臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
99年度中小字第170號
原 告 興大文學院社區管理委員會
法定代理人 劉佩芬
訴訟代理人 蕭靜美
被 告 梁慧蓁
兼上一人
訴訟代理人 陳冠榮
被 告 楊家珍
上 一 人
訴訟代理人 林學良
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國99年8月18日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
爭執事項及理由要領
一、程序事項之說明：
㈠法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受
其訴訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴
法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第170條、第176條
分別定有明文。本件原告之法定代理人已由 陳世育 變更為劉
佩芬，有原告提出民國99年3月7日興大文學院社區第三屆區
分所有權人會議紀錄可憑，原告於99年4月15日以劉佩芬為
法定代理人具狀聲明承受訴訟，並經本院將該書狀送達被告
，是本件承受訴訟合於上開法律規定之程序。
㈡訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時，原係聲明請求⒈
被告陳冠榮給付新台幣（下同）7,052元，及自起訴狀繕本
送達翌日即98年12月26日起，至清償日止，按年息10%計算
之利息，並自98年12月1日起至喪失興大文學院社區區分所
有權人身分之日或興大文學院社區區分所有權人會議決議變
更收費標準前止，按月給付原告1,779元；⒉被告梁慧蓁給
付7,696元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年1月8日起，至
清償日止，按年息10%計算之利息，並自98年12月1日起至喪
失興大文學院社區區分所有權人身分之日或興大文學院社區
區分所有權人會議決議變更收費標準前止，按月給付原告1,
664元；⒊被告楊家珍給付7,456元，及自起訴狀繕本送達翌
日即98年12月26日起，至清償日止，按年息10%計算之利息
，並自98年12月1日起至喪失興大文學院社區區分所有權人
身分之日或興大文學院社區區分所有權人會議決議變更收費
標準前止，按月給付原告1,864元。嗣於訴狀送達後，最後
變更此部分之聲明為請求⒈被告陳冠榮給付6,012元，及自
起訴狀繕本送達翌日即98年12月26日起，至清償日止，按年
息5%計算之利息；⒉被告梁慧蓁給付2,916元，及自起訴狀
繕本送達翌日即99年1月8日起，至清償日止，按年息5%計算
之利息；⒊被告楊家珍給付4,443元，及自起訴狀繕本送達
翌日即98年12月26日起，至清償日止，按年息5%計算之利息
；核其性質係為減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自
屬適法。
二、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：
⒈被告分別為原告管理之「興大文學院社區」之區分所有權
人（其中被告陳冠榮建物門牌號碼：台中市○區○○○街
○○號、被告梁慧蓁建物門牌號碼：台中市○區○○○街○○
號、被告楊家珍建物門牌號碼：台中市○區○○○街○○號
），依公寓大廈管理條例及規約之約定，應按期給付管理
費。而興大文學院社區經於97年3月1日第一次區分所有權
人會議決議訂立規約，並授權由社區管理委員會選任管理
服務公司，及決定管理費之收費標準；嗣經第一屆社區管
理委員會於97年3月23日訂定並公告收費標準為二樓以上
住戶每坪應繳50元，一樓住戶每坪應繳40元、汽車停車位
每月150元、機車停車位每月50元。依此計算，被告陳冠
榮每月應繳管理費為1,779元（每坪應收管理費40元，被
告陳冠榮所有建物為44.47坪，每月應繳管理費1,779元）
；被告梁慧蓁每月應繳管理費為1,664元（每坪應收管理
費40元，被告梁慧蓁所有建物為41.59坪，每月應繳管理
費1,664元）；被告楊家珍每月應繳管理費為1,864元（每
坪應收管理費40元，被告所有建物為46.59坪，每月應繳
管理費1,864元）。詎被告自98年4月1日起即未依住戶規
約繳納全部之管理費，均僅按每坪25元計算繳納管理費，
迄98年11月30日止，分別積欠管理費，其中被告陳冠榮為
6,012元、被告梁慧蓁為2,916元、被告楊家珍為4,443元
，屢經催討，不獲置理。
⒉被告陳冠榮、楊家珍雖抗辯原告向主管機關報備之規約與
第一次區分所有權人會議決議通過之規約不一致，而認規
約無效等。然查原告社區規約既經區分所有權人會議決議
通過，即合法生效，縱然報備之規約版本與第一次區分所
有權人會議決議通過之版本不同，然向區公所報備僅為行
政管理措施，與規約是否合法生效無關，被告抗辯原告規
約無效，尚有誤會。又原告社區第一次區分所有權人會議
關於管理費是決議授權社區管理委員會訂定收費標準，且
社區管理委員會於決定管理費收費標準時，已經考量管理
費之用途均在支付社區公共事務之花費，及二樓以上住戶
與一樓住戶就社區公共設備、安全及清潔維護等項目之使
用受益程度，而分別訂定不同之收費標準，並無不合理或
違反誠信原則之情形。又原告社區於98年2月15日第二次
區分所有權人會議及99年3月7日第三次區分所有權人會議
，亦均針對一樓住戶之管理費作成維持現行收費標準之決
議，被告仍拒絕依區分所有權人會議決議繳納管理費，實
無理由。
⒊爰依社區住戶規約之約定，請求被告如數給付等語。並聲
明：
⒈被告陳冠榮應給付原告6,012元，及自起訴狀繕本送達
翌日即98年12月26日至清償日止，按年息5%計算之利息
。
⒉被告梁慧蓁應給付原告2,916元，及自起訴狀繕本送達
翌日即99年1月8日至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊被告楊家珍應給付原告4,443元，及自起訴狀繕本送達
翌日即98年12月26日至清償日止，按年息5%計算之利息
。
㈡被告則以：
⒈興大文學院社區住戶規約是於第一次區分所有權人會議時
提出討論及決議，該次會議是由建商林維建設公司所召集
，並於會議通知時，隨通知檢送內政部部頒官方版之住戶
規約、社區每月預估支出金額明細表、管理費預估繳交金
額及管理人事費，其中後三項內容並各有甲、乙、丙三案
。嗣於第一次區分所有權人會議時，關於規約僅為小幅修
正，其餘則依官方版住戶規約通過，至於管理費之收取，
區分所有權人會議則決議授權同次會議選出之住戶委員組
成之社區管理委員會，參考林維建設公司隨會議通知檢送
之三個方案中，擇一決議。而區分所有權人會議同意授權
管理委員會擇一之收費標準，管理費之收費標準每坪住戶
與店面之比例或為「60：30」、「70：35」、「80：40」
，第一次區分所有權人會議授權內容，並無向主管機關報
備之「50：40」之收費方案。詎原告於97年3月27日向主
管機關報備時，竟提出一未經區分所有權人決議之無效住
戶規約（報備之規約），並依該規約向被告催繳管理費。
惟被告對於第一次區分所有權人會議決議通過之規約（即
卷附附件三所示）之真正不爭執，且對於第一次區分所有
權人會議決議授權由管理委員會決定收費標準之結果不爭
執，但其決定之收費標準顯然違反誠信原則，被告自得就
超過之部分拒絕繳納。
⒉被告雖為一樓之房地所有權人，但未曾使用原告社區地下
室車位、一樓中庭、門廳、大樓電梯、圖書館及信箱等公
共設施，各該公共設施，原告設有門禁管制，亦無法使用
。且管理費包括清潔、管理、保全及使用共用部分之償金
等，而被告為店面，自有獨立出入通道，與社區並不相通
，必須經由管理室始能進入社區，而進入社區亦僅能丟垃
圾及收信，其餘公共設施均不能使用。又原告管理費之收
取，用以支付管理公司服務費，多用於二樓以上住戶居家
環境安全之管理、清潔、保全之人事費用，而被告等一樓
住戶之居家環境、安全及管理，多由被告自行負責，並未
由社區大樓保全負責。原告假社區區分所有權人會議多數
決，強制被告分擔該等多用於二樓以上住戶居家環境、安
全管理及保全等人事費用，及設置於社區內之門廳、中庭
、電梯等公共設施之使用償金及維修費用，而要求被告每
坪負擔40元之管理費，顯失公平，而違反誠信原則，應予
變更給付。被告認為應以第一次區分所有權人會議時，林
維建設公司提出管理費收費方案之比例，即二樓以上住戶
與一樓店面之管理費之收費標準為2：1始為適當，而符合
誠信原則。二樓以上住戶每坪為50元，是被告等一樓住戶
每坪應為25元，且如以每坪25元計算，被告均已繳納，並
未積欠管理費等語，資為抗辯。
⒋聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠本件原告主張被告分別為其管理之「興大文學院社區」之區
分所有權人（其中被告陳冠榮建物門牌號碼：台中市○區○
○○街○○號、被告梁慧蓁建物門牌號碼：台中市○區○○○
街○○號、被告楊家珍建物門牌號碼：台中市○區○○○街○○
號），而原告社區經於97年3月1日第一次區分所有權人會議
決議訂立規約，並授權由社區管理委員會選任管理服務公司
，及決定管理費之收費標準；嗣經第一屆社區管理委員會於
97年3月23日訂定並公告收費標準為二樓以上住戶每坪應繳
50元，一樓住戶每坪應繳40元之事實，業據原告提出與所述
相符之原告社區第一次區分所有權人會議記錄、管理委員會
會議記錄、公告、住戶規約、存證信函、建物謄本等為證，
且此部分事實為被告所不爭執，堪信原告社區規約就其住戶
管理費之約定收費標準為二樓以上住戶每坪應繳50元，一樓
住戶每坪應繳40元等事實，為屬真實。茲本件尚應審究者，
為被告抗辯此收費標準約定，違反誠信原則，是否有可採？
㈡按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148
條第2項定有明文，此即民法之最高指導原則「誠信原則」
之具體規定。誠信原則係法律倫理價值的崇高表現，亦為公
平正義之象徵，該原則有補充、解釋法規範及法律行為，或
評價法律行為之任務，更進而可為立法之準則，是法院於判
決時，雖應在可能之範圍內，基於法律之規定或當事人之訂
定而為判決，但仍應審查其結果是否具體的妥當，如發現與
誠信原則有不相容者，亦可使給付增減或請求權失效，以維
公平。而權利雖在法律上有所規定，但仍須經過解釋與補充
，始能有具體精確之界限及內容，此項解釋與補充，亦應依
誠信原則為之，法官於此情形，乃係繼續完成立法者之工作
，故應一如立法者之所為，法律所規定之權利，自有其一定
目的，其賦予權利人以權利者，亦為使其用於正當之方向，
且以正當手段行使之，並非許其任所欲為，故為相對人、第
三人，以及應受保護之公共利益計，權利均應有其一定之界
限，但此一界限之確定，則應依誠信原則為之，因之，法律
無明文規定時，法官固得依誠信原則以補充之，法律如有規
定，而其運用有失公平之情形時，法院亦得依誠信原則予以
補充，使形式合法但造成對方過於嚴酷之法律行為，得以緩
和化或合理化，在當事人間產生調和的功能，實現每一件法
律行為的具體妥當性。
㈢公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，
由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或
由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費
係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另
有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有
明文；是依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分
及約定共用部分之管理費之負擔標準，係以區分所有權人「
共有」之應有部分比例分擔為原則，例外得由區分所有權人
會議或規約另予規定，該條例就管理費用之負擔標準，之所
以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人
就公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕、管理維護之受益
程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，共有之應有
部分比例亦有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦
有差別，乃授權區分所有權人會議或規約得視所屬公寓大廈
區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平；此
項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應符合
授權目的，以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與
誠信原則有違。
㈣兩造並不爭執原告社區管理費之收取標準，是於97年3月1日
第一次區分所有權人會議決議訂立規約時，授權由社區管理
委員會決定管理費之收費標準；嗣經第一屆社區管理委員會
於97年3月23日訂定並公告收費標準為二樓以上住戶每坪應
繳50元，一樓住戶每坪應繳40元之事實；是原告社區規約（
即卷附附件三所示）第12條管理費之管理及運用第2項，經
第一屆管理委員會決議收費標準而補充後，該規約之內容即
應為「二、本社區清潔管理費收取金額為：⒈房屋清潔管理
費：⑴住家清潔管理費：每坪每月繳交新台幣50元計。⑵店
面清潔管理費：每坪每月繳交新台幣40元計。⒉汽車清潔管
理費：平面汽車位清潔管理費：每位每月繳交新台幣150元
計。⒊機車清潔管理費：每位每月繳交新台幣50元計。」有
該規約在卷可稽。而規約關於此部分約定之訂定，係依公寓
大廈管理條例第10條第2項規定之授權，參照前揭說明，應
受前開法條立法目的拘束，視各區分所有權人就公寓大廈共
用部分及約定共用部分修繕、管理維護受益程度是否有不同
，而彈性訂定管理費負擔標準。
㈤然查原告社區收取管理費用之用途，依其住戶規約第12條第
5項約定為「⑴委任或雇傭管理服務人之報酬。⑵共用部分
、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。⑶有關共用
部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。⑷管理
組織之辦公費、電話費及其他事務費。⑸稅捐及其他徵收之
稅賦。⑹因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費
用。⑺其他基地及共用部分等之經常管理費用。」有前揭規
約在卷可查。而其實際支出項目大致為管理服務費每月105,
000元、垃圾清運費每月3,200元、機電保養及修繕費每月
約3,000餘元、電梯保養費每月6,000元、電話費每月約數百
元及其他雜項支出（如零用金、水塔清洗、公共意外責任險
費用、消防設備檢修費用及公共設備維護費用等），有原告
提出其社區98年7月起至99年5月止之管理費用收支明細表在
卷可查，由該管理費用收支明細表可知，原告社區管理費之
固定支出約在118,000元上下（105,000＋3,200＋3,000＋6,
000＋電話費）。再查，被告所有區分所有建物均為一樓店
面，自有獨立出入通道，雖在社區一樓，但與社區並不相通
，仍必須經由管理室始能進入社區中庭內，且進入社區亦不
能使用電梯、頂樓等公共設施，業據被告陳述明確，並有建
設公司海報、現場照片、地籍圖謄本等在卷可證。再如前所
述，原告社區管理費最大之支出為支付管理公司管理服務費
每月105,000元，而被告所有區分所有建物因係店面，且與
社區並不相通，並單獨與外界相通，其使用上即與社區內之
住戶不同；管理公司派駐於管理室之管理人員僅能維持管制
社區內二樓以上住戶或訪客之進出，對於被告等一樓店面住
戶或訪客之進出，無從為管制行為；亦即管理公司派駐之管
理人員主要工作是維護社區內住戶之安全，被告等人因此受
益之程度，顯然較其他社區內之住戶為低。再關於電梯之維
護費用，樓梯、中庭等公共區域之安全及清潔維護，被告非
但不能使用電梯等公共設施，因其為店面住戶，基本上亦無
使電梯、樓梯之必要；且被告等一樓店面住戶亦未持有停車
位，自亦無須使用地下停車場或車道等公共設施，是其就此
等公共設施維護之受益程度，相較於其他住戶，亦顯然較低
。再如前所述，公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用
部分及約定共用部分之管理費之負擔標準，係以區分所有權
人「共有」之應有部分比例分擔為原則，例外始得由區分所
有權人會議或規約另予約定。本件被告所有系爭區分所有建
物共有（台中市○區○○○○段9898建號、9899建號）之應
有部分，其中被告陳冠榮之應有部分為10000分之70及10000
分之32、被告梁慧蓁之應有部分為10000分之66及10000分26
、被告楊家珍之應有部分為10000分74及10000分之29，有
被告等人之建物謄本在卷可查；而原告其餘社區二樓以上住
戶就共有部分之應有部分則多數被告等人之二倍以上（以原
告法定代理人劉佩芬為例其應有部分為10000分之152及1000
0分之156），亦有各該建物謄本可查，可知兩造就共有部分
之應有部分比例亦屬懸殊。準此，被告就社區共用部分及約
定共用部分修繕、管理維護之受益程度，既顯然與其他二樓
以上住戶不同，而較其他住戶為低；因此，關於應支付前揭
共用部分及約定共用部分修繕、管理維護、安全維護、公共
設備之維護及運轉、清潔維護所需費用，自應與其他二樓以
上住戶為不同之繳費標準，此當為原告依前揭法律及規約訂
立管理費負擔標準時所必須考量之因素；惟原告第一屆區分
所有權人會議決議訂立規約，並授權由社區管理委員會決定
管理費之收費標準；嗣經第一屆社區管理委員會於97年3月
23日訂定並公告收費標準為二樓以上住戶每坪應繳50元，一
樓住戶每坪應繳40元時，雖有為差別收費之標準；然如前所
述，被告等人因係店面，就社區共用部分及約定共用部分修
繕、管理維護之受益程度較低，且其共有部分之應有部分比
例，相較於其他共有人，亦顯然較低，縱依原告所訂之收費
標準（80%）繳費，亦有不公平之現象，可認原告關於管理
費所訂立之收費標準實不妥當，而有違誠信原則。其約定形
式雖合法，但對於店面區分所有權人之收費，相較於其他二
樓以上之住戶，則有過當之情形，是被告抗辯系爭規約約定
管理費之收費標準，有違誠信原則，尚屬可採。為調和兩造
間權利義務，實現管理費收取之具體妥當性，自應再減低店
面區分所有權人管理費之繳納標準，以維公平。經本院審酌
原告社區店面區分所有權人及其他二樓以上區分所有權人關
於共用部分及約定共用部分修繕、管理維護之受益程度及其
共有部分之應有部分所占比例程度等一切情形，本院認就店
面部分之住戶，被告關於管理費應減至其他二樓以上住戶之
50%收取之抗辯，尚稱適當，應屬有據。是被告應繳之管理
費，自應以經本院變更後之金額計算，即店面住戶清潔管理
費，以每坪每月應繳25元計算。
㈥兩造並不爭執如依每坪每月25元計算被告應繳之管理費，被
告並未欠繳管理費之事實；是原告據以請求被告給付積欠之
管理費及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息，即無理由，應予駁回。
㈦依民事訴訟法第436條之19第1項規定，法院為訴訟費用之裁
判時，應確定其訴訟費用額，本件訴訟費用額，審核卷附證
物後確定為如主文第2項所示金額。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
五、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如
主文。
中華民國99年9月1日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林源森
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月1日
書記官莊玉惠