裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第874號民事判決
裁判日期：民國100年05月31日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第874號原告 吳侯堉 訴訟代理人 屠啟文 律師複代理人 陳繼民 律師被告凱祺建設股份有限公司法定代理人 邱明宏 訴訟代理人 林雯澤 律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國100年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國96年7月間至被告所預售之JOJO紐約飯店寓所接待會館參觀時，被告之銷售人員不但極力推介該建案，並以廣告手冊標榜該建案將採取飯店式管理，內容包括「VIP會館之智慧型節能系統─VIP會館內之游泳池、三溫暖、露天S
PA、健身房、洗衣房、高爾夫電腦模擬練習室、空中花園、空中KTV、空中旋轉餐廳…等，均採飯店式讀卡門鎖即都會一卡通，有效管理VIP會館所有空間的使用」、「擁有約200坪三樓CLUBMED主題休閒會館‧享受陽光空氣水的親密觸感」、「露天海灣養生SPA─露天的海灣造型SPA區、工學躺椅式衝擊氣泡區、日光浴場、熱帶風情吧台區…享受養生情趣不必開車遠赴他方，家就有最貼心無微不至的SPA場域」、「國際標準無邊際四季泳池─四季游泳池，還有檜木蒸汽烤箱、水柱按摩沖擊區」等項目；而廣告手冊所繪「三樓全區配置參考圖」則明確標示游泳池及SPA區之相關位置，並於該手冊末頁強調「紐約飯店式寓所新創見，JOJO耀眼走進大直…紐約時尚CLUBMED泳池SPA會館─露天海灣造型SPA‧國際標準四季游泳池」等情。原告因信任被告所預售之JOJO紐約飯店寓所是擁有游泳池等公共設施之高級公寓大廈，如購買該建案房屋，不僅可自住享受高級休閒生活，日後房屋亦有極大的增值空間，故於96年7月27日以新台幣（下同）851萬元之價格向原告訂購門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○巷○○號10樓之1、10樓之2預售屋二戶，再於97年2月25日以610萬元之價格向訴外人 謝玉玲 （同為預售屋購買人）買受門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○巷○○號9樓之9房屋一戶，並於付訖價金後取得上開三戶房屋（下稱系爭房屋）之所有權；但就廣告手冊所標示之游泳池、三溫暖、露天SPA等重要公共設施，被告竟未能完成興建並點交予管理委員會以供包括原告在內之JOJO紐約飯店寓所住戶使用。
二、按消費者保護法第22條係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實，有最高法院93年度台上字第2103號判決可參。預售屋之購買人與建商訂定買賣契約時，既無何成品可供檢視，只能信賴建商之廣告，建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部。且行政院消費者保護委員會通過公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項亦規範不得約定廣告僅供參考。則被告於售屋廣告手冊上明確標示JOJO紐約飯店寓所將設置游泳池、SPA會館等高級休閒設施，並對外加以宣傳，該廣告自應作為兩造所簽訂房屋及土地預售買賣契約書（下稱系爭契約書）內容之一部分。然而，被告所售之系爭房屋卻未有廣告所稱之公共設施，依通常交易觀念，可認為其應具備之價值、效用或品質並不具備，而有物之瑕疵，造成原告以高單價購得之系爭房屋（系爭10樓之1、10樓之2房屋：總價851萬元
25.44坪＝每坪33萬4,516元。系爭9樓之9房屋：總價610萬元16.06坪＝每坪37萬9,826元）每坪至少減損1萬5千元之價值，依民法第354條第1項、第359條之規定，原告自得於系爭房屋價值減損之範圍內，向被告請求減少買賣價金62萬2,500元【1萬5仟元（25.44坪＋16.06坪）＝62萬2,500元】。又原告向被告請求減少買賣價金62萬2,500元後，被告受領減價部分買賣價金之法律上原因已不復存在，依不當得利之法律關係，被告應返還62萬2,500元及按法定利率計算之利息。另外，被告雖曾增建其所標榜之游泳池等設施，惟因該等設施之增建涉及變更機車停車空間，嗣遭臺北市政府都市發展局勒令回復原狀，顯見被告之不完全給付已無補正之可能，故依民法第226條規定，被告亦應賠償原告系爭房屋價值減少62萬2,500元之損害等語。並聲明：㈠被告應給付原告62萬2,500元及自起訴狀繕本送達翌日（即97年10月25日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：觀之兩造間簽訂之系爭契約書第22條第11項約定：「地下壹樓原規劃供住戶使用之防空避難室及停車空間（含地下壹樓汽車停車位及全部機車位）與叁樓原規劃供管理委員會使用空間、機房、陽台與各層梯廳及屋頂突出物等區域，為提升管理品質，全體區分所有權人同意於取得使用執照後委由乙方（即被告）代覓設計師負責整體裝潢設計，其施工費用由乙方負責，甲方（即原告）已充分認知已購房地總價未含此項費用，此項設施係由乙方贈送，甲方也充分了解如與建築相關規定不符時，與乙方無涉，甲方日後不得有任何主張與異議」、第29條第3項約定：「甲方同意授權委託乙方介紹之承攬人將地上叁樓原建照上供管委會使用空間、機房等區域（如附件7）與地下壹樓原建照上供公共使用之汽機車停車空間（如附件8）及屋突一層、二層、三層（如附件9），於使照取得後設計美化（如附件7-1及附件8-1及附件9-1等示意圖），甲方認知上開工程之二次施作與現行建築法規不符，如遭查報拆除由甲方自行負責，與乙方無涉，甲方不得再主張任何權益」等內容，可見被告所提供之給付與債之本旨相符，原告之請求並無理由。退步言之，本件委託臺北市建築師公會就公共設施現況與原銷售合約內容不符之項目，鑑定系爭房屋每坪因此減少之價值，雖經臺北市建築師公會於99年9月5日以（十五）鑑字第0946號損害賠償事件鑑定報告書，鑑定結果確認銷售合約內容不符如鑑定費用估算表為271萬5,840元。但本件委託臺北市建築師公會就未施作部分現況所增加之價值予以鑑定，亦經臺北市建築師公會於100年4月15日以（十五）鑑字第0697號損害賠償事件補充鑑定報告書，就未施作部分現況所增加之價值其鑑定結果費用為2,520萬元，足見JOJO紐約飯店寓所未施作部分，依現況並未造成原告任何損害等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事項：
一、兩造於96年7月27日簽訂房屋及土地預售買賣契約書，約定原告以買賣總價款851萬元（房屋價款255萬3仟元、房屋土地價款595萬7仟元）向被告買受JOJO紐約飯店寓所社區內，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○巷○○號10樓之1、10樓之2預售屋二戶。嗣原告於付訖價金（包括辦理完成各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓商業本票予被告）後，被告亦已依約於使用執照領取完成後辦理所有權移轉登記予原告，並於完成自來水、電力、電信時，通知原告進行交屋（不含社區休閒社區及公共設施）手續，有房屋及土地預售買賣契約書、土地及建物第二類謄本在卷可稽（見本院卷第16-37、45-51頁）。
二、原告於97年2月25日與謝玉玲簽訂房地買賣契約書，約定原告以買賣總價款610萬元向謝玉玲買受JOJO紐約飯店寓所社區內，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○巷○○號9樓之9房屋一戶。原告於契約成立同時先支付價款100萬元，由謝玉玲親收無誤，俟謝玉玲將上開房屋過戶至原告名義，原告旋於過戶完成一週內付訖尾款510萬元，謝玉玲並同時交屋，有房地買賣契約書、土地及建物第二類謄本在卷可稽（見本院卷第39-47、52-53頁）。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張其購買JOJO紐約飯店寓所社區內之系爭房屋後，發現現場興建與被告廣告手冊所標榜之公共設施內容不符，造成系爭房屋價值減少62萬2,500元等語。被告對於原告在前開時日購買系爭房屋之事實，雖無爭執，惟以前揭情詞置辯，是以，本件之爭點即在於：㈠被告於廣告所稱之公共設施是否成為買賣契約之標的，而有原告得請求減少買賣價金之情形？㈡原告得請求之數額若干？茲分述如下：
㈠、被告於廣告所稱之公共設施是否成為買賣契約之標的，而有原告得請求減少買賣價金之情形？
１、經查，被告銷售JOJO紐約飯店寓所之廣告手冊上雖繪有CLUBMED主題休閒會館、露天海灣養生SPA、國際標準無邊際四季泳池，並就VIP會館之智慧型節能系統載稱：「VIP會館內之游泳池、三溫暖、露天SPA…」等語（見本院卷第10-15頁），惟出賣人於廣告中所載附屬公共設施之介紹，倘消費者認出賣人於廣告所稱之設施與實際交屋後之情形不符，端視該等休閒設施是否成為買賣契約之標的，否則仍不能將之作為契約內容。查，依兩造簽訂之系爭契約書第22條第11項約定：「地下壹樓原規劃供住戶使用之防空避難室及停車空間（含地下壹樓汽車停車位及全部機車位）與叁樓原規劃供管理委員會使用空間、機房、陽台與各層梯廳及屋頂突出物等區域，為提升管理品質，全體區分所有權人同意於取得使用執照後委由乙方（即被告）代覓設計師負責整體裝潢設計，其施工費用由乙方負責，甲方（即原告）已充分認知已購房地總價未含此項費用，此項設施係由乙方贈送，甲方也充分了解如與建築相關規定不符時，與乙方無涉，甲方日後不得有任何主張與異議」、第29條第3項約定：「甲方同意授權委託乙方介紹之承攬人將地上叁樓原建照上供管委會使用空間、機房等區域（如附件7）與地下壹樓原建照上供公共使用之汽機車停車空間（如附件8）及屋突一層、二層、三層（如附件9），於使照取得後設計美化（如附件7-1及附件8-1及附件9-1等示意圖），甲方認知上開工程之二次施作與現行建築法規不符，如遭查報拆除由甲方自行負責，與乙方無涉，甲方不得再主張任何權益」等內容（見本院卷第32、34頁），可知本件JOJO紐約飯店寓所地下壹樓原規劃供住戶使用之防空避難室及停車空間（含地下壹樓汽車停車位及全部機車位）與叁樓原規劃供管理委員會使用空間、機房、陽台與各層梯廳及屋頂突出物等區域，被告於取得使用執照後固有二次施作成游泳池、三溫暖、露天SPA…等公共空間之義務，惟若被告施作途中或施工完成後遭查報拆除，原告不得再有任何主張與異議。
２、職此，被告既於地下壹樓原規劃供住戶使用之防空避難室兼停車空間，增設隔間使用作為社區管理空間及增設部分矮牆、分間牆之施作途中，即遭臺北市政府都市發展局以妨礙停車空間使用為由，依建築法規定要求被告恢復原核准圖說之原狀，有臺北市政府都市發展局97年8月18日北市都建字第09764053900號函附卷為憑（見本院卷第54頁）；而包括原告在內之JOJO紐約飯店寓所住戶就此情形於訂約時即已預見，並明確於97年10月4日召開第一屆第二次臨時區分所有權人會議時，表示一致通過游泳池不施作之決議，有JOJO紐約寓所第一屆第二次臨時區分所有權人會議記錄可稽（見本院卷第169-171頁），原告及該社區區分所有權人既決議不再施作游泳池，即已免除被告施作游泳池之義務，原告亦不得再就此為請求。再查，本院囑託臺北市建築師公會就公共設施現況與原銷售合約內容不符之項目，鑑定系爭房屋每坪因此減少之價值，經該公會鑑定結果，原銷售合約內容預定施作而未施作之費用合計僅271萬5,840元，但本院另囑託該公會就原銷售合約內容預定施作而未施作部分現況所增加之價值（即原應施作自助洗車區、男更衣室、游泳池、水源地、男、女子三溫暖，但增加汽、機車停車位）予以鑑定，其鑑定結果認未施作部分現況所增加之總價值達2,520萬元，有臺北市建築師公會99年5月11日（十五）鑑字第0946號損害賠償事件鑑定報告書及100年4月15日（十五）鑑字第0697號損害賠償事件補充鑑定報告書附卷可按（見外放卷），由是觀之，游泳池、三溫暖、露天SPA…等原銷售合約內容預定施作而未施作部分，依現況並未對原告造成任何損害，反而增加系爭房屋之價值，顯可易見，故原告請求減少系爭房屋之買賣價金，即無理由。爭點㈡即無再予審究論述之必要。
二、綜上所述，原告請求被告給付62萬2,500元及自99年10月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中華民國100年5月31日
民事第四庭法官楊晉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月31日
書記官蘇炫綺