裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第1241號民事判決
裁判日期：民國99年09月07日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第1241號原告乙○○訴訟代理人 謝心味 律師被告甲○○上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國99年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落門牌號碼座落台北縣三重市○○○街○○號4樓（含增建部分）、5樓（含增建部分）、5樓屋頂平台未辦保存登記之房屋騰空遷讓交還原告。
被告應給付原告自民國99年4月19日起至交還上開房屋之日止，按月以新臺幣壹萬零玖佰壹拾柒元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔9/10；其餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣肆拾伍萬元供擔保後得假執行。
事實及理由
一、原告主張:
（一）其應買本院98年司執木字第76525號清償債務強制執行事件，經拍定取得台北縣三重市○○○段○○○○○號土地（權利範圍共5分之2），暨其上門牌號碼台北縣三重市○○○街○○號4樓（建號3341）、4樓未辦保存登記建物增建物（建號3547）、5樓（建號3342）、5樓頂樓未辦保存登記建物增建物（建號3548）之所有權（以下稱系爭不動產），經本院於99年4月6日核發不動產權利移轉證書在案，其並完成系爭不動產之所有權登記，有土地、建物所有權狀可稽，是原告為系爭不動產之所有權人。
（二）本院94年執全字第4139號假扣押強制執行事件，於94年10月12日之執行筆錄業已載明「據在場人甲○○稱28號1-5樓及5樓頂我是被債務人 林文雄 偷過戶，但是我在管理，28號1至6樓屋後增建部份都是做為廚房及衛浴使用，亦都與主建物相通，也都是由公共樓梯進出，無內梯，該屋後增建及6樓增建都為二房間、一客廳、一衛浴、一廚房…」等語，另本院98年司執木字第76525號卷承辦書記官謝麗秋於98年11月10日之簽呈載明「本件房屋（台北縣三重市○○○街○○號4樓、5樓）查封當時，據在場人甲○○稱：該房屋均為其全家人居住使用，另頂樓有增建，設有內梯，亦是全家人居住使用。…後經本件債權人代理人會同警員至現場履勘後稱:…28號4、5樓均為債務人自住」等語，足見系爭不動產現由被告及其家人在占有使用中。
（三）系爭不動產由原告信賴土地登記，依法院之強制執行拍賣程序，自訴外人 李文雄 處取得所有權並已領得不動產權利移轉證書，原告即已取得系爭不動產所有權。從而，姑不論被告所稱系爭不動產遭訴外人林文雄偷過戶是否屬實，亦屬訴外人林文雄對所有權人為損害賠償之請求而已，對於原告經由拍賣拍定善意取得系爭不動產之所有權，並無任何影響。按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由」（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。由前述之執行筆錄得知，被告對系爭不動產並未無任何占有之法律權源，從而原告本於所有權之效用，依據民法第767條、第184條為本件遷讓房屋之請求權基礎，於法即屬有據。
（四）原告業於99年4月19日完成系爭不動產之所有權登記，是因被告無權占有使用系爭不動產，致使原告不能利用，侵害原告所有權之圓滿行使，被告並享有相當於租金之不當得利，其依法自得向被告請求賠償。經查，由本於94年10月12日之執行筆錄得知，被告有將1樓出租 陳福原 ，租金每月新台幣（下同）1萬3000元；2樓出租於 林國榮 ，租金每月1萬1000元；3樓房屋出租於其女兒 洪詩喬 ，租金每月8000元。另參考鄰近長元西街18號5樓房屋租賃情形，其4樓之租金為每月1萬1000元、5樓為每月1萬元。果爾，就系爭不動產4、5樓及5樓屋頂平台未辦保存登記之房屋增建房屋，以每樓層相當於租金之不當得利1萬元計算，應屬合理。從而，其依民法第179條、184條為訴之聲明第2項之請求權基礎，訴請被告無權占有期間，自民國99年4月19日起至遷讓騰空返還房屋之日止，按月給付原告3萬元，於法即屬有據等語。
（五）聲明：①被告應自門牌號碼台北縣三重市○○○街○○號4樓（含
增建）、5樓（含增建）、5樓屋頂平台未辦保存登記之房屋遷讓騰空返還予原告。
②被告應自民國99年4月19日起至遷讓騰空第1項房屋之日止，按月給付原告3萬元。
③訴訟費用由被告負擔。
④第1項之請求，原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則辯以原告固為拍定人，但99年3月15日電話聯繫時，原告同意由被告再買回系爭不動產，其非無權占有。又其隔鄰之4、5樓房屋，每月租金亦僅各為1萬元，5樓頂則為6000元，目前租金沒有原告如主張之高價，原告請求之按月計算不當得利金額偏高等語置辯，並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張其應買本院98年司執木字第76525號清償債務強制執行事件拍賣之系爭不動產，經拍定取得權利移轉證書，並於99年4月19日完成系爭不動產之所有權登記，被告占有使用系爭不動產等事實，均為被告所自認，並有原告提出之不動產權利移轉證書影本、系爭不動產土地、建物所有權狀影本、本院94年10月12日之執行筆錄、執行書記官98年11月10日之簽呈影本在卷可稽，此部分原告主張之事實，應屬真實可信。惟原告主張被告無權占有系爭不動產，其受有每月3萬元計算之損害，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯，從而本件爭執要旨厥為：被告是否無權占有系爭不動產，原告主張被告應給付按月3萬元計算之不當得利，有無理由。
四、被告是否無權占有系爭不動產：
（一）按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由」（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
（二）本件被告抗辯其非無權占有之理由，係以原告於電話中同意由被告再買回系爭不動產，以此認為其非無權占有。惟查，被告所辯此同意買回之情，經原告否認，被告就該有利於己之積極事實，復未能另行舉證以實其說，自難認其抗辯買回之情為真實。況且，不動產物權之移轉，應以書面為之，此為民法第760條所明定，即便原告有何對話中同意移轉系爭不動產所有權之事實，亦因未完成法定書面要件，亦難認為被告所辯之買回契約已然成立生效。故本件被告未能充足舉證其有正當占有權源之事實，從而原告主張被告無權占有系爭不動產之情，應屬正當可信。
（三）再按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第767條定有明文。
是原告執此主張被告無權占有其所有之系爭房屋，其行使物上請求權，請求被告將坐落門牌號碼座落台北縣三重市○○○街○○號4樓（含增建）、5樓（含增建）、5樓屋頂平台未辦保存登記之房屋遷讓騰空返還予原告，自屬有據，應予准許。
五、原告主張被告應給付按月3萬元計算之不當得利，有無理由：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告無權占有原告所有系爭房屋，已如上述，則被告受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告依民法第179條不當得利返還請求權之法律關係，請求被告自其登記為所有權人之日即99年4月19日起，至返還房屋日止相當於租金之不當得利，於法尚無不合，應予准許。
（二）惟兩造爭執所受相當於租金利益之計算究竟若干。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。查本件原告於應買本院98年司執木字第76525號清償債務強制執行事件，以總價金131萬元拍定取得系爭三重市○○○街○○號4樓（含增建）、5樓（含增建）、5樓屋頂平台未辦保存登記房屋之所有權，此為兩造所不爭執，並有原告提出之不動產權利移轉證書之記載可憑。本院斟酌上開99年3月17日拍定情形，及被告利用系爭不動產居住使用之經濟價值等情狀，其所受相當於租金之利益，應以該實際拍定價格年息10％計算，方為合理。故計算被告按月應返還之利得應為1萬917元（計算式：0000000×10％×÷12＝10917，元以下四捨五入）。從而，原告請求被告返還99年4月19日起至被告遷讓房屋之日止，按月1萬917元計算之將來不當得利請求，於法尚非無據，應予准許，逾此部分之請求，則不足採。
六、綜上所述，原告主張依據所有權人之所有物返還請求權，請求被告遷讓房屋，及依據不當得利請求權，訴請被告給付上開准許之金額，為有理由，應予准許；逾此範圍部分之請求則為無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。並依原告之聲請，酌定如主文所示相當擔保金額，就遷讓房屋部分為准許假執行之宣告，併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國99年9月7日
民事第二庭法官陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月7日
書記官陳淑芳