臺灣臺北地方法院98年度訴字第352號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第352號民事判決

裁判日期：民國98年10月30日

裁判案由：調整租金

臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第352號原告戊○○
己○○前列二人共同訴訟代理人 王和屏 律師被告乙○○
丙○○甲○○丁○○上一人訴訟代理人 顧武男 律師上列當事人間調整租金事件，本院於民國98年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段四小段六０之五地號，面積十一平方公尺之土地租金，自民國九十七年十月一日起，調整為每月新台幣參仟伍佰零貳元。
被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段四小段六０之一一地號，面積三十七平方公尺之土地租金，自民國九十七年十月一日起，調整為每月新台幣壹萬壹仟柒佰陸拾貳元。
被告應連帶給付原告戊○○新台幣肆萬陸仟玖佰零參元，及自民國九十七年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十七年十月一日起，按月於每月一日連帶給付原告戊○○新台幣柒仟陸佰參拾貳元。
被告應連帶給付原告己○○新台幣肆萬貳仟玖佰陸拾玖元，及自民國九十七年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十七年十月一日起，按月於每月一日連帶給付原告己○○新台幣柒仟陸佰參拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第三項及第四項於原告戊○○、己○○分別以新臺幣壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告各以新臺幣肆萬陸仟玖佰零參、肆萬貳仟玖佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：被告乙○○、丙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：坐落於臺北市○○區○○段四小段60-5、60-11地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人 李敏然 、 楊德建 等分別共有，原告戊○○、己○○分別於民國96年11月20日、同年12月17日登記為所有權人，所有權應有部分各為二分之一。李敏然、楊德建曾於44年7月28日將上開60-5地號土地面積11平方公尺（下稱系爭60-5地號土地）、60-11地號土地面積37平方公尺（下稱系爭60-11地號土地）出租予被告之被繼承人 李德雲 建築房屋（即門牌號碼臺北市○○區○○路二段80號房屋，下稱系爭房屋），並約定租金按月以每坪白米1台斤折算現款給付，嗣經本院93年度訴字第4454號民事判決、臺灣高等法院94年上易字第41號民事判決確定，自94年3月1日起，系爭60-5地號土地調整租金為新台幣（下同）2,083元、系爭60-11地號土地調整租金為6,995元。原告既先後登記為土地所有權人，被告為公同共有系爭房屋並繼承土地租賃關係，依民法第272條第1項、第1153條第1項規定，自應給付原告租金或相當於租金之損害賠償金，惟經原告多次請求，被告並未支付，迄至97年9月30日止共積欠原告戊○○4萬6,903元【計算式：（2,083＋6,995）10＋（2,083＋6,995）11/30＝94,108，94,1082＝47,054】、積欠原告己○○4萬2,969元【計算式：（2,083＋6,995）9＋（2,083＋6,995）14/30＝85,938，85,9382＝42,969】。又系爭60-5、60-11地號土地97年1月每平方公尺公告地價分別為5萬9,700元、5萬9,604元，申報地價為公告地價80％，即4萬7,760元、4萬7,683元。且該土地坐落於西園路二段及莒光路交叉口，面臨6線道之大馬路，附近有台鐵萬華火車站、龍山寺、萬華區公所、艋舺商圈、雙園商場、龍山國小、萬華國中、多家銀行、萬板大橋等，距離捷運龍山寺站步行約10分鐘，係屬商業繁榮、交通發達、生活機能健全之地區，被告在其上蓋有二層樓房，現由被告丁○○兒子 李玉龍 經營虎松國術館，經濟價值甚高，則依土地法第105條準用同法第97條規定之法定租金標準，應以系爭土地申報地價年息10％計算租金為適當。爰依民法第442條前段規定，請求自97年10月1日起將系爭60-5地號土地之租金增加為4,378元（計算式：47,7601110％12＝4,378）、系爭60-11地號土地之租金增加為1萬4,702元，（計算式：47,6833710％12＝147,021），而由被告按月連帶給付原告戊○○、己○○各二分之一等語。並聲明：㈠被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段4小段60-5地號，面積11平方公尺之土地租金，自97年10月1日起，調整為每月4378元。㈡被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段4小段60-11地號，面積37平方公尺之土地租金，自民國97年10月1日起，調整為每月14,702元。㈢被告應連帶給付原告戊○○4萬6,903元，及自97年11月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告應自97年10月1日起，按月於每月1日連帶給付原告戊○○9,540元。㈣被告應連帶給付原告己○○4萬2,969元，及自97年11月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告應自97年10月1日起，按月於每月1日連帶給付原告戊○○9,540元。
貳、被告方面：
一、被告丁○○抗辯：系爭60-11地號土地原為訴外人 李金釵 所有，而系爭60-5地號土地原為訴外人李金釵及 楊博哲 所共有，所有權應有部分各二分之一（渠等之被繼承人即李敏然、楊德建），渠等按月向被告收取租金，被告均依約給付，不曾有所拖欠。惟原告於96年11月及12月間受讓系爭土地之事實並未通知被告，且未以出租人之地位向被告催告或收取租金，被告不僅無從得知、更無從向原告給付租金，則被告自96年12月起未給付租金，顯係因原告受領遲延，原告遽為請求被告就所積欠之租金附加法定利息為給付，毫無所據。至96年12月起未給付租金部分，被告既已知原告為系爭60-5、60-11地號土地所有權人，當願依原租約之約定給付租金，併此陳明。又調整不動產租賃之租金時，除應以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地的位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。而系爭60-5、60-11地號土地坐落臺北市萬華社區，屬於臺北市西區之老舊社區，週遭鄰地之工商經濟程度並不發達，附近均無人居住（鄰居女警隊已他遷），多年來由被告丁○○以其上之系爭房屋做為自己及家屬居家住宅使用（惟系爭房屋前方尚有臺北市○○路○○段○○號及59號二筆土地屬於訴外人所有，系爭房屋是否有達60-5地號之11平方公尺，及60-11地號之37平方公尺，容有疑義），被告丁○○雖略諳人體筋骨之道而在住家開設國術館，協助左右鄰居施以輕微扭傷等民俗療法，多為出於人道之義助，並未收取報酬，殊無經濟利益可言；而被告丁○○之子李玉龍因居家服侍被告丁○○並從旁協助被告丁○○義助鄰居之舉，尤非利用住家開設國術館營利，是被告根本未因使用系爭60-5、60-11地號土地而獲致居住以外其他經濟利益，本件原告就系爭60-5、60-11地號土地遽然請求增加租金，顯無理由；且原告對於並未居住使用系爭房屋之人（即被告乙○○、丙○○、甲○○）一併列為被告，亦非可取。況被告丁○○已年屆71歲，且長年身染痛風重疾，行動不便，領有殘障手冊，早已喪失工作能力而無任何經濟收入，日常生活仰賴每月3000元之殘障津貼，始能勉強渡日。倘依原告主張自97年10月1日起，以系爭土地申報總價年息10％之計算標準調整系爭60-5、60-11地號土地租金，每月合計為1萬9,080元，被告將無任何金錢可供生活，且有違土地法第110條地租不得超過地價百分之8之規定，請依法酌定適當之租金數額。此外，依土地法第107條規定，出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。則系爭土地原出租人李金釵、楊博哲欲將系爭土地過戶給原告時，應通知被告丁○○是否願意行使優先承買權，且原告明知被告丁○○有承租系爭土地，於購買系爭土地前，亦應行使該項義務，卻均未為之，顯有違民法誠實信用原則等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、被告乙○○、丙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
參、兩造不爭執之事項：
一、坐落於臺北市○○區○○段四小段60-5、60-11地號土地原為李敏然、楊德建分別共有，渠等曾於44年7月28日將上開60-5地號土地面積11平方公尺、60-11地號土地面積37平方公尺出租予被告之被繼承人李德雲搭建門牌號碼臺北市○○區○○路二段80號房屋（惟被告對於承租土地之面積仍有爭執，容後說明），並約定租金按月以每坪白米1台斤折算現款給付；嗣經本院93年度訴字第4454號判決自94年3月1日起，系爭60-5地號土地調整租金為2,083元、系爭60-11地號土地調整租金為6,995元，並經臺灣高等法院94年上易字第41號判決駁回上訴確定，有臺北市建成地政事務所94年1月18日北市建地二字第09430080200號函及其檢附之土地複丈成果圖、上開民事判決暨確定證明書在卷可稽（見本院93年度訴字第4454號卷第77-78頁、本院卷第11-23頁）。
二、原告戊○○、己○○分別於民國96年11月20日、96年12月17日登記為系爭土地之所有權人，所有權應有部分各為二分之一。而李德雲於66年3月19日死亡後，被告等四人並未分割遺產，遺產（包括租賃權）即由全體繼承人共同繼承而為公同共有，惟被告自96年9月26日起即未給付租金，有土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第7-10頁、98年6月18日言詞辯論筆錄第145頁）。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴 主張渠 等於96年間登記為系爭土地之所有權人，而系爭土地原所有權人李敏然、楊德建曾將系爭60-5、60-11地號土地出租予被告之被繼承人李德雲搭建系爭房屋（惟被告對於承租土地之面積仍有爭執，容後說明），俟李德雲於66年3月19日死亡，即由被告等四人共同繼承而為公同共有，惟被告自96年9月26日起即未給付租金等事實，業據原告提出土地登記第二類謄本、臺北市建成地政事務所94年1月18日北市建地二字第09430080200號函所檢附之土地複丈成果圖、本院93年度訴字第4454號判決、臺灣高等法院94年上易字第41號判決暨確定證明書（見本院卷第7-23頁），且為被告所不爭執，故上開原告主張之事實，自堪信為真實。
二、又原告主張應調整系爭60-5、60-11地號土地之租金等語；而被告對於兩造間有租賃關係，且自96年9月26日起即未給付租金等情雖無爭執，惟以前揭情詞置辯，是以本件爭點在於：㈠被告承租範圍為何？㈡系爭土地有無調整租金之必要？若有，應如何調整？㈢被告尚未給付原告之租金，原告得否請求依法定利率計算遲延利息？是否茲審究如下：
㈠、被告承租範圍為何？按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則，有最高法院92年度台上字第2460號判決意旨參照。查，系爭土地原所有權人李金釵、楊博哲向被告提起前案拆屋還地事件，而於該案訴訟中，兩造均未爭執臺北市建成地政事務所測量系爭房屋坐落系爭土地位置及面積之複丈成果圖，並經台灣高等法院判決雙方就系爭房屋租賃關係乃係存在於臺北市○○區○○段四小段60-5地號土地面積11平方公尺、60-11地號土地面積37平方公尺等情，此有卷附台灣高等法院94年上易字第41號判決可參，亦據本院調取上開卷宗核閱屬實，而雙方就系爭60-5、60-11地號土地租賃關係自該判決確定時起，至今亦未改變租賃範圍，並為兩造所不爭執，且被告亦未舉證證明該確定判決就該重要爭點所為判斷，有何顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形，是被告自不得就該已經法院判斷之重要爭點，再為任作相反之判斷或主張至明。是被告丁○○抗辯：系爭房屋是否有達60-5地號之11平方公尺，及60-11地號之37平方公尺，有再行測量之必要云云，即無可取。
㈡、系爭土地有無調整租金之必要？若有，應如何調整？按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋時準用之，民法第442條及土地法105條準用同法第97條第1項定有明文。至於出租人就不動產租賃物為增租之請求，所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院20年度上字第283號亦著有判例可資參照。查，系爭60-5、60-11地號土地97年1月之公告現值分別為每平方公尺16萬元、15萬9,732元，此有臺北市政府地政處公告現值及公告地價查詢表足稽（見本院卷第24頁），各以面積11平方公尺、37平方公尺計算，系爭60-5、60-11地號土地價值高達176萬元、591萬0,084元，若仍以94年時期租金每年固定分別為2萬4,996元、8萬3,940元計算，相較於系爭60-5、60-11地號土地升值比率，顯有過低情事，則原告依上開規定請求調高租金，尚無不合。本院審酌系爭60-5、60-11地號土地位於西園路二段及莒光路交叉口，前為六線道馬路，鄰近傳統市場、萬華火車站、捷運龍山寺站等人潮眾多商業繁榮地帶，交通便利，生活機能尚佳，其上房屋目前由被告丁○○之子李玉龍經營虎松國術館，有照片及地圖附卷可稽（見本院卷第110-118頁），並參酌原告主張系爭60-5、60-11地號土地租金應分別為每月4,378元、1萬4,702元，被告則辯稱萬華地區商圈沒落，系爭房屋老舊，附近多無人居住，不應調整租金等語，認被告承租土地之每月租金，以調整為按土地申報地價總額年息8％為適當。而系爭60-5、60-11地號土地96年1月申報地價分別為每平方公尺4萬7,760元、4萬7,683.2元，此有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第106-109頁），則系爭60-5地號土地月租金應為3,502元（計算式：47,760元11平方公尺0.0812＝3,502元，元以下四捨五入），系爭60-11地號土地月租金應為1萬1,762元（計算式：47,683.2元37平方公尺0.0812＝11,762元，元以下四捨五入）。故原告請求系爭60-5地號土地租金自97年10月1日起調整為每月3,502元，系爭60-11地號土地租金調整為每月1萬1,762元，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，即屬無據。至被告抗辯：系爭土地原出租人李金釵、楊博哲及原告未依土地法第107條規定，通知被告行使優先承買權，有違誠實信用原則云云。惟查，出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第107條第1項固有明文規定，然所謂耕地係指農地與漁牧地而言，建地則不得認為包含在內。且縱認李金釵、楊博哲未將其與原告訂立土地買賣契約之條件，通知予被告，然被告等四人至言詞辯論終結時，仍未依土地法第104條規定，向李金釵、楊博哲為優先承買之意思表示，且對否認其優先購買權之人起訴為之，並履行同樣之買賣條件，足徵被告僅係單純抗辯調漲租金，未有以其優先購買權對抗原告之意思，則原告以所有權人地位依法行使其權利，調漲土地租金，自無違反誠信原則可言，併予敘明。
㈢、被告尚未給付原告之租金，原告得否請求依法定利率計算遲延利息？按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明文。查，本件被告丁○○於98年6月18日言詞辯論時，自認自96年9月26日起即未依約給付租金，而租賃權亦為財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有（最高法院62年台上字第892號判例參照）。被告之被繼承人李德雲死亡後，被告等四人既未拋棄繼承，且未分割遺產，自亦共同繼承系爭房屋之租賃法律關係，其給付租金之義務為繼承之公同共有債務，自應由全體繼承人負連帶給付租金義務（參照最高法院86年度台上字第2057號判決），是被告辯稱除丁○○外，其餘被告並未居住於系爭房屋云云，如上所述，其餘被告並不能因此免除連帶給付租金之義務。因此，原告戊○○請求被告連帶給付自96年11月20日起至97年9月30日止之租金4萬6,903元【計算式：60-5地號月租2,083元應有部分1/2＋60-11地號月租6,995元應有部分1/2＝4,539元/月，4,53911/30＋4,53910＝47,054元，而原告僅請求其中之46,903元】，原告己○○請求被告連帶給付自96年12月17日起至97年9月30日止之租金4萬2,969元【計算式：60-5地號月租2,083元應有部分1/2＋60-11地號月租6,995元應有部分1/2＝4,539元/月，4,53915/31＋4,5399＝43,047元，而原告僅請求其中之42,969元】，洵無不合。又原告既已起訴對被告請求給付上開租金，被告收受起訴狀繕本時即可知悉原告受讓系爭土地之事實，若被告拒不給付租金，即已構成給付遲延，原告自得依民法第233條之規定，請求被告給付遲延利息。則原告以起訴狀繕本之送達為請求給付之通知，並就該部分請求自97年11月4日起至交付日止，按年息百分之5計算之利息，即非無據，亦應准許。又將來給付之訴，以債權已確定存在，僅請求權尚未到期，因到期有不履行之虞，為其要件。本件被告既有依租賃契約按月連帶給付原告租金之義務，屬已確定之債權，應自原告起訴時起以調整後之租金給付（最高法院73年第9次民事庭會議決議參照），本件原告於97年9月26日起訴，有本院收狀戳章之起訴狀在卷可憑，是原告請求被告自97年10月1日起按月給付上開二筆土地之租金（3502元、11762元）合計15,264元各二分之一予原告二人，即屬有據，應予准許。
三、綜上所述，原告戊○○請求被告連帶給付4萬6,903元，原告己○○請求被告連帶給付4萬2,969元，及均自97年11月4日起至交付日止，按年息百分之5計算之利息；並請求被告向原告所承租之系爭60-5、60-11地號土地應付月租金應自97年10月1日起分別調整為3,502元、1萬1,762元及自97年10月1日起各按月連帶給付租金7632元予原告戊○○、己○○二人，為有理由，應予准許。至原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
伍、本件原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年10月30日
民事第一庭法官楊晉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年10月30日
書記官蘇炫綺