臺灣高雄地方法院94年度訴字第1625號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院94年訴字第1625號民事判決

裁判日期：民國95年08月09日

裁判案由：返還買賣價金

臺灣高雄地方法院民事判決94年度訴字第1625號原告甲○○訴訟代理人 柯尊仁 律師被告丁○○訴訟代理人 李玲玲 律師
何俊墩 律師李美慧律師被告信義房屋仲介股份有限公司法定代理人丙○○被告乙○○上列2人共邱芬凌律師同訴訟代理 王建智 律師人上列1人 王俊權 住台北市○○○路○段○○號6樓複代理人上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國95年7月
19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丁○○應給付原告新台幣捌拾萬元，及自民國九十四年九月十六日起自清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告丁○○如以新台幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有因請求之基礎事實同一之情形不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告於起訴時，就其因被告信義房屋公司於從事仲介業務時未盡查明買賣標的物之瑕疵而依受任人處理委任事務有過失應負損害賠償請求權（民法第544條參照）為其基礎而向被告信義房屋公司請求損害賠償責任，嗣其於本院審理中則另對被告信義房屋公司追加不動產經紀業管理條例第26條第2項為其訴訟標的，而被告信義房屋公司就此固表示不同意，惟上開2請求權均係以被告信義房屋公司未告知原告重大交易資訊而致原告受有損害為其基礎，且皆係以被告信義房屋公司是否違反其仲介時應盡之調查通知義務為斷，是其據以對被告信義房屋公司請求損害賠償責任之基礎事實尚屬同一，揆諸上開規定，被告追加不動產經紀業管理條例第26條第2項為其請求權基礎，尚為法之所許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於民國91年12月4日經從事不動產仲介業務之被告信義房屋仲介股份有限公司（以下簡稱信義房屋公司）所屬經紀人員被告乙○○之仲介以總價新台幣（下同）4,900,000元向被告丁○○購買坐落於高雄市○鎮區○○段一小段802之64號土地及其上門牌號碼高雄市○鎮區○○街○○○巷○號之房屋（以下簡稱系爭房地）。被告丁○○明知系爭房地之下方設有1面積30.50平方公尺之配電室（起訴狀誤繕為變電室，以下簡稱系爭配電室），其內並設有變電設備3組，受有設置該變電設備之訴外人台灣電力股份有限公司（以下簡稱台電公司）得合法使用系爭房地地下權利之限制，所有權無法於其行使有利益之範圍內及於基地之下，嚴重影響系爭房地交易價格致原告受有損害，竟於出賣當時未告知原告系爭房地存在上開權利之瑕疵；又系爭房地之使用執照業已揭露配電室位於地下1層之事實，被告乙○○於執行仲介業務時竟未提出該使用執照，且未對上開重要交易現況詳為調查後將該瑕疵存在的事實告知原告，致原告誤以為系爭房地為無瑕疵之物而買受，直至92年10月間原告將系爭房屋轉賣給訴外人 孫靜媛 時，始發現該瑕疵。被告丁○○出賣其所有具瑕疵之系爭房地予原告，即應對出售之系爭房地負有權利瑕疵擔保責任；被告信義房屋公司受原告委託仲介買賣，且收取服務費，被告信義房屋公司對於系爭房地有關買賣之重要交易現況即應以善良管理人之注意詳為調查，而被告信義房屋公司對於上開交易上之重要現況竟未查明，有違其善良管理人之注意義務至為明顯；被告乙○○身為被告信義房屋公司之經紀人員，執行仲介業務時對於系爭房地相關買賣之重大交易資訊未為揭露，顯有故意過失，亦致原告同受損害，自應與被告信義房屋公司連帶負損害賠償責任。再被告丁○○與被告信義房屋公司、乙○○係本於各別之原因而對原告各負全部損害賠償之債務。為此，基於買賣契約之權利瑕疵擔保責任法律關係及不動產經紀業管理條例之規定，聲明請求：㈠被告丁○○或被告信義房屋公司、被告乙○○應連帶給付原告1,291,167元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告均聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。並各為抗辯如下：
（一）被告丁○○以：伊出售系爭房地時，雖知隔壁有配電室，因系爭房地之謄本登記記載事項並無系爭配電室之記載，不知道該配電室係設置於系爭房地所有權範圍內，又系爭配電室固於系爭房地的使用執照內載明，惟該使用執照係包含系爭房屋在內共36戶之共同使用執照，所載位置為該共同使用執照之建築物概要欄內，所占面積僅係法定防空避難設備總面積357.27平方公尺內之一部，由於所謂避難設備通常係指用於避難之相關設備，可能包括防火設備、照明設備、逃生通路、緊急狀況時需用之電力設備等主要供公共避難使用之設備，與系爭配電室現況不符，故即使記載於使用執照內，亦無法立即能夠判認係足以影響系爭房地之地下設施。而系爭配電室之設置，原係當初台電公司徵得系爭房屋建商昱成建設有限公司（以下簡稱昱成建設公司）同意始得興建，兩者之契約只是使用借貸契約關係，效力原不及於被告丁○○，故台電公司對被告丁○○乃至於原告均無法行使地役權、地上權、典權、抵押權、動產所有權上之質權、留置權乃至於標的物之租賃權等第三人權利，故原告之主張並不該當權利瑕疵擔保所規定之要件，不應成立權利瑕疵擔保。又本件原告請求損害賠償金額之依據為大有國際不動產估價師事務所之鑑定報告書，因該鑑定報告之鑑定基準係以共同建造之100坪基地為基礎，再將100坪基地區分為㈠可開發且已開發地下室者，㈡可開發但未開發地下室以及不能開發地下室者，㈢設變電室於地下室者等3項評定之。然系爭房地因屬社區乃聲請以共同建照建造，整個社區房屋之建築執照只有1張、使用執照也僅1張，若要開挖地下室，就必須全體住戶即共有人同意，故系爭房地與隔鄰房地，只要同屬社區之房屋，實質上均等同無法開發地下室或開發困難，然鑑定人無視於該差別，進而認定系爭房地屬於上開第㈢者的情形，致減損率高達46.11%；倘減除毗鄰變電室減損率15％，則本件土地價值減損竟高達31.11％，其次系爭土地僅21坪，不僅無法蓋大樓，一般而言也不會開挖地下室，事實上系爭房屋的歷來所有權人也未曾開挖地下室，故鑑定人未以21坪之土地與共同建照等狀況為鑑價標準，反而以其預想之100坪大坪數土地為評價系爭21坪土地之標準。因此，本件鑑定的損害應是毗鄰系爭配電室時之房屋土地價格與地下設有變電設備者之價格間之差額始為正確。再原告自承其與後手已達成800,000元之和解，惟該和解筆錄係由原告與洋基流通事業股份有限公司（以下簡稱洋基公司）連帶給付損害賠償金額，原告所主張之損害賠償，其請求金額不應超過原告實際支付之金額，較符公平等語。
（二）被告信義房屋公司、乙○○以：傳統民間介紹不動產交易等行為，依民法第570條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外由契約當事人雙方平均負擔」，且我國不動產買賣習慣「仲介人之酬金為賣3買2」等情，顯見於交易習慣上，交易雙方均有支付仲介報酬之義務，這與委任規定不同，是被告信義房屋公司向原告收取仲介服務費，性質上僅屬媒介居間，並不含有任何委任的性質，故無委任有關應負善良管理人注意義務規定之適用。又系爭房地之出賣人即被告丁○○並未告知被告信義房屋公司人員系爭房地有配電室之設置，被告信義房屋公司於仲介前雖曾至系爭房屋現場檢視，亦無發現任何樓梯可以直接接通系爭配電室，僅能從外觀周圍得知隔鄰有配電室，入口設於系爭房屋旁邊，而無從懷疑該配電室非屬平面配電室，而向右挖空進入系爭房地下方。另被告信義房屋公司、乙○○從事系爭房地的仲介時，曾帶原告至現場看屋，亦明白告知原告系爭房地左側有台電公司之社區配電室之設置，且客觀上系爭配電室正坐落於系爭房地旁側，十分明顯，被告信義房屋公司亦無從隱瞞。又現行高雄市政府工務局建築管理處並未開放一般人申請調閱建築物使用執照謄本，僅限於建物所有權人始得申請調閱建物使用執照謄本，被告信義房屋公司所屬人員及被告乙○○等亦無法自行申請。又依社會交易常情，出賣人出賣其不動產，本即無須提出建物使用執照，被告信義房屋公司於仲介之前置調查程序，亦僅須依民法第567條第2項規定關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力等，始有調查之義務。從而，於仲介當時並無提出系爭房地使用執照予原告之義務，僅能信賴土地、建物謄本之記載，而系爭房地權狀及其土地、建物謄本之記載，並無該地下室產權之登記，則被告信義房屋公司、乙○○無從懷疑系爭配電室非屬平面配電室，故已盡契約之注意義務。又大有國際不動產估價師事務所之鑑定報告書未依標的差異再行修正，問卷調查之受訪者資格不明、樣本數太小而無法為有效的統計、分析，冒然引用捷運通過地上及地下補償標準而未考慮其與系爭配電室本質上之不同、不當比附爰引法拍市場特有之價格因子等，而有諸多不當，不應採信。又原告因將系爭房地轉賣與訴外人孫靜媛，為訴外人孫靜媛發現該瑕疵，而訴由本院判決時亦僅命原告賠償950,000元，並經原告與訴外人孫靜媛於二審以800,000元達成和解，原告所受之損害自應以原告實際賠償訴外人孫靜媛之數額即800,
000元為基準等語資為抗辯。
三、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、系爭房地下方有面積30.50平方公尺的配電室，且經本院於94年11月14日現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、高雄市政府地政處前鎮地政事務所複丈成果圖、現場勘驗照片3張在卷可稽。
2、系爭房地之登記謄本並無變電所之記載，被告信義房屋公司不動產買賣合約書未載明有此配電室之設置。系爭房地使用執照載有建物用途屬住宅，建物概要為地上4層、地下1層、2棟36戶，而配電室則位於地下1層、面積載為
29.91平方公尺。
3、原告已給付訴外人孫靜媛800,000元。
（二）本件之爭點整理：
1、被告信義房屋公司、乙○○未告知系爭配電室所在是否有可歸責之事由？
2、被告丁○○未告知原告配電室所在位置之事實，是否應負權利瑕疵擔保責任？
3、原告是否因於買賣後仍可請求台電公司除去系爭配電室，而不得對於被告丁○○主張權利瑕疵擔保損害賠償請求？
4、原告請求的金額係經鑑定的價差，其請求的金額是否合理？損害究應以系爭房地價值之減損計算或應以原告賠償訴外人孫靜媛之數額計算？
四、得心證之理由：
（一）被告信義房屋公司、乙○○未告知系爭配電室所在是否有可歸責之事由？
1、按經紀人員在執行業務過程中，應提出不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，而該不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條定有明文。至前開不動產說明書有關已完成建物且經保存登記者之應記載事項應包括：坐落、建號、門牌、樓層面積（主建物、附屬建物、共同使用部分）、建築完成日期（以登記簿謄本所載為主，謄本上未列明者，應依使用執照影本或稅籍資料等相關文件）、權利範圍等，此有內政部內授中辦地字第0950724852號函所附內政部所頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」在卷載述甚明。申言之，不動產經紀業者於從事建物買賣仲介，所出具之不動產說明書有關於建物必要事項之記載，原則上以謄本的記載為主，如謄本未列明者，則須提供建物使用執照說明之。
2、原告主張被告乙○○執行系爭房屋之仲介業務時，並未說明系爭房地正下方有系爭配電室之設置等情，固經其提出不動產買賣合約書為證，被告信義房屋公司、乙○○對此並不爭執，堪認為真。惟查：系爭房屋之建物登記謄本並未記載配電室所在之地下室空間，且原建商昱成建設公司建築包含系爭房屋在內之該批建築物時，地下室係集中於
Ａ、Ｂ2棟，配電室係位於地下1層，而系爭房屋係位於Ｈ棟，並非位於Ａ、Ｂ2棟，且外觀上配電室之出入鐵門設置於系爭房屋旁，介於系爭房屋與鄰屋間的巷道間，然進去後並未見變電設施的設置，卻右彎往下進入系爭房地被挖空之正下方地下室，面積經測量為30.50平方公尺等情，業據被告提出系爭房屋之建物登記謄本、高雄市政府工務局於76年11月24日所發以書寫填載之使用執照（以下簡稱使用執照1）、電腦打字之使用執照（以下簡稱使用執照2）為證，本院並於94年11月14日會同兩造當事人及地政人員勘驗現場時所命地政人員測繪成果圖、現場相片等亦附卷足佐。其中使用執照1僅於「原棟戶數」欄載明地上4層、地下1層共計36戶，於「建築物概要」欄則載明法定防空避難設備面積357.27平方公尺，配電室則占其中之29.90平方公尺；使用執照2除仍說明係該36戶所取得之使用執照，於「建物概要」欄內並未記載有該配電室之設置，僅於備註欄內載明「地下室集中附建於Ａ、Ｂ欄」等語，另闢「建築概要」1欄載明「建築要項：地下一層、申請面積：29.91平方公尺、高度：2.70平方公尺、各層用途：配電室」等語、從兩使用執照之記載，因上開
2使用執照均針對前開36戶共同使用部分內容為登載，確無法從其記載輕易明瞭系爭配電室正位於系爭房屋之正下方，且系爭房屋與系爭變電所的相對位置外觀上亦易讓人誤以為系爭配電室係地上建物，並位於系爭房屋旁，故不論從外觀上建物坐落位置及建物登記謄本、使用執照之記載均無從知悉系爭配電室確位於系爭房屋之正下方，參照前揭所述，被告信義房屋公司、乙○○於執行仲介業務時固未於系爭房地買賣契約內載明有系爭配電室之設置，然關於系爭房屋坐落、建號、門牌、樓層面積、建築完成日期等事項，謄本既業已記載明確，則被告信義房屋公司、乙○○照此載於買賣契約內，即應符其業務上應執行之事項，至謄本漏未登載且外觀上亦難查知之應記載事項，要求被告信義房屋公司、乙○○等亦須參照使用執照之記載說明於買賣契約內，則顯屬過苛，被告信義房屋有限公司、乙○○所辯僅能信賴土地、建物謄本之記載，已盡契約之注意義務等語，應認有據，堪予採憑。
3、依民法第567條第2項規定：「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」，次按仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使委託人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責，最高法院84年度台上字第1064號裁判意旨可供參照。申言之，以仲介為業者僅於訂約之事項如所有權及相關文件之真偽、當事人之履行能力、訂約能力有疑義時，始有調查之義務。本件被告信義房屋公司、乙○○均已依法於買賣契約內記載應說明之事項，已如前述，且本件僅係系爭配電室位置是否查明的爭執，並未發生因上開所規定疑義而有進一步調查之必要，是被告信義房屋公司、乙○○尚無違反仲介調查義務情事可資查究，原告以被告信義房屋公司、乙○○違反仲介調查義務，而要求依委任之規定請求損害賠償，核屬無據，應不予准許。
（二）被告丁○○未告知原告配電室所在位置之事實，是否應負權利瑕疵擔保責任？
1、按稱合夥者，謂2人以上互約出資以經營共同事業之契約；加入為合夥人者，對於其加入前合夥所負之債務，與他合夥人負同一之責任，民法第667條第1項、第691條第
2項定有明文。其次依民法第349條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」，又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要，最高法院70年度台上字第422號裁判意旨足供參照。
2、本件系爭配電室之設置係系爭房屋之建商訴外人昱成建設公司與訴外人台電公司為改善供電系統，需於系爭房地處增添高低壓供電設備，故簽訂契約由訴外人昱成建設公司無償提供系爭配電室所在地下空間予訴外人台電公司永久使用，雙方約定嗣後如將該配電場（室）所有建築及土地讓售第三人，訴外人昱成建設公司及其受讓人負責告知彼此的受讓人上述約定事項，此有原告所提出「配電場（室）提供聲明書」在卷足稽，為兩造所不爭，堪予認定，此係訴外人昱成建設公司、台電公司基於共同目的，互約提供土地及設備等出資，以經營共同提供當地住戶用電事業之合夥契約，依上開合夥的有關規定，訴外人昱成建設公司必須負有讓台電公司繼續使用系爭房地地下空間的負擔，嗣訴外人昱成建設公司將其所興建之房屋陸續出讓與他人，因系爭配電室之使用係供所建同批建物住戶共同使用，則同批建物繼受人暨後來成為系爭房地之所有權人被告丁○○均仍然依約承受其地位而成為上開合夥契約之合夥人，特別是被告丁○○因買受系爭房地，即須承受土地下方空間供台電公司使用的負擔。則於原告買受系爭房地時，前揭被告丁○○所承受之負擔又轉由原告承受，換言之，訴外人台電公司關於系爭房地買賣標的上所存系爭變電室之使用權利得對原告主張，確屬買賣之瑕疵，依上揭規定及裁判意旨，不問被告丁○○漏未通知原告是否有故意過失，均應對原告負有系爭房地買賣之權利瑕疵擔保責任。
（三）原告是否因買賣後仍可請求台電公司除去系爭配電室，而不得對於被告丁○○主張權利瑕疵擔保損害賠償請求？依民法第353條規定：「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利」，如出賣人已為移轉有負擔之所有權而為部分之履行時，由於法未明文限制規定，故買受人於訴訟上得不要求出賣人除去負擔，而逕向出賣人請求損害賠償。本件系爭配電室依台電公司營業規則，申請人若仍堅持遷移，應於同批房屋之建築範圍內，另行設置適當的配電場所，供移置供電設備，並負擔變更設置費之半數，此有台電公司93年3月22日電業字第93030724號函附卷足稽，參照前揭意旨，原告不待請求被告丁○○除去該負擔，應直接得請求因買賣標的物附有該負擔所生損害賠償責任。
（四）被告丁○○既應負有損害賠償責任，原告請求的金額是否合理？茲敘述如下：
1、依民法第216條第1項規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限」，故損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡，所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害，最高法院19年度上字第2316號、48年度台上字第1934號分別著有判例可供參照。
2、本件原告固主張系爭房地因設置有系爭配電室，致其交易價值減損達1,291,167元，以此減損之價值向被告請求，並提出大有國際不動產估價師事務所鑑定書附卷為據。惟查系爭房地於92年11月6日即轉讓他人，並非原告目前所有之財產，且原告因該系爭配電室瑕疵遭系爭房地買受人即訴外人孫靜媛請求損害賠償時亦僅支付800,000元，此有本院92年度訴字第3361號判決、台灣高等法院高雄分院93年度上易字第280號和解書、匯款單1紙在卷可參，兩造亦不爭執，足堪為憑。參照前揭判例意旨，原告自不得再以非為其所有之系爭房地交易價值減損做為衡量損害之依據，而應以其現有財產所受損害做為衡量之基準，是被告丁○○所辯應以原告實際賠償訴外人孫靜媛之數額即800,000元為準等語，尚屬有據，應予採憑。
五、綜上，被告丁○○應對原告負權利瑕疵擔保責任，從而原告依民法第353條規定請求被告丁○○給付原告800,000元及自起訴狀繕本送達被告丁○○翌日起之94年9月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，即無理由，乃予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
八、結論，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年8月9日
民事第五庭法官古振暉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國95年8月9日
書記官陳展榮