裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第2231號民事判決
裁判日期：民國104年10月29日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第2231號原告 呂詩情 被告 徐金明 訴訟代理人 徐譽文
王中鴻 上列當事人間給付違約金事件，本院於民國104年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國104年4月22日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告承買坐落臺東縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），買賣價金為新臺幣（下同）1050萬元。原告於簽約時即交付第一期價金100萬元，被告收取後親自在系爭契約不動產買賣收付款明細欄期別第1期款項下簽章。依系爭契約第10條第1項約定：「賣方保證本土地無套繪使用。」，故被告依系爭契約對原告負有系爭土地無套繪使用之義務，然於同年月29日代書卻告知系爭土地經套繪管制，原告給予被告相當時間試圖解除，但僅能部分解除，不可能為無套繪，已減損系爭土地之價值。被告已違反上開約定，原告乃通知被告解除契約，被告雖退還原告已付之第1期價金100萬元，但未依約給付違約金，爰依系爭契約第9條第1項約定，請求被告給付違約金100萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告100萬元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造訂約時，原告只詢問系爭土地有無興建過農舍，被告回答沒有，代書即在契約書中記載「賣方保證本土地無套繪管制使用」之內容。被告亦不知系爭土地有無套繪管制，且該套繪管制亦非被告購買或使用系爭土地期間所造成，當時購買時所有手續與土地登記謄本亦皆無註記，被告並非專精於買賣土地之人，故應不可歸責於被告。況被告於104年3月4日系爭契約簽訂前，亦同意原告委託專業土地代書即訴外人 陳定發 申請查詢系爭土地有無套繪管制，此亦可證明被告無故意隱匿之情事。此外，套繪管制是可以向政府相關單位申請解除。又依系爭契約第8條第1項，被告僅需於第3期款交付前理清即可。然原告於104年6月3日主動要求解除系爭契約，被告依買賣習慣及誠信公平原則，同意原告解除系爭契約，並無要求扣留原告已支付之第一期款項為違約金或要求原告繼續履約，而於同年月4日將原告所支付之第1期款項返還予原告。系爭契約已經解除，被告無違約情事發生等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證理由:原告主張兩造於104年4月22日簽訂系爭契約，原告向被告承買系爭土地，買賣價金為1050萬元，原告於簽約時已交付第1期價金100萬元。嗣原告於104年6月3日通知被告解除契約，被告同意後已於104年6月4日悉數返還該第1期價金100萬元予原告等情，有原告提出之系爭契約書（參本院卷第4-9頁），及被告提出之新港區漁會匯款申請書（參本院卷第21頁）等文件可憑，並為兩造所不爭執，自均堪信為真實。是本件所應審究者為：原告依據系爭契約書第9條第1項規定，請求被告給付100萬元之違約金有無理由。茲析述如下：㈠系爭契約第8條第3項約定:「賣方（即被告）應保證本約標
的物，並無提供自己或他人作為建築基地或興建農舍之使用，如有是事，視同違約，應依本約第9條規定處理，但本契約另有約定，從其約定。」、第9條第1項約定:「賣方違反前條第1項及第3項之約定，致影響買方（即原告）權益時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約，解約時賣方除應將買方已付之價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按買方已付之價款支付買方作為違約金，買方不得另行請求其他損害賠償。」、第10條第1項約定：「賣方保證本土地無套繪使用」，此有前揭契約書在卷可證，並為被告所不爭執。是依系爭契約之上開約定，被告負有保證系爭土地無套繪管制之義務，如系爭土地有套繪管制，原告即得依前開約定定相當期限催告被告解決套繪管制，如被告逾期仍無法解決，被告即得依上開第9條第1項約定解除契約，並請求被告返還支付價款暨同額之違約金甚明。
㈡系爭土地係屬農牧用地，重測前地號為臺東縣○○鄉○○段
○○○段000地號，此有原告提出之土地登記第二類謄本在卷可查（參本院卷第22頁）。原告買受之目的係為興建農舍，業據原告 陳明 在案，則系爭土地有無經套繪管制使用，將影響原告買受系爭土地後，能否依其原定之目的於該地上興建農舍。而被告於兩造簽訂契約後，於104年4月23日向臺東縣政府申請無套繪管制證明，經臺東縣政府於104年4月29日以府建管字第1040079291號函復：系爭土地經該府核發82年6月14日東建管字第1683-5號使用執照在案，須依規定申請解除套繪後再行辦理等情，亦有臺東縣民服務中心申請案件─民眾收執聯（參本院卷第37、47頁）在卷可按。嗣經本院函詢後，臺東縣成功地政事務所於104年7月17日以東成地測量字第1040003079號函復：該所管○○○鄉○○段○○○段000地號（96年由143、147地號合併後為143地號）、329地號已核發農舍使用執照之農業用地，迄未將農舍坐落之地號辦理註記。另○○段○○○段000地號、329地號於101年重測後地號分別為烏石鼻段573、1393地號等情，亦有上揭函文暨所附臺東縣○○○設○○○區○○○地區00000000000地號標示部謄本、建物測量成果圖等在卷可考（參本院卷第49-52頁）。是系爭土地於82年間早已與329、147等地號合併提供作為訴外人 葉朱咀妹 興建農舍使用一情，亦無疑義。系爭土地既已經提供他人作為興建農舍使用之基地，而無法取得無套繪管制證明，自已影響於原告之權益，核已該當於兩造所簽訂系爭契約第8條第3項之情形，被告自應負此瑕疵擔保之責任。是被告抗辯原告訂約當時只詢問系爭土地有無興建過農舍，被告不知系爭土地有無套繪管制，且該套繪管制亦非被告購買或使用系爭土地期間所造成，當時購買時所有手續與土地登記謄本亦皆無註記，被告並非專精於買賣土地之人，故應不可歸責於被告等語，即無可採。㈢惟按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦
異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定，或兩造關於因一方當事人違約，由他方行使解除權得請求違約金之約定。後者為單獨行為，其發生效果與否，端視有無法定或約定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除。又給付無確定期限者，依民法第229條第2項規定，應先經債權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。又民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約。至若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，可發生該條所定之契約解除權者，應以債權人催告時定有期限而不相當（過短）者，始有其適用（最高法院74年度第1次民事庭會議決議（一）、102年度台上第2166號判決、103年度台上2406判決要旨參照）。本件依據系爭契約第10條第1項約定，被告固應保證其出售予原告之系爭土地無套繪管制使用，且依前述，系爭土地確實於82年間已作為訴外人興建農舍之基地，而由臺東縣政府予以套繪管制，在解除管制前，無法取得無套繪管制證明，被告應負瑕疵擔保責任，然雙方對於被告應於何時提出系爭土地無套繪管制證明，並無特定期限之約定，而依前揭第9條第1項約定，被告違反前條第3項之約定，致影響原告權益時，原告得定相當期限催告被告解決，逾期仍未解決者，原告始得解除本契約。因此，原告得否依據系爭契約第9條第1項單方解除契約，及請求支付違約金，端視原告是否依據上揭約定定相當期限催告被告解決，且被告逾期仍未解決等要件。而查，原告雖稱其曾請被告趕快處理，但並未說明其究竟已定多久之期限，請被告解決套繪管制，質之被告亦否認原告曾定相當期限催告，本院斟酌原告並未提出任何證據證明其確已依上揭約定『定相當期限』催告被告解決，則揆諸系爭契約第9條第1項之約定及前揭說明，縱距雙方於104年6月3日解除時已有40餘日，原告仍未取得系爭契約第9條第1項之約定解除權或民法第254條之法定解除權，兩造於104年6月3日之解除契約，應屬於經雙方之合意而解除契約，則原告自不得援引系爭契約第9條第1項約定請求被告給付與支付價款同額之違約金。
㈣綜上，被告辯稱其並未違約，固無可採信，然原告既未依約
定相當期限催告被告解決系爭土地之套繪管制，而經由雙方之合意解除契約，原告自無從依系爭契約第9條第1項約定請求被告給付違約金。從而，原告起訴請求被告應給付原告100萬元，為無理由，不應准許，其假執行之聲請已失所依附，一併駁回之。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年10月29日
民事第五庭法官李桂英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月29日
書記官林芯瑜