桃園簡易庭113年度桃簡字第556號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決

113年度桃簡字第556號

原告 何仁友

訴訟代理人 陳學驊 律師

孫晧倫 律師

被告國產花園新城管理委員會

法定代理人 郭坤熹

上列當事人間請求修復漏水事件，本院於民國113年5月16日言詞辯論終結，判決如下：

　　主文

一、被告應依社團法人台灣住宅品質消費者保護協會民國112年3月24日住保字第000000000號住宅糾紛爭議現況紀錄暨證據保全鑑識鑑定報告書（如附件）第9至10頁項次3-4鑑識鑑定結論(二)所示之方式，將原告所有門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷0號5樓房屋上方之頂樓平台、室內主臥室、臥室一之天花板修復至不漏水狀態。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、本判決得假執行。但被告以新臺幣443,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

　　伊為門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告則為系爭房屋所在社區「國產花園新城」（下稱系爭社區）之管理委員會。系爭房屋位居系爭社區頂樓，系爭房屋上方之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）防水層已有破損，致漏水至系爭房屋，進而使系爭房屋之主臥室及臥室一之天花板發生壁癌。被告身為系爭社區之管理委員會，就共用部分即頂樓平台負有修繕、管理、維護之責。為此爰依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、公寓大廈管理條例第10條第2項規定，提起本件訴訟等語，並聲明（略為文字修正）：㈠被告應依社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）民國112年3月24日住保字第000000000號住宅糾紛爭議現況紀錄暨證據保全鑑識鑑定報告書（下稱系爭鑑定書）第9至10頁項次3-4鑑識鑑定結論(二)所示之方式，將原告所有系爭房屋上方之頂樓平台、室內主臥室、臥室一之天花板修復至不漏水狀態。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠原告並未舉證其有何權利遭受侵害，致受有何等損害，是其主張當屬無據，伊亦無任何侵權行為。伊對系爭頂樓平台固有維護責任，惟原告及其父母長年占用系爭頂樓平台種植植物，且未在盆栽底部加裝儲水盤，導致平台長年受潮，而加劇滲漏水情況，伊歷任主任委員、監察委員多次規勸，皆置之不理，上開漏水成因乃原告自身行為導致，依公寓大廈管理條例第10條第2項後段規定，自應由原告自行修繕。

　㈡系爭社區並非國宅，未獲任何補助，自88年間設立管理委員會至今24年，均維持79戶每戶月繳新臺幣（下同）500元管理費未曾調整，扣除管理員薪資後，每年可使用預算僅194,000元，用於清洗水塔、汰換抽水馬達、社區照明、監視器、對講機、清理化糞池、汰換滅火器、花檯坍塌修復、公用水電等基本之花費，實無法支付社區內全部公共設施之修繕費用。

　㈢又原告占用系爭頂樓平台種植植物長達數十年，將共用部分作為私用，且未作任何維護，在滲漏水產生後，轉向伊請求修繕，有違誠信原則；且原告該戶入住至今繳納之管理費僅144,000元，原告於107年12月間繼承系爭房屋至今繳納之管理費更僅30,000元，對照其主張之高額修繕費用，無異於犧牲全體區分所有權人之權益為單一戶修繕買單，有違公平原則。

　㈣另系爭社區於111年10月16日召開住戶大會，決議新增規約第43條，規定「住戶樓頂做漏水處理以總金額數之補助，管委會補助以10％做為補助方案」，本件爭議可依上開規約處理。

　㈤至原告另請求伊修復系爭房屋主臥室、臥室一之天花板，惟上開部分為原告之專有部分，不應由伊負責修復等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、經查，原告為系爭房屋之所有權人、被告為系爭房屋所屬系爭社區之管理委員會，原告之母親曾於系爭房屋上方之頂樓平台種植植物盆栽，上開頂樓平台發生漏水，滲漏至系爭房屋之主臥室及臥室一之天花板，漏水狀況及修復所需費用如系爭鑑定書所示等節，有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、系爭鑑定書在卷可稽（見本院卷第20至35、42至45頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第113頁暨背面），堪信為真。

四、本院之判斷：

　　原告請求被告依系爭鑑定書所示之方式，將系爭頂樓平台、系爭房屋主臥室、臥室一之天花板修復至不漏水狀態，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠系爭頂樓平台之漏水，應由何人負修繕義務？㈡原告請求被告修繕系爭頂樓平台，有無違反誠信原則？㈢原告請求被告為主文第1項所示之修繕，有無理由？分述如下：

　㈠系爭頂樓平台之漏水應由被告負修繕義務：

　⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會職務之一，同條例第36條第2款亦有明文。

　⒉查原告於起訴前自行委請住宅消保會進行鑑定，作成卷附之系爭鑑定書，結論略以：系爭房屋主臥室、臥室一之天花板有壁癌情形，滲漏水成因為系爭頂樓平台防水層破損所致等語，並提供修繕工序工法如系爭鑑定書第9至10頁項次3-4鑑識鑑定結論(二)所載（見本院卷第24頁背面至25頁）。系爭鑑定書雖非於訴訟中經本院囑託所作成，惟其係由鑑定人員親至現場以水分儀等專業儀器施測，並全程拍照記錄，與經本院囑託進行之鑑定程序並無差異，且其鑑定意見為被告所不爭執，應為可採。系爭頂樓平台為公寓大廈共用部分，揆諸前揭規定，自應由被告就防水層之損壞負修繕之責。

　⒊被告固抗辯：原告之父母長年於系爭頂樓平台種植盆栽植物，未使用儲水盤，使頂樓防水層加速損壞，漏水既為系爭房屋住戶行為導致，依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定應由系爭房屋住戶即原告自行負擔等語。惟查，系爭房屋為76年間建築完成，有建物登記第一類謄本可稽（見本院卷第44頁）。系爭社區落成至今既已近37年，則系爭頂樓平台防水層當有可能隨時間經過自然耗損而失去防水效用，況我國氣候經年多雨潮濕，降雨所產生之巨大水量，實非灌溉盆栽所能比擬，尚難逕認系爭頂樓平台防水層之破損是因原告父母種植盆栽導致。又經本院詢問被告就此節有何舉證，被告僅稱：系爭頂樓平台已長滿青苔，修繕師傅表示種植植物若沒有使用儲水盤，長年保持潮濕，會加速防水層的損壞等語（見本院卷第113頁背面），可知其論據僅係轉述其自修繕人員口中聽聞之內容，並未提出任何客觀證據以實其說，是被告上開抗辯，難認有據。

　⒋被告另抗辯：系爭社區於111年10月16日召開住戶大會，決議新增規約第43條，規定「住戶樓頂做漏水處理以總金額數之補助，管委會補助以10％做為補助方案」，本件爭議可依上開決議（下稱系爭決議）所新增之規約處理等語。惟：

　⑴區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，為公寓大廈管理條例第3條第7款所明定。是區分所有權人會議之決議，係就涉及權利義務有關之事項而召開，依同條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定之結果，倘區分所有權人會議決議之內容，違反法令或規約者，應屬無效。

　⑵又按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則（最高法院97年度台上字第2347號判決要旨參照）。公寓大廈之共用部分之使用、管理呈現多樣化，並無統一之使用、管理態樣，是以公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護費用，除由公共基金負擔外，固以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為法定分擔原則，但法律允許以區分所有權人會議或規約規定予以排除而另行約定分擔標準。故關於公寓大廈共用部分修繕費用之分擔，如區分所有權人會議有所決議或規約另有規定，自應優先從其決議或規定，並非一律強制適用「按應有部分比例分擔」之原則。揆其立法目的，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。是以，公寓大廈共有部分修繕費用之分擔數額，固可透過區分所有權人會議決議而重行改定，惟其重行改定須具合目的性（即係為修繕、管理、維護共用部分之合理目的），且所約定分擔之方式，須有充分理由，及合宜之計費標準，不得為不合理之差別待遇，以具其正當性，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，應屬權利濫用，依民法第148條第1項規定，自非法之所許。

　⑶系爭頂樓平台屬共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，原應由被告負修繕、管理、維護之責，並由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔費用。系爭決議所新增之規約第43條，係將頂樓平台之修繕義務，委諸頂樓住戶自行承擔，管理委員會僅支付修繕金額之10％，無異係以多數決方式，將原應由全體區分所有權人共同承擔之修繕費用轉嫁於少數之頂樓住戶，顯然有失公平，難認具有正當性，乃違反民法第148條第1項規定，而屬無效。從而，被告抗辯本件可依上開規約處理，並無理由。

　㈡原告請求被告修繕系爭頂樓平台，尚無違反誠信原則：

　⒈按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。又所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院108年度台上字第101號判決意旨參照）。至所謂「公平原則」，民法雖未設明文，惟揆諸前開判決意旨，於審酌當事人行使權利有無違背誠信原則及禁止權利濫用原則之際，本應將當事人間之公平納入衡量依據，自不待言。

　⒉被告固抗辯：原告占用系爭頂樓平台長達數十年未作任何維護，在滲漏水產生後，轉向伊請求修繕，有違誠信原則等語。惟原告及其父母使用系爭頂樓平台，與防水層損壞之間，尚難認有何因果關係，業經認定如前。被告依法本負有修繕頂樓平台之義務，防水層之損壞既非原告或原告之父母之行為所造成，則原告依法請求被告修繕頂樓平台修繕義務，乃合法行使權利，尚不致違反誠信原則。況被告可依不當得利之規定，請求無權占有頂樓平台之人返還所受之利益，並非毫無任何權利可資主張，是原告請求被告修繕頂樓平台，應無違反誠信原則。

　⒊至被告另抗辯原告入住至今繳納之管理費僅144,000元，原告於繼承系爭房屋後所繳之管理費更僅30,000元，對照其主張之高額修繕費用，乃犧牲全體區分所有權人之權益為單一戶修繕買單，有違公平原則等語。惟公寓大廈之管理費，係依全體區分所有權人決議訂立之規約定其收取數額，若收取金額過低致公共基金不足，無法支付共用部分之修繕費用時，其所衍生之不利後果（例如需調高往後管理費，或另向全體住戶收取修繕費用等），本應由全體區分所有權人承受，不得僅以收取金額低廉為由，解免管理委員會對共用部分之修繕義務。是被告抗辯原告繳納管理費甚為低廉，其請求有違公平原則等語，亦無可採。

　㈢原告請求被告為如主文第1項所示之修繕，為有理由：

　⒈請求修繕系爭頂樓平台之部分：

　　按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。系爭頂樓平台應由被告負修繕義務，業經認定如前，其防水層破損，致水分滲漏至原告所有系爭房屋，已妨害原告之所有權，原告自得依民法第767條第1項中段規定，請求被告除去其妨害。是原告請求被告依系爭鑑定書第9至10頁項次3-4鑑識鑑定結論(二)所載之方法，修復系爭頂樓平台，為有理由。

　⒉請求修繕系爭房屋主臥室、臥室一天花板之部分：

　　按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。被告未對系爭頂樓平台為適當之維護，致水分滲漏至原告所有系爭房屋之主臥室、臥室一之天花板，發生壁癌等損害，自屬過失侵害原告之所有權，應負損害賠償責任。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第213條第1項亦有明定。原告請求被告依系爭鑑定書第9至10頁項次3-4鑑識鑑定結論(二)所載之方法，修復系爭房屋之主臥室、臥室一之天花板，乃回復原狀之請求，亦屬有據，而應准許。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求判命如被如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，並依被告之聲請，參酌系爭鑑定書所載之修繕費用，定相當之金額宣告其得預供擔保免為假執行。至原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113　年　　6　　月　　14　　日

桃園簡易庭法官林宇凡

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113　年　　6　　月　　14　　日

書記官楊上毅

附件：社團法人台灣住宅品質消費者保護協會112年3月24日住保字第000000000號住宅糾紛爭議現況紀錄暨證據保全鑑識鑑定報告書第9至10頁。