裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第343號民事判決
裁判日期：民國103年11月27日
裁判案由：分割共有物
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第343號原告 陳文山 被告 蔡麗靜 訴訟代理人 江大寧 律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國103年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表所示不動產准予以變賣方式分割，所得價金依應有部分各二分之ㄧ分配之。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實
一、原告主張：兩造於離婚前，向各自母親借款新台幣（下同）
100萬元及貸款450萬元，購買坐落高雄市○○區○○段○○○○○號及其上同段8465建號（門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號，下稱系爭房地），並登記為兩造共有，應有部分各為2分之1。嗣兩造離婚後，兩造協議系爭房地之貸款全由原告繳納，每月房貸約2萬4,000元，迄今已繳213萬元，尚積欠銀行270萬元，且3名子女全由原告1人扶養，詎兩造離婚7年多來，原告多次與被告談及就系爭房地不要再共有均未果，原告爰主張系爭房地歸原告1人所有，原告補償被告，或變價分割之分割方案，本件兩造協議不成。為此，依民法第823條、第824條規定，提起本訴。並聲明：請准判決系爭房地准予分割。
二、被告則以：㈠兩造於簽訂離婚協議書時，有言明繼續使用系爭共有物之方式，即一樓由原告經營獸醫診所使用，但原告應繳納整棟房屋之貸款，此即為管理方式之約定；二樓以上雖未特別約定如何使用，但實際情形係被告與兩造所生3名子女共同生活所使用，且雙方亦曾言明房子要留給小孩。兩造間就系爭共有物訂有管理之約定，且兩造於離婚協議約定不分割，故系爭房地自兩造於民國95年6月15日約定不分割時起，依法於30年內不得分割。㈡該房屋係整棟建物，其出入口僅有一處即位於一樓處之大門，且該房屋供上、下樓層互通之樓梯亦位在房屋內部，無法於房屋外部通行上、下樓層，是觀諸其使用目的，係供人單獨使用，因此其自有不能分割之情形，故而依照民法第823條第1項但書之規定，原告不得請求分割系爭房地。㈢被告及兩造所生3名子女使用系爭房地之利益應較受到保護，且使原告搬離系爭房地所生之影響相對較小，故而應認為被告所提分割方案即系爭房地歸被告一人所有，被告補償原告70萬元應較為可採等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：
㈠、系爭房地為兩造共有，應有部分各2分之1。
㈡、兩造離婚後，系爭房地貸款係由原告繳納，迄起訴時已繳納約213萬元。
㈢、系爭離婚協議書第3條有約定共有之房屋於出售前雙方均不得要回各自產權，係約定系爭不動產出售前，不能分割。
四、本件之爭點：
㈠、原告得否請求分割系爭房地？
㈡、系爭房地若可分割，應如何分割始為適當？
五、本院之判斷：
㈠、原告得否請求分割系爭房地？
１、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾5年；逾5年者，縮短為5年。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為依民法第824條第2項所示方法之分配。民法第823條第1項、第2項前段、第824條分別定有明文。
２、查系爭土地為兩造所共有，應有部分各為1/2等情，有土地登記第一類謄本附卷可稽（見本院102年度 司鳳調 字第329號卷【下稱本院調字卷】第6至9頁），且為被告所是認，堪信為真實。被告辯稱兩造間就系爭共有物訂有管理之約定，且兩造於離婚協議約定不分割，故而系爭共有物自兩造於95年6月15日約定不分割時起，依法於30年內不得分割等語，原告則否認兩造間就系爭共有物訂有管理之約定。查兩造就系爭房地於95年6月15日離婚協議書第（三）條約定「兩人名下共有之房屋於出售前，雙方均不得要回各自產權」等語（見本院調字卷第10、11頁），且兩造就系爭房地出售前不能分割之約定亦不爭執（見本院卷第139頁），堪認兩造就系爭房地確實有出售前不能分割之約定。然上開約定係發生於00年0月0日，有離婚協議書附卷可稽（見本院調字卷第10、11頁），是縱認兩造於離婚當時曾約定系爭房地出售前不分割，惟距原告提起本件分割共有物訴訟時即102年11月18日已逾5年期間，且被告就兩造間就系爭共有物訂有管理特約無法舉證以實其說，難認被告上開所辯為可採。
３、被告另辯稱系爭房地使用目的，係供人單獨使用，有不能分割情形云云，惟按民法第823條第1項所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，最高法院50年台上字第970號民事判例可資參照。系爭房地並無使用目的不能分割情形，而兩造就分割方案無法達成協議，是原告提起本件訴訟，請求就系爭房地予以分割，揆諸首開規定，自應准許。
㈡、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，為民法第824條第1、2、4項所明定。又法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定（最高法院94年度台上字第1149號判決、96年度台上字第108號判決意旨參照）。經查：
１、系爭房地原來僅有一、二、三、四樓，嗣雖有增建，並於四樓屋頂（即第五樓層）搭建鐵皮屋，然其一、二、三、四、五樓均無單獨出入口，而係使用一樓大門對外出入，此由卷附土地與建物登記謄本、本院於履勘時所製勘驗筆錄及本件房地現況照片對照以觀即明（見本院卷第96、97、105至
118頁）。故如以原物分割予兩造，或由兩造共同使用，實有實際上之困難，且對兩造亦有不便，並有違經濟效益原則，自難採行。
２、原告主張其同意變價分割，不同意以市價購買，亦不願支出鑑定費用，被告則主張應將本件共有房地分配予被告，再由被告以金錢70萬元補償原告，希望原告支出鑑價費用，被告經濟無法負擔鑑價費用等語，故本件因兩造均不願支出鑑定費用而無法鑑定系爭房地價值，而原告則主張被告所欲補償之金額過低而不同意，且被告是否有資力負擔補償費亦有疑問，故被告主張之分割方式實有困難。兩造共有之系爭房地以原物分割或依被告之分割方案既均有其困難而不可行，本院認將系爭房地變賣，以所得價金分配予共有人，經由市場行情決定系爭房地之價值，不僅可避免兩造對系爭房地目前客觀市價之疑慮，保持系爭房地之完整利用及經濟效用，且將來執行法院依變價分割判決拍賣系爭房地時，若原告或被告對系爭房地已作使用規劃或有特殊感情，則其非不得參酌修訂後民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，於強制執行拍賣程序中應買或承買之，或俟第三人得標買受，再依上開規定行使優先承買權，買受系爭房地。如此，不僅使系爭房地發揮最高經濟上之利用價值，保持系爭房地之完整利用性，對兩造均屬有利；且兩造於執行法院拍賣時，亦均有公平應買或承買而得以買受系爭房地之機會。則在雙方經由拍賣程序取得系爭房地之機會係為均等之情況下，對兩造而言，實屬公平。是則，本院認將兩造共有之如附表所示土地及建物予以變價分割，應屬最妥適之分割方法。
六、綜上所述，原告依據民法第823條、第824條規定請求將系爭房地變價分割，變價後價金按兩造應有部分各2分之1分配，即有理由，應予准許。
七、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌情形決定適當之分割方法，不因何共有人起訴而有不同，判決結果實質上亦無何者勝訴或敗訴之問題，各共有人均因系爭土地分割而同受分割之利益，爰依民事訴訟法第80條之1規定，由兩造按應有部分各2分之1負擔訴訟費用，較為公允。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1、第85條第1項後段，判決如主文。中華民國103年11月27日
民事第六庭法官吳芝瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月27日
書記官陳鈺甯附表
(一)土地標示┌──┬────────────────┬────────┬────────┐││地號│面積（平方公尺）│權利範圍│├──┼────────────────┼────────┼────────┤││高雄市○○區○○段○○○○○號│90│原告、被告各1/2││││││└──┴────────────────┴────────┴────────┘
(二)建物標示┌──┬──────────────────┬────────┬─────┐│編號│建物門牌（建號）│面積（平方公尺）│權利範圍│├──┼──────────────────┼────────┼─────┤│１│高雄市○○區○○路○○○號（高雄市鳳山│總面積233.48│原告、被告○○○區○○段8465建號）│1層43│各1/2││││2層58.37│││││3層58.37│││││4樓58.37│││││騎樓15.37││└──┴──────────────────┴────────┴─────┘