裁判字號：最高法院100年台上字第1284號民事判決
裁判日期：民國100年08月10日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決一○○年度台上字第一二八四號上訴人 劉廷亮 訴訟代理人 金惠民 律師
林長青 律師
參加人 賴瑞彩
賴嘉政 賴瑞貞 賴民生 被上訴人 鍾源泉
鍾阿興 鍾騰雲 鍾國祿 上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○○年二月十五日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上字第八七九號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院
理由本件上訴人主張：伊所有如第一審判決附圖（以下稱附圖）所示
A（門牌：龍潭鄉高平村牛欄河十七號）、B、C、D、E等建物（以下稱合稱系爭建物）之基地桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地（以下稱系爭土地），係伊與參加人賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩（以上三人為 賴曾順妹 之繼承人）、賴民生所共有，應有部分依序為四分之一、四分之一（賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩公同共有）及二分之一。惟被上訴人所有系爭建物無法律上之正當權源，占有使用系爭土地，屢經伊催請拆除，將占有使用之土地返還伊及其他共有人，未獲置理等情，本於物上請求權依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，求為命被上訴人將附圖所示A、B、C、D、E等建物予以拆除，將土地返還予伊及其他共有人之判決。
被上訴人則以：上訴人及參加人所共有系爭土地，及其他耕地共二十八筆土地，於日據時代即由伊之父 鍾鼎房 向 賴國賢 承租搭蓋農舍、及耕種，民國四十年間耕地三七五減租條例公布施行後，亦依法簽訂租約繼續耕作並繳租，從未間斷。系爭土地上之農舍於五十八年間因颱風而倒塌，伊以三甲餘茶園租約由地主自行掌管換取系爭土地之所有權，農舍則由伊自行改建，伊非無權占有系爭土地等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決予以廢棄，改判駁回上訴人之訴，無非以：按「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用」、「耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第一百零六條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用」。本件被上訴人所承租之系爭土地為「建」地，而非「農」地，雖無耕地三七五減租條例之適用，惟仍應依民法關於租賃之規定。查上訴人及參加人所共有之系爭土地，與參加人所共有同段之其他地號等二十六筆農地（合計二十七筆土地），自三十年十二月二十日起即由參加人等先祖賴國賢、 賴玉進 一併出租予被上訴人先父鍾鼎房耕作，簽訂「私有耕地租約」，至四十年六月七日耕地三七五減租條例公布施行後，仍續訂私有耕地三七五租約高字第十七號租約（下稱系爭租約），迄至八十五年十二月三十一日止，因出租人、承租人均未於期滿之翌日起四十五日內申請收回或續訂租約登記，經桃園縣龍潭鄉公所（以下稱龍潭鄉公所）於八十六年四月一日以八六龍鄉民字第5712號公告逕為辦理租約註銷登記，同年十月間被上訴人單獨向龍潭鄉公所申請租約登記，經參加人賴嘉政、及其母賴曾順妹提出異議，嗣龍潭鄉公所召開租佃爭議調解會予以調解，包括參加人賴嘉政等出租人，就被上訴人等申請系爭租約續訂案，於九十四年四月七日具函龍潭鄉公所同意訂定，經龍潭鄉公所以九十四年四月十九日龍鄉農字第0940008361號函請桃園縣政府准予核備，九十四年四月十九日桃園縣政府以府地用字第0940102186號同意備查。九十四年四月二十七日龍潭鄉公所以龍鄉農字第0940009920號函檢附龍鄉高字第十七號耕地三七五租約註記申請書及土地清冊，請桃園縣大溪地政事務所（以下稱大溪地政所）協助辦理，大溪地政所以九十四年五月二日收件第7223
0號登記申請書辦畢登記，九十四年五月龍潭鄉公所即於鄉鎮區私有耕地租約異動登記加蓋戳記處加蓋「桃園縣龍潭鄉公所核定本租約依照減租條例第二十條規定自民國九十二年一月一日起至民國九十七年十二月三十一日止續訂租約六年」之戳記等事實，有前揭各函文等在卷足稽，被上訴人承租包括系爭土地等二十七筆土地，迄九十七年十二月三十一日與參加人間之租賃契約關係仍存在有效。次查上訴人與參加人所共有系爭土地係於三十六年六月十六日為總登記，所有權人為賴國賢、賴玉進應有部分各二分之一為上訴人所不爭執，惟在土地總登記前之所有權人，上訴人未舉證證明並非賴國賢、賴玉進所共有，空言主張賴國賢於三十六年六月十六日以前所簽租約為無權處分，自無可採。而自三十年十二月二十日至三十七年十二月十九日、三十七年十二月二十日至四十年十二月十九日所簽租約，載明出租人為「賴國賢外一人」，其真意為「賴國賢的弟弟，土地是賴國賢和賴玉進共同出租」之事實，業據參加人陳述在卷，系爭土地及其他二十六筆耕地顯係自三十年十二月二十日起，由賴國賢與賴玉進共同出租予被上訴人先父鍾鼎房，上訴人空言主張所簽租約不生效力，並無足取。再查，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條定有明文；另按租賃定有期限者，其租賃關係於租期屆滿時消滅，必租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始視為以不定期限繼續租約；又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依法收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此觀民法第四百五十條第一項、第四百五十一條及耕地三七五減租條例第二十條之規定自明。因此本件被上訴人依耕地三七五減租條例之規定，承租包括系爭土地等二十七筆土地，從事耕作，雖於八十六年四月一日為龍潭鄉公所以八六龍鄉民字第5712號公告逕為辦理租約註銷登記，惟被上訴人仍繼續使用系爭土地、及從事耕作，並按期繳租之事實，未為參加人所爭執，且被上訴人已於同年十月間單獨申請租約登記，則被上訴人與參加人之耕地租約不因龍潭鄉公所之註銷登記而消滅。再查八十六年十月間被上訴人單獨申請租約登記，參加人雖以於龍潭鄉公所註銷登記前，被上訴人已有不自耕而轉租之事由異議，經龍潭鄉公所調解結果不得而知，惟參加人並未舉證以實其說，或訴請返還耕地，竟於九十四年四月七日又具函龍潭鄉公所同意與被上訴人訂定耕地租約，已如前述，是上訴人主張耕地租約無效，租賃關係消滅，即無足取。被上訴人先父鍾鼎房自三十年十二月二十日起承租包括系爭土地等二十七筆土地，從事農耕，即居住於系爭土地上之房屋，五十八年九月間因颱風倒塌，由被上訴人自費興建等之事實，有被上訴人提出承諾書在卷足稽；上訴人對於「立承諾書人」 賴嘉胤 並非系爭土地之共有人，主張賴嘉胤為無權處分，參加人賴嘉政否認承諾書為其簽名、蓋章；惟對於被上訴人先父鍾鼎房向參加人先祖賴國賢、賴玉進承租上開包括系爭土地等二十七筆農地耕作，即居住於系爭土地上之房屋、迄被上訴人於系爭土地上重建房屋之事實，未曾予以爭執，且立承諾書人之一 賴騰芳 於簽署承諾書時，為系爭土地之共有人，上訴人及參加人對於賴騰芳之簽署，亦未曾爭執其真正，上揭事實堪信為真實。再由被上訴人先父鍾鼎房自三十年十二月二十日起以系爭租約承租參加人所共有之同段其他地號之二十六筆土地中之部分地號之農地，緊臨系爭土地之事實，亦有第一審法院會同地政事務所勘測所繪製之土地複丈成果圖在卷足稽；且由龍潭鄉公所所檢附「私有耕地租約登記申請書」上，於系爭土地為「無租、佃人負擔家屋稅」之記載，堪認系爭土地雖非農地，惟與所興建之房屋，均係供耕作所用，極為明確；參照最高法院四十三年度台上字第一號：「承租人之農舍原由出租人無條件供給者，於耕地三七五減租條例施行後，依該條例第十二條之規定固仍應由承租人繼續使用。惟此項農舍使用權既係附屬於耕地之租賃關係而發生，則耕地之租賃關係消滅時亦即隨之喪失，承租人自應負返還其農舍於出租人之義務」之判例意旨之精神，被上訴人即使未承耕系爭土地，其占有、使用系爭土地及其上之房屋，無上揭承諾書，亦係附屬於耕地之租賃關係而發生，而耕地租賃關係尚屬有效存在，被上訴人自屬有權使用系爭土地興建房屋居住，而非無權占有。上訴人及參加人主張被上訴人無權占有，尚非可採。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文；本件被上訴人先父鍾鼎房承租包括系爭土地等二十七筆土地，從事耕作，並使用系爭土地上之房屋，迄五十八年九月間因颱風倒塌，由被上訴人自費重建，係附屬於耕地租賃關係，而上訴人係於九十四年九月十二日經法院拍賣，始受讓系爭土地所有權應有部分四分之一，依民法第四百二十五條第一項之規定，被上訴人承租系爭土地之租賃契約，對於上訴人仍繼續存在；被上訴人占有使用系爭土地，自屬有法律上之正當權源。綜合上述，被上訴人占有使用系爭土地興建系爭建物，尚難認係無法律上之正當權源，上訴人及參加人主張被上訴人應拆除系爭建物，將系爭土地返還，自無所據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審謂：本件被上訴人所承租之系爭土地為「建」地，而非「農」地，無耕地三七五減租條例之適用，應依民法關於租賃之規定云云。惟復謂：本件被上訴人依耕地三七五減租條例之規定，承租包括系爭土地等二十七筆土地，從事耕作，雖於八十六年四月一日為龍潭鄉公所以八六龍鄉民字第5712號公告逕為辦理租約註銷登記，惟被上訴人仍繼續使用系爭土地、及從事耕作，並按期繳租之事實，未為參加人所爭執，且被上訴人已於同年十月間單獨申請租約登記，則被上訴人與參加人之耕地租約不因龍潭鄉公所之註銷登記而消滅。……九十四年五月龍潭鄉公所即於鄉鎮區私有耕地租約異動登記加蓋戳記處加蓋「桃園縣龍潭鄉公所核定本租約依照減租條例第二十條規定自民國九十二年一月一日起至民國九十七年十二月三十一日止續訂租約六年」之戳記等事實，有前揭各函文等在卷足稽，被上訴人承租包括系爭土地等二十七筆土地，迄九十七年十二月三十一日與參加人間之租賃契約關係仍存在有效等語，前後殊有矛盾，自有未洽。又依本院四十三年度台上字第一號判例意旨，何以會導出：「被上訴人即使未承耕系爭土地，其占有、使用系爭土地及其上之房屋，無上揭承諾書，亦係附屬於耕地之租賃關係而發生，而耕地租賃關係尚屬有效存在，被上訴人自屬有權使用系爭土地興建房屋居住，而非無權占有」之結論，亦未見原審說明其理由，尚欠允當。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○○年八月十日
最高法院民事第三庭
審判長法官劉延村
法官許澍林法官黃秀得法官魏大喨法官阮富枝本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○○年八月二十三日
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