裁判字號：臺灣宜蘭地方法院89年訴字第229號民事判決
裁判日期：民國91年11月25日
裁判案由：增減租金
臺灣宜蘭地方法院民事判決八十九年度訴字第二二九號
原告即反訴被告癸○○
壬○○訴訟代理人子○○即反訴原告辛○○被告己○○訴訟代理人丁○○被告庚○○
戊○○訴訟代理人丙○○被告丑○○○
寅○○○甲○○○乙○○○右當事人間請求增減租金事件，本院判決如左：
主文被告辛○○承租原告所有坐落 宜蘭縣 ○○鄉○○段一０五六之一地號、地目建、面積二一平方公尺如附圖Ａ部分所示土地；同地號面積一二七平方公尺如附圖Ｃ部分所示土地之租金，自民國八十九年五月三十一日起，租金調整為每年肆佰壹拾參台斤蓬萊稻穀。
被告庚○○、己○○、戊○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○及 徐陳秋 承租原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段一０五六之一地號、地目建、面積二五平方公尺如附圖Ｂ部分所示土地；同地號面積五五平方公尺如附圖Ｄ部分所示土地；同地號面積八二平方公尺如附圖Ｆ部分所示土地之租金，自民國八十九年十月十一日起，租金調整為每年肆佰伍拾參台斤蓬萊稻穀。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告辛○○負擔四分之一，被告庚○○、己○○、戊○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○及徐陳秋負擔四分之一，餘由原告負擔。
確認反訴原告辛○○就反訴被告所共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段一０五六之二地號土地（面積一二七平方公尺），兩造間之不定期租賃法律關係存在。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：
（一）被告辛○○承租原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段一０五六之一地號、地目建、面積二一平方公尺如附圖Ａ部分所示土地；同地號面積一二七平方公尺如附圖Ｃ部分所示土地；同地號面積九十平方公尺如附圖Ｅ部分所示土地之租金，自起訴狀繕本送達之日起，租金調整為每年七千三百六十六點六台斤蓬萊稻穀。
（二）被告庚○○、己○○、戊○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○及徐陳秋承租原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段一０五六之一地號、地目建、面積二五平方公尺如附圖Ｂ部分所示土地；同地號面積五五平方公尺如附圖Ｄ部分所示土地；同地號面積八二平方公尺如附圖Ｆ部分所示土地之租金，自起訴狀繕本送達之日起，租金調整為每年五千零十四點二台斤蓬萊稻穀。
二、陳述：
（一）坐落宜蘭縣○○鄉○○段一０五六之一地號土地（以下簡稱系爭一０五六之一號土地）現為原告三人共有，於民國四十一年十二月二十一日兩造或兩造之被繼承人訂定鬮分合約，約定就系爭一０五六之一號土地建屋部分訂定不定期租約，並約定被告等人須按年分二期給付租金為稻穀二百十台斤交付原告等人，然該土地現金土地現值已達每平方公尺新臺幣（下同）三千九百元，與訂約當時之土地價值差距甚大，如再以當時約定之租金數額計算，尚不足原告每年所需繳納之稅捐，顯見現行租金數額不合理，乃有訴請鈞院依照民法第四百四十二條規定情事變更而調整租金之必要。
（二）系爭一０五六之一號土地地目屬建地目，主要對外交通路線係大洲路，且面臨預定道路八米，土地使用便利，無特殊不良居住環境，經宜蘭縣商業會鑑定後，認該土地一般市價每平方公尺達一萬二千一百元。而依地方習慣以農產物繳付地租之地方，農產物折價之標準，應依當地農產物最近二年之平均市價規定之，經向宜蘭縣冬山鄉農會查詢稻穀目前市價，每台斤為十二點六元，是計算上開調整租金數額自應以此為基礎計算。
（三）對被告抗辯所為陳述：被告雖主張租金調整應以系爭一０五六之一號土地之申報地價年息百分之二計算，且關於被告辛○○所使用之面積僅為一四八平方公尺，是被告辛○○每年僅需繳付之租金相當於一千三百零二元，然依據實地丈量結果，被告辛○○所佔之面積應為二三八平方公尺，其所辯顯與事實不符，且其提出之計算標準亦為原告所不同意。
貳、反訴部分：
一、聲明：駁回反訴原告之訴。
二、陳述：
（一）反訴原告即被告辛○○雖提起反訴主張兩造間，就原告即反訴被告共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段一０五六之二地號土地（以下簡稱系爭一０五六之二號土地）有租賃關係存在，惟其並不符合民事訴訟法第二百六十條第一、二項所定之反訴要件，反訴原告提起反訴於程序上顯不合法。
（二）依照兩造或兩造之被繼承人所訂之鬮分合約（字）書中明白記載承租範圍僅有建物敷地及前面出入路，敷地應是指建物基地部分，故出租範圍僅有房屋基地及出入之必要通道而已，不包括晒穀場及雞舍等部分，亦即不超出租地建屋之合理使用範圍，反訴原告主張系爭一０五六之二號土地係供晒穀場使用而同屬承租範圍，顯與鬮分合約（字）書前述文義不符，況晒穀場係由眾人共同使用，並沒有約定由誰使用。且系爭一０五六之二號土地於八十三年分割前，屬同段一０五六地號土地之範圍，然分割後，即各自使用，系爭一０五六之二號土地已非由反訴原告使用多年，空口主張就該土地兩造間存有租賃關係，實無理由。
（三）反訴原告所舉之證人均為反訴原告等人之親屬，彼等所為之證詞有偏頗之虞，且與鬮分合約（字）書之約定並不相符，彼等證言不足採信。
參、證據：提出鬮分合約字（書）、系爭一０五六之一號土地登記謄本、戶籍謄本、宜蘭縣三星鄉大洲村發展現況說明及現場照片各乙份為證，聲請就系爭一０五六之一號土地予以鑑價，並聲請本院至現場履勘。
乙、被告即反訴原告辛○○方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告辛○○所承租之範圍應包括羅東地政事務所八十九年八月廿九日複丈成果圖（即附圖）所測一０五六之一地號編號Ａ、Ｃ部分（面積一四八平方公尺)）及一０五六之二地號全部（面積一二七平方公尺），及一０五六之三地號全部（面積四六平方公尺），合計承租總面積為三二一平方公尺（即九七點一０二五坪），原約定租金為每年二百台斤稻穀，合先陳明。
（二）按建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，又土地法第一百零五條、第九十七條所定基地租金之最高限額，係按申報地價年息百分之十計算，並非按公告現值年息百分之十計算。原告係以公告現值每平方公尺三千九百元乘以承租土地面積後，再以10％作為調增租金之標準，顯與前揭意旨有違，故無可採。
（三）系爭一０五六之一號土地除供住家使用外，並無其他地利可言，此有鈞院八十九年八月二十九日勘驗筆錄：「系爭土地目前未有明顯商業發展」，及宜蘭縣商業會鑑定報告書：「系爭土地為特定農業區甲種建築用地，目前屬私設道路，附近無機關、學校、市場、公園等特殊環境，人口聚集密度稀少」等記載為證。故被告主張應以申報地價年息百分之二計算租金為當。被告辛○○承租前述三二一平方公尺土地，原約定租金為每年二百台斤稻穀（原為二一０台斤，後因通行道路廢除而減收十台斤），而本件原告請求調整租金之土地僅為一０五六之一地號其中編號Ａ、Ｃ部分（面積一四八平方公尺），其餘就一０五六之二地號部分未請求調整，而一０五六之三地號部分，原告已將之移轉給訴外人 曹慧淑 ，故亦無從為本案標的，職是，以每年二百台斤計算，一四八平方公尺所佔比例，每年租金應原為稻穀九二點二台斤（即200台斤×/148/321=92.2台斤）。系爭一０五六之一地號之申報地價為每平方公尺四四０元，而稻穀市價為每台斤十二點六元，據此以年息２％換算，本訴被告辛○○每年應繳付本訴原告之地租金應為每年一０三點四台斤稻穀（即440元×148㎡×2%÷12.6元=103.4O台斤）。
貳、反訴部分：
一、聲明：確認反訴原告辛○○就反訴被告所共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段一０五六之二地號土地（面積一二七平方公尺），兩造間之不定期租賃法律關係存在。
二、陳述：
（一）系爭一０五六之二號土地係與系爭一０五六之一號土地均分割自同段一０五六地號，且依鬮分合約（字）書所載，原一０五六地號係「三星大洲四五番外」土地之一部，乃屬原地主 陳松根 出租之同一範圍，則系爭一０五六之二號土地與系爭一０五六之一地號土地，顯均屬同一租賃契約之事實。反訴被告於本訴中一再否認系爭一０五六之二地號與反訴原告具有租賃關係，惟一０五六之二地號是否為反訴原告承租之範圍，影響反訴原告權益甚巨，反訴原告因私法上之地位有受侵害之危險，並有即確認判決之法律上利益，而依民事訴訟法第二百四十七條規定提起確認之訴，自屬本訴標的之法律關係之先決問題。況本訴與反訴乃本於同一租賃關係所引發，反訴被告請求調整租金，卻故意僅就租賃土地面積的一部分提起，其反面意義即為否認其餘面積之土地承租權，故就系爭一０五六之二地號土地有無承租權，與本訴標的及防禦方法有牽連，自得提起反訴。
（二）系爭一０五六之二號土地與同段一０五六、一０五六之一、一０五六之三等三筆土地，於七十二年六月一日重劃前，原均○○○鄉○○段四五之一地號，其最初地主為 陳榮川 （即反訴原告祖父），嗣於四十一年十月廿二日，該地所有權始歸陳松根（即反訴原告之二叔及反訴被告之外祖父）所有。陳松根取得大洲段四五之一地號土地後，旋與各房親於四十一年十二月廿一日訂立鬮分合約書，將該地分租予反訴原告及其他房親，從此，反訴原告即按年向陳松根繳付租金，並使用如附圖所示Ａ、Ｃ部分作為房舍居住，以分割後之系爭一０五六之二號土地作為晒穀場，分割後之一０五六之三號土地作為養雞場。一０五六號土地所有權因陳松根於四十五年四月二十九日贈與移轉予其妻 陳劉招 ，而陳劉招則在七十九年四月十九日復將該地所有權移轉予其外孫即反訴被告三人（每人持分各三分之一）。又反訴被告在取得一０五六地號土地（面積1045㎡)後，曾就該地使用現狀，先後於八十三四月廿七日及八十四年九月十八日兩度申請分割，將一０五六地號分割出一０五六(643㎡)、一０五六之一(411㎡)、一０五六之二(127㎡)、一０五六之三(46㎡)等四筆地號，由此足知，系爭一０五六之二號土地，乃屬原地主陳松根出租之同一範圍，並與本訴之系爭一０五六之一號土地同屬相同之租賃契約關係。系爭一０五六之二號土地既屬原大洲段四五之一地號土地一部，且該地業經原地主陳松根出租與反訴原告，則縱該地所有權俟後由反訴被告受讓取得，惟依「買賣不破租賃法則」，反訴原告與陳松根間之租賃法律關係，對於受讓之反訴被告，自仍繼續存在。然反訴被告於本訴中，除就亦爭一０五六之一號土地承認有租賃關係，而請求調整地租外，就系爭一０五六之二地號則否認其與反訴原告具有租賃關係，甚至還以宜蘭郵局第七三三號存證信函推稱：本件租約顯與一０五六之二號土地無關，致反訴原告私法上之地位有受侵害之危險，並有即受確認判決之法律上利益。
（三）系爭一０五六之一號土地上如附圖所示Ａ、Ｃ部分之房屋基地、系爭一０五六之二號土地（即晒穀場）、一０五六之三地號（即牛舍及雞舍）等三個地號，均為長房所分得之使用位置（由 陳舜超 代表，之後兄弟分產，由反訴原告取得），反訴被告於八十三年四月廿七日先將反訴原告之房屋基地位置分割出來一０五六之一地號，嗣於八十四年九月十八日又將反訴原告使用之晒穀場及雞舍等依使用現狀，分割出一０五六之二及一０五六之三號土地，並將一０五六之三號土地於八十四年十月十九日移轉給 陳文慶 （ 陳順發 之子），八十七年六月二十日又移轉給曹慧淑（陳文慶之配偶）。至於二房陳松根及三房陳順發亦各有其使用之房屋及晒穀場位置。其中陳順發所使用之房屋基地及晒穀場位置為目前之一０五六號土地，已移轉至曹慧淑名下。依鬮分合約（字）書第五頁第
五、六行所載：「批明：建物敷地及前面出入路陳舜超分作兩期，要供出稻穀貳佰壹拾台斤交陳松根收入此照」，其中二百台斤稻租即包括一０五六之一至三地號之土地租金，及系爭土地南側東面原有一寬約二公尺之通路，租金十台斤，直到二公尺通路後來因建築整排公寓，而變成房屋基地後，才改由目前之南側西面新巷道出入，稻租並減少十台斤，故只收二百台斤。系爭一０五六之二號土地乃反訴原告所使用之晒穀場，係經反訴被告依現狀指界分割為一０五六之二及一０五六之三號土地，此有羅東地政事務所九十年五月十八日九十羅地二(6)字第五四一九號覆函可證，若非反訴原告已有承租一０五六之二及一０五六之三號土地之事實，及使用之現狀，反訴被告不可能無緣無故將一０五六地號整筆土地分割出不同區塊位置，而又剛好與使用現狀相符。
（四）依據證人陳松根、陳舜超、 陳阿象 、 陳阿標 之證言，均已證明系爭一０五六之二號土地確為反訴原告承租之晒穀場位置，此亦經鈞院於九十年三月廿七日履勘現場，經證人陳阿象、陳舜超、陳阿標、陳松根等當場指認，與反訴被告於民國八十四年依使用現狀指界分割之事實相符。綜上所述，系爭土地之承租關係，乃自四十一年十二月廿一日前地主陳松根參與共立之「鬮分合約字」緣起，此事實業經鈞院傳訊多位證人到庭證陳在卷，而其中陳松根乃反訴被告之外公，系爭土地亦是由陳松根傳給反訴被告，其不可能故為有利於反訴原告之證詞，足證反訴原告之請求確有理由。
參、證據：提出○○○鄉○○段四五之一號○○○鄉○○段○○○○號土地舊式登記謄本、現場位置圖及照片各乙份、宜蘭郵局存證信函二份為證，聲請訊問證人陳松根、陳舜超、陳阿象、陳阿標，聲請函查系爭一０五六之二號及同段一０五六之三號土地辦理分割時指界之情形，並聲請本院再次至現場履勘。
丙、被告己○○方面：（未於最後言詞辯論期日到場，茲依據先前到庭之陳述記載如
左：）
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）當初承租人 陳烏皮 業已死亡，目前土地大多是戊○○在使用，租金也是他給付的。
（二）租金維持一年二百台斤稻穀就已經足夠，因為收購稻穀之價額也有調漲。原告請求調整之價額過高。
（三）如附圖所示Ｅ部分從以前以來，就是我們在使用，連同附圖所示Ｆ部分一起當作晒穀場。每個人的晒穀場都會有特定分配位置，農家都有此需求。
三、證據：請求訊問證人陳松根。
丁、被告戊○○方面：未於最後言詞辯論期日到場，茲依據先前到庭之陳述及所提出之書狀記載如左：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）本案依照原告所訴，被告戊○○等租用面積為一六二平方公尺，而系爭一０五六之一號土地之公告現值（原書狀誤載為公告地價）為每平方公尺三千九百元，依年息百分之五計算，租金最高不得超過三千一百五十九元。
（二）被告等租用之土地位於鄉間，對外聯絡需經過他人土地，且系爭土地大部分作為晒穀場使用，當初約定係以稻穀二百台斤做為租金支付，核算市價約二千元，尚屬合理，並無過低情事，實無調整租金之必要。
（三）如附圖所示Ｅ部分確實是有在使用。
三、證據：請求訊問證人陳松根。
戊、被告徐陳秋方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：原告請求之調幅金額過高，無法接受。
三、未提出任何證據供本院審酌。
己、被告庚○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○方面：均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
庚、本院依職權函查被告徐陳秋之戶籍資料及系爭一０五六之一號土地於分割前之公告地價及申報地價資料。
理由
甲、程序方面：
一、被告庚○○、己○○、戊○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告原起訴請求被告辛○○、己○○調整租金為每年十六萬二百九十元，嗣於本院審理時就被告辛○○部分請求調整租金為每年九萬二千八百二十元，並追加原非當事人之被告庚○○、戊○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○、徐陳秋
，而就被告庚○○、戊○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○、徐陳秋及己○○部分請求調整租金為每年六萬三千一百八十元。復又變更聲明，就被告辛○○部分請求調整租金為每年七千三百六十六點六台斤蓬萊稻穀，並就被告庚○○、戊○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○、徐陳秋及己○○部分請求調整租金為每年五千零十四點二台斤蓬萊稻穀。核屬民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定之請求基礎事實同一及同條項第五款規定之該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者之情形，自應准許，合先敘明。
三、本件被告辛○○主張系爭一０五六之二號土地與本訴之系爭一０五六之一號土地均為同一租賃契約關係之標的，而提起本件反訴，程序上符合民事訴訟法第二百五十九條、第二百六十條之提起反訴要件，應予准許。至原告即反訴被告雖主張反訴原告提起反訴於程序上顯不合法云云，然查：反訴原告即被告辛○○主張系爭一０五六之二號土地與本訴之系爭一０五六之一號土地均為同一租賃契約關係之標的，不論其在實體上有無理由，在程序上而言，該反訴之訴訟標的與本訴之訴訟標的係由同一事實所產生，為求訴訟經濟及紛爭一次解決，自應允許反訴原告即被告辛○○提起本件反訴。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：系爭一０五六之一號土地為原告三人共有，於民國四十一年十二月二十一日兩造或兩造之被繼承人訂定鬮分合約，約定就系爭一０五六之一號土地建屋部分訂定不定期租約，並約定被告等人須按年分二期給付租金為稻穀二百十台斤交付原告等人，然該土地現金土地現值已達每平方公尺三千九百元，且經宜蘭縣商業會鑑定後，認該土地一般市價每平方公尺達一萬二千一百元，與訂約當時之土地價值差距甚大，如再以當時約定之租金數額計算，顯不合理，乃有訴請鈞院依照情事變更調整租金之必要，而依地方習慣以農產物繳付地租之地方，農產物折價之標準，應依當地農產物最近二年之平均市價規定之，經向宜蘭縣冬山鄉農會查詢稻穀目前市價，每台斤為十二點六元，是計算上開調整租金數額自應以此為基礎計算，爰依民法第四百四十二條規定請求如聲明所示等語。
二、被告己○○、戊○○、徐陳秋辯稱：原告請求調整租金之金額過高，系爭一０五六之一號土地為鄉間土地，現行之租金額即為已足，無調整之必要等語。另被告辛○○則以：當初簽定鬮分合約（字）書時，被告辛○○所承租之範圍即包括系爭一０五六之一號土地上附圖所示Ａ、Ｃ部分（作為房舍居住）、系爭一０五六之二號土地（作為晒穀場）及同段一０五六之三號土地（作為養雞場）在內，附圖所示Ｅ部分則非屬被告辛○○承租之範圍，原告請求就系爭一０五六之一號土地上如附圖所示Ａ、Ｃ、Ｅ部分提高租金，已有不合，且未將系爭一０五六之二號土地包括在內，自屬未洽，且原告以公告現值每平方公尺三千九百元乘以承租土地面積後，再以百分之十作為調增租金之標準，於法無據，又系爭一０五六之一號土地除供住家使用外，並無其他地利可言，故被告主張應以申報地價年息百分之二計算租金為當。系爭一０五六之一地號之申報地價為每平方公尺四四０元，而稻穀市價為每台斤十二點六元，據此以年息百分之二換算，被告辛○○每年應繳付原告之地租金僅為每年一０三點四台斤稻穀等語，資為抗辯。
三、不爭執之處：
（一）原告主張系爭一０五六之一號土地現為原告三人共有，目前公告現值每平方公尺三千九百元，兩造或兩造之被繼承人前於四十一年十二月二十一日簽定鬮分合約，約定就系爭一０五六之一號土地部分訂定不定期租約，原告與被告辛○○間就附圖所示Ａ、Ｃ部分之土地存有不定期租賃關係，另原告與被告庚○○、己○○、戊○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○及徐陳秋間就附圖Ｂ、
Ｄ、Ｆ部分之土地存有不定期租賃關係之事實，業據原告提出系爭一０五六之一號土地登記謄本及鬮分合約字（書）各乙份為證，復經本院於八十九年八月二十九日至現場履勘時囑託羅東地政事務所實地測量後製作土地複丈成果圖（即附圖）在卷可憑，且均為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）原告主張依照鬮分合約之約定，被告必須就其所租用之土地按年分二期給付租金為稻穀二百十台斤等語，然被告主張租金稻穀二百十台斤原係包括系爭土地東南側寬二公尺之通路，該通路租金為稻穀十台斤，嗣因該通路已變成房屋基地，租金減為稻穀二百台斤迄今之事實，為原告所不爭執（見本院九十一年三月十五日言詞辯論筆錄），自屬真實。
（三）原告主張系爭一０五六之一號土地所在地之稻穀價格，經向宜蘭縣冬山鄉農會查詢，每台斤為十二點六元之事實，為被告所不爭執，堪信屬實。
四、爭執之處：
（一）原告主張被告辛○○承租之範圍包括附圖所示Ｅ部分之土地；被告辛○○予以否認。
（二）被告辛○○主張承租之範圍包括系爭一０五六之二號土地及同段一０五六之三號土地；原告予以否認。
（三）原告主張應以系爭一０五六之一號土地之公告現值年息百分之十為準，換算目前稻穀之收購價格後計算調整後之租金；被告辛○○主張應以系爭一０五六之一號土地之申報地價之年息百分之二為準，換算目前稻穀之收購價格後計算調整後之租金；被告己○○、戊○○、徐陳秋則主張現行租金額度已足，無調整之必要。
（四）綜上，兩造之爭執點在於：被告辛○○承租之範圍是否包括附圖所示Ｅ部分之土地及系爭一０五六之二號土地與同段一０五六之三號土地？本件有無調整租金之必要？調整租金之計算方式為何？
五、關於被告辛○○承租之範圍是否包括附圖所示Ｅ部分之土地之爭點：
（一）原告主張被告辛○○承租之範圍包括附圖所示Ｅ部分之土地，本為被告辛○○所自認（見被告辛○○八十九年十月十八日答辯二狀所載），嗣後被告辛○○否認承租範圍包括附圖所示Ｅ部分之土地，而陳稱係由被告己○○等人所使用，核屬撤銷自認之行為，先予敘明。
（二）經本院訊之被告戊○○、己○○，被告戊○○、己○○均陳稱附圖所示Ｅ部分之土地確實為彼等所使用而作為晒穀場等語（分別見本院八十九年十二月六日及九十一年九月十一日言詞辯論筆錄），且證人即系爭一０五六之一號土地之前所有權人及出租人陳松根證稱：從房子走到晒穀場中間的土地（如Ｅ部分），都是讓大家走動使用，並無特別約定租給誰等語（見本院九十一年九月十一日言詞辯論筆錄），是被告辛○○主張承租範圍不包括附圖所示Ｅ部分之土地，而撤銷原先之自認，自屬有據。原告主張被告辛○○承租之範圍包括附圖所示Ｅ部分之土地，不足為採。
六、關於被告辛○○承租之範圍是否包括系爭一０五六之二號及同段一０五六之三號土地之爭點：
（一）系爭一０五六之二號係於八十四年九月十八日自一０五六號土地分割而來，而系爭一０五六之一號土地亦係於八十三年四月二十七日自一０五六號土地分割而來，而一０五六號土地於七十二年六月一日重劃前原○○○鄉○○段四五之一號土地。而鬮分合約（字）書於四十一年十二月二十一日簽定當時○○○鄉○○段四五之一號土地之所有權人及出租人為陳松根，此有被告辛○○提出之○○○鄉○○段四五之一號○○○鄉○○段○○○○號土地舊式登記謄本與原告提出之鬮分合約字（書）各乙份在卷可參，故系爭一０五六之一號及一０五六之二號土地在本件鬮分合約（字）書簽定時，為同一地號土地而尚未分割。又本件鬮分合約字（書）簽定時，原出租人係陳松根，承租人係陳舜超，嗣經陳松根同意後，陳舜超將承租權轉由辛○○取得，又因土地所有權移轉，原告成為現在之出租人，此為兩造所不爭執，先予敘明。
（二）原告提出之鬮分合約字（書）上關於承租範圍僅記載：建物敷地及前面出入路陳舜超年分兩期要供出稻穀二百十台斤交陳松根收入等語，是從文義解釋而言，原告主張承租範圍僅有建物之基地及前面出入之通道，固屬可採，然按：解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。證人陳松根到庭證述：房子基地及晒穀場（如Ａ、Ｃ及及一０五六之二部分）都是承租範圍，晒穀場之使用範圍當初都是口頭約定，隨便講講就好，所以鬮書只有就基地部分特別約定，全部都只有算二百台斤租金在內等語（見本院九十一年九月十一日言詞辯論筆錄），核與證人即當時之承租人陳舜超證稱：我是向我叔叔陳松根租的，我當時與辛○○住在一起，辛○○租的地方是房舍建物部分及晒穀場部分，當時約定第地租二百斤，路的部分十斤，一年一期，但是後來路的部分蓋了住宅就沒有拿租金，晒穀場是我經過陳松根同意用水泥石頭砌起來的；當初我繳納二百台斤承租範圍是房屋基地及晒穀場等語（分別見本院九十年三月二日、九十一年九月十一日之言詞辯論筆錄）相符，復有證人陳阿象、陳阿標到庭證述在卷（見本院九十年三月二日言詞辯論筆錄），且於九十年三月二十七日本院履勘現場時，證人陳松根、陳舜超、陳阿象、陳阿標明確證稱系爭一０五六之二號土地範圍從以前就約定供被告辛○○使用等語，此有本院九十年三月二十七日勘驗筆錄附卷足參，是依據當時鬮分合約字（書）之出租人及承租人所為之證言，已可證明系爭一０五六之二號土地確實為被告辛○○所承租並作為晒穀場使用。況衡諸社會常情，以往農家均有使用土地作為晒穀場之需求，是被告辛○○承租範圍包括系爭一０五六之二號土地作為晒穀場使用，亦符合鬮分合約字（書）簽定當時之社會民情。綜上，本院認為本件鬮分合約字（書）雖未明確記載承租範圍包括作為晒穀場之系爭一０五六之二號土地，然探求當事人之真意後，自應認為作為晒穀場之系爭一０五六之二號土地同為被告辛○○所承租之範圍，是原告與被告辛○○間就系爭一０五六之二號土地部分應存有不定期租賃關係。
（三）另被告辛○○主張同段一０五六之三號土地亦為承租範圍云云，然查：證人陳松根、陳舜超、陳阿標、陳阿象均未曾就同段一０五六之三號土地為有利於被告辛○○之證言，至本院於九十年三月二十七日履勘現場時，勘驗結果雖認為：該地號現其上有圍牆及簡易之欄杆為界，上有簡陋之鐵皮建築，反訴原告稱是以前當作牛舍使用，現為養雞場之用等語，此有該日勘驗筆錄在卷可參，然此僅為現況之記載及反訴原告即被告辛○○單方面陳述之記載，並無法以此證明同段一０五六之三號土地即為被告辛○○之承租範圍，被告辛○○此部分主張，自不足採。
七、關於本件有無調整租金之必要及調整租金之計算方式為何之爭點：
（一）查本件鬮分合約（字）書簽定時間為四十一年十二月二十一日，距今已有五十年之久，系爭一０五六之一號土地於當時尚未辦理規定地價，至六十七年始辦理第一次規定地價，其公告地價暨申報地價皆為每平方公尺四十元，此有本院函查羅東地政事務所於九十一年七月十一日羅地三價字第０九一０００七一六八號函在卷可憑，而系爭一０五六之一號土地於起訴時之申報地價為每平方公尺四百四十元，顯見至少從六十七年起迄本件起訴時止，申報地價漲幅已達十倍之多，則系爭一０五六之一號土地自四十一年十二月二十一日鬮分合約（字）書簽定時起至本件起訴時止，價值增加至少十倍以上，故原告依據民法第四百四十二條規定，請求本院調整租金，自屬有理由。
（二）按建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，又土地法第一百零五條、第九十七條所定基地租金之最高限額，係按申報地價年息百分之十計算，並非按公告現值年息百分之十計算（最高法院七十五年度台上字四八九號判決參照），本件兩造不定期租賃關係係就房屋基地及附屬土地而為約定，自應受前開規定之拘束，應以申報地價年息百分之十為租金額之上限。原告主張依照公告現值年息百分之十為標準計算調整後租金額，自屬未洽，先予敘明。
（三）次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年度台上字第三０七一號著有判例可資參照）。查系爭一０五六之一號土地，經原告聲請由本院囑託宜蘭縣商業會予以鑑定土地價格，認為該土地為特定農業區甲種建築用地，面臨預定道路八米、以大洲路為對外交通主要路線、使用現況為住家、土地完整、無特殊環境或條件、人口聚集密度稀少，居住環境宜做住家，市價約四百九十七萬三千元，此有該會八十九年十二月二十七日宜縣商德鑑字第三五五號函及所附鑑價報告書乙份在卷可參，又參酌原告提出之宜蘭縣三星鄉大洲村發展現況說明及現場照片之資料，且經本院於八十九年八月二十九日至現場履勘，系爭一０五六之一號土地位在大洲路旁延伸巷道內，目前未有明顯商業發展，最近有葫蘆橋通車之便等情事，此有本院於該日製作之勘驗筆錄在卷可證，綜上，本院認為本件租金（包括系爭一０五六之一號及相鄰之系爭一０五六之二號土地之承租範圍）應以系爭一０五六之一號土地申報地價年息百分之八為適當之標準。
（四）系爭一０五六之一號土地於起訴時之申報地價為每平方公尺四百四十元（此為八十九年七月之申報地價，詳見被告辛○○提出之土地登記謄本上記載），被告辛○○所承租之範圍包括附圖所示Ａ、Ｃ部分及系爭一０五六之二號土地，已如前述，合計面積為二百七十五平方公尺，此有本院於八十九年八月二十九日至現場履勘時囑託羅東地政事務所實地測量後製作土地複丈成果圖（即附圖）在卷可憑，並有羅東地政事務所九十年五月十八日以九十羅地二（６）字第五四一九號函所附之土地登記簿、土地複丈圖及面積計算表附卷可參，是被告辛○○承租如附圖所示Ａ、Ｃ部分及系爭一０五六之二號土地，合計面積二百七十五平方公尺，全部之租金應調整為每年相當於九千六百八十元之價額（小數點以下四捨五入），換算目前稻穀收購價格每台斤十二點六元後，約為每年七百六十八台斤稻穀（小數點以下四捨五入）。然原告就被告辛○○部分僅請求調整附圖所示Ａ、Ｃ部分土地之租金，本院依法不得為訴外裁判，是原告請求附圖所示Ａ、Ｃ部分土地之租金，應調整為每年為四百十三台斤稻穀（小數點以下四捨五入），逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
（五）被告庚○○、己○○、戊○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○及徐陳秋承租之範圍包括附圖所示Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分之土地，已如前述，合計面積為二百五十二平方公尺，參照前述同一標準計算，全部之租金應調整為每年相當於八千八百七十元之價額（小數點以下四捨五入），換算目前稻穀收購價格每台斤十二點六元後，約為每年七百零四台斤稻穀（小數點以下四捨五入）。然原告就被告庚○○、己○○、戊○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○及徐陳秋
部分僅請求調整附圖所示Ｂ、Ｄ、Ｆ部分土地之租金，本院依法不得為訴外裁判，是原告請求附圖所示Ｂ、Ｄ、Ｆ部分土地之租金，應調整為每年四百五十三台斤稻穀（小數點以下四捨五入），逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、綜上所述，原告就被告辛○○承租如附圖所示Ａ、Ｃ部分土地，請求自起訴狀繕本送達之日即八十九年五月三十一日起，租金調整為每年四百十三台斤稻穀，為有理由，應予准許；原告就被告庚○○、己○○、戊○○、丑○○○、寅○○○、甲○○○及徐陳秋承租如附圖所示Ｂ、Ｄ、Ｆ部分土地，請求自起訴狀繕本送達之日即八十九年十月十一日（以最後送達之被告為準）起，租金調整為每年四百五十三台斤稻穀，為有理由，應予准許。原告其餘請求，均為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：本訴原告即被告辛○○主張與反訴被告即原告間就系爭一０五六之二號土地有不定期租賃法律關係存在等語，反訴被告即原告予以否認。此項爭點，已詳於之前本訴部分之說明，茲不贅述。本件反訴原告即被告辛○○之訴為有理由，應予准許。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
丙、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；另反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項但書、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十一年十一月二十五日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法官林俊廷右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
中華民國九十一年十一月二十八日~B法院書記官黃月雲