原告要求原所有權人配合辦理過戶，否則被告須協同解決。而在法令尚未修法允許農地分割或持分移轉時，原告既無權主張要求被告辦理移轉登記，則民法第一百二十五條所規定之時效期間並非自系爭買賣契約簽立之七十七年六月二十三日起算，而應由農業發展條例於八十九年二月二十八日修法生效並同時廢除土地法第三十條之約束後，原告得以要求被告配合辦理土地持分移轉登記時即八十九年二月二十八日起算，是以本件請求並未罹於十五年之消滅時效。
四、證據：提出七十七年六月二十三日不動產買賣契約書一份、桃園大業郵局存證信函第三八二號一份、土地登記謄本二紙、和解書一份、臺灣高等法院九十三年度上字第四九四號民事庭通知書一紙、六十二年三月二十一日不動產買賣契約書一份（均為影本）。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明或陳述略以：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：系爭買賣契約係出賣被告之權利，被告先前係向訴外人游 劉允 購買系爭土地，因不能登記，故被告再將此契約上之權利轉賣予原告，實則被告並非系爭土地之所有權人。又被告係與「黃蘇阿蘭」而非原告「丙○○○」簽訂系爭買賣契約，且被告與「黃蘇阿蘭」於七十七年六月二十三日簽訂系爭買賣契約後，迄今已逾十五年，原告之請求權亦已消滅時效完成。為此，請為判決如答辯聲明所示。
三、證據：提出大園郵局存證信函第二四三號一份、債權移轉予 李正夫 之文一紙、不動產買賣契約書（均為影本），並聲請傳訊證人李正夫、 游象俊 。
丙、本院依職權調閱本院九十一年度桃調字第一九四號、九十二年度訴字第一○六九號民事卷宗及函查關於桃園縣○○鄉○○段湳子小段第四七一、四七二、四七三地號土地分割之資料，有桃園縣蘆竹地政事務所九十三年九月十五日蘆地測字第○九三○○○六一一九號覆函在卷。
理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張，兩造於七十七年六月二十三日簽訂系爭買賣契約，由原告購買系爭土地，原告並於簽約同時以現金一百二十萬元付清買賣價款。依系爭買賣契約第十六條特約事項第二款之約定，於日後系爭土地可辦理分割、過戶登記時，被告須協同解決，惟原告多次通知被告履行系爭買賣契約，配合辦理過戶等事宜，被告均不予理會。是被告已經違約，原告自得依系爭買賣契約第十四條後段之約定，請求被告返還原告已付之買賣價金一百二十萬元，另並給付與已付價金同額之損害金一百二十萬元，爰訴請判決如聲明所示等語。被告則以：被告先前係向訴外人 游劉允 購買系爭土地，因不能登記，故被告再將此契約上之權利轉賣予原告，實則被告並非系爭土地之所有權人，系爭買賣契約僅係出賣被告之權利。又與被告簽訂系爭買賣契約者係「黃蘇阿蘭」並非原告「丙○○○」。且原告之請求權自簽約時起迄今已逾十五年，已罹於消滅時效，爰請判決如答辯聲明所示等語，資為抗辯。
二、原告所主張兩造於七十七年六月二十三日簽訂系爭買賣契約之事實，業據提出系爭買賣契約一份為證，被告雖抗辯稱其係與「黃蘇阿蘭」而非原告訂立系爭買賣契約等語。惟查，系爭買賣契約各係本件兩造之訴訟代理人即丁○○、甲○○代理兩造所簽訂，而原告之代理人丁○○自始堅持其所代理者為原告而非「黃蘇阿蘭」，且原告所提出之系爭買賣契約上並有更正買主姓名由「黃蘇阿蘭」改為原告之文字；被告訴訟代理人甲○○雖稱：「（問：你是見證人，當初買土地是丙○○○，還是黃蘇阿蘭？）這麼久了，我不記得了。」等語（見本院九十三年七月二十日言詞辯論筆錄），惟兩造及兩造之訴訟代理人間俱有遠親關係，此為兩造所不爭執，則被告對簽約者是否誤寫乙節，衡情當不致無從暸解，此亦不致因時間久遠而有異，是上開被告代理人所言，尚不足為被告確與「黃蘇阿蘭」簽約之依據；況原告於九十二年八月八日即寄發存證信函予被告，表明請求被告應協同原告辦理移轉系爭土地之旨，有桃園大業郵局第三八二號存證信函乙份在卷可按，若與被告訂約者非原告，被告於當時即應有表示異議，被告卻未曾為之；另被告亦曾於八十二年七月二十三日寄發存證信函予系爭土地之所有權人即訴外人游劉允，表示系爭土地被告已賣給本件原告之代理人丁○○等情，亦有大園郵局第二四三號存證信函乙份附卷可稽，是顯見系爭買賣契約上買受人確係原告，而誤寫為「黃蘇阿蘭」無誤。
三、又原告主張其於簽訂系爭買賣契約同時已以現金一百二十萬元付清買賣價款之事實，則為被告所不爭執，並有被告所提出其執有之系爭買賣契約後所附記略以：七十七年六月二十三日乙方（即被告）收到甲方（即原告）一百一十七萬元支票、現金三萬元，計一百二十萬元整等語可稽，堪信為真實。至原告進而主張被告違反系爭買賣契約之約定，未協同辦理系爭土地之所有權移轉登記事宜之事實，則為被告所否認。經查，被告所抗辯稱其係先向訴外人游劉允購買系爭土地，因不能登記，故被告再將此契約上之權利轉賣予原告之事實，為原告所不否認，參以系爭買賣契約第十一條確有約定：「一、本件不動產買賣於民國六十二年三月二十一日賣主游劉允代理人 游景祥 買主乙○○○買賣契約書所約定之條件轉賣甲方（即原告）。二、往後本件土地可辦理分割、過戶登記，若所有權人有故意刁難或不遵守約定事項，乙方（即被告）必須協同負責解決。」等內容，此外並有被告與系爭土地所有權人即訴外人游劉允所訂之不動產買賣契約乙份在卷可憑，足見被告此部分之抗辯為真實。則系爭買賣契約，兩造係以「被告得向系爭土地所有權人即訴外人游劉允請求移轉登記之權利」為買賣標的，且被告於原告向系爭土地所有權人請求移轉系爭土地之所有權時，如遇有系爭土地所有權人不遵照與被告所訂契約之義務時，尚負有「協同負責解決」即「使原告順利取得系爭土地所有權」之義務之事實，即堪認定。
四、次查，系爭土地之地目為「田」，有土地登記謄本二份在卷可佐，而按為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。但繼承而移轉者，得為共有；其變更部分得為分割，七十二年八月一日修正前農業發展條例第二十二條定有明文。被告與訴外人游劉允所簽訂之上開不動產買賣契約之日期係在六十二年三月二十一日，自應適用上揭修正前農業發展條例之規定，而系爭土地既為耕地，自屬不得分割，且兩造均未能提出系爭土地有何變更地目之事實存在，則被告與訴外人游劉允間所訂之上開契約，即屬以不能之給付為契約之標的，且系爭土地即使依現行農業發展條例第十六條之規定，仍屬不能分割，是被告與訴外人游劉允之上開契約，亦難認有民法第二百四十六條第一項但書「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」所定之情形，則該契約自應依民法第二百四十六條第一項本文之規定而歸於無效。至證人即訴外人游劉允之子游象俊雖於九十三年八月十日本院言詞辯論時到庭結證稱：系爭土地是六十二年間賣予被告，當時系爭土地上（此係指坐落桃園縣○○鄉○○段湳子小段第四七一地號、第四七二地號之土地上）有蓋一排房子，一間一間的都已分割出去，且訴外人游劉允係賣給別人蓋房子，要趕在桃園縣大園鄉實施都市計劃禁建之前，蓋到一定高度才能辦分割等語。惟即使系爭土地旁有其他土地已分割出去而得建造房屋，亦與系爭土地現仍係田地，且不能分割乙節無涉，況坐落桃園縣○○鄉○○段湳子小段第四七一地號、第四七二地號之土地於六十三年間分割出同段第四七二之一、第四七二之二、第四七三之一、第四七三之三、第四七三之四、第四七三之五地號等建地，固屬無誤，惟因年代久遠，相關之分割登記資料已逾保存期限均已銷毀無從查考乙情，亦經本院依職權函詢無誤，有桃園縣蘆竹地政事務所九十三年九月十五日蘆地測字第○九三○○○六一一九號覆函在卷可按。是原告所主張系爭土地係可以分割之事實，尚無足採。
五、另按權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，民法第三百四十八條第二項、第三百五十條前段亦有明文。是依此等法律規定，被告固負使原告取得系爭土地所有權之義務，並應擔保其出賣之權利確係存在。然按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第三百五十一條前段亦有明文。而國民有知法之義務，則前開修正前農業發展條例第二十二條之規定，原告於簽訂系爭買賣契約時，即難諉為不知，是堪認原告於契約成立時，已知被告所出賣之前述權利已有瑕疵，則被告據此即不負擔保其權利確係存在之責，被告既不負此擔保之責，則系爭買賣契約兩造之權利義務即應回復普通規定即民法第二百四十六條之適用，而系爭土地於系爭買賣契約簽訂時即七十七年六月二十三日，依當時有效之八十九年一月二十六日修正前農業發展條例第三十條前段「每宗耕地不得分割及移轉為共有」之規定，並不能為分割，遑論分割後再為移轉登記，是屬給付不能無誤；且依現行農業發展條例第十六條之規定既仍為給付不能，則系爭買賣契約簽訂時，亦不能認為有民法第二百四十六條第一項但書「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」所定之情形，是系爭買賣契約仍應適用民法第二百四十六條第一項本文之規定而歸於無效。系爭買賣契約既係無效，則縱此契約第十四條後段有「乙方（即被告）不賣或不履行移交不動產以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，除將既收價款全部退還與甲方（即原告）外，並應賠償所付價款同額之損害金，並願放棄抗訴申辯請求權」之約定，亦應契約已無效而不得主張之。
六、縱認被告應負權利瑕疵擔保責任，故系爭買賣契約並未因給付不能而歸於無效，然查，系爭土地不能分割而移轉所有權，且此給付不能之情事於系爭買賣契約成立時已經存在，前已述及，則原告於契約成立時即七十七年六月二十三日，即得向被告主張系爭買賣契約第十四條後段所定之債務不履行損害賠償請求權甚明。而按消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第一百二十八條前段定有明文。再按請求權，因十五年間不行使而消滅，民法第一百二十五條前段亦有明文。準此，原告基於系爭買賣契約第十四條後段所定之請求權，既自七十七年六月二十三日即可起算，則迄本件原告起訴時即九十三年五月十日止，顯已逾十五年之消滅時效無訛，則被告抗辯稱原告之請求權已罹於時效乙節，尚堪採信，亦即被告對本件原告所為之請求，仍得拒絕給付之。
七、從而，原告依系爭買賣契約第十四條後段約定之法律關係，請求被告應給付原告二百四十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，原告所主張其曾將系爭土地出賣予訴外人李正夫，嗣因無法為移轉登記，故訴外人李正夫向其請求返還價金，而經其與訴外人李正夫於臺灣高等法院九十三年度上字第四九四號審理中成立訴訟上和解之事實，尚與本件爭執無關，又兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均核於判決之基礎及結果無影響，無庸一一論列，附此敘明。
九、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年十二月十六日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
法官張震武右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十二月二十一日
法院書記官惠莊