裁判字號：臺灣臺北地方法院102年重訴字第1122號民事判決
裁判日期：民國103年11月28日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決102年度重訴字第1122號原告台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 黃定方 訴訟代理人 何家怡 律師被告 謝佳芬
謝佳良 謝苓蓁 追加被告 孫春霞 共同訴訟代理人 陳信亮 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告謝佳良應給付原告新臺幣壹佰壹拾伍萬叁仟玖佰伍拾叁元及自民國一百零三年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自民國一百零三年十一月八日起至返還坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地如附圖編號A所示部分與原告之日止，按日給付原告新臺幣叁佰柒拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告謝佳良負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查，原告起訴時列謝佳芬、謝佳良及謝苓蓁（下稱謝佳芬等3人）為被告，並以民法第767條第1項前段及同法第179條為請求權基礎，並聲明：㈠謝佳芬、謝佳良、謝苓蓁應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號房屋（下稱系爭房屋）拆除，並將該等土地返還予原告。㈡謝佳芬等3人應連帶給付原告新臺幣（下同）3,023,514元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另自民國102年10月16日起至交還前項聲明所示土地之日止，按每日連帶給付原告1,062元。嗣追加孫春霞為被告，另以民法第425條之1第1項規定之推定租賃關係為備位聲明之請求權基礎，變更聲明為：㈠先位聲明：⒈被告應將系爭系爭土地上之系爭房屋拆除，並將該等土地返還予原告。⒉被告應連帶給付原告3,023,514元，及謝佳芬等3人自起訴狀繕本送達翌日起，孫春霞自民事準備一狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另自102年10月16日起至交還前項聲明所示土地之日止，按每日連帶給付原告1,062元。㈡備位聲明：被告應連帶給付原告新臺幣3,023,514元，及自民事言詞辯論意旨狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另自102年10月16日起每日連帶給付原告1,062元。核原告所為訴之變更，均係基於系爭房屋坐落系爭土地如附圖所示A部分之相關爭議，請求之基礎事實應屬同一，依上規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於94年10月20日經本院拍賣程序，以970萬元拍定系爭土地所有權，並於同年12月30日收受本院核發之不動產權利移轉證書，取得系爭不動產所有權。系爭土地如附圖所示編號A部分有未辦保存登記之系爭房屋，該房屋事實上處分權人原為訴外人即被告之被繼承人 謝武生 ，謝武生於00年0月0日去世，被告繼承該事實上處分權，然系爭房屋並無占用系爭土地如附圖所示編號A部分之正當權源，伊得請求被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利。倘兩造就該部分土地有推定租賃關係存在，被告未給付租金，伊得終止租賃契約，請求被告拆屋還地。縱認伊不得終止租賃契約，備位亦得請求被告給付租金。爰先位依民法第767條第1項前段、同法第179條之規定，備位依兩造間推定租賃關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應將系爭系爭土地上之系爭房屋拆除，並將該等土地返還予原告。
⒉被告應連帶給付原告3,023,514元，及謝佳芬等3人自起訴狀繕本送達翌日起，孫春霞自民事準備一狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另自102年10月16日起至交還前項聲明所示土地之日止，按每日連帶給付原告1,062元。㈡備位聲明：被告等應連帶給付原告3,023,514元，及自民事言詞辯論意旨狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另自102年10月16日起至返還土地之日止，每日連帶給付原告1,062元。
二、被告則以： 方雪 於85年間取得系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權，復於90年7月11日將系爭土地、房屋出售謝武生， 嗣謝武生 於00年0月00日將系爭土地出售與方雪，系爭房屋自斯時起就系爭土地有推定租賃關係存在。謝武生於00年0月0日死亡後，被告協議分割系爭房屋歸謝佳良所有。原告拍定取得系爭土地時知悉系爭房屋存在，應受推定租賃關係之拘束。況不論系爭房屋歸屬何人所有，原告取得系爭土地所有權時，系爭土地、房屋即分屬不同人所有，仍有推定租賃關係存在。兩造就租金數額無法達成合意，原告於確定租金數額前，不得以被告未給付租金終止租賃契約等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、查，原告於94年10月20日元經本院拍賣程序，以970萬元拍定系爭土地所有權，本院以同年12月26日北院錦93執平字第46671號函核發不動產權利移轉證明書，原告於同年月30日收受該證明書，並持之於95年1月9日辦理所有權移轉登記完畢，系爭房屋坐落系爭土地如附圖所示編號A部分等情，為兩造所不爭執，並有本院94年12月26日北院錦93執平字第46671號不動產權利移轉證明書、系爭土地登記謄本及臺北市建成地政事務所103年3月19日北市建地測字第00000000000號函附土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷㈠第7-9、223-224頁），堪信為真實。
四、惟原告先位主張被告以系爭房屋無權占用系爭土地，被告應拆屋還地並給付相當於租金之不當得利。倘兩造間有推定租賃契約關係存在，被告未給付租金，其得終止租賃契約。縱認原告不得終止租賃契約，其備位得請求被告給付租金等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭房屋之事實上處分權為何人；㈡本件有無民法第425條之1第1項規定適用；㈢原告終止租賃契約是否合法；㈣原告得請求之租金數額若干。茲分述如下：
㈠、關於系爭房屋之事實上處分權為何人部分：按就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號判決參照）。經查，系爭房屋早於54年間即坐落系爭土地，方雪於85年7月22日取得系爭土地所有權，嗣於90年7月11日以買賣為登記原因將系爭土地移轉與謝武生所有，並將系爭房屋事實上處分權讓與謝武生，雙方共同辦理契稅申報及房屋稅納稅義務人變更申請，系爭房屋用電戶名於同年5月4日變更為謝武生。謝武生於91月1月18日以買賣為登記原因將系爭土地所有權移轉與方雪，謝武生於00年0月0日死亡，被告於謝武生遺產稅申報書載明系爭房屋為謝武生遺產，並於93年2月18日簽訂遺產分割協議書，系爭房屋歸謝佳良所有等情，有系爭土地異動索引表、門牌證明書、臺北市士林地政事務所103年2月12日北市士地資字第00000000000號函附遺產分割協議書、財政部高雄國稅局103年2月21日財高國稅資字第0000000000號函附遺產稅申報書、臺北市稅捐稽徵處萬華分處103年7月7日北市稽萬華甲字第00000000000號函附契稅申報書、系爭房屋所有權移轉契約書及台灣電力股份有限公司台北市區營業處103年8月6日北市000000000000號函（見本院卷㈠第38-45、161-169、268-270頁，卷㈡第26頁），足見 方雪原 為系爭土地所有權人及系爭房屋事實上處分權人，方雪於90年7月間將系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權讓與謝武生，謝武生去世後，被告協議分割由謝佳良取得系爭房屋事實上處分權。謝佳芬、謝苓蓁及孫春霞既非系爭房屋事實上處分權人，原告請求渠等拆屋還地並返還不當得利，自屬無據。
㈡、關於本件有無民法第425條之1第1項規定適用部分：按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決參照）。
經查：
⒈方雪於90年7月間將系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分
權讓與謝武生等情，業如前述，而被告辯稱：謝武生於00年0月間僅將系爭土地所有權移轉與方雪所有，而未讓與系爭房屋事實上處分權乙節，雖與一般交易常情有異，且被告未就方雪於90年7月間出售系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權與謝武生後，謝武生旋於91年1月間將系爭土地所有權移轉與方雪之經濟上目的提出任何說明，然不論謝武生於00年0月間僅將系爭土地所有權移轉與方雪之行為是否為通謀虛偽意思表示，均已發生系爭土地所有權與系爭房屋事實上處分權人本屬同一，因謝武生於00年0月間將系爭土地所有權移轉與方雪，或原告於94年12月30日拍定取得系爭土地所有權，而有系爭土地所有權與系爭房屋事實上處分權人相異之情事，依上開判決意旨所示，推定系爭土地所有權人即原告與系爭房屋事實上處分權人即謝佳良，在系爭房屋得使用之期限內，有租賃關係存在。原告主張：系爭房屋為未辦保存登記房屋，謝武生並無取得系爭房屋所有權，且謝武生於00年0月間將系爭土地所有權移轉與方雪是否屬實，誠有疑義，本件並無民法第425條之1第1項規定之適用云云，委不足取。
⒉原告復主張：方雪於91年7月間再度取得系爭土地所有權後
，旋於91年9月27日設定系爭土地第2順位抵押權與訴外人 王鴻英 ，王鴻英與其配偶 李韶景 自90年10月1日起向謝武生承租系爭房屋，租期4年，均與一般常情不符， 謝家芬 另擔任方雪於91年3月間向臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）借款970萬元之連帶保證人，方雪並出具切結書與土地銀行，表示其為系爭房屋原始起造人或具有使用權，同意提供系爭房屋為該債務之共同擔保品，故渠等惡意利用系爭土地、系爭房屋歸屬不同人占用，損害系爭土地擔保之價值，規避債權取償程序，達到繼續占用系爭土地之目的，並無法律上保護權利之必要性云云，並提出土地銀行借據、切結書及查封筆錄為證（見本院卷㈠第109-111頁），然方雪、謝武生、王鴻英及李韶景就系爭土地、房屋所為之交易是否有侵害他人權益，謝佳芬何以同意擔任方雪向銀行借款之連帶保證人等情，均與系爭房屋坐落系爭土地是否有民法第425條之1第1項規定之適用無涉，原告執之主張系爭房屋無占用系爭土地之合法權源，顯乏依據，難以採取。
⒊原告另主張：系爭房屋竣工日期為54年7月17日，迄今近50
年，將屆使用年限，況91年間房屋現值僅94,300元，反觀系爭土地公告現值為17,113,054元，故本件無民法第425條之1第1項規定之適用云云，並系爭房屋91年12月25日房屋現值證明書為證明方法（見本院卷㈠第108頁）。然系爭房屋之房屋現值及系爭土地公告現值乃我國稅捐機關之課稅依據，與系爭房屋之市場價值，並無關連，復審諸土地銀行於系爭房屋竣工約36年之91年3月間，尚同意方雪以系爭房屋作為方雪向該銀行借款之擔保，顯見系爭房屋有相當之經濟價值，原告此節主張，自難憑採。
⒋基上，原告與系爭房屋事實上處分權人即謝佳良間，依民法
第425條之1第1項規定，就系爭土地如附圖所示A部分，推定推定有租賃關係存在，系爭房屋坐落該部分土地，非無法律上原因，原告主張系爭房屋自始無權占有系爭土地，謝佳良應拆屋還地並返還不當得利云云，亦足採取。
㈢、關於原告終止租賃契約是否合法部分：原告主張：縱認有推定租賃關係存在，被告未給付租金，其得依民法第440條第1項規定終止租賃契約，系爭房屋占有系爭土地仍屬無權占有云云。然揆諸民法第425條之1第2項規定，於同條第1項規定推定租賃關係之情形，租金數額應由當事人先行協議，當事人不能協議時，得請求法院定之。經查，系爭房屋坐落系爭土地有推定租賃關係，業如前述，然租金數額未經當事人協議或法院判決認定，謝佳良對原告所負給付租金義務內容尚未確定，原告自不得以謝佳良未依推定租賃關係給付租金為由，終止租賃契約，進而請求謝佳良拆屋還地。
㈣、關於原告得請求之租金數額若干部分：⒈按民法第425條之1第1項規定之情形，其租金數額當事人不
能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。本件謝佳良為系爭房屋事實上處分權人，依民法第425條之1第1項規定，推定原告與謝佳良於系爭房屋使用期限內，就系爭土地如附圖所示編號A部分有租賃關係存在，業如前述，且雙方就是否有推定租賃契約關係存在，已有爭執，自難期待渠等就租金數額達成協議，則原告備位依民法第425條之1第2項規定，請求本院認定系爭土地如附圖所示編號A部分之租金數額，自屬有據。
⒉第按，城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報
總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，此條項依土地法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而土地法第97條所謂土地價額，係指法定地價即土地所有人依該法規定所申報之地價，未申報地價時以標準地價即公告地價為申報地價，此觀土地法第148條、第158條之規定自明。
又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（參見最高法院68年度台上字第3071號判例意旨）。本院衡酌系爭土地位於臺北市○○區○○路○○○巷，鄰近頂好超市○○○○路○○○巷步行至萬大路即有公車站牌等情，有Google地圖列印資料在卷可考（見本院卷㈡第63頁），認以系爭土地公告地價年息5%計算租金數額，尚屬合理。
⒊基此，原告依其與謝佳良間就系爭土地如附圖所示編號A部
分之推定租賃關係，請求謝佳良給付自原告取得系爭土地所有權即94年12月30日起至本院言詞辯論終結日即103年11月7日止之租金數額1,153,953元（計算式如附表所示），及自103年11月8日起至謝佳良返還如系爭土地如附圖所示編號A部分之日止，按日給付373元（計算式：29,596×92×5％÷365＝373，小數點以下四捨五入），洵屬有據。原告逾此部分之租金請求，即無依據。
五、綜上所述，原告先位依民法第767條第1項前段及同法第179條規定請求被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，為無理由。原告備位依其與謝佳良就系爭土地如附圖所示編號A部分之推定租賃關係，請求被告給付1,153,697元及自民事言詞辯論意旨狀送達翌日即103年11月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自103年11月8日起至返還系爭土地如附圖所示編號A部分之日止，按日給付373元，為有理由，應予准許。原告逾此部分之備位請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國103年11月28日
民事第五庭審判長法官姜悌文
法官黃明發法官吳佳霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月28日
書記官沈彤檍附表┌──────┬────┬────┬────┬──┬───────┐│占用期間│占用時間│當期土地│占用面積│年息│租金數額（申報│││（單位：│申報地價│（平方公││地價×占用面積│││年）││尺）││×年息×占用時│││││││間，小數點以下│││││││四捨五入）│├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│94年12月30日│4.005│27,738.4│92│5％│511,025││起至98年12月│││││││31日止││││││├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│99年1月1日起│3│28,318.4│92│5％│390,794││至101年12月│││││││31日止││││││├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│102年1月1日│1.852│29,596│92│5％│252,134││起至103年11│││││││月7日止││││││├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│合計│││││1,153,953│└──────┴────┴────┴────┴──┴───────┘