裁判字號：臺灣高等法院90年重上字第152號民事判決
裁判日期：民國90年07月18日
裁判案由：返還租賃物
臺灣高等法院民事判決九十年度重上字第一五二號
上訴人義美汽車實業股份有限公司兼法定代理人乙○○被上訴人庚○○
卯○○甲○○寅○○壬○○丑○○子○○癸○○丙○○戊○○辛○○○丁○○己○○右當事人間返還租賃物事件，上訴人對於中華民國九十年一月四日臺灣臺北地方法院八十八年度重訴字第一九五○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人義美汽車實業股份有限公司（以下簡稱義美汽車公司）前於八十七年四月二十一日向被上訴人庚○○等十三人承租坐落台北市○○街○○○號房屋（包○○○區○○段○○段八五七、八六三、八六五地號，面積七千八百七十二平方公尺之土地全部及其地上房屋暨其他一切建築在內），雙方並簽訂有租賃契約書，租期自八十七年四月十五日起至九十二年四月十四日止，每月租金新臺幣（下同）七十二萬元，義美汽車公司自八十八年一月十五日起即未依約繳納租金，經加計利息後，兩造同意以二百萬二千五百元作為八十八年一月十五日至同年四月十四日之租金總額，並由上訴人乙○○簽發發票日為八十八年四月九日、面額為二百萬二千五百元支票作為支付工具，支票屆期提示付款亦遭到退票。被上訴人於八十八年五月二十五日寄發存證信函，限義美汽車公司於文到五日內清償積欠之二百萬二千五百元債務，並依約定交付租金支票，逾期即視為終止租約不另通知，上訴人並於同年月二十六日收受該存證信函，迄未依催告內容履行。義美汽車公司積欠自八十八年一月十五日起至四月十四日止之租金及上訴人乙○○積欠二百萬二千五百元票款請求權暨其他一切權利，業經被上訴人甲○○、寅○○、壬○○、丑○○、子○○、癸○○、丙○○、戊○○、辛○○○、丁○○、己○○等十一人讓與被上訴人庚○○及卯○○二人，並經被上訴人庚○○及卯○○通知上訴人義美汽車公司。訴外人 林淑貞 、 江虎男 、 江虎義 及 江昭然 早已將渠等共有之土地應有部分出售給被上訴人甲○○、卯○○及丙○○，況被上訴人係本於租賃物返還請求權，訴請義美汽車公司遷讓返還租賃物，林淑貞等四人並非租賃契約之當事人，自無一同起訴之必要。被上訴人於七十七年四月一日將坐落台北市○○區○○段四小段八五七、八六三及八六五地號土地面積共計七千八百七十二平方公尺全部出租給訴外人聲寶股份有限公司（以下簡稱聲寶公司），租賃契約書並約定該公司所建築房屋期滿後無條件歸屬被上訴人所有，依被上訴人繳交房屋稅之繳款書記載，早在七十九年間，上開土地即已有台北市○○街○○○號房屋及廠房暨其他地上物之存在。嗣於八十一年四月間，訴外人聲寶公司之權利義務由訴外人 寶慶 汽車股份有限公司承擔（以下簡稱寶慶公司），前揭租賃期滿翌日即八十二年四月十五日，被上訴人與寶慶公司續訂租賃契約書，由被上訴人等將前述已建造完成之房屋（包○○○區○○段○○段八五七、八
六三、八六五地號面積七千八百七十二平方公尺土地全部及該地上所建的房屋及其他一切的建築物在內）出租給該寶慶公司，並約定：該公司所建築房屋無條件歸屬被上訴人所有。嗣雙方於八十七年四月十五日終止租賃關係，寶慶公司將系爭土地及該地上所建房屋及廠房交還給被上訴人等代表人庚○○。八十七年四月二十一日被上訴人才將系爭土地及該地上所建房屋及廠房再出租給上訴人義美汽車公司，此時現有系爭土地上所建房屋及廠房均已存在，自始並無上訴人所謂租地建屋之可言。依上訴人所提上訴人義美汽車公司與訴外人慶鴻公司間之營業讓渡合約書第一條所載「讓渡標的」僅「⒈座落於濱江街一三六號內之全部生財器具⒉既有客源，全部資料及本廠營業權」而已，並無上訴人所稱之地上物，是上訴人義美汽車公司所受讓之範圍自始並無包括系爭地上物。且依原判決附圖所載：除系爭房屋外，四周均屬不能遮風避雨之鐵架修車廠房，並非房屋，本件自始並無上訴人所謂租地建屋之可言。上訴人義美汽車公司自八十八年一月十五日起遲付租金，如扣抵保證金即相當三個月租金，如租約未終止，迄今亦已積欠兩年以上租金，縱令本件租賃係屬租地建屋之租賃，被上訴人亦得終止本件租約，除經被上訴人以訴狀代意思表示，限上訴人義美汽車公司於七日內付清積欠之全部租金，逾期即視為終止本件租約之意思表示外，亦經被上訴人於九十年六月十二日以存證信函限上訴人於七日內付清積欠之全部租金，逾期即視為終止本件租約之意思表示，不另通知，上訴人於九十年六月十三日收受上開存證信函，迄今仍無付清積欠之全部租金，是本件租約業已終止。並聲明駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以：被上訴人中之卯○○、甲○○、丙○○三人非系爭土地之共有人，其無「權利保護請求權」，當事人不適格。系爭土地所有權人中之林淑貞、江虎男、江虎義、江昭然未共同提起訴訟，亦屬當事人不適格。台北市○○街○○○號房屋係上訴人義美汽車公司於八十七年四月初讓受於訴外人慶鴻汽車有限公司（以下簡稱慶鴻汽車），餘為上訴人耗資建築，均非被上訴人所有，本件屬租用基地建築房屋之契約，上訴人義美汽車公司自八十八年四月十五日起始遲付租金，遲誤二年滿期租金應至九十年四月十五日止，而上訴人於簽訂租約時已交付二百十六萬元之押金，足抵三個月租金，本件須至九十年七月十五日止，始達二年以上總額，被上訴人終止租約，並不合法。況兩造協調租金給付事宜時，上訴人已提出部分之款項，有清償誠意，竟為被上訴人所拒，其行使權利係以侵害上訴人為主要目的等語置辯。並聲明㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭之事實：㈠被上訴人與上訴人義美汽車公司簽立租賃契約，期間自八十七年四月十五日起
至九十二年四月十四日止，每月租金七十二萬元，義美汽車公司自八十八年一月十五日起即未依約繳納租金，經加計利息後，兩造同意以二百萬二千五百元作為八十八年一月十五日至同年四月十四日之租金總額，並由上訴人乙○○簽發發票日為八十八年四月九日，面額為二百萬二千五百元支票作為支付工具，上開支票屆期提示付款亦遭到退票。被上訴人於八十八年五月二十五日寄發存證信函，限義美汽車公司於文到五日內清償積欠之二百萬二千五百元債務，並依約定交付租金支票，逾期即視為終止租約不另通知，上訴人義美汽車公司並於同年月二十六日收受該存證信函，迄未依催告內容履行之事實，業據被上訴人提出租賃契約書、支票及退票理由單各一件、存證信函二件等為證。
㈡義美汽車公司積欠自八十八年一月十五日起至四月十四日止之租金及上訴人乙
○○積欠二百萬二千五百元票款請求權暨其他一切權利，業經被上訴人甲○○、寅○○、壬○○、丑○○、子○○、癸○○、丙○○、戊○○、辛○○○、丁○○、己○○等十一人讓與被上訴人庚○○及卯○○二人，並經被上訴人庚○○及卯○○通知上訴人義美汽車公司之事實，業經被上訴人庚○○及卯○○提出讓渡書、存證信函及回執為證。
四、兩造爭點之論述：㈠被上訴人起訴，其當事人是否適格？㈡本件是否為租地建屋之契約？㈢被上訴人終止租約合法否？㈠所謂當事人適格，在給付之訴，只須主張自己有給付請求權者，對於其主張為
義務者提起，即為當事人適格。本件被上訴人係本於租賃之法律關係提起訴訟，被上訴人卯○○、甲○○、丙○○均為租賃契約之出租人，則被上訴人主張承租人之義美汽車公司應返還租賃物予出租人，不論卯○○等三人是否為系爭土地共有人（被上訴人卯○○等三人抗辯其係土地共有人），其當事人之適格均無欠缺。反之，訴外人林淑貞、江虎男、江虎義、江昭然並非租賃契約之當事人，自無共同起訴之必要，亦無當事人不適格之可言。
㈡上訴人義美汽車公司與被上訴人庚○○等十三人簽訂之租賃契約，載明承租範
圍為「台北市○○街○○○號房屋（包○○○區○○段○○段八五七、八六三、八六五地號，面積七千八百七十二平方公尺之土地全部及其地上房屋暨其他一切建築在內）」（原審卷第十頁），足證租賃標的乃房屋並包括房屋所坐落之基地。上訴人主張本件係租地建屋，應負舉證之責；雖上訴人提出其與訴外人慶鴻汽車間之營業讓渡合約書為證，然該合約書第一條所載「讓渡標的」為「⒈座落於濱江街一三六號內之全部生財器具⒉既有客源，全部資料及本廠營業權」，並無任何地上物，是上訴人主張台北市○○街○○○號房屋部分受讓自慶鴻汽車，餘為上訴人耗資建築云云，洵非可取。至於租賃契約第九條固然約定「乙方（指義美汽車公司）得自費在本土地上建築房屋水電等設施」，無非因義美汽車公司承租台北市○○街○○○號房屋坐落之基地多達七千八百七十二平方公尺，除被上訴人已出租予義美汽車公司之台北市○○街○○○號房屋外，尚有空地，而義美汽車公司係以汽車保養為業，兩造遂附帶約定承租人得自費建築房屋水電等設施，此觀之契約書第六條載明「本用地限供停車及車輛之修理保養及買賣之用」，其目的並非用以建築房屋甚明，與民法第四百四十條第三項所謂「租用建築房屋之基地」，係指租賃目的在於租用基地以建築房屋之情形迥不相同。上訴人主張本件係租地建屋之租約，委無可採。
㈢租約第十一條約定：乙方拖欠租金達兩個月以上經甲方催告限期繳納仍不支付
時，甲方得終止契約。上訴人義美汽車公司自八十八年一月十五日起積欠租金，被上訴人於八十八年五月二十五日催告上訴人繳納租金，義美汽車公司於翌日（二十六日）收受催告信函迄未給付，被上訴人終止租約，洵屬有據。上訴人義美汽車公司以上訴人乙○○所簽發發票日為八十八年四月九日之支票，支付八十八年一月十五日起至同年四月十四日止之租金，該支票之票款請求權及一切權利業經被上訴人甲○○、寅○○、壬○○、丑○○、子○○、癸○○、丙○○、戊○○、辛○○○、丁○○、己○○等十一人讓與被上訴人庚○○及卯○○二人並通知身為債務人之上訴人，上訴人乙○○依票據關係，應給付被上訴人庚○○、卯○○二百萬二千五百元，及自八十八年四月九日起至清償日止，以年息百分之六計算之遲延利息。
㈣系爭租賃契約之租金每月高達七十二萬元，上訴人義美汽車公司自八十八年一
月十五日起未依約繳納租金，迄今已二年餘，被上訴人所受之損害不可謂不大。被上訴人依租賃契約之約定終止契約，請求返還租賃物，合法有據，上訴人竟指稱被上訴人行使權利係以損害上訴人為目的，顯非可採。
五、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。上訴人義美汽車公司於租賃關係終止後，依法應返還租賃物予出租人之被上訴人。承租人之義美汽車公司就八十八年一月十五日起至同年四月十四日止之租金加計利息後之二百萬二千五百元，以上訴人乙○○簽發之支票給付，支票退票後，義美汽車公司與乙○○二者間就此部分債務為不真正連帶關係。另上訴人義美汽車公司自八十八年四月十五日起至同年五月三十一日止未支付之租金計一百零八萬元，亦應給付予被上訴人；而自八十八年六月一日系爭租賃契約經終止起，上訴人義美汽車公司迄今仍無權占有系爭租賃物，使被上訴人受有相當於租金即每月七十二萬元之損害，亦應自無權占有之日起至返還租賃物止，按月以每月七十二萬元賠償被上訴人所受之損害。從而，被上訴人主張上訴人應依租賃契約、票據等法律關係，給付如原判決主文第一、二、三、五項所示，均為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十年七月十八日
民事第九庭
審判長法官吳謙仁
法官魏大喨法官蘇瑞華右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年七月二十日
書記官賴以真附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。