臺灣臺中地方法院97年度訴字第256號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院97年訴字第256號民事判決

裁判日期：民國97年05月28日

裁判案由：土地所有權移轉登記等

臺灣臺中地方法院民事判決97年度訴字第256號原告己○○訴訟代理人 陳浩華 律師被告戊○○
乙○○兼法定代理人丁○○前列二人共同訴訟代理人壬○○被告丙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國97年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告戊○○、乙○○、丁○○、丙○○應於原告給付新台幣參佰伍拾萬元時，依序分別將座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段三五七之一二地號、面積一九七平方公尺、所有權全部之土地，座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段三五七之八八地號、面積一九八平方公尺、所有權全部之土地，座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段三五七之八九地號、面積一九八平方公尺、所有權全部之土地，及座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段三五七之九○地號、面積一九八平方公尺、所有權全部之土地，均辦理移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，如原告已為同項之對待給付，則於原告依序分別以新台幣貳拾壹萬柒仟元、新台幣貳拾壹萬捌仟元、新台幣貳拾壹萬捌仟元、新台幣貳拾壹萬捌仟元供擔保後，得對戊○○、乙○○、丁○○、丙○○假執行；但被告戊○○、乙○○、丁○○、丙○○如於假執行程序實施前分別以新台幣陸拾伍萬壹仟壹佰元、新台幣陸拾伍萬叁仟肆佰元、新台幣陸拾伍萬叁仟肆佰元、新台幣陸拾伍萬叁仟肆佰元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造於民國94年4月12日簽立一座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段357-12地號（下稱系爭土地）之土地買賣契約（下稱系爭契約），系爭土地已分割為台中縣○○鄉○○段丁台小段357-12地號、357-88地號、357-89地號、357-90地號等4筆土地，被告等迄今仍不願移轉登記予原告。依系爭契約第7條第3款之約定，原告自94年9月22日催告被告等履行，並予以10日之催告期日，詎被告皆置之不理，爰依上開之約定請求如聲明所載。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告辯稱依系爭契約第12條之文義可知，系爭土地分割事宜係由原告負責辦理並負擔其費用，被告等人僅提供必要之配合，被告等人亦不負擔辦理土地分割之義務，被告更未擔保系爭土地必然可辦理分割，故被告等人所支出之裁判分割費用自應由原告負擔；又辯稱被告等人已將辦理所有權移轉登記及分割登記所需之證件資料交付原告，原告並自行委請代書庚○○向地政事務所提出申請土地分割登記，並已送件完畢，是以被告等人業已履行契約完畢等語。按系爭契約第12條之約定是由被告負責配合分割，蓋只有被告得依繼承之方式先行分割，原告所欲買受之標的為分割後之土地，非分割前之土地，據此，被告等有分割土地及交付系爭土地之義務，被告等無論以協議分割或裁判分割之方式皆為其義務，此為系爭契約之主要精神。再者，被告亦由聲請裁判分割之方式分割完畢，足見分割之義務應由被告先行完成，否則被告為何先行進行裁判分割之程序？再者，於法原告尚無法自行辦理分割，訂定契約當時主要討論者為協議分割，並無討論裁判分割，分割之費用自應限縮於協議分割所生之費用，方為適當之解釋。退步言，如分割費用皆由原告負擔，亦應由被告起訴裁判分割完畢後，再向原告請領相關費用。又原告指稱願意負擔裁判分割之費用，係指被告分割完成後才願意負擔，並非指簽約之初已約定裁判分割之費用由原告負擔，原告事後表示願意負擔係基於契約文字解釋，並非簽約時之真意。
（二）被告另辯稱原告請求之違約金當屬過高云云。按最高法院
79年台上字第1915號判例，本件違約金之約定為每日千分之一，應屬允當合理。且無論係協議分割或裁判分割皆為被告之義務，此為雙方買賣之重要約定，亦為被告所明知，經原告於94年9月22日催告後，被告對於分割土地仍無結果，此為可歸責於被告之事由所生，非可歸責於原告，然被告事後以裁判分割之方式處理，顯已拖延2年。而被告又辯稱其事後始知道裁判分割之方法，惟其應請懂法律之人處理，竟捨此不為，應負遲延之責，況且對於分割之途徑或方法均與原告無關等語。
三、並聲明：
（一）被告戊○○應將座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段357-12地號之土地移轉登記與原告。被告戊○○應給付原告新台幣(下同)634,616元整，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。
（二）被告乙○○應將座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段357-88地號之土地移轉登記與原告。被告乙○○應給付原告634,616元整，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。
（三）被告丁○○應將座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段357-89地號之土地移轉登記與原告。被告丁○○應給付原告634,616元整，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。
（四）被告丙○○應將座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段357-90地號之土地移轉登記與原告。被告丙○○應給付原告634,616元整，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。
貳、被告則以：
一、依系爭契約第12條之文義可知，系爭土地分割事宜係由原告負責辦理並負擔其費用，被告等人僅提供必要之配合，被告等人亦不負擔辦理土地分割之義務，被告更未擔保系爭土地必然可辦理分割，故被告等人所支出之裁判分割費用自應由原告負擔。又被告等人已將辦理所有權移轉登記及分割登記所需之證件資料交付原告，原告並自行委請代書庚○○向地政事務所提出申請土地分割登記，並已送件完畢，是以被告等人業已履行契約完畢。另地政事務所依雙方代理原則不同意被告辦理土地分割，但此情既為原告與被告等人訂立系爭契約時即已知悉，原告自不得以此主張被告違約。又因兩造關係懸而未決，被告爰訴請本院裁判分割，並作成96年度訴字第1925號和解筆錄，被告並將此事通知原告，請求原告給付價金尾款350萬元，但原告拒絕給付，被告二度發函催告原告履行，原告仍置之不理，故本件遲延給付者應為原告而非被告，原告請求被告給付違約金，於法不合。再者，原告主張兩造於訂立系爭契約時，主要精神係討論協議分割，並未討論裁判分割之事宜，然系爭土地無法以協議分割方式為之，係因法令規定所致，並非可歸責於被告，原告主張被告違約，並無可採。且原告請求之違約金當屬過高等語。
二、並聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決願供擔保，請宣告准免假執行。
參、不爭執事項與爭執事項：
一、不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
（一）兩造於94年4月12日簽立一座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段357-12地號之土地買賣契約。
（二）被告等於96年11月13日對於系爭土地進行和解分割事宜，將系爭土地分割為附圖所示之4部分（編號A部分、面積197平方公尺，分歸被告戊○○所有；編號B部分、面積198平方公尺，分歸被告乙○○所有；編號C部分、面積198平方公尺，分歸被告丁○○所有；編號D部分、面積198平方公尺，分歸被告丙○○所有），並核發和解筆錄。
（三）系爭土地於96年12月31日完成和解共有物分割之登記。
（四）系爭契約之尾款350萬元，原告尚未給付予被告等。
二、爭執之事項：
（一）被告是否有不履行系爭契約第12條所約定之分割義務？
（二）如系爭契約簽訂時，被告配合原告分割義務所指分割係指協議分割，因不能協議分割而須裁判分割，所生裁判費用由何人負擔？
（三）如被告有違約時，違約金是否過高？
肆、本院之判斷：
一、被告是否有不履行系爭契約第12條所約定之分割義務？
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例參照）。被告辯稱系爭土地分割事宜係由原告負責辦理並負擔其費用，被告等人僅提供必要之配合，被告等人亦不負擔辦理土地分割之義務，被告更未擔保系爭土地必然可辦理分割，又稱被告等人已將辦理所有權移轉登記及分割登記所需之證件資料交付原告，原告並自行委請代書庚○○向地政事務所提出申請土地分割登記，並已送件完畢，是以被告等人業已履行契約完畢云云。經查，依系爭契約第12條約定：「1.賣方同意負擔本筆鑑界費用。（分割費用由買方負擔）2.本筆土地雙方同意配合買方分割，並依照各機關申請時間為準。......」，又依農業發展條例第3條第11款規定：「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」，同條例第16條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：三、本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。前項第3款及第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。」，而系爭土地使用分區為特定農業區、使用地類別農牧用地，有被告提出之土地登記謄本在卷可憑，是系爭土地係屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地。
又被告等4人係89年2月20日因分割繼承取得，並於89年12月18日登記，應有部分各4分之1，得依農業發展條例第16條第3款規定辦理分割，而不受分割後每人所有面積不得小於0.25公頃之限制。依一般社會通念，耕地能否分割對於土地使用及其價值必有相當影響，且兩造於訂定系爭契約時，以手寫方式特別約定系爭契約第12條之內容，按前揭判例意旨，系爭契約第12條關於「分割費用由買方負擔」、「雙方同意配合買方分割」等約定，兩造之真意應係指被告等4人於系爭土地所有權移轉登記予原告前，負有配合原告向地政機關依農業發展條例第16條第3款之規定辦理分割之義務，否則被告基於系爭契約移轉所有權予原告後，原告即無從再依該款規定辦理分割，而原告購買系爭土地將無法依預期之目的使用。是被告上開所辯之詞，洵屬無據。
（二）又查本件原告、被告戊○○及被告訴訟代理人壬○○、甲○○等於本院97年4月23日言詞辯論程序中均陳稱系爭契約簽訂時，就被告應依繼承分割後再移轉所有權予原告，所稱分割方式為協議分割。換言之，兩造於簽訂系爭契約時，均認為被告等人應先自行辦理協議分割後，再移轉系爭土地所有權予原告。然被告等人辦理協議分割時，因被告丁○○為土地共有人又身兼被告乙○○之法定代理人，經地政機關通知補正未果，遂以違反民法第106條禁止雙方代理之規定為由駁回。嗣後兩造就分割事宜曾提起多次調解，因原告不願意負擔裁判分割費用，致使調解均不成立，此亦可由證人辛○○到庭證稱：「......當時我提到裁判分割裁判費用由原告負擔，原告不同意，就裁判分割裁判費用負擔原告也申請調解，但調解不成......」等語可證。之後被告遂向本院提起解除系爭契約及返還所有權狀之訴，但仍被本院駁回。被告等人不得不於96年4月30日再向本院提起請求判決分割共有土地之訴，經本院於96年11月13日進行訴訟上和解（此亦屬協議分割），並核發和解筆錄，被告等人遂向大里地政事務所辦理分割共有土地，經地政事務所於96年12月31日完成和解共有物分割之登記。從而，被告等人並無不履行系爭契約第12條之分割義務。
二、如系爭契約簽訂時，被告配合原告分割義務所指分割係指協議分割，因不能協議分割而須裁判分割，所生裁判費用由何人負擔？
（一）按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
148條第2項定有明文。所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決參照）。誠實信用原則不僅在規定行使權利或履行義務的方法，並具有3種規範功能：1.補充的功能：進一步形成法律關係（尤其是債之關係）之主給付義務的內容，創設與給付具有關連的從義務，及避免使他方當事人的權益受侵害的保護義務。2.調整的功能：即於情事變更，非當事人所得預料者，法院得依當事人聲請，依誠實信用原則，調整其法律效果。我民法第227條之2設有規定，可資參照。3.限制及內容控制功能：即以誠實信用作為任何權利的內在限界，以誠實信用作為控制權利行使的準則。誠實信用於權利行使上的適用，就其要件言，須當事人間有一定的特別關係。所謂權利，指基於此種特別關係所生的權利及法律地位，除請求權、形成權外，尚包括抗辯權（如消滅時效抗辯）等。權利的行使是否違反誠實及信用，應客觀衡量當事人的利益認定之，權利人的主觀意思雖應斟酌的，有無故意過失，則非所問（ 王澤鑑 著，民法總則，第596、597頁，2004年3月版）。又按源自「誠實信用原則」之非獨立性「附隨義務」一經當事人約定，為準備、確定、支持及完全履行「主給付義務」，即具本身目的之獨立性附隨義務而成為「從給付義務」（獨立性之「附隨義務」），倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行或債務不履行之損害賠償（最高法院93年度台上字第1185號判決參照）。
（二）原告謂訂定系爭契約當時主要討論者為協議分割，並無討論裁判分割，分割費用自應限縮於協議分割所生之費用云云。惟依一般社會通念，關於土地買賣之出賣人並無負有分割買賣標的物之義務，而本件出賣人即被告等人之所以須負有分割系爭土地之義務，係因系爭契約之特別約定所生之特別義務。且依系爭契約第3條、第12條之約定意旨，被告等4人於系爭土地所有權移轉登記予原告前，負有配合原告向地政機關辦理協議分割之義務，揆諸上揭說明，該義務係屬從給付義務。另按一般社會經驗而論，分割登記之費用係買賣雙方當事人平均分擔，而本件分割費用卻是約定買受人即原告負擔全部之分割費用，主要是因前揭法律規定之特別因素，致使原告無法就系爭土地自行申請分割登記為4部分，原告為了達到系爭土地能分割為4部分之目的，始約定被告等人於系爭土地所有權移轉登記予原告前，負有配合原告向地政機關辦理協議分割之義務，而原告願意負擔全部之分割費用。準此，系爭土地若被告等因不能協議分割，而以裁判分割為之，亦無違反兩造訂定系爭契約之目的。從而，按上揭誠實信用原則，系爭土地無論被告等人係以協議分割或裁判分割之方式完成分割登記，對於分割之費用應全部由原告負擔，始符契約之公平正義。原告上述之主張，顯不合理。
三、如被告有違約時，違約金是否過高？按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第230條定有明文。查被告等人遲至96年4月30日始向本院提起請求判決分割共有土地之訴，經本院於96年11月13日進行訴訟上和解，並核發和解筆錄，被告等人遂向大里地政事務所辦理分割共有土地，經地政事務所於96年12月31日完成和解共有物分割之登記，故被告等人就系爭土地之分割事宜確實有給付遲延之情事。而被告之所以給付遲延，係因兩造經多次調解，原告仍不願負擔裁判分割之費用，惟按誠實信用原則，原告就裁判分割之費用應全部負擔，已如前述。故有關被告等人就系爭土地之分割事宜發生給付遲延乙事，並無有可歸責於被告即債務人之事由，依民法第
230條之規定，原告主張被告每人應賠償634,616元之違約金，應無理由。
四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第348條第1項、第367條及第264條第1項分別定有明文。被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，如原告不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院29年上字第895號、39年台上字第902號判例參照）。次按同時履行之抗辯，係基於雙務契約而發生。所謂雙務契約者，係指各當事人互負有對價關係之債務契約；而雙方互負之債務，意謂主觀上雙方所為給付互相依存，互為因果而有報償關係者。本件兩造間就系爭土地之買賣，互相表示意思一致，系爭買賣契約已合法成立，此兩造均並為不爭執，是原告有依據買賣關係給付價金之義務，被告則有移轉系爭土地所有權予原告之義務。因物之出賣人所負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，與買受人所負對於出賣人交付約定價金之義務，其相互間有對價關係，故買賣契約為有償與雙務契約之典型。查被告等已於本訴訟進行中援用對待給付之抗辯（參照本院97年2月27日言詞辯論筆錄），且原告就其尚未給付系爭土地之買賣價金，並不爭執。因此，揆諸前揭說明，本院依據系爭契約，應為原告提出買賣價金時，被告應移轉系爭土地所有權予原告之給付判決，如主文第1項所示。又命原告為對待給付判決，性質上係限制原告請求被告給付所附之條件，其為原告開始強制執行之要件，並非獨立之訴訟標的，即無既判力可言，亦無執行力，被告不得就原告之對待給付而聲請法院強制執行原告之責任財產。從而，命原告為對待給付之判決，其為原告勝訴之判決，並非駁回原告之訴。
五、綜上所述，原告依系爭契約之買受人之地位，請求被告戊○○應將座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段357-12地號之土地（面積197平方公尺、所有權全部）移轉登記予原告；被告乙○○應將座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段357-88地號之土地（面積198平方公尺、所有權全部）移轉登記予原告；被告丁○○應將座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段357-89地號之土地（面積198平方公尺、所有權全部）移轉登記予原告；被告丙○○應將座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段357-90地號之土地（面積198平方公尺、所有權全部）移轉登記予原告，為有理由，應予准許；逾上開範圍所請求之違約金及遲延利息，即屬無據，應予駁回。又因被告主張同時履行抗辯，亦屬有理由，故原告請求被告給付之同時，亦應給付被告戊○○、乙○○、丁○○、丙○○等人350萬元。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，併駁回之。
七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，均核與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條。
中華民國97年5月28日
民事第一庭法官陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年5月28日
書記官何惠文