裁判字號：臺灣苗栗地方法院92年訴字第86號民事判決
裁判日期：民國92年08月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣苗栗地方法院民事判決九十二年度訴字第八六號
原告甲○○訴訟代理人 王勝和 律師被告乙○○○
丙○○兼右二人共同訴訟代理人 謝媽 付右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告 謝媽付 應將坐落苗栗縣○○鎮○○段中大埔小段三三七─八地號應有部分萬分之五二七之土地及其上苗栗縣○○鎮○○段中大埔小段一０五七建號即門牌號碼苗栗縣竹南鎮大埔里十鄰 相思林 二五之二號之建物遷讓返還予原告。
被告謝媽付應給付原告新台幣叁拾壹萬零壹佰元，及自民國九十二年三月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告謝媽付負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰叁拾肆萬元為被告謝媽付供擔保後，得假執行。但被告謝媽付如於假執行程序實施前以新台幣柒佰零壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段中大埔小段三三七─八地號應有部分萬分之五二七之土地及其上苗栗縣○○鎮○○段中大埔小段一０五七建號即門牌號碼苗栗縣竹南鎮大埔里十鄰相思林二五之二號之建物（以下簡稱系爭房地）遷讓返還予原告。
（二）被告謝媽付應給付原告新台幣（下同）三十一萬零一百元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國九十二年三月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告與被告謝媽付於九十年一月十七日就系爭房地簽訂土地及建物買賣協議書（以下簡稱系爭買賣協議書），約定以總價六百七十萬元出售系爭房地予被告謝媽付，付款條件約定由被告謝媽付先支付五萬元作為訂金，其餘六百六十五萬元以訴外人 誠泰 商業銀行對原告之放款利率為計算基準，由被告謝媽付自九十年一月十七日起，按月於每月十七日支付利息予原告，至被告謝媽付向銀行辦理貸款核撥，並全數給付剩餘之價金六百六十五萬元予原告之日止，雙方並約定如被告謝媽付違約未按月繳息逾二個月時，被告謝媽付所支付之利息及房屋款，由原告無條件沒收，並應交還系爭房地予原告。
（二）被告謝媽付自與原告簽訂系爭買賣協議書起至九十一年四月十七日止，均依約給付原告利息四萬四千三百元，嗣後即未依約給付，經原告百般催討，被告謝媽付乃以免除其九十一年五月應繳之利息為條件，交付原告以其子即被告丙○○為發票人，發票日為九十一年十一月二十六日，票面金額為十三萬二千九百元之支票一紙（以下簡稱系爭支票），以支付同年六、七、八月之應付利息，惟經原告提示卻遭退票，原告遂於九十二年一月十七日委請律師發函通知被告謝媽付其已逾二個月未按月支付利息，依系爭買賣協議書第七條之約定解除雙方之買賣協議，並依約沒收被告謝媽付所支付予原告之利息及房屋款，並限被告於函到二十日內將系爭房地返還原告，詎被告竟回函否認有違約情事。
（三）系爭買賣協議既經原告合法解除，被告謝媽付自應將系爭房地遷讓返還原告，又被告乙○○○、丙○○分別為被告謝媽付之配偶及子，渠等占有使用系爭房地並無合法權源，亦應一併將系爭房地遷讓並返還原告。另被告謝媽付自九十一年六月十七日至同年十二月十七日止，尚積欠利息三十一萬零一百元迄未給付。為此，訴請被告等應將系爭房地遷讓返還予原告，另被告謝媽付應給付原告三十一萬零一百元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年三月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、對被告所為抗辯之陳述：
（一）按一般不動產買賣交易習慣，買方須支付價金予賣方後，賣方始將不動產所有權移轉登記予買方，並交付不動產予買方使用。本件簽訂系爭買賣協議書後，被告謝媽付僅支付定金五萬元予原告即遷入使用系爭房地，是依系爭買賣協議書第三條約定於被告謝媽付向銀行取得貸款前，由被告謝媽付支付原告房屋貸款之利息，即以簽約當時原告向誠泰商業銀行貸款之利率計算利息，此由被告謝媽付自簽約後至九十一年四月止，均依簽約當時之利率年息八％計算之利息四萬四千三百元按月給付原告，且被告交付原告支付九十一年六、七、八月之系爭支票之票面金額十三萬二千九百元，亦係以每月四萬四千三百元計算。被告所稱利率係按誠泰商業銀行之利率機動調整計算，並無任何資料足以佐證，顯非有理。
（二）原告與誠泰商業銀行間有多年之信用交易往來，因信評良好，故能享有較一般貸款人更低之利率，原告基於減輕被告之每月利息支付，與被告協議以誠泰商業銀行之放款利率為基準計算每月之利息，自係以原告向誠泰商業銀行貸款之九十年度貸款利率為準。
（三）依誠泰商業銀行後埔分行九十二年五月五日誠泰後埔字第十七號函所示，原告於該銀行九十年四月十七日撥款貸放之放款利率為年息八．四八％，而當時該銀行之基本放款利率為年息九．０七％，且依該函所附授信交易明細查詢單所示，原告自九十年四月十七日至九十一年六月十七日之貸款利率為年息八．四八％，另自九十一年七月十七日至九十二年二月十七日之貸款利率為年息七．
四五％，自九十二年三月十七日迄今則為年息五．七五％，被告所稱誠泰商業銀行九十年度之放款利率分別為年息四．八％、五．六％、六．四％不等云云，並非實情。被告雖稱事後有補寄差額，惟本件系爭買賣協議書既經原告合法解除，被告縱事後補足差額，亦於契約之解除不生影響，況被告所補差額乃被告自行依其編造之利率計算。
（四）又依誠泰商業銀行後埔分行前開函示，益足證兩造簽訂買賣協議書時曾約定以年息八％並扣除尾數之方式計算被告應付之利息，否則如依原告向誠泰商業銀行貸款之利率年息八．四八％或依當時誠泰商業銀行之基本放款利率計算，被告應繳更多之利息。況被告自九十年一月十七日至九十一年四月十七日止，均依兩造約定之利率即年息八％並扣除尾數之方式繳付利息，並無異議，其嗣後藉詞抵賴，顯非有理。
（五）被告自九十一年六月迄九十二年一月十七日原告發函解約止，已超過七個月均未付利息，縱如被告所言應依機動調整之利率計算利息，被告未付利息亦已逾系爭買賣協議書第七條「未按月繳息逾二個月」之約定。
四、證據：提出買賣協議書一件、授信交易明細查詢單二紙、支票及退票理由單各一紙、存證信函二件、掛號郵件收件回執一件、房屋稅籍證明書一件（以上均為影本）、土地及建物登記謄本各一件及
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告於九十年一月十七日將系爭房地以六百七十萬元出售予被告謝媽付，除收取五萬元定金外，其餘六百六十五萬元，約定於被告向銀行辦理貸款後給付，在銀行核撥前，則以誠泰商業銀行放款利率為基準計算，自九十年一月十七日起由被告支付利息予原告。被告至九十一年五月止已支付原告利息七十一萬零八百元，然查誠泰商業銀行九十年度之放款利率為年息四．八％、五．六％及
六．四％不等，縱按最高利率年息六．四％計算，被告應繳九十年度之利息為四十二萬五千六百元，九十一年度之放款利率為年息四．四％，被告應繳利息為二十九萬二千六百元，合計被告至九十二年一月底止應繳利息總額為七十三萬九千二百五十八元。惟被告至九十一年五月底為止，已繳利息七十一萬零八百元，如計算至九十一年八月底，顯有溢付情形，故要求原告重新核算，並退還溢付之系爭支票，另補差額二萬八千四百五十八元，竟遭原告拒絕。被告於接獲原告所寄催告函後，立以存證信函回覆原告，並補寄差額二萬八千四百五十八元及九十二年二月份之利息二萬一千零五十八元予原告。
（二）被告謝媽付既按誠泰商業銀行放款利率為基準計付利息予原告，且先前已給付之利息（不包括系爭支票），已足抵充至九十一年十二月底被告應繳之利息，自無系爭買賣協議書第七條所謂未按月繳息逾二個月之情事，原告主張被告違約，得無條件沒收已支付之利息及房屋款，並要求被告交還房屋，即非有理。
（三）原告所稱與被告協議以年息八％計算利息，並非實在，被告否認該項事實。另系爭房地所有權人為訴外人 黃健翔 ，因原告非真正所有權人，被告要求原告補具同意書或授權書作為後期付款之條件，亦非無據。
（四）依系爭買賣協議書第三條僅載明被告應按誠泰商業銀行放款利率為基準按月給付利息，並未約定自始至終均應按年息八％計算，更無尾數不計算之承諾，依其文義解釋自係按當時該銀行浮動之利率計算。被告原不知誠泰商業銀行放款利率是否浮動情形，僅知一般銀行貸款已全面降息，故支付九十一年六、七、八月利息時，被告曾表示利率是否偏高，原告表示先按原金額給付，如利率降低，超過部分願意退還，被告始同意開立支票支付，詎原告事後不承認利率已調整之事實，而拒退還差額，雙方為此爭執不下，被告在原告更正金額前，緩付九十一年九月份以後之利息，並無不當，被告並非拒付利息。
（五）誠泰商業銀行後埔分行九十二年五月五日誠泰後埔字第十七號函所附明細表所示之放款利率，顯與誠泰商業銀行總行或其竹南分行之放款利率為高，原告故意向利率偏高之後埔分行貸款，並以該行放款利率為基準，請求被告給付利息，復主張利息不得低於年息八％，顯有失公平，亦與買賣契約所約定之條件不符。
三、證據：提出匯款回條三紙、電匯回單一紙、玉山銀行交易明細一紙及誠泰商銀廣告單一紙（以上均為影本）為證，並聲請函查誠泰商業銀行之放款利率。
理由
一、本件原告與被告謝媽付於九十年一月十七日就系爭房地簽訂系爭買賣協議書，約定以總價六百七十萬元出售系爭房地予被告謝媽付，付款條件約定由被告謝媽付先支付五萬元作為訂金，其餘六百六十五萬元以訴外人誠泰商業銀行對原告之放款利率為計算基準，由被告謝媽付自九十年一月十七日起，按月於每月十七日支付利息予原告，至被告謝媽付向銀行辦理貸款核撥，並全數給付剩餘之價金六百六十五萬元予原告之日止，雙方並約定如被告謝媽付違約未按月繳息逾二個月時，被告謝媽付所支付之利息及房屋款，由原告無條件沒收，並應交還系爭房地予原告。被告謝媽付自九十一年六月十七日起至九十二年一月十七日止，均未給付任何金額予原告，經原告於九十二年一月十七日委請律師發函通知被告謝媽付其已逾二個月未按月支付利息，依系爭買賣協議書第七條之約定解除雙方之買賣協議，並依約沒收被告謝媽付所支付予原告之利息及房屋款，並限被告於函到二十日內將系爭房地返還原告，被告謝媽付已收受前開原告委請律師所發存證信函，並據以另發存證信函予原告，被告乙○○○、丙○○分別為被告謝媽付之配偶及子，現亦居住於系爭房地之事實，為兩造所不爭執，並有原告所提買賣協議書一件、授信交易明細查詢單二紙、支票及退票理由單各一紙、存證信函二件、掛號郵件收件回執一件（以上均為影本）及土地及建物登記謄本各一件、件可證，堪信為真實。
二、原告主張依系爭買賣協議書約定，被告謝媽付自九十年一月十七日起，應按月於每月十七日支付利息四萬四千三百元予原告，至被告謝媽付向銀行辦理貸款核撥，並全數給付剩餘之價金六百六十五萬元予原告之日止，被告謝媽付自九十一年六月十七日起至原告於九十二年一月十七日委請律師發函通知被告謝媽付之日止，均未依約給付利息，已逾二個月未按月支付利息，依系爭買賣協議書第七條之約定，雙方之買賣契約業經原告合法解除之事實，則為被告所否認，並辯稱其至九十一年五月止已支付原告利息七十一萬零八百元，已足抵充至九十一年十二月底被告應繳之利息，自無系爭買賣協議書第七條所謂未按月繳息逾二個月之情事，原告主張被告違約並據以解除契約，為無理由等語。是本件首應審究者厥為依兩造系爭買賣協議書之約定，剩餘未付之買賣價金六百六十五萬元，被告究應按月給付原告利息若干元？
三、經查，系爭買賣協議書第三條約定「另新台幣陸佰陸拾伍萬元雙方達成協議，以誠泰商業銀行放款利率為基準計算，甲方（即被告謝媽付）於九十年元月十七日起每月十七日支付利息予乙方（即原告），至甲方向銀行辦理貸款核撥，全數交付予乙方日止。」，有兩造所不爭執之系爭買賣協議書影本附卷可憑，而被告謝媽付自九十年一月十七日起至九十一年四月十七日止，每月給付原告之利息金額均為四萬四千三百元，且被告交付給付九十一年六、七、八月利息之系爭支票亦係以每月四萬四千三百元計算之事實，亦為兩造所不爭執，並有系爭支票及退票理單影本各一件在卷可按，另經本院依被告謝媽付聲請向訴外人誠泰商業銀行後埔分行函查原告於該銀行借款之放款利率及該銀行之基本放款利率變動結果，原告於九十年四月十七日誠泰商業銀行後埔分行貸款之放款利率為年息八．四八％，貸放當時該銀行之基本放款利率為年息九．０七％，迄九十一年七月十七日起原告於該銀行之貸款利率始降低為年息七．五％，並自九十二年一月十七日降為年息七．四五％，復自九十二年三月十七日起再降為年息五．七五％，亦有誠泰商業銀行後埔分行九十二年五月五日誠泰後埔字第十七號函附卷可參，堪信原告主張其與被告謝媽付簽訂系爭買賣協議書時，確有約定被告謝媽付按月應給付利息金額（以年息八％扣除尾數不計）為四萬四千三百元之事實為真實。被告雖以簽約時並未約定自始至終均應按年息八％計算，更無尾數不計算之承諾，依其文義解釋自係按當時該銀行浮動之利率計算，而誠泰商業銀行九十年度之放款利率為年息四．八％、五．六％及六．四％不等，九十一年度之放款利率為年息四．四％，被告至九十一年五月底為止，已繳利息七十一萬零八百元，已足抵充至九十一年十二月底被告應繳之利息等語置辯。惟查，被告就誠泰商業銀行九十年度之放款利率為年息四．八％、五．六％及六．四％不等，九十一年度之放款利率為年息四．四％之事實，並未能舉證證明，而經本院依被告向誠泰商業銀行總行函查該銀行自九十年一月至九十二年二月之基本放款利率變動情形，誠泰商業銀行八十八年一月十四日起九十年十月八日止之基本放款利率為年息九．０七％，自九十年十月九日起至九十一年十一月二十四止之基本放款利率為年息九．０五％，自九十一年十一月二十五日起之基本放款利率為年息九％，亦有誠泰商業銀行九十二年六月二十五日誠泰銀法授字第０九五０號函在卷可憑，且參以被告自九十年一月十七日起至九十一年四月十七日止，每月給付原告之利息金額四萬四千三百元，確係依年息八％扣除尾數不計算之方式計算所得等情，足認被告上開所辯為無足取。
四、如前所述，被告謝媽付依兩造間之系爭買賣協議書第三條之約定，既應按月給付四萬四千三百元予原告，即有依約給付之義務，縱其認兩造間關於利息之約定因情事變更而有降低之必要，亦應透過協商予以降低，而非片面逕認兩造間之利息約定不合理而拒絕給付。是系爭買賣協議書第七條既約定「．．．如甲方（即被告謝媽付）違約，未按月繳息逾兩個月時，甲方所支付之利息及房屋款，當由乙方（即原告）無條件沒收，並交還房屋予乙方．．．」，而被告謝媽付自九十一年六月十七日起至九十二年一月十七日原告發函通知解除系爭買賣契約，被告謝媽付接獲前開通知之日止，既已逾八個月未按月繳息予原告，則依兩造之前揭約定，系爭買賣協議書自堪認已經原告合法解除。從而，原告依系爭買賣協議書第七條之約定，請求被告謝媽付遷讓並返還系爭房地予原告，自屬有據，應予准許。另被告乙○○○、丙○○分別為被告謝媽付之配偶及子，既係基於共同生活關係，隨被告謝媽付居住於系爭房地，為兩造所不爭執，已如前述，則渠等應屬占有輔助人，依民法第九百四十二條規定，僅被告謝媽付為占有人，是原告一併請求被告乙○○○、丙○○遷讓交還系爭房屋，顯非正當，應予駁回。
五、另本件系爭買賣契約解除前，被告謝媽付自九十一年六月十七日至同年十二月十七日止，既尚積欠利息三十一萬零一百元迄未給付，則原告依系爭買賣協議書第三條之約定，訴請被告謝媽付給付原告三十一萬零一百元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年三月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，亦應准許。至被告謝媽付於系爭買賣契約解除後另為給付之金額，既未經被告謝媽付為抵銷之主張或請求，本院自無從審究，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰不再予逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年八月八日
臺灣苗栗地方法院民事庭
法官王萬金右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年八月八日
法院書記官白孝慈