臺灣彰化地方法院90年度訴字第939號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院90年訴字第939號民事判決

裁判日期：民國91年04月30日

裁判案由：拆屋還地

臺灣彰化地方法院民事判決九十年度訴字第九三九號
原告甲○○原告乙○○被告玄新有限公司法定代理人丁○○被告玉新國際有限公司法定代理人丙○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告玉新國際有限公司應自附圖一所示Ａ至Ｐ部分之建物及附圖二所示Ａ至Ｇ部分之空地遷出。
被告玄新有限公司應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖一所示Ｋ部分、面積二三三點四六平方公尺之加強磚造房屋；Ｊ部分、面積五二點０二平方公尺之磚造廠房；及Ｌ部分、面積一六點二八平方公尺之鐵架造廠房拆除，並將該部分土地及坐落同右地號土地上如附圖二所示Ａ部分、面積五四點七九平方公尺之空地，一併交還予原告甲○○。
被告玄新有限公司應將坐落同右段一一三三之五地號土地上如附圖一所示Ａ部分、面積一五三點五０平方公尺之磚造廠房拆除，並將該部分土地及坐落同右地號土地上如附圖二所示Ｃ部分、面積四八點七六平方公尺之空地，一併交還原告甲○○。
被告玄新有限公司應將坐落同右段一一三三之四地號土地如附圖一所示Ｂ部分、面積一六七點二八平方公尺之磚造廠房；Ｃ部分、面積七二點四四平方公尺之鐵架造廠房；Ｄ部分、面積二二九點一四平方公尺之磚造廠房；Ｇ部分、面積０點三０平方公尺之磚造廠房及Ｅ部分、面積一九點二九平方公尺之鐵架造廠房拆除，並將該部分土地及坐落同右地號土地上如附圖二所示Ｄ部分、面積八點九一平方公尺之空地；Ｅ部分、面積四四點三六平方公尺之空地，一併交還原告乙○○。
被告玄新有限公司應將坐落同右段一一三三之二地號土地如附圖一所示Ｉ部分、面積一０八點六八平方公尺之磚造廠房；Ｈ部分、面積六二點０二平方公尺之鐵架造廠房；Ｆ部分、面積一點八九平方公尺之磚造廠房；Ｍ部分、面積三九點０一平方公尺之磚造廠房；Ｎ部分、面積五六點八八平方公尺之鐵架造鳥屋；Ｏ部分、面積一三點五五平方公尺之鐵架造鳥屋；Ｐ部分、面積一五點五六平方公尺之加強磚造守衛室拆除，並將該部分土地及坐落同右地號土地上如附圖二所示Ｂ部分、面積一一點０四平方公尺之空地；Ｆ部分、面積三七點三七平方公尺之空地；及Ｇ部分、面積一四五點七一平方公尺之空地，一併交還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、地目建、面積三五六‧五五平方公尺，權利範圍全部及坐落同段一一三三之五地號、地目建、面積二０二‧二六平方公尺，權利範圍全部之土地均為原告甲○○所有；又坐落同段一一三三之四地號、地目建、面積五四一‧四二平方公尺，權利範圍全部之土地為原告乙○○所有，而坐落同段一一三三之二地號、地目建、面積四五五‧七六平方公尺之土地為原告二人與 江李如壁 、 林秀絲 共有（上開四筆土地以下簡稱為系爭土地）。前揭土地皆自一一三三地號土地分割而來，於分割判決確定後，被告仍無法律上原因，繼續占有使用原告所有之土地，侵害原告之所有權。且一一三三之二地號土地係供道路使用，然被告仍無權占有，侵害原告及共有人之所有權及對外通行之權利。原告迭向被告請求將土地上之地上物拆除，並將土地回復原狀交還原告或交還原告及其他共有人全體，惟均無結果，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定提起本訴。
（二）本件一一三三地號土地原共有人 林天送 、林土地、 張岸 、 林界民 於六十七年十一月二十七日同意正祥五金工業有限公司（下稱正祥公司）在其上興建廠房、辦公室，乃是指同意該公司就其應有部分就任意位置興建廠房等建築物而言，並非同意該公司可利用全部土地。然迄今已歷二十三年之久，原告等人只有繳納地價稅，而將土地無償提供被告使用收益，且若如此，原告等人之所有權之權能，名存實亡，天下寧有斯理？且原共有人同意讓正祥公司蓋廠房等建物，並不能解釋為於正祥公司倒閉後亦同意其他公司繼續享有前手之權利。
（三）被告所引最高法院六十三年台上字第七六六號判決、六十年台上字第三０二五號判決及七十三年第五次民事庭會議決議，均係指「房屋與基地同屬一人所有，先後或同時出賣與二人時」之情形，亦即指「一人所有」之情形，而本件系爭土地乃「數人共有」，故二者不可相提並論，原告否認在系爭土地上兩造有租賃關係存在。故在一一三三地號土地上之原共有人同意正祥公司興建廠房，乃是同意該公司就其應有部分面積，就其任意位置興建廠房等建築物而已，不可遽解為二者間有租賃關係存在，充其量僅屬使用借貸之性質，且按使用借貸本系一種無償使用之性質，一旦借用物之所有權移轉與第三人後，借用人除得新所有權人之同意，允與繼續使用外，即不得執其與前業主有使用借貸之關係，為拒絕返還之理由，此有最高法院五十年台上字第一五七八號判決可資參照。又共有物之使用、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，亦為民法第八百十九條第二項所明定，被告既非系爭土地分割前之共有人，當時又未取得系爭土地共有人全體之同意，即無由主張有權繼續使用，從而對系爭土地，乃屬無權占有。
（四）被告玉新國際有限公司（下稱玉新公司）雖向被告玄新有限公司（下稱玄新公司）租用附圖一所示之建物，然同屬無權占有，且其對附圖二所示之空地亦為無權占有，爰一併請求其自附圖一所示之建物及附圖二所示之空地遷出。
三、證據：提出土地登記謄本四件、地籍圖一紙、台灣高等法院台中分院八十七年度上字第一一號民事判決一件、最高法院八十九年度台上字第三一號民事判決一件、建物登記謄本三件、有限公司變更登記表一紙、戶籍謄本一紙等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）系爭土地於分割前同為彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地，重測前同為彰化縣○○鎮○○○段四五八之一三地號土地，而上開四五八之一三地號土地原為訴外人正祥公司、林天送、林土地、張岸、林界民共有，在渠等共有當時，共有人林天送、林土地、張岸、 張界民 於六十七年間曾出具同意書同意正祥公司在系爭土地上興建建物，故正祥公司就興○○○鎮○○○段建號八０號（重測後為中州段建號一四九號）八０之一號（重測後為中州段一四九之一號）、八０之二號（重測後為中州段建號一四九之二號）、八０之三號（重測後為中州段一四九之三號）、八０之四號（重測後為中州段建號一四九之四號）等五棟建物（以下簡稱系爭建物）。嗣於六十九年間正祥公司就共有系爭土地之應有部分九００之三０七及系爭建物所有權全部因強制執行經法院拍賣，而由訴外人玄寶實業股份有限公司（下稱玄寶公司）拍定取得，再後，玄寶公司於七十四年間因買賣將系爭建物所有權全部移轉予被告玄新公司，於七十五年間因買賣將系爭土地應有部分九００之三０七移轉與訴外人江李如壁，至於原告甲○○係於八十二年間因買賣自原共有人張岸之繼承人 張錦源 受讓系爭土地應有部分四分之一；原告乙○○則係於八十二年間因買賣自原共有人林土地、林界民受讓系爭土地應有部分九００之二０八。最後原告等於八十九年間因法院判決共有物分割而取得系爭土地所有權全部。
（二）系爭建物因原土地共有人同意建築，而有辦理建物所有權第一次登記（即保存登記）。原告等於受讓系爭土地應有部分時，明知系爭土地上有被告經辦理建物所有權第一次登記之建物，而仍願買受，顯有容許系爭建物所有權人繼續使用系爭土地之意思。是被告玄新公司所有系爭建物建築於系爭土地，實非無權占有。且按房屋與基地同屬一人所有，先後或同時出賣與二人時，房屋在性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋買受人有權繼續使用基地，而成立租賃關係，或併得辦理地上權登記，最高法院六十三年台上字第七六六號判決、六十年台上字第三０二五號判決及七十三年第五次民事庭會議決議可參。本件玄寶公司於六十九年間因法院拍賣取得系爭建物所有權全部、一一三三地號土地應有部分九００之三０七，嗣於七十四年間、七十五年間先後因買賣分別將系爭建物所有權全部移轉予被告，一一三三地號土地應有部分九００之三０七移轉與訴外人江李如壁，則應認為一一三三地號土地所有權人有默認系爭房屋所有人有權繼續使用基地，而成立基地租賃關係。而本件原告甲○○、乙○○於八十二年間因買賣分別自原共有人受讓系爭土地之應有部分，依修正前民法第四百二十五條規定，該基地租賃關係對渠等仍繼續存在。縱嗣後又因共有物分割，使渠等取得部分系爭土地所有權全部如上述，該基地租賃關係對渠等仍繼續存在。是被告占有系爭土地並非無權占有，原告以被告等無權占有土地為由訴請拆屋還地，於法洵屬無據。
（三）被告玉新公司使用系爭建物及系爭空地，係基於被告玉新公司向玄新公司承租系爭建物，玄新公司將之交付與玉新公司使用，而玄新公司既有權使用系爭土地，則被告玉新公司本於與玄新公司間之租賃關係，當亦有權使用系爭建物及系爭空地，原告請求被告玉新公司應自系爭建物、系爭空地遷出，自無理由。
三、證據：提出台灣高等法院台中分院八十七年度上字第一一號民事判決影本一件、土地謄本一件、同意書影本一紙、建物謄本五件、租賃契約書影本二紙、經濟部公司執照影本、經濟部工廠登記證影本及營利事業登記證影本各一紙等件為證，並聲請本院調取本院八十五年度訴字第六七三號民事全卷及向彰化縣員林地政事務所調○○○鎮○○○段建號八０、八０之一至八０之四等五棟建物之建物所有權第一次登記資料全卷原本。
丙、本院依職權履勘現場。理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。本件原告於訴訟進行中追加玉新公司為被告，被告雖不同意，惟被告玄新公司於原告訴之追加前，業已陳明被告玉新公司承租被告玄新公司所有之上開建物及向訴外人江李如壁承租一一三三之一地號土地等情，並提出上開租賃契約書附卷可稽，是應認原告此部分訴之追加，並無礙於被告之防禦及訴訟之終結，參諸首揭規定，自應予准許，合先敘明。
二、原告主張坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號及一一三三之五地號土地為原告甲○○所有，坐落同段一一三三之四地號土地為原告乙○○所有，而坐落同段一一三三之二地號土地為原告二人與江李如壁及林秀絲共有，惟系爭土地遭被告玄新公司所有○○○鎮○○段第一四九之一建號及第一四九之二建號之建物占用，而被告玄新公司復將上開建物出租予被告玉新公司，爰依民法第七百六十七條及第八百二十依條之規定請求被告二人拆屋還地等語。被告玄新公司則辯稱：系爭土地均由一一三三地號土地分割而來，而系爭一四九之一建號及一四九之二建號建物為訴外人正祥公司所建，業經一一三三地號土地之原所有人林天送、林土地、張岸、林界民於七十六年曾出具同意書同意正祥公司興建，原告甲○○及乙○○既由上開土地之原所有權人繼受原一一三三地號土地之應有部分，且於受讓系爭土地時，明知系爭土地上有上開建物而仍願買受，自應受其同意書之拘束，況上開建物及正祥公司所有一一三三地號土地之應有部分九００之三０七，於六十九年間經法院拍賣由訴外人玄寶公司取得，玄寶公司再將上開建物及土地應有部分分別移轉於被告玄新公司及訴外人江李如壁，依最高法院七十三年第五次民事庭會議決議，應認為系爭土地所有人有默認系爭房屋所有人有權繼續使用土地，原告甲○○及乙○○因買賣分別自原共有人受讓一一三三地號土地應有部分，該基地租賃關係對於原告仍繼續存在，是被告玄新公司自有權使用系爭土地等語，而被告玉新公司則以：伊向玄新公司承租上開建物使用，因玄新公司係有權使用系爭土地，故伊亦為有權使用等語置辯。
三、經查，原告主張坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號及一一三三之五地號土地為原告甲○○所有，坐落同段一一三三之四地號土地為原告乙○○所有，而坐落同段一一三三之二地號土地為原告二人與江李如壁及林秀絲共有，惟遭被告玄新公司占用坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地上建有如附圖一所示Ｋ部分、面積二三三點四六平方公尺之加強磚造房屋；Ｊ部分、面積五二點０二平方公尺之磚造廠房；及Ｌ部分、面積一六點二八平方公尺之鐵架造廠房，並占用如附圖二所示Ａ部分、面積五四點七九平方公尺之空地；占用同段一一三三之五地號土地上建有如附圖一所示Ａ部分、面積一五三點五０平方公尺之磚造廠房，並占用如附圖二所示Ｃ部分、面積四八點七六平方公尺之空地；復占用同段一一三三之四地號土地建有如附圖一所示Ｂ部分、面積一六七點二八平方公尺之磚造廠房；Ｃ部分、面積七二點四四平方公尺之鐵架造廠房；Ｄ部分、面積二二九點一四平方公尺之磚造廠房；Ｇ部分、面積０點三０平方公尺之磚造廠房及Ｅ部分、面積一九點二九平方公尺之鐵架造廠房，及占用如附圖二所示Ｄ部分、面積八點九一平方公尺之空地；Ｅ部分、面積四四點三六平方公尺之空地；又占用同段一一三三之二地號土地建有如附圖一所示Ｉ部分、面積一０八點六八平方公尺之磚造廠房；Ｈ部分、面積六二點０二平方公尺之鐵架造廠房；Ｆ部分、面積一點八九平方公尺之磚造廠房；Ｍ部分、面積三九點０一平方公尺之磚造廠房；Ｎ部分、面積五六點八八平方公尺之鐵架造鳥屋；Ｏ部分、面積一三點五五平方公尺之鐵架造鳥屋；Ｐ部分、面積一五點五六平方公尺之加強磚造守衛室，及占用如附圖二所示Ｂ部分、面積一一點０四平方公尺之空地；Ｆ部分、面積三七點三七平方公尺之空地；及Ｇ部分、面積一四五點七一平方公尺之空地，又玄新公司將其所有之上開如附圖一所示Ａ至Ｐ部分之建物出租予被告玉新公司，作為辦公室及倉庫使用，並堆放少許塑膠製品之情，有土地登記簿謄本四件、地籍圖影本一份、租約影本二紙、玉新公司之經濟部公司執照、經濟部工廠登記證及營利事業登記證各一紙在卷可稽，並經本院囑託員林地政事務所派員測量，有勘驗筆錄及員林地政事務所分別於九十年十二月十七日及九十一年一月十八日以九０員地字第八五四五號函及員地二字第０九一００００四二七號函所附之複丈成果圖（即前述之附圖一及附圖二）附卷足憑，且為被告二人所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
四、次查，系爭土地均係以台灣高等法院台中分院八十七年度上字第一一號民事判決，自彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地分割而來，上開一一三三地號土地原○○○鎮○○○段四五八之一三地號土地，為正祥公司、林天送、林土地、張岸、林界民所有，嗣林天送、林土地、張岸及林界民出具同意書，同意正祥公司於上開一一三三地號土地興建廠房辦公室及宿舍（○○○鎮○○○段八０建號、八０棟次一及八０棟次二建物，現已編○○○鎮○○○段第一四九、一四九之一及一四九之二建號建物）。嗣於六十九年間正祥公司就共有一一三三地號土地之應有部分九００分之三０七及上開建物所有權全部因強制執行經法院拍賣，而由訴外人玄寶公司拍定取得，再後玄寶公司於七十四年間因買賣將上開建物所有權全部移轉予被告玄新公司；於七十五年間因買賣將系爭土地應有部分九００分之三０七移轉與訴外人江李如壁。至原告甲○○係於八十二年間因買賣自原共有人張岸之繼承人張錦源受讓一一三三地號土地之應有部分四分之一；原告乙○○則係於八十二年間因買賣自原共有人林土地、林界民受讓一一三三地號土地之應有部分九００分之二一八之情，有兩造所分別提出之土地登記謄本、建物登記謄本、台灣高等法院台中分院八十七年度上字第一一號民事判決、同意書在卷可稽，復為兩造所不爭執，亦堪信為真實。
五、被告玄新公司雖辯稱：因系爭一一三三地號土地之原所有人林天送、林土地、張岸及林界民出具同意書，同意正祥公司於上開一一三三地號土地興建上開建物，而原告甲○○係自原共有人張岸之繼承人張錦源受讓一一三三地號土地之應有部分四分之一，原告乙○○則因買賣自原共有人林土地、林界民受讓一一三三地號土地之應有部分九００分之二一八，是原告甲○○及乙○○自應受上開同意書之拘束云云，惟按債權係屬對人效，其僅拘束建立債權債務關係之雙方，使債權人基於債之關係得向債務人請求給付，債務人之給付義務及債權人之權利，則屬同一法律給付關係之兩面，故債權一般而言並無如物權般之對世效且隨物移轉，是如有例外情形，始以法律為例外之規定：如民法第四百二十五條之買賣不破租賃，使上開債權例外而物權化。揆諸前揭說明，既債權並非隨物移轉之權利，且本件亦無法律之例外規定可資適用，是原告甲○○及乙○○自無因買受原一一三三土地之應有部分而當然受前揭同意書之拘束，被告玄新公司上開所辯應無足採。
六、按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，此有最高法院七十三年第五次民事庭會議決議可參。揆諸上開民事庭決議之意旨，因土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故例外規定房屋及土地同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，始有上開民事庭會議決議之適用，此乃兼顧土地及房屋之整體利用性，及土地及房屋所有權人對於上開土地及房屋之相互依存性本應有所認識而為之規定，是上開規定應僅適用於土地及房屋同屬「一人所有」，而非及於「共有」之情形，避免課與土地共有人過大之義務，亦造成共有土地分割後之困擾及紛爭。經查，正祥公司於六十九年間就其所共有之一一三三地號土地應有部分九００分之三０七及上開建物所有權全部因強制執行經法院拍賣，而由訴外人玄寶公司拍定取得，再後玄寶公司於七十四年間因買賣將上開建物所有權全部移轉予被告玄新公司；於七十五年間因買賣將系爭土地應有部分九００分之三０七移轉與訴外人江李如壁之事實，已如前述，惟揆諸前揭說明，既認最高法院七十三年第五次民事庭會議決議並不適用於土地或房屋「共有」之情形，被告遽引上開民事庭決議而認原告二人所有或共有之土地與被告玄新公司所有建物間，有推定租賃之關係存在，即無可採。綜上，被告玄新公司所有之上開建物自屬無權使用原告所有或共有之系爭土地，應屬無疑，而被告玉新公司雖自被告玄新公司承租上開建物使用，惟既被告玄新公司係無權使用系爭土地，則被告玉新公司自屬無權占用之情，亦堪認定。
七、第按，所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有者，得請求除去之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全不為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條前段、中段及第八百二十一條均有明定。本件原告既為系爭土地之所有人或共有人，而被告玉新公司無權直接占用如附圖一所示Ａ至Ｐ部分之建物及如附圖二所示Ａ至Ｇ部分之空地作為辦公室及倉庫使用，被告玄新公司亦無權間接占用上揭土地建有磚造、加強磚造及鐵架造之廠房、房屋、鳥屋及守衛室使用，已如前述，從而，原告告本於民法第八百二十一條及第七百六十七條之所有物返還請求權，請求判如訴之聲明所示，即無不合，應予准許。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十一年四月三十日
臺灣彰化地方法院民事第一庭~B審判長法官羅培昌~B法官許雅婷~B法官黃齡玉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官張清秀中華民國九十一年四月三十日