裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院99年上易字第27號民事判決
裁判日期：民國99年11月22日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院花蓮分院民事判決99年度上易字第27號上訴人即被上訴人 季瑞禾 訴訟代理人 許嚴中 律師
林政雄 律師上訴人即被上訴人 鍾財丁 被上訴人 楊添明 訴訟代理人 陳阿琴 當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國99年3月19日臺灣花蓮地方法院98年度訴字第292號第一審判決提起上訴，本院於99年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人季瑞禾下開第二、三項請求暨訴訟費用之裁判除確定部分外均廢棄。
被上訴人鍾財丁應將坐落花蓮縣○○鄉○○段五二七、五三五、五三八地號，如原審判決附圖所示Ａ區塊紅色框線部分（即門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○街○○巷○○號）所示面積各為二點八一平方公尺、十點六七平方公尺、七三點九五平方公尺之地上物拆除，並將該等土地返還上訴人季瑞禾。
被上訴人楊添明應將坐落花蓮縣○○鄉○○段五二七、五二九、
五三四、五三五地號，如原審判決附圖所示Ｂ區塊紅色框線部分（即門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○街○○巷七八、八六號）所示面積各為五五點七六平方公尺、五一點四０平方公尺、三七點五二平方公尺、四點四三平方公尺之地上物拆除，並將該等土地返還上訴人季瑞禾。
上訴人鍾財丁之上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用關於季瑞禾上訴部分，由鍾財丁負擔百分之四二、楊添明負擔百分之五八；第二審訴訟費用關於鍾財丁上訴部分，由鍾財丁負擔。
事實及理由
一、上訴人季瑞禾主張：坐落花蓮縣○○鄉○○段527、529、53
4、535、538、539地號等土地（以下簡稱系爭土地）為上訴人所有，上訴人季瑞禾於69年4月21日以買賣為原因自訴外人中國石礦股份有限公司（下稱中國石礦公司）取得系爭重測前之豐田段0000-000地號土地所有權，且業已完成所有權移轉登記，重測前之豐田段0000-000地號（即重測後豐山段527地號）於70年2月28日分割轉載出0000-000（重測後為豐山段538地號）、0000-000（後為豐山段535地號）、0000-000（重測後為豐山段534地號）、0000-000（重測後為豐山段529地號），故527、529、534、535、538、539地號土地均為上訴人季瑞禾以買賣為原因而取得所有權。被上訴人楊添明未經上訴人季瑞禾之同意無權占用527、529、534、535地號土地，興建地上建物即門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○街○○巷78、86號，占用面積149.11平方公尺（如原審判決附圖所示B區塊紅色框線部分，下稱B區塊）；上訴人鍾財丁未經上訴人季瑞禾之同意無權占用527、535、538、539地號土地，興建地上建物即門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○街○○巷○○號，占用面積122.73平方公尺（如原審判決附圖所示A區塊紅色框線部分，下稱A區塊）；爰依民法第767條所有權人物上請求權之法律關係，並聲明：上訴人鍾財丁、被上訴人楊添明應將前揭占用土地之地上物拆除，並將該等土地返還予上訴人季瑞禾等語（至於原審判決命 王進發 應將座落花蓮縣○○鄉○○段815、816地號，如附圖所示D、E區塊紅色框線部分【即門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○路○○○巷○○號】，占用面積104.2平方公尺之地上物拆除，並將該等土地返還上訴人季瑞禾，因王進發未上訴而確定）。
二、被上訴人楊添明則以：系爭土地上B區塊部分係於84年3月25日向 羅仁富 、 羅仁添 買的，價金是22萬5千元，已全部付清；前手說是向中國石礦公司之 季灝 買的，已經分別付了訂金2千元、5千元，並非無權占有等語置辯。另被上訴人即上訴人鍾財丁則以：系爭土地上A區塊部分係於78年4月13日向 林張碧 買的，我付了5千元的訂金，林張碧係向 許清泉 買受，許清泉則係向中國石礦公司買受，並非無權占有等語置辯。
三、本件兩造爭執要點為：上訴人鍾財丁、被上訴人楊添明是否無權占有上訴人季瑞禾所有系爭土地？上訴人季瑞禾得否請求上訴人鍾財丁、被上訴人楊添明拆屋還地？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠、上訴人季瑞禾為系爭土地之所有人：按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，民法第758條定有明文。又不動產所有權之移轉，不以交付該不動產為其效力發生要件，不動產之買受人雖未受交付，而依物權法之規定，出賣人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者，自不能因買受人尚未交付即謂其所有權未曾取得；於不動產之重複買賣，以先辦妥所有權移轉登記者，應受法律之保護，如僅以普通買賣契約，即得對抗已辦妥所有權移轉登記者，則民法第758條不動產物權依法律行為而取得喪失及變更者，非經登記不生效力之規定，將等於具文（最高法院59年台上字第1534號判例意旨參照）。本件坐落花蓮縣○○鄉○○段527、529、534、535、538、539地號等土地（以下簡稱系爭土地）為上訴人季瑞禾所有，上訴人季瑞禾於69年4月21日以買賣為原因自訴外人中國石礦公司取得系爭重測前之豐田段0000-000地號土地所有權，且業已完成所有權移轉登記，重測前之豐田段0000-000地號（即重測後豐山段527地號）於70年2月28日分割轉載出0000-000（重測後為豐山段538地號）、0000-000（後為豐山段535地號）、0000-000（重測後為豐山段534地號）、0000-000（重測後為豐山段529地號），有前開地號土地所有權狀、重測前後土地登記簿謄本在卷可稽（分見原審卷第8至13頁、第90至108頁、本院卷第62至70頁），故上開豐山段527、529、534、535、538地號土地均為上訴人季瑞禾以買賣為原因（非分割轉載）而取得所有權；且上開豐山段539地號土地亦同為上訴人季瑞禾所有。
㈡、上訴人季瑞禾得請求上訴人鍾財丁、被上訴人楊添明拆屋還地：
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查：上訴人鍾財丁及被上訴人楊添明現為系爭土地上A、B區塊地上物之事實上處分權人及占有人，為二人所自陳，此有本院準備程序筆錄（分見本院卷第49頁正、反面、第83頁）可徵，並有土地買賣所有權移轉契約書影本2份（分屬中國石礦公司與羅仁添、羅仁富間）讓渡書影本2份（分屬林張碧與鍾財丁、許清泉與林張碧間）、不動產買賣豫約買賣契約書影本1份（中國石礦公司與許清泉間）、不動產買賣契約書影本1份（羅仁添、羅仁富與楊添明間）在卷可稽（分見原審卷第31至42頁；第151頁），復據證人 林張琴 證述在卷（見原審卷第145頁反面），亦為上訴人季瑞禾所不爭執。從而系爭土地既為上訴人季瑞禾所有，已如前述，則上訴人鍾財丁、被上訴人楊添明占有系爭土地上A、B區塊部分，若無正當權源，即為無權占有，上訴人季瑞禾自得請求上訴人拆除地上建物並返還系爭土地。
２、次按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之情形，出賣人如已將不動產所有權移轉登記予後買受人，則前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。查上訴人鍾財丁雖辯稱向訴外人林張碧買受系爭土地上A區塊部分，而林張碧係向訴外人許清泉買受、許清泉則係向訴外人中國石礦公司買受云云；被上訴人楊添明亦辯稱向訴外人羅仁添、羅仁富買受系爭土地上B區塊部分，而羅仁添、羅仁富則係向訴外人中國石礦公司買受云云，並提出歷次買賣契約書等私文書影本為證（見原審卷第31至42頁；第151頁）。惟訴外人中國石礦公司縱使確曾將系爭土地上A、B區塊部分，分別出賣予訴外人許清泉、羅仁添、羅仁富，但並未分割系爭土地，亦未移轉所有權登記，後又將系爭土地出賣予本件上訴人季瑞禾並辦理所有權移轉登記，故依上說明，即屬二重買賣。從而上訴人季瑞禾既已取得系爭土地所有權，即得基於所有權請求上訴人鍾財丁、被上訴人楊添明分別返還系爭土地上A、B區塊部分，上訴人鍾財丁、被上訴人楊添明自不得以其與前手間之買賣關係對抗上訴人季瑞禾。是上訴人鍾財
丁、被上訴人楊添明辯稱為有權占有云云，並不可採。
３、再者，學說上所謂「占有連鎖」，係指多次連續的有權源占有，亦可構成有權占有；例如不動產買受人在取得所有權前，將其占有之不動產出賣於第三人，並移轉其占有，並不違反買賣契約的內容，次買受人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對出賣人又有占有之權利，故應認為次買受人對出賣人有合法占有權源，成立占有連鎖，不構成無權占有（見 王澤鑑 教授著，民法物權第一冊：通則．所有權，第174頁，2001年修訂版）。但本件應屬於二重買賣之情形，而與學說上所稱「占有連鎖」者不同：蓋依據上訴人鍾財丁、被上訴人楊添明於原審提出上開相關土地買賣契約，可知訴外人中國石礦公司雖曾將系爭土地上A、B區塊部分，分別出賣予訴外人許清泉及羅仁添、羅仁富，但並未移轉所有權登記，後許清泉轉賣予訴外人林張碧，林張碧再讓售予上訴人鍾財丁；至於羅仁添、羅仁富轉賣予被上訴人楊添明等情，則上訴人鍾財丁、被上訴人楊添明雖因許清泉、林張碧及羅仁添、羅仁富等人連續買賣行為而得對訴外人中國石礦公司主張占有連鎖，但該等基於連續債之關係的占有仍具有相對性，並不具備絕對物權之對世效力，因此上訴人鍾財
丁、被上訴人楊添明不得據以對抗債之關係以外之第三人即上訴人季瑞禾。又單純沈默並非意思表示，且衡諸一般社會常情，亦無將土地所有人之沈默視為同意建物占有人使用土地之習慣，因此上訴人季瑞禾雖未及時向上訴人主張權利，但據此尚不足以證明上訴人季瑞禾默示同意上訴人鍾財丁、被上訴人楊添明占有使用系爭土地上A、B區塊部分。
㈢、因此，上訴人季瑞禾既為系爭土地之所有權人，上訴人鍾財丁之前前手許清泉，及被上訴人楊添明之前手羅仁添、羅仁富等人雖曾與中國石礦公司簽立買賣契約，惟系爭土地既因買賣為原因移轉登記予上訴人季瑞禾，則上訴人鍾財丁、被上訴人楊添明應無從基於占有連鎖之理論主張有權占有，甚而以此對抗上訴人季瑞禾之物上請求權，原審法院未予勾稽細察，率認上訴人季瑞禾此部分之請求無理由，洵屬違誤。
四、綜上所述，上訴人季瑞禾依民法第767條規定，主張上訴人鍾財丁應將坐落花蓮縣○○鄉○○段527、535、538、539地號，如原審判決附圖所示Ａ區塊紅色框線部分（即門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○街○○巷○○號）所示面積各為2.81平方公尺、10.67平方公尺、73.95平方公尺、35.30平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還【按原審判決就此勝訴部分在主文第一項「門牌號碼」：誤載為「花蓮縣○○鄉○○路○○○巷○○號」，應予更正之】；及被上訴人楊添明應將坐落花蓮縣○○鄉○○段527、529、534、535地號，如原審判決附圖所示Ｂ區塊紅色框線部分（即門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○街○○巷78、86號）所示面積各為55.76平方公尺、51.40平方公尺、37.52平方公尺、4.43平方公尺之地上物拆除，並將該等土地返還等，為有理由，應予准許。原審所為不利於上訴人季瑞禾之判決部分，均有未洽。季瑞禾上訴意旨就此部分，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如
主文第2、3、5項所示。至於鍾財丁上訴部分（指鍾財丁應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號，如原審判決附圖所示A區塊紅色框線部分，占用面積35.30平方公尺之地上物拆除，並將土地返還等），屬無理由，原審就此部分，為鍾財丁敗訴之判決，要無不當，應予駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所引用之證據，均不足以影響本件判決之結果，爰不一一論述。
六、據上論結，本件季瑞禾之上訴為有理由，鍾財丁之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年11月22日
民事庭審判長法官謝志揚
法官許仕楓法官李水源以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國99年11月22日
書記官陳有信