最高法院104年度台上字第1747號民事判決

裁判字號：最高法院104年台上字第1747號民事判決

裁判日期：民國104年09月16日

裁判案由：請求損害賠償

最高法院民事判決一○四年度台上字第一七四七號上訴人 李景華 訴訟代理人 陳政宏 律師複代理人 蕭縈璐 律師被上訴人東雲股份有限公司法定代理人 吳鴻顯 被上訴人建台水泥股份有限公司法定代理人 鄭吉田 共同訴訟代理人 朱淑娟 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國一○四年五月二十七日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（一○三年度重上更㈢字第二八號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：兩造於民國八十四年七月九日簽立預定房屋土地買賣契約（下稱系爭契約），向被上訴人買受坐落高雄市○○區○○段七六三、七六四之一、七七六之一三、七七七之四等四筆地號土地上八五大樓（下稱系爭大樓）地下二層編號第一四九號攤位（下稱系爭攤位），約定面積十一．三六坪，已支付價金新台幣（下同）四百九十萬元並已完成交屋手續。惟被上訴人於簽約前未給伊審閱期間，亦未於契約載明專有部分與公共設施面積比例，復於簽約後變更設計，於系爭攤位旁增設安全門，改變人潮動線，影響商機，而失其購買效用。再者，被上訴人將防火隔間牆（下稱防火牆）增厚，且將主要樑柱（下稱主樑柱）面積共一．四七平方公尺計入系爭攤位專有部分，致實際交付之主建物面積短少。此外又將供全大樓使用而應列入全大樓區分所有權人負擔公共設施（下稱大公）之地下二層排煙室、空調機房、上下樓梯、電梯、廁所、儲藏室、洗滌室、電氣室，計入地下二層區分所有權人負擔之公共設施（下稱小公），致伊負擔之公共設施比例過高。伊並得以錯誤為由撤銷訂約之意思表示等情，爰以先位之訴，依民法第二百四十七條之一、第七十一條、第七十二條、消費者保護法（下消保法）第十二條、第十六條規定主張契約無效，或依民法第二百二十七條、第二百二十六條、第二百五十六條、第三百五十九條規定解除契約，並依民法第一百七十九條規定，求為被上訴人返還價金四百九十萬元或回復原狀返還上開價金。並於原審追加依民法第二百十三條、第二百十六條、第二百五十九條、第二百六十條、第一百八十四條規定，請求契約無效或解除契約所生之損害賠償即攤位經營損失及加息二百三十萬六千八百八十三元、攤位所失利益及加息二百三十三萬六千一百零四元、依消保法第五十一條、公平交易法（下稱公平法）第三十二條之懲罰性賠償金二百七十四萬三千九百四十六元。並以備位之訴，求為給付防火安全門之設置違約之賠償二十萬元、八大樓電梯間面積被列入小公之損害四十二萬七千三百二十六元、大公灌水之損害十三萬五千五百七十九元、主樑柱面積被計入主建物面積之損害四十八萬六千七百七十六元、依契約不應分攤增厚之防火牆之損害五萬三千七百三十九元、溢繳費加息九萬四千二百五十六元等本息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。被上訴人則以：伊係依法令及建築技術規則，將安全門設置位置變更，非任意變更設計。又將主樑柱、承重牆納入專有部分面積，符合建築成規，並未違反公寓大廈管理條例之規定。至於上訴人所指小公部分均屬該層商場專用，伊並未將公共設施面積灌水等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查上訴人自八十四年七月九日，以四百九十萬元與被上訴人簽約購買系爭攤位，於八十八年七月九日完成交屋，期間長達四年間從未表明有任何不瞭解契約條款內容，或主張有審閱期間利益遭剝奪之情，迄至被上訴人交屋履行後之九十年六月，即上訴人提起本件訴訟，始稱系爭契約未給予審閱期間而依消保法第十一條、第十一條之一主張全部契約為無效，自無足取。又兩造簽約時之建管法令，並無建商應於買賣契約載明專有部分與公共設施面積比例之規定，而行政院公平交易委員會（下稱公平會）係自八十五年二月一日起始就此事項規範房地買賣契約中應予載明，並決議不溯及既往。另依中華民國全國建築師公會鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），亦稱公共設施之權屬分配，得約定由被上訴人單方規劃決定，依此系爭契約未約定專有部分與公共設施面積分攤比例，並未違法或有違慣行情事，自不能因此認被上訴人有違誠信原則及平等互惠原則，或認契約有失公平或有違反消保法第四條、第五條、第十一條、第十二條規定而無效。系爭買賣契約，買賣面積與登記面積誤差在百分之一以內者不找補之約定，因兩造均承擔相同風險，且仍在誤差合理範圍內，對上訴人並無顯失公平情形。兩造簽約後，公平會始作成建築業者應於契約中說明共用部分所含項目，及公共設施分攤之計算方式等之決議，惟尚無溯及既往效力，上訴人自不得援引情節有異之他案處分書，認被上訴人未記載公設分攤比例即有欺罔或顯失公平之情。惟系爭大樓公共設施規劃設計固屬適當，惟因公共設施比例高達百分之六七點八一，確屬過高，被上訴人未在契約中載明，自有失平衡，對照一般商場之公共設施比例約百分之五十標準，本件就超出該比例之公共設施面積部分，應酌情以營建成本與其營建利息計算減損之價值，即減少價金二十二萬八千零三十四元為適當。但系爭攤位建物部分價金二百九十四萬元，上訴人之受有物之價值減損損害，尚未達顯失公平程度，而無契約之主要權利或義務有受條款之限制，致契約目的難以達成情事，難認有顯失公平或違反誠信原則而無效之情。次查系爭攤位旁之安全門係第三次變更設計時，一併變更防火區劃之設計，並於八十四年六月二十七日即送主管機關審核（八十五年十一月四日核准變更），早於兩造簽約前，非簽約後始變更設計之增設，自無上訴人所主張系爭變更設計未經其同意，而違反契約第二十條規定情事。系爭攤位旁之安全門，係依據建築技術規則第七十九條防火區劃之規定而設計，非無故損及上訴人之權益。因原設計圖之防火區劃係將安全門規劃在第十柱軸線（第一、二次變更設計後在第十二柱軸線），嗣又為第三次變更設計，將安全門變更至第十一柱軸線即系爭攤位旁，因被上訴人作業疏失，於系爭契約附圖及售屋廣告圖，將安全門位置標示在另一隔鄰柱位上（第十柱軸線），並不能因此認係故意欺騙上訴人，上訴人係眾多攤位買受人之一，衡諸經驗，該供眾多買受人參看之銷售及廣告平面圖示，當係被上訴人疏忽所致，非故意誤引上訴人，雖有致上訴人誤認系爭攤位兩面開放之動線均屬流通之情，惟依系爭鑑定報告，該瑕疵之改善工程費約二十一萬元，亦可以減損價值二十二萬四千七百二十四元計，但因上訴人對改善工程有所爭執，且牽涉共同使用部分，衡情應以減損價值計為適當。因該瑕疵未致契約目的難以達成，上訴人據此主張系爭契約有違誠信原則及顯失公平而無效，或以被上訴人之契約附圖及售屋廣告為故意詐騙而非錯置，買賣契約應為無效或得撤銷且已據其撤銷，自均非可採。再者，系爭防火牆所占面積零點二六平方公尺，係標示共同壁之一半，迄第三次變更設計規劃編號十一之安全門時，始經設置，足認其非建築物之基礎結構或維持安全所需，亦非建築物之承重牆壁，乃為隔間或防火之用，屬其與相鄰攤位共用，依公寓大廈管理條例第五十六條第三項第二款之規定，其所有權範圍，以牆壁之中心為界，被上訴人將系爭防火牆一半計入上訴人之專有部分，而不計入共用部分，並無不合。系爭防火牆厚度自第三次變更設計規劃後即未增加，且契約或附圖並未記載防火牆厚度，自無從比較有無增厚情形，上訴人主張防火牆原應為十六公分隔間牆，因被上訴人改為防火牆而增厚牆面，致其專有部分空間變小云云，並無所據。另系爭面積計一點二一平方公尺樑柱，乃大樓之主樑柱，依公寓大廈管理條例第七條第三款規定，不得作為專有部分，自不得將之計入主建物面積出售，是被上訴人短少交付之面積合主建物及公共設施部分，共計三點七六平方公尺，減少價金為四十八萬六千八百九十四元。上開短少面積雖影響上訴人實際可利用之空間及規劃，然並未達契約目的不能達成或難以達成之程度，僅構成不完全給付或物之瑕疵，不能認有違反誠信原則而顯失公平情事。又系爭鑑定報告，係經 陳顯測 建築師會同兩造勘查、測量現場，並就爭議事項，聽取兩造意見、所提資料，及向高雄市政府調案、查證竣工相關圖面、變更設計圖，再參照 李祖原 聯合建築師事務所提供之圖面，逐一勘查、拍照、記錄、比對、核算，暨斟酌卷內相關工務、地政機關及原設計單位之文件，分析研判後始作成，乃本於專業之判斷，而八大區塊既僅供當層使用，被上訴人將其規劃為地下二層小公，自無不當情事，亦合於契約約定，核無上訴人所指以之做為地下三、四、五層必經通道，實際供全體區分所有人使用，被上訴人將之列為小公，違反公平原則之情事。綜上，上訴人系爭建物因高公共設施比例，及因系爭攤位旁安全門影響，以及因交付之建物短少坪數而減損之價值，合計為九十三萬九千六百五十二元。又上訴人因溢付上開金錢而受有投入資金無法運用之損失，爰審酌當時客觀事實、社會經濟等情況，應認以上訴人溢付之價金按法定利率百分之五計算為適當，計為九萬三千八百三十六元，以上共計一百零三萬三千四百八十八元。至上訴人另主張其尚受有攤位經營損失及加息、攤位所失利益之損失，並請求依消保法第五十一條及公平法第三十二條規定之懲罰性賠償金。惟查攤位既已計入其減損之價值，即不得重複計算影響商機之營業損失及所失利益，況攤位之營業利潤，係受商場整體經營模式及其個別經營因素影響，與攤位本身非必然有關，難認其經營損失及所失利益係系爭攤位買賣瑕疵所致。被上訴人並無故意違法詐欺或為不公平之分配情事，當無違反消費者保護法或公平交易法規定，其請求依消保法及公平法規定之懲罰性賠償金，上訴人上開主張，於法不合。上訴人雖因系爭攤位上開瑕疵受有損害，惟系爭契約若予解除，被上訴人須再將攤位出售與他人，依系爭鑑定報告，以地下二樓商場業已停業，所喪失之營業價值，九十二年一月間每坪約僅十四萬餘元，則被上訴人損害將達三百二十三萬餘元，解除契約對被上訴人而言，所生之損害大於上訴人上開損害。上訴人雖以被上訴人系爭攤位實際投資十七萬零一百十四元，卻以四百九十萬元出售，上訴人所受損害自大於被上訴人等語，核係以被上訴人投資金額，而非以解約對被上訴人之損害為論，自非可取。上訴人據此主張解除系爭契約，即顯失公平。再查，系爭攤位已於八十八年間移轉交付予上訴人，上訴人自不得以給付不能為由解除契約。備位部分，系爭防火安全門設置之瑕疵減損價值二十二萬四千七百二十四元，已如上述，則上訴人請求賠償二十萬元本息，自屬有據。又八大區塊電梯間等面積劃為地下二層小公，並無不當，亦同上述，上訴人請求賠償被列入小公面積之損害四十二萬七千三百二十六元，即屬無據。另上訴人主張大公遭二次灌水之損害部分。因系爭攤位權狀面積共三十七點八四平方公尺，即十一點四五坪，為契約約定面積十一點三六坪之一點零零八倍，而與權狀、契約、實測面積大致相符，並無大公遭二次灌水之情，上訴人請求賠償十三萬五千五百七十九元，為無理由。而主樑柱被計入主建物面積之損害部分，計短少三點七六平方公尺，應減少價金四十八萬六千八百九十四元，上訴人請求賠償四十八萬六千七百七十六元本息，應予准許。至防火牆部分，被上訴人並無詐騙情事，上訴人請求賠償五萬三千七百三十九元賠償，則無理由。系爭攤位建物部分，權狀面積（十一點四五坪）大於契約面積（十一點三六坪），而土地面積兩造並無爭議，亦無登記面積錯誤之情，則上訴人主張因登記錯誤而增加負擔房屋稅等費用，請求被上訴人賠償九萬四千二百五十六元，核屬無據。從而，上訴人先位之訴主張契約無效，或有效但已解除之法律關係，請求被上訴人給付應返還之價金四百九十萬元，並追加請求因契約無效或解除契約所生依民法第二百十三條、第二百十六條、第二百五十九條、第二百六十條、第一百八十四條規定之損失，即攤位經營損失加息二十三萬零六百八十八元，攤位所失利益二百三十三萬六千一百零四元、消保法第五十一條、公平法第三十二條之懲罰性賠償金二百七十四萬三千九百四十六元，不應准許；備位請求減少價金即防火安全門之設置二十萬元、交付建物面積短少應給付四十八萬六千八百九十四元各本息部分，均屬有據；至於其請求八大區塊被列入小公、大公灌水應給付、不當增厚防火牆應給付、溢繳費加息部分，要非有據，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取與不再逐一論駁之理由，因而廢棄第一審所為被上訴人備位之訴部分敗訴之判決，改判如上述之判決，並駁回上訴人其餘上訴及追加之訴，經核於法並無違誤。上訴論旨仍就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不利於己部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○四年九月十六日
最高法院民事第七庭
審判長法官林大洋
法官鄭傑夫法官謝碧莉法官吳麗惠法官魏大喨本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○四年九月三十日
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