臺灣臺北地方法院94年度訴字第7695號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第7695號民事判決

裁判日期：民國95年08月21日

裁判案由：給付違約金

臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第7695號原告即反訴被告甲○○○訴訟代理人丙○○被告即反訴原告視品股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人己○○
戊○○反訴被告丁○○上列當事人間給付違約金事件，本院於民國95年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給原告新台幣壹拾壹萬零陸佰元，及自民國九十四年十月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項，得假執行；被告以新台幣壹拾壹萬零陸佰元預供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應共同交付反訴原告門牌號碼台北縣新店市○○路四維巷十八弄二號五樓及基地台北縣新店市○○段○○○○號之所有權狀正本予反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告共同負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第六項，於原告以新台幣壹仟元得假執行；反訴被告以新台幣叁仟元預供擔保，得免假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
一、本件原告於起訴時原請求被告給付107萬4,400元，嗣變更請求金額為137萬4,162元，係擴張請求應判決事項之聲明，被告未予爭執，符合民事訴訟法第255條第1項第3款訴之變更例外規定，應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連者，得提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項著有規定。本件反訴原告以其向反訴被告甲○○○購買之房屋所有權狀未交付及甲○○○與承辦代書即反訴被告丁○○共同占有及共同侵害其權益為理由，而請求返還所有權狀與連帶賠償損害，反訴原告在本訴之防禦方法，與其提起之反訴防禦方法互相牽連，又反訴被告丁○○雖非本訴原告，惟反訴原告主張其與反訴被告甲○○○連帶賠償損害，有合一確定關係，符合前揭提起反訴規定，反訴原告之訴，應予准許。
乙、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：
（一）原告與被告司於民國94年4月21日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱買賣契約書），原告將其所有門牌號台北縣新店市○○路四維巷8弄2號5樓及同巷2弄2號地下層暨其坐落基地台北縣新店市○○段○○○○號（下稱系爭房屋），以買賣總價款新台幣（下同）1,580萬元出售予被告，約定分期付款；並約定系爭房屋交屋日期為被告付清尾款同時即94年5月25日前；被告雖已分別於94年4月21日、5月11日各給付100萬元予原告，原告亦已於94年4月21日簽約當日交付過戶文件予被告，惟被告上開第4期尾款因係以銀行貸款方式支應，而被告視品公司究竟係向何一銀行辦理貸款申請，均未曾告知原告，直到實際撥款之前2週，原告始知悉被告向台灣中小企業銀行（下稱台灣企銀）辦理上開貸款，同時因被告欲增加貸款金額而申請中小企業信用保證基金予以擔保其貸款，因此延誤貸款申請時程，導致原告清償原有銀行貸款之真正時間為94年8月2日，而其給付剩餘差額190萬3,586元之時間為94年8月4日，惟兩造間約定之尾款給付期限為94年5月25日，因此被告視品公司顯已遲延給付尾款71天。
（二）兩造訂立之買賣契約書第10條第2項曾約定，如被告遲延給付應賠償原告每日按買賣總價千分之1違約金，依此，被告應賠償違約金112萬1,800元（15,800,000×1/1000×
71）。被告上開遲延給付尾款應另賠償遲延利息128,584元（13,800,000×5%×68/365）；又因上開遲延給付致原告增加負擔94年6月25日、7月25日及8月2日之3期利息，計53,814元，以上合計137萬4,162元。原告曾以存證信函要求被告給付，未獲置理，為此依上開買賣契約書第10條第2項約定及民法第233條第1項規定，求為命被告給付原告137萬4,162與自支付命令送達起至清償日止按年息5%計算遲延利息之判決。
二、被告則以：依系爭買賣契約書第3條第4項但書規定，被告必須透過金融機構辦理貸款作為房屋尾款之給付，原告同意俟被告取得金融機構貸款後再行支付；被告已依約付清第1至3期款與有關稅金和規費等，並於台灣企銀核准貸款後，即行通知原告受領1,380萬元尾款，無違約可言，原告延至94年8月1日始受領1,380萬元尾款，係因原告之前貸款銀行新竹商業銀行（下稱新竹商銀）清償證明延誤使然；被告對於系爭買賣契約書之履行，已盡最大誠摯努力，以最快之速度完成，其間無任何延滯情事，且將進度隨時通知原告，使其有充分時間辦理前貸款銀行之清償證明等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執者為：㈠兩造於94年4月21日簽訂系爭買賣契約書，由原告出售系
爭房屋予被告，總價1,580萬元，雙方委託反訴被告丁○○地政士辦理系爭房屋過戶事。被告向台灣企銀行申請房屋貸款。
㈡系爭買賣契約第2條約定系爭房屋價款與付款期限方法，
第10條約定被告如有遲延給付，應賠償原告每日按買賣總價千分之1違約金。
㈢被告向台灣企銀辦理房屋貸款，該銀行於94年7月4日核貸
1,480萬元，於94年8月2日撥款，代償原告前向新竹商銀借款餘額1,189萬6,254元。94年8月4日匯款190萬3,586元而全部清償買賣價款。
㈣系爭房屋於94年7月11日移轉登記予被告。
四、兩造爭執應經本院審核者為：㈠被告是否遲延給付系爭房屋價款尾款？原告得否請求被告給付違約金？茲分述之：
（一）被告是否遲延給付系爭房屋價款尾款：⒈原告主張：兩造約定系爭房屋買賣價款尾款於94年5月25
日付清，被告遲於94年8月4日始付清尾款，應負遲延責任等情，並提出系爭買賣契約書影本、系爭房屋登記謄本影本等件為證（見本院卷第18至27頁）。
⒉查系爭買賣契約書第2條應清償買賣價金之方法：「第1期
簽約款：94年4月21日新台幣100萬元。第2期備證款：無約定。第3期完稅款：稅單核下3日內新台幣100萬元（約定於民國94年5月5日前）。第4期尾款：地政機關產權登記完成5日內付清新台幣1,300萬元（約定於94年5月25日前）。」等語，其中第1期簽約款與第3期完稅款，被告於94年4月21日、94年5月11日各給付100萬元，有被告提出之支票影本可證（見本院卷第97、98頁）。另應由被告繳納契稅，雙方於系爭買賣契約第3條第3項約定「稅捐機關核發甲乙雙方各應納稅單3日內，甲方應給付第3期款，雙方並完納應付稅捐」，而該契稅於94年5月3日核定，繳納期限為94年5月6日至94年6月4日，被告於94年5月10日簽發10萬元支票予代書丁○○繳納契稅，由代書助理 許美鸞 於94年5月11日簽收後，94年5月13日完納，有出被告提出之支票影本與原告提出之繳納收據、存摺影本可證（見本院卷第98頁、第120至122頁）。上開第1期款支付時期，在兩造原約定期間範圍內，第3期完稅款雖超出稅單核定後3日內之約定，但被告支付時期尚在一般房屋買賣合理範圍內，尚無遲延問題。
⒊系爭買賣契約所剩尾款1,380萬元，其支付方式，依系爭
買賣契約第2條約定附註欄載「本件乙方（指原告）原向新竹商業銀行辦理押權設定借款，設定額14,800,000元正，實際借額11,890,000元，約定由甲方（指被告）於尾款貸款核發時轉清償，辦理清償塗銷手續」及第3條第4項約定「乙方於完成產權移轉登記5日內並將房地交付同時，甲方應將尾款付清。但甲方必須透過金融機辦理貸款作為房屋款之給付時，乙方同意俟甲方金融機構取得貸款後再行支付。但甲方應於貸款撥款同時會同乙方至金融機構撥款支付。」等語（見本院卷第20頁），因之，原告對被告所須付之尾款，於訂約時即知被告將向銀行辦理房屋貸款。
⒋被告辯稱：前開第4期尾款約定「地政機關產權登記完成5
日內付清」與在後以手寫註明「約定於94年5月25日前」文字，兩者不相容，被告一時疏忽而未察契約約定上開日期，該期日距離簽約日94年4月21日僅1個月4天，短期內難以完成地政機關產權登記，該約定極不合理，應解釋94年5月25日為日期之預定，無限期之效力等語（見本院第
44、45頁）。經查，上開註明「94年5月25日期」約定，依反訴被告即證人丁○○證述：「（依契約書貸款第3條第4項真意為何？）就合約解釋，因為買方的貸款時間延長，賣方就認為會對其不利，所以本件才有5月25日手寫約定。第3條第4項的真意是說要過戶完成以後才付款。」等語（見本院卷第64頁反面倒數第9行以下）。原告亦稱因系爭房屋尚有向新竹商業銀行貸款1,189萬元，須負擔貸款利息與清償本金壓力，乃設定時限等情（見本院卷第116頁）。按辦理房屋貸款涉及銀行貸款徵信與作業時程，賣方在契約中約明清償時期，應符合社會通念。是本件應先探究貸款之合理時程。
⒌本院向被告申貸銀行台灣企銀查詢，其覆函表示：「㈠借
款人（指被告）於94年5月20日提出書請貸款新台幣1,600萬元，7月4日核貸1,480萬元。㈡本行受理個案時，所需審查時程自收件日起至完成核貸，耗時約3至4週，惟本案審查期間因適逢會計事務所申報『93年度營事業所得稅』之傳統旺季，使借款人未能及時提供審查所需財報，致審查時程延長為6週」等語（見本院卷第178頁），因本件被告為公司組織，申請貸款與一般個人不同，涉及公司之平日信用與財務帳冊審核，須由會計師查核簽認，此經證人 康隆達 會計師證述在卷（見本院卷第148頁以下），原告與被告訂約時亦知被告將辦理貸款，是以貸款期限以6週時間為相當。原約定於95年5月25日前，以兩造均認知被告須向銀行辦理貸款情形而觀，該約定確實具有急迫性，尚非合理。
⒍又兩造於94年4月21日訂約，上開貸款申辦6週期限應自何
時起算始為合理。被告辯稱：一般人持有關資料向銀行人口頭申請貸款，經評估後才通知借款人正式提出申請，銀行為確保客戶貸款，總會要求在土地增值稅與契約繳納後才正式提出申請，以免日後房屋買賣未繳土地增值稅、契稅，而使銀行為無用之審核，本件稅捐單位對系爭買賣於94年5月上旬核發，兩造於5月中旬完，稅被告於整理申請貸款書面資料後，於94年5月20日提出貸款資料向台灣企銀行申請貸款，無任何耽誤云云。然查，系爭買賣契約第3條第3項約定「稅捐機關核發甲乙雙方各應納稅單3日內，甲方應給付第3期款，雙方並完納應付稅捐」等語，依此，契約約定兩造須完納稅捐。系爭房屋之契稅與土地增值稅於94年5月3日核定，繳納期限為94年5月6日至94年6月4日，被告於94年5月10日簽發10萬元支票予代書丁○○繳納契稅，由代書助理許美鸞於94年5月11日簽收後，94年5月13日完納，有證人丁○○證言可證，另有被告提出之支票影本與原告提出之繳納收據、存摺影本可證（見本院卷第63頁反面、第98頁、第120至122頁）。是故依被告所稱為避免貸款銀行為無用之徵信，以兩造完納稅捐後日期為準據。但被告於93年5月13日完納契約稅，與上開稅單註明於94年5月6日起繳稅時間已相差1週，其於94年5月
20日始申辦貸款，距契稅繳款首日已相差2週時間，況被告僅願就尾款付清時間算至94年5月25日止，原即期望被告能快速完成貸款，被告對此不能諉為不知，其事先即可將契稅準備完妥並與台灣企銀先行洽商完畢，但其完納契稅延後1週，難認對申辦貸款已盡誠摯努力。因之，原告應於94年5月6日稅捐機關開徵首日，即可即時向銀行申請貸款，是被告至遲應於5月6日申請貸款，其於94年5月20日始申請，延誤14日。
⒎上開貸款於94年7月4日（週1）核准貸款，符合6週時間，
惟遲至94年8月2日撥款，對此部分遲延，被告辯稱：因原告之貸款銀行新竹商銀台北分行遲至94年7月中旬才向總行呈報，總行核准塗銷抵押權公文至8月1日抵達台北分行，台灣企銀於8月2日代為清償塗銷，此段期間不應歸責於被告等語（見本院卷第43、88、189頁），並引用證人丁○○證言：「因為新竹商銀要接受還款，要將原貸款案呈報總行，原告要準備申請還款資料，所以有延誤大約15天，在7月底才核下來。」等語為證（見本院卷第64頁反面）。依此證言，應可認因原告原有貸款銀行延誤，使上開借款撥款日延後，且被告申請貸款額度已經核准，其已支付200萬元第1至第3期款予原告及契稅，依常情，無須延後還款，而延誤系爭房屋所有權之取得，是故自94年7月4日至94年8月4日之遲延，非可歸責於被告。被告抗辯，應可採信。
⒏綜上，兩造雖於94年4月21日訂立，於契約中約定被告應
於94年5月25日清償系爭房屋買賣價金尾款，惟因此項期間在原告同意被告向銀行申請貸款方式清償情形下，該貸款作業應預留銀行作業合理期間，即如前述之6週期間，並以被告完納契約為起算。但被告於完納稅捐與申請貸款延後而遲誤14日。
（二）被告應支付違約金數額為何：⒈原告主張：兩造在系爭買賣契約第10條第2項約定被告應
支付之違約金性質，為懲罰性違約金，被告除應給付違約金112萬1,800元，因遲延給付尚應支付遲利息128,548元，另賠償94年6月25日、7月25日、8月2日每月清償新竹商銀原貸款之3期利息計53,814元云云，並提出新竹商銀客戶往來明細查詢表影本為證（見本院卷第29頁）。
⒉惟按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履而生損
害之賠償總額。但約定如債務不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。」，民法第250條第2項定有明文。查系爭買賣契約第10條第2項約定：「甲方（指被告）若有遲延給付之情形，應賠償乙方每日按買賣總價千分之壹違約金。如甲方毀約不買或違約情事發生時，乙方（指原告）於解除本契約後得沒收甲方已付價款抵作違約金，乙方於解除契本契約得沒數甲方已付價款抵作違約金，己過戶甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件返還。」等語（見本院卷第22頁），上開約款已明確約定以每日按買賣總價千分之1「賠償」原告，應認係損害賠償額預定之違約金，而非懲罰性違約金。是故原告另請求給付尾款遲延利息128,584元、賠償前貸款利息53,814元，均因系爭違約金為損害賠償額預定性質，而不應再為請求。
⒊又按約定違約金過高者，法院得減至相當數額，民法第
252條定有明文；契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度台上字第978號判決意旨參照）。準此，本件違約金額約定每日千分之1，即每日萬分之10，相當於年息40%，而原告與新竹商銀原貸款利率則為年息2.4%，系爭違約金既為損害賠償總額預定性質，其約定比例超過民法第205條年息20%之上限規定，是應酌減為每日萬分之5（相當年息20%），所以被告應支付違約金110,600元（15,800,000×0.0005×14=110,600）。
五、綜上所述，原告主張被告於訂約後未能及時辦理貸款遲誤給付尾款，使其受有損害，應為可取。惟原告於訂約時同意被告向銀行貸款以支付尾款，可歸責於原告遲延付款日應僅有14日，其餘遲延日期非可歸責於原告，又因兩造約定之違約金應視為損害賠償總額預定之違約金，又約定違約金過高，依民法第252條酌減之。從而，原告依系爭買賣契約第10條第2項約定，請求被告給付違約金110,600元及自支付命令狀送達翌日即94年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，不應准許。
丙、反訴部分：
一、反訴原告起訴意旨：反訴被告甲○○○於94年4月21日出售系爭房屋後，委任反訴被告丁○○地政士，為雙方辦理系爭房屋過戶登記事宜；其後反訴原告於94年7月11日完成所有權移轉與銀行貸款抵押權設定，反訴原告於94年8月4日清償全部價金尾款，反訴被告2人即應將系爭房屋之所有權狀交付反訴原告，不料反訴被告2人以反訴原告違約為理由，將反訴原告所有之權狀正本扣留，侵害反訴原告權益與商業信用；為此依民法第767條、第184條、第185條、第195條規定，求為命㈠反訴被告2人交付反訴原告系爭房屋及土地所有權狀予反訴原告，㈡反訴被告2人連帶賠償財產及非財產損害30萬元之判決。
二、反訴被告甲○○○以：系爭買賣因反訴原告給付遲延，依買賣契約第10條第2項前段約定，其對反訴原告具有違約金債權，為此依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，即反訴原告履行支付違約金等後，反訴被告始交付所有權狀，另反訴原告就其「未交付所有權狀」與「信用遭受損害」間有何因果關係，與伊所受精神上痛苦均未提出證明，其請求無據等語。
反訴被告丁○○以：反訴原告未清償給付其辦理不動產所有權移轉登記與抵押權設定登記之報酬費用15,827元，依民法第928條規定，其得行使留置系爭所有權狀至反訴原告清償上開報酬費用止等語，資為抗辯。答辯聲明均為；反訴原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免假執行。
三、按所有人對所有無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段著有規定。本件系爭房屋於94年7月11日移轉登記予反訴原告，有建物登記謄影本可證（見本院卷第25頁），而反訴原告已於94年8月4日匯款190萬3,586元後即全部清償系爭房屋買賣價金，系爭房屋即屬反訴原告所有，表彰該房屋所有權之權狀，亦應屬反訴原告所有；反訴被告甲○○○稱：反訴被告丁○○係受其指占有所有權狀，丁○○為占有輔助人等語（見本院第153頁），而反訴被告2人占有系爭權狀並非符同時履行抗辯與行使留置權要件（詳後述），是以反訴被告2人均無權占有系爭權狀甚明。基此，反訴原告依民法第767條前段規定，請求反訴被告2人返還系爭房屋所有權狀，應屬有據。
四、反訴被告甲○○○辯稱：因反訴原告未按約履行，基於民法第264條同時履行抗辯規定，其得拒絕交付系爭房屋所有權狀云云。惟按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付，前得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限」，民法第264條第1項定有明文，所稱因契約互負債務，係指基於同一雙務契約而發生雙方之債務。所謂對待給付係指彼此給付互有對價關係而言。準此，本件被告係因申請銀行貸款遲延致遲延給付而生違約金給付債務，已如前述，然此之違約金債務係以契約所定違約原因而發生，非原債務之變形或延長，與原告應按買賣契約交付所有權狀，非處於對價關係，無履行上牽連關係，自不符合前開同時履行抗辯規定，被告所辯，尚不足採。
五、反訴被告丁○○雖辯稱：反訴原告未全部清償其任代書勞務報酬15,827元，依民法第928條規定行使留置本件所有權狀等相關文件至反訴原告清償時止云云。惟
（一）按占有屬於債務人之動產，而債權已至清償期，且債權之發生與該動產有牽連關係，又動產非因侵權行為而占有者，債權人於未受清償，前得留置該動產，民法第928條定有明文，是故留置權之發生須以債權已屆清償，債務人未清償為要件，如債務人已為清償，債權人即不得行使留置權。
（二）反訴原告稱：伊於94年8月4日清償反訴被告甲○○○後，於次日即開立受款人丁○○、面額13,317元、發票日94年8月15日支票1紙，丁○○拒收等語，並提出支票影本與支票存根聯影本為證（見本院卷第109、219頁）。反訴被告丁○○對此並未爭執，並稱：系爭房屋買賣結案當日，雙方就尾款逾期給付之違約金計算，金額未達成共識致不歡而散，雙方對於權狀文件未當場表示取回，其間反訴原告訴訟代理人己○○曾提及可否取回土地權狀等，其曾表示以信函要求，而憑此通知甲○○○後即可，未嗣未接獲反訴原告之通知而延誤等語（見本院卷第128頁以下），因之，反訴原告簽發上開支票即係為給付丁○○之勞務報酬，惟因丁○○認須向反訴被告甲○○○報備，而未交付權狀，嗣後丁○○雖在答辯狀增加勞務費用至15,317元，但非反訴原告未給付丁○○報酬費用，因此，不符前開留置權之要件，反訴被告丁○○所辯，尚不足採。
六、反訴原告主張：反訴被告2人占有系爭權狀，侵害反訴原告權利，且故意以背於善良風俗方法加損害於反訴原告，另造成反訴原告商場信用上損害，請求反訴被告連帶賠償財產及非財產損害30萬元云云。但民法第184條第1項後段之背於善良風方法加損害於他人，係指違背國民一般道德而言，本件反訴被告甲○○○拒絕交付權狀，係認反訴原告遲延給付價金，且實際上確有遲延情事，是與國民一般道德無關，不構成背於善良風俗之要件，是以反訴原告尚不得依民法第184條第1項後段、第185條第1項規定，請求反訴被告連帶損害賠償。又反訴被告對其商場信用權受有何損害，並未舉證，而公司係依法組織之法人，其信用遭受損害，無精神上痛苦之可言（最高法院62年台上字第2806號判例意旨參照），是故反訴被告無依民法第195條第1項規定請求精神慰藉金之餘地。
七、綜上所述，反訴原告主張反訴被告2人無權占有系爭房屋所有權狀，應為可取。惟反訴被告占有系爭權狀，不符侵權行為之背於善良風俗方法之要件，反訴原告對其信用權受有何項損害並未舉證證明，是伊主張反訴被告應負侵權行為連帶賠償責任，並不可取。反訴被告甲○○○對系爭權狀返還，行使同時履行抗辯權，與反訴被告丁○○行使留置權，均不足採。從而，反訴原告本於民法第767條前段所有物返還請求權規定，請求反訴被告返還系爭房屋所有權狀，為有理由，應予准許。反訴原告本於民法第184條第1項後、第195條、第185條第1項規定，請求反訴被告2人連帶賠償財產及非財產損害30萬元，為無理由，不應准許。
丁、假執行之宣告：
一、按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文，本件本訴部分，所命被告給付金額未逾50萬元，爰按上開規定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，併予駁回。本件本訴被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定擔保金額准許之。
二、本件反訴部分，反訴原告及反訴被告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行與免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，併予駁回。
戍、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，本件反訴
原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年8月21日
民事第三庭法官李維心以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年8月21日
書記官詹雪娥