臺灣高雄地方法院民事判決 100年度雄簡字第1040號
原 告 林宗億
訴訟代理人 周振宇 律師
被 告 王世明
訴訟代理人 葉錦郎 律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於中華民國12月21日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋遷讓並返還
原告。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：訴外人 衛秀珍 於民國93年9月2日向被告購
買未辦理保存登記之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號
房屋(下稱系爭房屋)，並完成房屋稅籍之變更。因而，足
認衛秀珍已取得系爭房屋之事實上處分權。衛秀珍並於97年
12月3日將系爭房屋贈與原告，且衛秀珍亦基於買賣契約書
，將得對被告主張之各項權利之債權讓與給原告，故原告據
以請求被告遷讓房屋。並聲明：被告應自原告所有門牌號碼
高雄市○○區○○○路○○○號房屋遷出，並將前揭房屋交還
原告。
二、被告則以：系爭房屋所有權人乃被告所有，本由被告父親即
訴外人 王天賜 所建，為未保存登記之房屋，於71年間由被告
繼承。被告及訴外人即寄居人 曾麗蘭 之戶籍均設在此屋，40
多年來，均為被告之姪子即訴外人 王清和 等人使用，此屋既
無保存登記，亦無租賃契約關係，乃未定期限，屬不定期居
住，被告人是所有權人及使用人，故原告不得主張遷讓房屋
。衛秀珍與原告之贈與乃不合法之移轉。因被告本先向原告
之父親即訴外人 林金台 小額借款，復以支票向原告母親即衛
秀珍有金錢借貸關係，後仍積欠衛秀珍10萬元，被告因被衛
秀珍恐嚇須將被告之房屋移轉給衛秀珍，惟雙方口頭約定，
一旦還清債款，須再登記回來。本件系爭房屋，被告與衛秀
珍所簽定之建築改良物買賣所有權移轉契約書，係以被告所
欠之10萬元之債額作為該不動產之賣價，惟雙方並未移轉占
有，其當時僅係為擔保10萬元之債權，並言明係被告還清債
務後回贖回來，故形式上雖為買賣契約，然就原有債務設定
抵押權。此外，系爭房屋既在民族一路長谷50層大樓旁之房
屋，市價應有兩百萬以上，卻以10萬元作價買賣，顯不合市
場常情，況一直由被告及王清和等人居住使用迄今，亦不合
社會買賣交易行為。從而，依民法第873條第2項，該買賣
契約應屬無效。至證人衛秀珍之證稱，並無提出任何事證有
交付被告價金購買系爭房屋之證據，何以衛秀珍任令被告4
至5年不交付房屋，乃不合常理，再者，兩造本約定移轉高
雄市○○區○○○路○○○號及162號之房屋，後才改變為移
轉160號之房屋，為何出售兩間房屋只有10萬元，而出售系
爭房屋需要更多錢，是衛秀珍之證述並不足採，另者，衛秀
珍證稱被告並未向其借錢，然被告均有開立高雄市第二信用
合作社之支票等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，請准提供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告與衛秀珍簽訂買賣契約書。
㈡系爭房屋係未辦保存登記建物，現由被告及王清和使用
。
㈢原告提出之債權讓與協議書、原證2即契稅繳款書、91年1
月11日土地銀行借據形式上，兩造不爭執。
四、本院得心證之理由：
原告主張其具有事實上處分權，並依債權讓與之法律關係，
請求被告依法移轉系爭房屋等語，惟為被告所否認，並以上
揭情詞置辯。因之，本院所應審酌者，厥為：
㈠衛秀珍與被告簽訂之買賣契約是否有效？㈡原告是否得請
求被告遷讓房屋？茲分述如下：
㈠、衛秀珍與被告簽訂買賣契約是否有效？
1、按民法第八百七十三條第二項所稱之抵押權，雖指已登記之
抵押權而言，然其立法意旨，係在保護債務人，免其因一時
之急迫而蒙重大之不利，故對於未登記之抵押權所為流質契
約之訂定，亦屬無效。又債務人以所負之債額作為房屋賣價
，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定之
期限內備價回贖或同意債務人自行覓主變賣抵償者，其契約
雖名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以上開回贖或
變賣期間為其清償之期間。縱屆期未回贖或變賣，亦不生
所有權移轉之效力。易言之，債務人以所欠借款債務作為房
屋價金，與債權人訂立買賣契約者，除其約定之內容含有流
質契約之性質外，尚難謂為無效。最高法院85年度臺上字第
1614號判決、72年度臺上字第4890號判決可資參照。次按民
法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示
者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示
，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意
人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。所謂詐欺，則須有
欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為
意思表示之行為，始足當之。當事人主張其意思表示係因被
詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉
證之責任。
2、經查，原告主張衛秀珍與被告簽訂系爭買賣契約等情，並提
出買賣契約書、契稅繳款書為證，然被告抗辯系爭買賣契約
書應為流押契約無效，或經衛秀珍脅迫始為意思表示云云，
然由上述可知，所謂買賣契約仍有流押契約之適用情形，應
限縮在債務人與債權人約定，債務人不移轉買賣標的物之占
有，並得於一定期間內回贖為要件之狀況。證人衛秀珍亦證
稱：伊確實係與被告買賣，並以現金交付10多萬元給被告，
並沒有留下收據，因為該筆交易金額並不大，此外，並未有
特別約款屆期不還，房子移轉給原告等約定等語，並有買賣
契約書、土地銀行借據附卷可證。觀諸本件買賣契約書並無
特約回贖之約定，而衛秀珍既經具結，應無甘冒刑事偽證處
罰而為虛偽證述之動機或可能，是原告主張衛秀珍已交付價
金，且買賣契約並無特約約定等情，堪信為真，且雙方既已
約定價額，基於契約交易之自由，亦難認該價金有違常情。
再者，被告亦自承雙方約定，一旦還清債款，須再登記回來
係口頭約定等語，如被告並未收受原告交付之金錢，何能如
被告所述有特約約定還清債款之情事，惟上揭約定既為口頭
約定，復無其他證據，自難認被告與衛秀珍有此約定，故被
告之抗辯，礙難採信。而證人王清和於本院審理時證稱：伊
住在系爭房屋，然伊不知道衛秀珍是否有與被告訂定買賣契
約，係伊聽伊之堂叔即被告說對方講若還錢，房子先過戶，
但買賣契約簽訂時伊不在場，亦不清楚原證1即買賣契約書
之情況，亦未見到或聽到原告或衛秀珍言及系爭房屋作為擔
保之情事等語，是依上揭證人王清和之證述，既均僅由被告
口述得知，亦難以此認被告抗辯系爭買賣契約有約定如被告
還清款項即將不動產返還等情，堪信為真。從而，系爭買賣
契約既無特約約定到期回贖之字句，被告亦難舉證證明有此
事項，自難認被告之抗辯，為有理由。至被告另抗辯簽訂買
賣契約時，經脅迫等情事，證人王清和既未在現場見聞，亦
未見被告實質舉證證明，自亦難認其所述為有理由。最後，
依被告之抗辯，係認為衛秀珍與被告係以系爭房屋抵償，似
亦難認該抗辯乃主張同時履行抗辯，附此敘明。
3、綜上，系爭買賣契約應仍為有效，衛秀珍本得向被告請求交
付系爭房屋，而上開房屋稅籍證明書記載之納稅義務人亦為
衛秀珍，衛秀珍對系爭房屋擁有事實上處分權，應可認定。
㈡、原告是否得請求被告遷讓房屋？
1、原告對系爭房屋有事實上處分權
按物之交付，並非以現實之交付為限。依民法第九百四十六
條第二項準用第七百六十一條第三項規定，如其物由第三人
占有時，讓與人得以對第三人之返還請求權讓與受讓人，由
受讓人直接向該第三人請求交付，以代現實之交付（參照最
高法院76年度台上字第2272號民事判決要旨）。又違章建築
者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與
之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權（參見最高法
院91年度台上字第2154號民事判決要旨）。又違章建築之讓
與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但
受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違
章建築之事實上處分權讓與受讓人，最高法院67年度第2次
民事庭庭長會議決議可資參照。經查，兩造既不爭原告自衛
秀珍處受讓其對被告之買賣契約權利之債權讓與書等情，並
有債權讓與書等附卷可證，是原告對於該房屋之所有權利，
自包含事實上處分權，衛秀珍既已將系爭房屋所有權利讓與
原告，並將對被告之返還請求權讓與原告以代交付，則依前
揭說明，原告受領交付後，即取得系爭房屋事實上處分權。
至被告抗辯衛秀珍與原告之贈與乃不合法之移轉等情，本債
權契約，本係對於契約必要之點之意思表示一致，即可成立
，並不以債權人同時為事實上處分權人或所有人為限，是以
，被告抗辯原告與衛秀珍之契約乃不合法之移轉云云，應無
理由，附此敘明。
2、原告得請求被告移轉系爭房屋
次查，衛秀珍與被告間之買賣契約，並無無效之事由，已如
前述，易言之，被告因而負有交付系爭房屋占有予衛秀珍之
義務，原告復依法取得該債權，本得依債權讓與之法律關係
為本件請求。
五、綜上所述，原告本於債權讓與、買賣契約書等法律關係請求
被告交付系爭房屋，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用
之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必
要。
七、末按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證
據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條規定甚
明。所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意
旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而
當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言。最高法院
92年度臺上字第2577號判決意旨參照。經查，本件被告固
向本院聲請函詢大眾銀行(高雄市第二信用合作已被合併)
被告所開立之支票由誰提領等語，然本院審酌後原告所主張
被告是否應負遷讓房屋之事由，本院就此已有心證，是應認
已無再行調查之必要。況本件重點在於兩造間之買賣契約書
是否特約回贖之約定，是以，縱認衛秀珍就此之證述並非真
實，亦難以此認定本件被告是否應負遷讓房屋之義務，故本
院認定無須再行調查。至被告本尚提出衛秀珍與被告尚簽訂
另一紙買賣契約一事，本院以為此與本案無涉，況亦難以此
再行認定被告所謂衛秀珍有借錢之事實，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年1月6日
高雄簡易庭法官周泰德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年1月6日
書記官吳智媚