臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度桃簡字第379號
原 告 廖黃百合
被 告 林佳洛
林鉅翔
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國101年5月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告林佳洛應將門牌號碼桃園縣○○鄉○○○街○○號二樓之房
屋遷讓返還原告，並應給付原告新臺幣叁萬玖仟陸佰捌拾捌元。
被告林鉅翔應將門牌號碼桃園縣○○鄉○○○街○○號二樓之房
屋遷讓返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔二分之一。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議
，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟
法第255條第1項第2款及第2項分別定有明文。經查：原
告起訴時原請求「被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○街○○號
2樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付租金
新臺幣（下同）共21,000元及自民國101年2月20日起至遷
讓之日止按月賠償7,000元」，後於本院言詞辯論期日，追
加請求水電、瓦斯、回復水電費用等共計8,688元，並更正
聲明為「㈠被告林佳洛應給付原告新臺幣50,688元。㈡被告
林佳洛、林鉅翔應將系爭房屋遷讓返還原告。」經核，原告
前揭聲明之變更，均基於同一租賃之事實所為，復經被告林
佳洛無異議而為本案言詞辯論，揆諸首揭規定，與法尚無不
合，合先敘明。
二、本件被告林鉅翔經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，且
查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，
由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告林佳洛於99年2月20日與原告簽訂房屋租賃
契約書（下稱系爭租賃契約），約定原告將系爭房屋出租與
被告林佳洛，租賃期間自99年2月20日至100年2月20日止
，每月租金7,000元，押租金10,000元，每次須繳納1個月
份之租金。詎被告林佳洛於租賃期間屆滿後，未歸還鑰匙，
反將系爭房屋交予被告林鉅翔使用，自100年12月20日起迄
101年5月20日期間均未依約繳納租金共42,000元，且積欠
瓦斯費3,000元（每月500元）、電費2,170元、水費
1,518元，而原告之電錶因被告林佳洛未繳納電費已遭拆除
，水錶現雖未遭拆除，但未來亦可能因持續未繳納費用而遭
拆除，是伊併請求復電、復水費用各1,000元。原告前以存
證信函催告被告林佳洛、林鉅翔給付租金，然被告逾期仍未
支付，系爭租賃契約業已合法終止。為此爰乃依法提起本件
訴訟，請求被告林佳洛、林鉅翔遷讓返還系爭房屋，及被告
林佳洛給付50,688元。並聲明：㈠被告林佳洛應給付原告新
臺幣50,688元。㈡被告林佳洛、林鉅翔應將系爭房屋遷讓返
還原告。
二、被告林鉅翔經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出
書狀為任何聲明或陳述；而被告林佳洛到庭陳述則以：伊於
100年2月20日即已搬離系爭房屋，並將系爭房屋交予弟弟
即被告林鉅翔使用等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠被告林佳洛部分：
⒈原告主張伊將系爭房屋租與被告林佳洛，嗣經被告林佳洛讓
與被告林鉅翔使用，迄今共積欠100年12月21日至101年5
月20日之租金共42,000元，而被告亦未依約定繳納瓦斯費3,
000元、電費2,170元、水費1,518元，並致原告電錶遭拆
除，需另支付復電費用1,000元之事實，業據其提出系爭租
賃契約、水費欠繳明細、電費欠繳明細、墊付收據等件為證
，堪信為真實。
⒉被告林佳洛雖抗辯稱：伊已於101年2月20日即搬離系爭系
爭房屋，且將交予被告林鉅翔使用云云，然查：租賃期限屆
滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反
對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有
明文。查系爭租賃契約於100年2月20日到期後，承租人即
被告林佳洛並未將鑰匙返還原告，反因被告林鉅翔有居住需
求，將系爭房屋交予被告林鉅翔使用等情，業據被告林佳洛
於本院審理程序中陳述明確，被告林佳洛迄本院言詞辯論終
結日止既未有任何返還系爭房屋之舉，甚或保有系爭房屋鑰
匙，顯見被告林佳洛雖已搬遷而未直接占有系爭房屋，然在
被告林鉅翔占用系爭房屋之情形下，被告林佳洛仍為系爭房
屋之間接占有人，並基於間接占有人之地位，繼續對系爭房
屋為使用收益，而原告於言詞辯論期日亦自陳：之所以未於
100年2月20日將系爭房屋鑰匙取回，係因伊以為被告林佳
洛會一直住，住到伊說要退房等語（見本院卷第44頁），後
並陸續收取100年2月21日至100年12月20日期間之租金，
是堪認原告與被告林佳洛於原訂租賃期限100年2月20日期
限屆滿後，已改視為不定期限繼續租賃契約，被告林佳洛仍
為系爭租賃契約之承租人。
⒊次按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；
無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支
付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於
收益季節終了時支付之；未定期限者，各當事人得隨時終止
契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約
，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或
一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或
一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或
一個月前通知之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物
，民法第439條、第450條第2項、第3項、第455條定有
明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、
出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443
條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除
擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反
法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損
壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，土地法
第100條定有明文，此乃土地法為保護承租人利益而就不定
期租賃收回房屋所為之限制，本件原告與被告林佳洛間有不
定期租賃之法律關係存在，是原告終止系爭租賃契約應受土
地法第100條所定各款之限制。查被告林佳洛自100年12月
21日起即拒付租金，迄原告於101年2月24日提起本件訴訟
時止，已遲付3個月之租金總額共21,000元未付，而押租金
10,000元扣抵被告林佳洛於100年12月21日至101年2月20
日期間內未付之瓦斯費1,500元（一個月為500元）、水費
845元、電費1,178元後，尚餘6,477元，有欠費明細及繳
費單據等資料可憑，是被告林佳洛積欠之租金扣除剩餘之擔
保金後，已達2個月以尚未付。而原告於起訴狀內已催告被
告給付遲延之租金，被告林佳洛亦於101年4月18日經起訴
狀繕本送達（見本院卷第20頁）而受原告所為催繳未納租金
之催告通知，惟迄至原告於本院101年5月21日言詞辯論期
日請求返還系爭房屋而為終止系爭租賃契約之意思表示為止
，被告均未清償所欠租金，是原告所為終止租約之表示核與
上開法條規定相符，應屬合法。兩造租賃契約既經合法終止
，原告依民法第455條、第439條之規定，請求被告林佳洛
返還系爭房屋，另給付100年12月21日至101年5月20日間
應付租金共42,000元（7,000＊6＝42,000），洵屬有據，
應予准許。
⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能
返還，應償還其價額；民法第179條、第181條但書分別定
有明文。依兩造所簽訂之系爭租賃契約第3條約定：「租金
每個月新臺幣柒仟元正（收款付據）乙方（即被告林佳洛）
不得藉任何理由拖欠或拒納（電燈費及自來水費另外」，而
瓦斯費每個月500元亦由承租人支付等情，亦為被告林佳洛
所不否認，是被告林佳洛依法應負擔承租期間瓦斯費、水費
、電費之繳納，堪予認定。原告主張被告林佳洛共積欠瓦斯
費3,000元、電費2,170元、水費1,518元以及復電費用
1,000元未繳納等情，業已認定如上，惟被告林佳洛未為給
付，致原告需負擔上揭債務或依法繳納，受有金錢上之損失
，而被告林佳洛受有免繳納各該費用債務之利益並無法律上
之原因。從而，原告本於系爭租賃契約及不當得利之法律關
係，主張被告應返還瓦斯費3,000元、電費2,170元、水費
1,518元，以復電費用1,000元，共7,688元，洵屬有據。
至原告另請求復水費用乙節，因該水錶尚未遭拆除，業據原
告於本院審以程序中自陳，是此費用尚未產生，原告此部分
請求，自屬無據。
⒌原告於簽訂系爭租賃契約時，已收受有10,000元之押租金，
而現仍保有該押租金之事實，有系爭租賃契約及公務電話紀
錄在卷可憑，是扣除原告已收受之押租金10,000元後，原告
依法得請求被告給付39,688元（42,000＋7,688－10,000＝
39,688）。綜上，原告依約請求被告林佳洛返還系爭房屋並
給付39,688元，為有理由，應予准許，逾此數額部分之請求
，為無理由，應予駁回。
㈡被告林鉅翔部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之。民法第767條定有明文。又對於物有事
實上管領之力者為占有人，借用人基於使用借貸關係對於借
用物為占有者，貸與人為間接占有人、借用人為直接占有人
，此觀民法第940條、第941條之規定自明。同法第767條
規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占
有包括直接占有及間接占有在內。
⒉經查，原告主張系爭房屋由被告林鉅翔使用中乙節，核與被
告林佳洛於本院審理程序中陳稱：伊已於101年2月20日搬
走，伊將系爭房屋交予被告林鉅翔使用，房屋現為被告林鉅
翔使用中等語相符，而被告林鉅翔經合法通知未於言詞辯論
期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3
項、第1項規定視同自認，堪認原告主張之上開事實為真實
。系爭租賃契約之出租人為原告，承租人為被告林佳洛，被
告林鉅翔係經被告林佳洛同意占有並使用系爭房屋之人，是
被告林鉅翔為系爭房屋之直接占有人，被告林佳洛則為系爭
房屋之間接占有人。查系爭租賃契約經原告於本院101年5
月21日當庭對被告林佳洛合法終止，被告林佳洛就系爭房屋
已失合法占有之權源，而成為無權占有，因之被告林鉅翔占
有系爭房屋之權利，亦因被告林佳洛喪失占有之權源而消失
，同構成無權占有。是以被告林鉅翔無正當權源占有系爭房
屋，參諸前揭規定，原告請求被告林鉅翔遷讓返還系爭房屋
，自屬正當。
四、綜上，原告本於租賃、不當得利、所有物返還之法律關係請
求被告林佳洛、林鉅翔將系爭房屋遷讓返還原告，以及被告
林佳洛應給付原告39,688元部分，洵屬有據，應予准許。逾
此範圍，即屬無據，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國101年5月31日
桃園簡易庭法官廖珮伶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年5月31日
書記官李宜娟