裁判字號：臺灣士林地方法院91年簡上字第33號民事判決
裁判日期：民國91年09月17日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣士林地方法院民事判決九十一年簡上字第三三號
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十年十二月二十六日本院士林簡易庭九十年度士簡字第二二六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決第二項關於命上訴人自民國九十年一月二十一日起至返還上開不動產之日止，按月給付超過新臺幣參仟貳佰壹拾柒元部分，暨該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二十分之十九，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：㈠租賃契約雖記載承租範圍為○○○區○○街○○○巷邊克難房屋一間」（下稱系
爭房屋），然實際上上訴人承租的部分是包含坐落之土地（即永平段三小段三十五地號土地），此由租金從十五年的新臺幣（下同）一萬元到目前的租金為六萬元即可得知。
㈡系爭房屋及其坐落之土地均是屬於訴外人 李榮聰 所有的，有門牌證明書及土地登
記簿謄本可證，並非被上訴人所有。因根據訴外人 潘世章 及當時替上訴人蓋屋之證人 楊萬富 證稱，潘世章當時所蓋為石棉瓦屋頂，根本非房屋，現所存在之系爭房屋確實為上訴人於七十五年間承租後增建擴充，始成為有牆壁、門窗之屋，故訴外人 李榮澤 於上訴人增建完成以後，乃以李榮聰名義於七十六年底申請設立門牌，如果系爭房屋為被上訴人所有，何以李榮澤不以自己或被上訴人為門牌設立申請人，被上訴人何以不於李榮澤生前申請設立房屋稅籍，足見連李榮澤亦不認為該屋為被上訴人或李榮澤自己所有。添㈢被上訴人雖以一紙潘世章出具之證明書，主張潘世章讓渡系爭房屋予被上訴人，
惟潘世章已證稱該證明書乃被上訴人將內容及字跡寫好後，才由潘世章簽名，故難以該證明書證明確有讓渡之事實。且縱認李榮澤就系爭房屋曾給付數千元予潘世章，惟依李榮聰之證述，可知李榮聰是委託李榮澤代為處理租賃事務，李榮澤有義務將系爭房屋移轉予李榮聰，被上訴人尚不得對李榮聰主張系爭房屋之事實上處分權，上訴人已與李榮聰另訂有租約，自有使用、收益系爭房屋之權能，並得於李榮聰怠於行使權利時，代位行使其權利或提出抗辯。
㈣原審以土地與房屋的價值綜合計算關於相當於租金的利益，是不正確的，且與被上訴人主張不相符。
㈤縱認系爭房屋是李榮澤所有，但是李榮澤已經過世，應由其全體繼承人來起訴，不應該由被上訴人一人來起訴。
㈥系爭房屋無權占有李榮聰所有之前揭土地，被上訴人依法亦應給付相當於基地租
金之不當得利，得由上訴人代位主張抵銷之，且上訴人亦得依民法第一百九十八條之規定拒絕履行。
三、證據：提出土地登記簿謄本一紙。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：㈠系爭房屋用李榮聰的名義聲請，是因當初聲請臨時門牌號碼不是很容易，所以用
李榮聰名字聲請。且門牌編號僅係行政機關便於戶政管理，房屋稅亦僅是有繳納之義務，均非證明所有之憑證，系爭房子本來就是伊的，所以伊把潘世章找出來，證明房子就是潘世章讓給伊的，如果房子是李榮聰的為何不找他承租要找我承租。而且當初訂立契約的時候是只有系爭房屋並不包含土地。
㈡上訴人是從七十五年四月二十日就開始承租了，而租金在七十五年的時候並不是
六萬元，約是在八十八年的時候，租金才變成六萬元，之前的租金在契約書上寫三萬元，但實際收二萬四千元。系爭房屋是石綿瓦的房子，屬於具有經濟效益之不動產，並非動產。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人與上訴人於八十九年四月二十日訂立房屋租賃契約，承租其所有坐落台北市○○區○○段三小段三五地號土地上門牌號碼為台北市○○區○○街臨八十五號即如附圖斜線部分所示、面積為七十九點零六平方公尺之石棉瓦建物乙間（即系爭房屋），約定租賃期間為一年，租期自八十九年四月二十日起至九十年四月十九日止，每月租金為六萬元，而系爭房屋係由潘世章原始起造興建，嗣於七十幾年間以六千元代價讓與被上訴人，被上訴人已取得事實上之處分權。上訴人起初均按月支付租金，詎上訴人於九十年一月十五日寄發存證信函，向被上訴人表示承租期間遭訴外人李榮聰主張其擁有系爭房屋之權利，故依民法第四百三十六條之規定為終止租約之表示，而上開存證信函已於同年一月二十日送達被上訴人，經雙方磋商，上訴人仍執意終止租賃契約，雙方原同意終止租賃契約，被上訴人嗣發函通知上訴人應限期將系爭房屋交還被上訴人，然上訴人屆期竟拒不搬遷，仍繼續使用系爭房屋，為此爰依民法第四百五十五條規定，請求上訴人遷讓交還系爭房屋予被上訴人。兩造既已於九十年一月二十日合意終止上開租約，故上訴人自同年一月二十一日起即屬無權占有系爭建物，爰依侵權行為之法律關係，請求上訴人自九十年一月二十一日起至返還上開不動產之日止，按月給付相當於租金計算之損害金六萬元等語，並提出房屋租賃契約書、存證信函、證明書、訴外人李榮聰手稿及及系爭房屋之現場照片等為證。
二、上訴人對於與被上訴人訂立前揭房屋契約，雙方已於九十年一月二十日合意終止租賃契約、現仍占有系爭房屋之事實均不爭執，僅以：㈠、租賃契約之標的除系爭房屋外尚包含坐落之土地。㈡、上訴人於七十五年間即承租系爭房屋，當時之建物僅係以四支鐵架支撐石綿瓦屋頂，並無牆壁之地上物，無何經濟效用可言，核其性質應屬動產。上訴人承租後始陸續就該建物增建木板外牆、廁所及其他地上物，並於八十八年九月二十一日地震後，用鋼筋固定整修屋頂。該建物既然為動產並與上訴人增建部分附合而成為不動產之重要成分，依民法第八百十一條之規定，應由上訴人取得其所有權。㈢、上訴人於同年十二月十四日即接獲李榮聰寄發之存證信函，告知上訴人上開台北市○○區○○段三小段三五地號土地及系爭房屋為其所有，其原本委託被上訴人亡夫李榮澤收取租金，嗣因李榮澤死亡，已不再繼續委託，並要求上訴人與李榮聰另訂租賃契約。故上訴人已於九十年一月間依法終止與被上訴人之租約，而於九十年一月間與李榮聰就系爭房屋及上開土地另訂租賃契約。㈣、至於被上訴人雖提出一紙潘世章出具之證明書，主張潘世章讓渡系爭房屋予被上訴人，惟潘世章已證稱該證明書乃被上訴人將內容及字跡寫好後，才由潘世章簽名，故難以該證明書證明確有讓渡之事實。且縱認李榮澤就系爭房屋曾給付數千元予潘世章，惟依李榮聰之證詞，可知李榮聰是委託李榮澤代為處理租賃事務，李榮澤有義務將系爭房屋移轉予李榮聰，被上訴人不得對李榮聰主張系爭房屋之事實上處分權，上訴人另與李榮聰定有租約，自有使用、收益系爭房屋之權能，並得於李榮聰怠於行使權利時，代位行使其權利或提出抗辯。㈤、原判決以土地與房屋的價值綜合計算關於相當於租金的利益，是不正確的，且與被上訴人主張不相符。又系爭房屋縱使是李榮澤的，但是李榮澤已經過世，也應該由其全體繼承人來起訴，不應該由被上訴人一人來起訴。㈥、系爭房屋無權占有李榮聰所有之前揭土地，被上訴人亦應依給付相當於基地租金之不當得利，得由上訴人代位主張抵銷之，亦得依民法第一百九十八條之規定拒絕履行。並提出房屋租賃契約書、存證信函、門牌證明書、土地登記簿謄本及系爭建物之現場照片等為證。
三、經查，上訴人與被上訴人於八十九年四月二十日訂立系爭房屋之租賃契約，承租坐落台北市○○區○○段三小段三五地號土地上門牌號碼為台北市○○區○○街臨八十五號即如附圖斜線部分所示、面積為七十九點零六平方公尺之石棉瓦建物乙間，約定租賃期間為一年，租期自八十九年四月二十日起至九十年四月十九日止，每月租金為六萬元，嗣兩造已於九十年一月二十日合意終止上開租約，但上訴人現仍繼續占有使用系爭建物等事實，此為兩造所不爭執，復有房屋租賃契約書、存證信函等在卷可佐，並經原審會同台北市士林地政事務所人員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷足憑，堪信為真正。
四、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第四百五十五條第一項前段定有明文，本件租賃關係業已終止已如前述，則出租人即被上訴人是否得請求返還租賃物，首應審酌乃在於本件租賃契約之標的（即租賃物）為何？承租人即上訴人有無拒絕返還租賃物之法律上理由？茲分別敘述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十
七條規定甚明，又契約當事人之權利義務關係，應依契約記載之內容來決定為常態，不依契約記載之內容來定權利義務則為變態，主張變態事實之當事人，自應就變態之事實負舉證之責任。查卷附之租賃契約第一條關於房屋所在地及使用範圍已明確記載為○○○區○○街○○○巷邊克難房屋一間」，則上訴人主張租賃契約尚有包括所坐落之土地，自應就此變態之事實舉證以實其說，雖上訴人提出租金高達六萬元為由，主張租賃之標的包含系爭房屋所坐落之土地等情，惟契約租金之多寡本係市場供需問題或由雙方協議而定，其數額是否過高，以及租金是否代表其他涵意，本難有定論，因此尚不能據此推測兩造間關於租賃契約之標的尚包括系爭房屋所坐落之土地。
㈡次按不動產者，謂土地及其定著物，民法第六十六條第一項定有明文；又民法第
六十六條第一項所謂定著物，指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。查系爭房屋乃係潘世章於七十幾年間起造興建，係有四根鐵架及石綿瓦屋頂，四周以彈簧床、木板等物隨便圍起來之地上物，作為經營修車廠之用，而向被上訴人之夫李榮澤承租台北市○○區○○段三小段三五地號土地，為遮避風雨而搭蓋系爭房屋等情，業經潘世章到庭證述屬實。李榮聰亦證稱：系爭房屋是潘世章所蓋，非伊或李榮澤所蓋；該地上物係有四根鐵架及其上為石綿瓦屋頂之棚子等語（見原審九十年五月十八日、六月八日筆錄）。證人即為上訴人加蓋之裝潢工人楊萬富則證稱：七十五年間上訴人夫妻叫 伊蓋 此間木造房屋，當時現狀為只有四根鐵架及屋頂，旁邊用彈簧床及廢棄物圍起來之地上物，並有一個鐵架懸吊在半空，伊未拆掉任何東西等語。而上訴人亦自承：七十五年間租屋當時，系爭地上物僅有四根鐵架及石綿瓦屋頂等情，是證人潘世章所述系爭房屋係以四根鐵架支撐，其上復有石綿瓦屋頂覆蓋，且四周以彈簧床、木板等物隨便圍繞等情，堪信為真正。又系爭房屋既非土地之構成部分，並繼續附著於土地而不易移動其所在，且供潘世章經營修車廠，須有遮風避雨之處所而搭蓋系爭建物，已如前述，足見系爭建物已達一定之經濟上目的，核其性質應屬不動產，而非動產。又系爭房屋為未辦保存登記之不動產，自應由原始起造人潘世章取得不動產所有權，此與系爭房屋嗣後以何人名義辦理門牌及稅籍登記無涉。雖上訴人另辯稱其承租系爭房屋後，陸續在其上增建木板牆壁、房間、廁所等物，復以鋼筋固定整修，依民法關於附合之規定，應已取得系爭建物之所有權云云。惟按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第八百十一條定有明文。系爭房屋既係不動產而非動產，則縱使上訴人主張其曾對系爭房屋加以增建、整修，然其用以增建系爭建物之木板、鋼筋等建材，屬於動產，已因附合於系爭房屋而成為不動產之重要成分，上訴人無從依民法關於附合之規定，取得系爭房屋之所有權，至為明確。
㈢至於上訴人另辯稱其與台北市○○區○○段三小段三五地號土地之所有權人李榮
聰，已於九十年一月十六日就系爭房屋訂有租賃契約云云。然查，訴外人李榮聰既非本件租賃契約之當事人，也無其他證據證明李榮聰就系爭房屋有事實上處分權或有委託被上訴人從事本件租賃事宜，抑或系爭房屋占有李榮聰之土地屬於無權占有等情，則上訴人自不得執其與訴外人李榮聰間所訂租約對抗被上訴人，而主張其係有權占有系爭房屋，是上訴人所辯上情均屬無據，自不足採。從而，被上訴人本於民法第四百五十五條規定，請求上訴人返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
五、按「因故意或過失不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。」民法第一百八十四條第一項前段有明文規定，又無權占有他人之土地或房屋，可獲得相當於租金之利益，此為社會一般之通念。從而，關於被上訴人侵權行為之請求，則應審酌兩造於租賃契約終止後上訴人即原承租人拒不返還租賃物是否構成對於被上訴人之侵權行為，而所侵害之權利為何？被上訴人可否以自己名義起訴請求損害賠償？賠償之數額為何？分別敘述如下：
㈠經查，系爭房屋之原始起造人潘世章於七十幾年間結束修車廠營業時，已將系爭
房屋以幾千元之代價共同讓與被上訴人及李榮澤之事實，業據潘世章二次到庭證述：「我將地上物以幾千元讓給原告夫妻」、「我是到被上訴人家裡去拿錢的，那時被上訴人夫妻都在，我現在不記得是誰拿錢給我的，我記得是五、六千元，我是要把鐵皮屋賣給他們。」（見原審九十年六月八日之筆錄、本院九十一年七月二日之準備程序筆錄第三頁）無訛，雖被上訴人提出卷附之證明書主張系爭房屋係被上訴人一人向潘世章購得，然依該證明書記載日期觀之，明顯屬事後所製作之文書，尚難據此認定系爭房屋僅讓與被上訴人一人。次查，系爭房屋係屬未經保存登記之違章建物，潘世章為系爭房屋之原始起造人，係該建物之所有權人，潘世章既已將系爭房屋以數千元之代價讓與被上訴人及李榮澤二人，雖因違章建築之讓與，不能為所有權之移轉登記，而不能令被上訴人及李榮澤取得系爭房屋之所有權，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，因此，被上訴人及李榮澤已共同取得系爭房屋之事實上處分權，堪予認定，且被上訴人與李榮澤受讓之事實上處分權應有部分不明，依民法第八百三十一條及第八百十七條第二項之規定，應推定為均等，亦即被上訴人各擁有系爭房屋事實上處分權應有部分二分之一之權利，屬於分別共有。本件上訴人於租賃關係終止後拒不返還系爭房屋而仍占用，並無法律上之理由，顯屬故意不法侵害被上訴人對於系爭房屋之事實上處分權。又分別共有人對於第三人所生之債權請求權，本無由共有人全體起訴之必要，且該債權為可分者，各共有人僅得按其應有部分單獨起訴請求，司法院院字第一九五○號解釋可以參照，從而，被上訴人本於侵權行為之法律關係，請求上訴人給付自九十年一月二十一日起至返還系爭不動產之日止，相當於二分之一租金之損害賠償金，即屬有據。
㈡關於無權占有系爭房屋相當於租金之損害賠償金之計算，依土地法第九十七條第
一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」，惟此年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報總價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定，最高法院六十八年台上字第三○七一號判例可以參照，因此計算房屋之租金，應合併就土地及其建築物申報總價額加以計算。查系爭房屋坐落台北市○○區○○街、社中街口附近，周圍皆為公寓式建築，後方有臨時市場及社子國小、並有公車通過，生活機能方便，惟屋況不佳，且其坐落基地係屬訴外人李榮聰所有等情，業據原審至現場勘驗明確，並有現場照片、土地登記謄本及勘驗筆錄在卷足憑，本院綜核上情，亦認為上訴人無權占有系爭房屋所受相當於租金之損害，以申報總價額年息百分之三計算為適當。而系爭房屋之坐落基地即台北市○○區○○段三小段三五地號土地之申報地價每平方公尺為三萬零六百二十二元，而系爭房屋之面積為七十九點零六平方公尺，房屋現值則為十五萬二千四百元，此有台北市地價謄本、土地登記謄本、台北市房屋現值核定表、土地複丈成果圖等在卷可稽，從而被上訴人本於侵權行為之法律關係，請求上訴人自九十年一月二十一日起至返還系爭不動產之日止，按月給付相當於租金二分之一之損害即三千二百一十七元（30622×79.06+152400=0000000，0000000×0.03/12/2=3217，元以下四捨五入），洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。至於李榮澤所受讓之系爭房屋事實上處分權應有部分二分之一部分，於李榮澤死亡後，被上訴人雖為繼承人，惟因被上訴人自承繼承人有數人（見本院九十一年九月十七日之言詞辯論筆錄第三頁），則在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，而公同共有物其他權利之行使，應得公同共有人之同意，民法第一千一百五十一條、第八百二十八條第一項定有明文，被上訴人既未提出已得全體共有人之同意或以全體公同共有人提起此部份之損害賠償訴訟，則此部份之請求即屬當事人適格之要件有欠缺，應併予駁回之。
六、綜上所述，原審判命上訴人應返還系爭房屋以及給付被上訴人自九十年一月二十一日起至返還上開不動產之日止，按月給付三千二百一十七元部分，核無不合，上訴論旨求予廢棄，非有理由。至於超過上開准許部分，即非妥適，上訴人指摘原判決關於該部份為不當，求予廢棄，為有理由，應由本院廢棄，改判駁回被上訴人該部分在第一審之訴，且其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。又兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果並無影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第一項、第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十一年九月十七日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官李玉卿~B法官李瑜娟~B法官林政佑右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十一年九月二十日~B法院書記官周霙蘭