裁判字號：臺灣苗栗地方法院101年重訴字第70號民事判決
裁判日期：民國102年04月29日
裁判案由：增減租金
臺灣苗栗地方法院民事判決101年度重訴字第70號原告 吳沼勝
吳秋忠 吳淵宏 吳淵生 吳武昌 吳武順 吳武宗 吳秀子 吳幸勇 吳鎮木 張 吳錦壁 吳嘉鎮 吳泰熒 吳武雄 共同訴訟代理人 李文傑 律師複代理人 洪建忠 被告 賴博謙
賴玄敏 兼上一人訴訟代理人 賴銑吉 共同訴訟代理人 江錫麒 律師
張麗琴 律師上列當事人間請求增減租金事件，本院於民國102年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○號土地，面積柒零伍平方公尺之租金，自民國一０一年五月一日起，每年調整為新臺幣柒拾伍萬肆仟零陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之六十五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落苗栗縣苗栗市○○000地號土地（下稱系爭土地）為
原告14人所共有，其土地上同段388建號建物（門牌號碼：苗栗市○○路○○○號）、486建號建物（門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○路○○○○○號）、487建號建物（門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○路○○○○○號）、488建號建物（門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○路132之3）為被告賴銑吉所有；489建號建物（門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○路○○○○○號）為被告賴博謙所有，490建號建物（門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○路○○○○○號）為被告賴玄敏所有。
㈡系爭土地於民國35年間，出租予被告之被繼承人 賴芬昌 建
築房屋及使用，雙方並約定租金之數額。其後雖因系爭土地價值逐漸提高，租金曾經調整，惟被告自於85年起，每年給付租金新臺幣（下同）302,500元後，至今多年未曾調整，被告應付租金已形偏低。
㈢按民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之
昇降，當事人得聲請法院增減其租金。」，另「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」、「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條第1項、第105條訂有明文。茲系爭土地自85年起每年租金調整為302,500元後，迄今已歷16年未曾調整過。再者系爭土地之地價已逐年提高，99年申報地價為每平方公尺16,455.2元，故依上揭規定，原告自得請求調整租金，請求將系爭土地之租金調整按申報地價之年息百分之10計算，即1,160,091元（16,455.2元×705×10%＝1,160,09
1元）。原告前於101年4月9日以新竹英明街郵局第
283號存證信函，通知被告應將每年給付原告之租金數額調整為每年1,160,091元；惟未置理，影響原告權益至距。
㈣被告前此承租土地期間，雖曾因社會經濟情事變遷，自知
原約定租金洵嫌偏低，自85年開始每年給付302,500元，其年息總額亦僅百分之2.6。
㈤系爭土地每平方公尺之申報地價，53年為558.4元，57年
為2,245.6元，63年為8,361.6元；公告地價自80年迄今皆係每平方公尺20,569元，依都市平均地權條例第16第
1項前段規定，其申報地價為16,455.2元。惟系爭土地每平方公尺之公告土地現值，於66年為7,033元，67年至68年為8,165元，69年為14,200元，70年為19,525元，71年至76年為20,413元，77年至79年為19,719元,80年為42,500元，81年至82年為51,000元，83年為51,431元，84年至86年為51,563元，87年至91年為52,750元,92年至
101年為47,875元。由上可知，系爭土地之公告地價自80年迄今，並無變動，維持每平方公尺20,569元；每平方公尺公告現值則於66年之7,033元，至最高調漲到52,750元，雖於92年起略有降為47,875元；然上開金額仍是66年公告現值之6.8。故被告僅片面的以系爭公告現值於92年下降，即認租金不能調漲，甚需調降云云，顯失偏見。
㈥系爭土地坐落位置，鄰近有大倫國中，大倫國中分校、啟
文國小、建功國小，及苗栗市立圖書館北苗圖書室，且於吵雜髒亂之北苗市○○○○○路，原址改建成公園後，該處轉向文教住宅區發展，居住品質大幅提昇，更適宜人居及休憩。又系爭土地面臨道路，西向不遠即有苗栗火車站、國光客運站，交通至為便利。再者，醫療方面有衛生署苗栗醫院近在咫尺，騎車僅須數分鐘即可抵達新的北苗市場，生活機能不僅良好，亦不用遭受過去毗鄰北苗市場所帶來之交通擁擠、吵鬧喧囂。綜上原告提起本訴，洵屬有據等語。並聲明：被告承租原告所有坐落苗栗縣苗栗市○○000地號，面積705平方公尺土地之租金，應自101年
5月1日起，調整為每年1,160,091元。
二、被告則以：㈠系爭土地公告地價自80年至101年止，均為每平方公尺
20,569元沒調整；公告現值從88年至91年均為每平方公尺52,750元沒調整，92年調降為每平方公尺47,875元，調降幅度為百分之9.2，迄101止均維持每平方公尺47,875元。
㈡本件土地之租金標準，曾經臺灣新竹地方法院57年度易字
第1383號，於57年12月30日判決每年每平方公尺32元，即依當年申報地價2245.6元之百分之1.4，整筆土地之年租金為22,560元。原告自該判決調整租金標準起，已調漲租金7次，調幅達13.4倍，顯逾土地增加之價值，況被告自83年起已按照每平方公尺52,750元之土地價值標準繳付年租金302,505元迄今，但該公告現值自92年間調降為每平方公尺47,875元，原告卻未因此調降租金。
㈢本件土地坐落舊北苗市場對面，該市場未拆除前，市況尚
稱可以，惟自80年拆除遷建至苗栗市○○路後，原址改作公園，商業活動大幅沒落榮景不再，且因苗栗市往北出城動線改走中華路接台13甲線，較少經過系爭土地前面之為公路，通行車輛因此減少，故本件土地南側之中油公司加油站已停止人工加油，改採自助加油方式，可見系爭土地之價值不單未增加反而降低無疑。原告不提前述多次調漲租金之過程，亦有意忽略系爭土地商業沒落價值降低之事實，仍提起本訴，請求調漲租金，核與民法第442條前段規定不合等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第271條之
1規定，整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項如下：㈠不爭執事項：
1.座落苗栗市○○段○○○○號土地，原為訴外人 吳來登 所有，吳來登於民國35年間，將土地出租被告之被繼承人賴芬昌建築房屋，為不定期租賃關係。 嗣吳來登 死亡後，上開土地經繼承及買賣，現分別由原告等14人共有。
上開房屋於賴芬昌死亡後，由被告繼承取得並分割為苗栗市○○段○○○○號建物（門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○路○○○號）、486建號建物（苗栗縣苗栗市○○路○○○○○號）、487建號建物（苗栗縣苗栗市○○路○○○○○號）、488建號建物（苗栗縣苗栗市○○路○○○○○號）、489建號建物（苗栗縣苗栗市○○路○○○○○號）、490建號建物（苗栗縣苗栗市○○路○○○○○號），其中388、486、487、488建號建物為被告賴銑吉所有，489建號建物為被告賴博謙所有，490建號建物為被告賴玄敏所有。
2.上開土地之租金，自民國35年至37年，每年為600台斤稻穀，自38年起，每年為650台斤稻穀。57年間復經臺灣新竹地方法院57年度易字第183號調整為每年每平方公尺32元。
3.上開土地之租金，於85年兩造合意調整為每年302,500元。
4.上開388、486建號建物，現由被告賴銑吉出租予勝霖藥品股份有限公司（以下簡稱勝霖藥品公司），開設佑全藥局，每月租金新臺幣4萬元。
㈡兩造所爭執事項：
原告請求調整租金有無理由？
四、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。民法第442條前段定有明文。又民法第44
2條所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值於租賃契約成立後，有昇降者而言（最高法院26年度滬上字第4號判例參照）。而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準（最高法院48年12月29日民刑事庭推總會議決議參照）。經查系爭土地原所有權人吳來登於35年間出租予被告之被繼承人賴芬昌建築房屋，約定每年租金為稻穀600台斤，吳來登死亡後分別由原告繼承或買賣取得該土地，原承租人賴芬昌死亡後，由被告三人繼承取得賴芬昌所建築之房屋，並分割為苗栗市○○段
388、486、487、488、489、490等建號房屋，此有土地登記謄本、土地租賃調解書附卷可稽（見卷第7頁至第17頁），並為兩造所不爭執。又系爭土地於66年之公告現值為每平方公尺7,033元（65年以前尚無公告現值之記載），歷經多次增減調整，於101年調整為每平方公尺47,875元，已較66年之公告現值增加近14.7倍，此有原告提出之地價謄本附卷可憑（見卷第90至91頁），而土地之公告現值僅為政府核課稅捐及徵收補償之計算基準，衡情土地之市價一般均較公告現值為高，系爭土地之市價自亦較公告現值之每平方公尺47,875元為高；又系爭土地之公告地價自88年起至101年均為每平方公尺20,569元，而未調整，於99年之申報地價則為每平方公尺16,455.2元。又系爭土地之租金自35年之每年稻穀600斤，雖亦經多次調整，於85年調整為每年302,505元後，迄今均未調整，此有被告提出之大宗國內普通匯票請購單、大宗郵政匯票執據附卷可按（見卷第121頁至第138頁）。系爭土地位於苗栗市區，前有公園，鄰近苗栗火車站，衛生署苗栗醫院亦在不遠處，附近尚有國中國小等學校，此有勘驗筆錄、空照圖、地籍圖附卷可稽（見卷第148頁、第67頁、第68頁、第108頁），其繁榮之程度已非35年訂定租約時所能比擬，應亦較諸85年時為繁榮，依85年之租金每年302,50
5元，僅係土地申報地價之百分之2.6，迄原告起訴時已16年未調整，自有增加租金之必要，原告訴請調整租金自屬有據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息百分之十為限，土地法第97條固有明文。惟按「土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第三編第三章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋』補充必要自明。且該條項所稱之『城巿地方』，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然」、「查城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，此為本院最新之見解。原審謂城市供營業用房屋之租金，仍有土地法第97條規定之適用，而為不利於上訴人之判斷，尚屬可議」（最高法院93年度台上字第1718號、95年度台上字第138號判決意旨參照）。故非供居住住宅使用房屋及其基地之租金，揆諸上開說明，應不受土地法第97條規定之限制。經查，系爭土地位於苗栗市○○路邊，被告共有6間兩層樓房（僅一樓有保存登記，門牌號碼分別為：苗栗市○○路132、132-
1、132-2、132-3、132-4、132-5號）坐落系爭土地上，其中○○路000號及132-5號一樓出租予勝霖藥品公司開設佑全藥局，132-4號現經營佛具行，132-2號現經營茶葉行，132-3及132-1號現分別由被告賴銑吉、賴玄敏自住。此有本院勘驗筆錄、現場照片及被告賴銑吉提出之房屋租賃契約（房屋租賃契約記載租賃物座落地址，其中苗栗市○○路○○○○○號，應係誤記）附卷可稽（見卷第
148頁至第153頁、第192頁至第196頁），足證上開門牌號碼：苗栗市○○路○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號房屋，均係供營業之用，非供住宅使用；而上開房屋均係被告繼承自被繼承人賴芬昌所得，現雖分割為6建號，是否有供營業使用，仍應一體視之。上開房屋既非全部供住宅使用，則原告主張其土地租金，即不受土地法第97條規定之限制。
㈢又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須
斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。經查系爭土地斜對面為清華公園，西側緊臨中油加油站，再沿為公路往西約500公尺為苗栗火車站，清華公園距離系爭土地約400公尺為傳統市場，右前方有統一超商、中醫診所、牙醫診所，沿為公路往東約1.6公里為署立苗栗醫院，再向東可接東西向快速公路，離大倫國中、建功國小、苗栗市立圖書館北苗圖書室、國光客運站亦不遠，此有本院勘驗筆錄、現場照片、原告提出之地圖資料附卷可稽，是堪認系爭土地地理位置甚佳，人口集中，交通便利，商業活動頻繁；否則全國性之連鎖店佑全藥局、統一超商應不會在此設點營業，被告所辯商業沒落，榮景不再等情，核無足採信。又上開門牌號碼苗栗市○○路○○○○○○○○○號一樓房屋，現由被告賴銑吉出租予勝霖藥品公司開設佑全藥局，每月租金即達40,000元（每年為480,000元），被告收取此房屋租金用以支付應繳納予原告之地租（現為302,505元），綽綽有餘，被告使用其餘土地即無須付出任何代價，被告所得利益顯大於原告，若仍依原來每年租金302,505元計算，對原告甚不公平。是本院審酌系爭土地之經濟價值、坐落位置、被告使用房地所得利益、繁榮程度及土地公告地價、申報地價及公告現值之昇降幅度等一切情狀，認系爭土地租金之調整，應以申報地價年息百分之6.5為計算之基準。
㈣再按平均地權條例第16條規定：舉辦規定地價或重新規定
地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價。是知申報地價原則上為公告地價之百分之80。
經查系爭土地於101年度，土地所有權人並未申報地價，依前揭規定，以公告地價百分之80為其申報地價。而系爭土地101年度之公告地價為每平方公尺20,569元，此有苗栗縣政府公告土地現值（含公告地價）查詢附卷可憑（見卷第201頁），則系爭土地之申報地價為16,455.2元（20,569元×80%＝16,455.2元）。而爭土地之租金則應調整為每年754,060元（計算式：16,455.2元×705平方公尺×6.5%≒754,060元）。
㈤又房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院著有48台上521號判例參照）。經查原告以新竹英明街郵局第283號存證信函通知被告調整租金，被告已於101年4月12日收受原告之意思表示，此有掛號郵件收件回執3紙附卷可稽（見卷第21頁至第23頁），並為被告所不爭執。是原告請求自101年5月1日起調整租金，核屬有據。
㈥綜上所述，原告依民法第442條之規定，請求被告自101
年5月1日起，調整為每年754,060元範圍內，為有理由，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第2項，判決如主文。
中華民國102年4月29日
民事庭法官宋國鎮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月29日
書記官歐明秀