裁判字號：臺灣臺中地方法院97年訴字第1951號民事判決
裁判日期：民國97年12月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決97年度訴字第1951號原告甲○○訴訟代理人丙○○律師被告丁○○
乙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國97年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告等應將坐落台中縣○○鎮○○路29-2房屋遷讓返還原告，並自民國九十七年七月一日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
被告等應自民國九十七年七月一日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬參仟捌佰柒拾元，其中新臺幣壹萬壹仟柒佰參拾肆元由被告負擔，其餘新臺幣貳仟壹佰參拾陸元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾陸拾肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告等如以新臺幣壹佰零玖萬貳仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴聲明：㈠被告等應自坐落台中縣○○鎮○○路○○○○號房屋乙棟遷讓返還予原告及他全體共有人，並自民國（下同）97年7月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月連帶給付新台幣（下同）5萬元之相當租金損害金。㈡被告等應自97年7月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月連帶給付25萬元之違約金予原告等共有人。嗣於97年10月28日具狀更正聲明：㈠被告等應自坐落台中縣○○鎮○○路○○○○號房屋乙棟遷讓返還予原告，並自民國（下同）97年7月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月連帶給付新台幣（下同）5萬元之相當租金損害金。㈡被告等應自97年7月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月連帶給付25萬元之違約金予原告。本院核之原告前後2次聲明之依據，均為租約約定、所有物返還請求權及不當得利等法律關係，其基礎事實均為被告向原房屋共有人 紀竹林 承租上開房屋，租約屆滿後被告仍不遷讓交還之事實，是原告為上開聲明之變更，合於首揭規定，應予准許，被告對此具狀聲明異議，不足憑採，核先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落台中縣○○鎮○○路29之2號房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人紀竹林等人共有，紀竹林於94年6月30日以每月租金5萬元，出租予被告丁○○，租期3年，租賃期間自94年7月1日起至97年6月30日止，雙方簽訂房屋租賃契約書，由被告乙○○為連帶保證人。其後，系爭房屋共有關係變更，由原告與訴外人 林春雄 、 林昀 賞3人共有。由於原告等全體共有人於租期屆滿後，有收回系爭房屋之必要，乃推由原告分別於97年1月10日、6月23日代全體共有人以存證信函告知系爭房屋由原告等取得所有權之事實，並告知被告租期屆滿不再續租，詎租期屆滿後，被告等竟拒不搬遷，繼續無權占有系爭房屋。被告等無權占有系爭房屋，每月受有相當租金之不當利益，致原告及共有人林春雄、 林昀賞 受有同額之損害，而林春雄、林昀賞等人對於被告之上開債權，於97年10月27日轉讓原告，原告亦於同年11月3日將債權轉讓之事實通知被告。依原租約第6條約定，租約屆滿時，被告等如不即時遷讓交還房屋，出租人每月得向被告請求按照租金5倍之違約金，核其性質應屬懲罰性違約金，依系爭房屋附近之出租行情，每月每坪租金約1,428元，系爭房地面積廣達454.0525坪，則原告請求被告等按月給付25萬元違約金，應無過高。為此提起本件訴訟，求為判決如前開變更後之聲明，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告等聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決願供擔保請准免為假執行之宣告。並以下列情詞資為抗辯：㈠被告等未曾與原告簽訂任何房屋租賃契約書，原告竟持被告
與紀竹林所簽訂之房屋租賃契約書，請求被告給付租金損害金及違約金，為無理由。
㈡被告丁○○自85年起即承租系爭房屋，當時僅與紀竹林簽訂
租賃契約，但每月租金均給付予紀竹林及共有人林春雄。故共有人林春雄與被告丁○○間未訂立租約，仍收受被告丁○○交付之租金，而無反對之意思，同意被告丁○○繼續使用系爭房屋，依民法第451條規定，視為不定期限繼續契約。
則原告請求被告給付租金損害金及違約金，亦無理由。
㈢系爭房屋所有權係原告與林春雄、林昀賞3人共有，本件起
訴狀及終止租約之存證信函，均原告1人所為，且原告取得其他共有人之債權讓與書係在起訴後之97年10月27日，林春雄、林昀賞（占應有部分10分之5）均未通知被告；又終止租約應依民法第450條第2、3項規定為之，是系爭房屋之租賃，被告對其應有部分10分之5尚有租賃關係連續性，原告之起訴程序不符，被告自有可租賃房屋使用之權。
㈣原租約第6條關於違約金之約定過高，法院得以當事人實際上所受之損失為標準予以酌減。
㈤被告等於97年6月26日因新建房屋材料暴漲，承包商人工調
度不及，以致未能於97年6月30日完成，即以存證信函通知原告，請原告體恤被告困境，俟新建房屋完成後立即搬遷，並自97年7月起每月均寄達5萬元之租金支票予原告，原告竟欲牟取高額違約金，退回支票，趁被告新建房屋未能完成之際，提起本件訴訟，實屬不當。
三、得心證之理由：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。所謂「其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」之意，係指受讓人當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院41年度台上字第1100號判例意旨參照）。查被告丁○○邀同被告乙○○為其連帶保證人，於94年6月30日與訴外人紀竹林就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，租期3年，租賃期間自94年7月1日起至97年6月30日止，每月租金5萬元；嗣紀竹林於系爭房屋交付被告占有使用中，將其所有權（應有部分10分之5），於95年9月25日移轉登記予原告等情，業經兩造所不爭執，並有房屋租賃契約及建物登記謄本等件在卷可憑，故依上開規定，被告等與紀竹林間就系爭房屋之租賃關係，改由原告當然繼承出租人之地位，行使租賃契約所生之權利，要無疑義，是被告等抗辯其與原告未訂立租賃契約，原告竟持上開房屋租賃契約書，請求被告給付租金損害金及違約金，為無理由云云，顯不足採。
㈡次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。查上開租賃契約，業已載明租賃期間自94年7月1日起至97年6月30日止，顯為定有期限之租賃契約，原告提起本件訴訟前，雙方間之租賃關係，業因期限屆滿而消滅，殆無疑問。被告辯稱本件租賃係未定期限，共有人林春雄、林昀賞均未對被告為終止租約之意思表示，則被告有權使用系爭房屋云云，亦不可採。而被告等自租賃關係消滅後，未將系爭房屋返還原告，則原告依上開規定，訴請被告等應將系爭房屋遷讓返還原告，應予准許。
㈢又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益為社
會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。故不動產所有人對於無權占有其不動產者，得依據不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之金額。查被告等與原告間就系爭房屋之租賃關係，於97年6月30日因期限屆滿而消滅，已如前述，是自97年7月1日起被告等就系爭房屋仍為占有使用，對於系爭房屋之全體共有人（即原告、林春雄、林昀賞）而言，自屬無權占有，且獲有相當於租金之利益，自無疑問。系爭房屋之原訂租金為每月5萬元，且被告等租用房屋係作為家具百貨賣場使用，均為雙方共認，則原告、林春雄、林昀賞等共有人自97年7月1日起，按月對於被告等有相當於租金之5萬元不當得利債權，堪以認定。而訴外人林春雄、林昀賞對於被告等之不當得利債權（按其應有比例計算），已於97年10月27日讓與原告，原告亦於同年11月3日以台中大全街郵局存證信函將此事實通知被告等情，復為被告等所不爭，核其情節與民法第297條第1項規定並無不合，準此，原告請求被告等自97年7月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告5萬元之相當租金損害金，亦屬相當，應予准許。惟原告請求被告等應按月「連帶」給付云云，因此部分係屬不當得利之返還請求，與原訂契約債務之連帶保證無涉，故被告等應無連帶給付情事，但被告2人自陳共同經營進達家具百貨，占有使用系爭房屋，故應命被告等按月給付原告5萬元，附此說明。
㈣又系爭房屋租賃契約書第6條約定：「乙方（即被告）於租
期屆滿時‧‧‧如不即時遷讓交還房屋時，甲方（出租人）每月得向乙方請求按照租金五倍計算之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」等語。查系爭房屋之租賃契約，業於97年6月30日期限屆滿消滅，被告等未交還房屋，原告既因繼承出租人之地位，行使租賃契約所生之權利，則其依前開約定得請求被告等連帶給付違約金，係屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高之情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求債務人給付後始得核減之限制，法院得於訴訟中依職權核減，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判例參照）。又違約金之約定是否過高，依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2653號判決參照）。而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，民法第251條亦定有明文。查本件房屋租賃契約書第12條另約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害‧‧‧」等語，由此可見，前開第6條係針對租賃期限屆滿時，被告不即時遷讓交還房屋，應給付違約金之約定，核其性質應屬懲罰性質。是本院審酌原告已依不當得利之規定，請求被告按月給付相當於租金5萬元之不當得利，已足以填平其所受損害，其再依約請求被告給付按房租5倍計算之違約金即每月25萬元資為懲罰，確屬過高。而原告所提「591租屋網」資料2件，其所示租賃標的分別為35坪、20坪之透天厝，與動輒數百坪作為家具賣場之本件鋼造房屋，有意承租之對象及條件限制，客觀上兩者無法相互比擬；且本件違約金約定用意，係督促被告儘速返還房屋，以及原告對於系爭房屋之權利範圍（10分之5）等一切情況，認此違約金應以每月5萬元為相當。準此，原告得請求被告等自97年7月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月連帶給付原告之違約金數額為5萬元。
㈤綜上所述，原告依租賃關係，請求被告等應將系爭房屋全部
遷讓返還原告；並依不當得利及債權轉讓之法律關係，請求被告自97年7月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告之相當租金損害金5萬元，核屬有據，應予准許。原告另依上開租賃契約第6條約定，請求被告等應自97年7月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月連帶給付違約金，於5萬元之範圍內有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則於法無據，應予駁回。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
參、本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊、防禦或證據方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用（13,870元）負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國97年12月16日
民事第二庭法官王邁揚以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年12月16日
書記官