臺灣臺北地方法院109年度簡上字第106號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院109年簡上字第106號民事判決

裁判日期：民國110年10月27日

裁判案由：返還押租金

臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第106號上訴人即附帶被上訴人銘望實業有限公司法定代理人 張謨揚 訴訟代理人 張致祥 律師
林聖凱 律師被上訴人即附帶上訴人 許汶 如即美人魚產後護理之家
毛靖雅 共同訴訟代理人 張祐豪 律師
楊恭瑋 律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國108年12月13日本院臺北簡易庭108年度北簡字第3143號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於民國110年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
原判決關於命附帶上訴人毛靖雅給付部分，及該假執行之宣告暨命附帶上訴人毛靖雅負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人 許汶如 即美人魚產後護理之家負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。附帶上訴雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。又上開規定於簡易程序第一審判決之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦有明定。本件原審本訴部分業經確定，兩造均未表示不服，上訴人即附帶被上訴人銘望實業有限公司（下稱上訴人）就本件反訴部分，經第一審判決其敗訴部分提起上訴，被上訴人即附帶上訴人許汶如即美人魚產後護理之家、毛靖雅（下各稱美人魚之家、毛靖雅，合稱為被上訴人）雖於上訴期間屆滿後之民國109年4月28日始就反訴之敗訴部分提起附帶上訴（本院卷第90頁），依前揭規定，仍應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：美人魚之家於103年10月28日與伊簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），承租伊所有之門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號5樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自103年11月1日起至113年10月31日止，每月租金為新臺幣(下同)18萬3,000元，並於簽約當時交付押金36萬6,000元。嗣美人魚之家於107年11月3日提前終止租約，107年11月13日所通知之點交未依債之本旨返還系爭房屋，不生提出之效力，伊得拒絕受領，免負受領遲延責任，故美人魚之家仍應給付107年11月至12月相當於租金之不當得利或損害、由伊代墊付之管理費各36萬6,000元、3萬元，及提前解約之損害賠償18萬3,000元；且美人魚之家損壞系爭房屋之樓地板、冷氣管通風口、衛浴設備及茶水間等裝潢，並擅自於系爭房屋樑柱上鑽孔，已危害該建物之安全，依系爭契約第8條約定，負有回復原狀義務，故需支付修繕費用46萬元。則上開債務與美人魚之家交付之押租金債權抵銷後，美人魚之家仍積欠67萬3,000元（計算式：36萬6,000元＋18萬3,000元＋46萬元＋3萬元－36萬6,000元＝67萬3,000元）未償。又美人魚之家為獨資組織，其於103年10月28日由毛靖雅擔任法定代理人與伊簽訂系爭契約，則系爭契約終止後之回復原狀及返還租賃物之義務，均於其擔任負責人時即已發生，僅尚未到期，故毛靖雅仍應就前開債務，依民法第305條第2項規定，於到期後2年內與美人魚之家負連帶賠償責任。為此， 爰依 系爭契約第11條、民法第179條、第231條第1項、第432條第2項規定，提起本件訴訟，請求被上訴人給付上訴人67萬3,000元及遲延利息等語。
二、被上訴人則以：㈠毛靖雅非美人魚之家之法定代理人，上訴人對其提出反訴，
應屬當事人不適格。況美人魚之家之法定代理人已於107年5月29日由毛靖雅變更為許汶如，並於財政部稅務入口網公告，屬上訴人可知悉之通知、公告，已符合民法305條第1項之通知、公告要件，且上訴人主張之損害賠償債權係美人魚之家提前解約後拆除裝潢行為所致，此債務既在毛靖雅轉讓後始發生，自不在其負責之範圍。
㈡又系爭房屋之廁所、茶水間並非建築物之主結構，美人魚之
家於承租後亦取得上訴人同意拆除，並為營業需求重新裝潢。系爭契約第7條、第8條既約定，雙方期前解約時，美人魚之家僅需自行拆除屋內裝潢及隔間，保留平整之天花板、地板，並無復原至遷入時格局之義務；且系爭契約第8條所稱「不得損害原有建築」，對照內政部頒發之租賃住宅契約約定及不得約定事項，應是指不得損壞原有建築結構上之安全而言，並非是指功能，是美人魚之家前開拆除行為，並未破壞系爭房屋之結構安全，且上訴人於第二審始提出系爭契約第8條僅適用於契約屆滿時之新攻防方法，顯有失權效之適用，亦有權利濫用之虞。至上訴人另主張美人魚之家毀損屋內冷氣空調、地板等損害，冷氣部分，系爭契約第17條雖規定，冷氣空調所有權為上訴人所有，然該條文並未涵蓋冷氣機空調額外增接之管線與出風口，美人魚之家返還時，冷氣機功能完好、電線外觀亦無毀損，僅係埋藏於天花板內之配電管線、出風口因屬美人魚之家自費裝潢之一部而有遭拆除之情形，不影響冷氣之功能；且上訴人所提系爭房屋之竣工圖係於74年4月15日製作，距離兩造於103年10月28日簽訂系爭契約，已近30年，該竣工圖無法證明上訴人所稱衛浴設備、空調機房等設置為美人魚之家承租時之狀態。
㈢再者，系爭契約已於107年11月13日終止，並於107年11月15
日將點交之情事通知上訴人，其拒絕點交，乃屬民法第234條之受領遲延，則其主張因遲延所生之租金、管理費等損失，自非可歸責於美人魚之家。況上訴人於終止契約後，即就系爭房屋另為招租行為，並於107年12月27日與訴外人富千代公司（下稱富千代公司）訂立新租約，富千代公司並依營業需求重新裝潢，顯見系爭契約終止後，系爭房屋之狀態並不影響其上訴人之使用、收益，縱上訴人因美人魚之家拆除屋內裝潢受有損失，然此部分亦因新承租人自行裝潢而不復存在，上訴人請求租金、管理費、修繕費用損失，並無理由等語，資為抗辯。
三、原審就本訴部分，為被上訴人全部敗訴之判決；就反訴部分判命被上訴人應給付上訴人9萬5,850元，及自108年3月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並就上訴人勝訴部分，依職權宣告假執行，駁回上訴人其餘反訴。上訴人就其反訴敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人就其反訴敗訴部分提起附帶上訴。上訴人上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人57萬7,150元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人就上訴部分答辯聲明：㈠上訴駁回。並附帶上訴聲明：㈠原判決反訴不利於被上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之反訴駁回。上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回（被上訴人於原審本訴受敗訴判決之部分未據上訴，不在本院審理範圍）。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於103年10月28日簽訂系爭契約，由美人魚之家向上訴人
承租系爭房屋，租賃期間自103年11月1日起至113年10月31日止，租金每個月18萬3,000元，押租金36萬6,000元，此有系爭契約在卷可稽（見原審卷第25至29頁）。
㈡美人魚之家為獨資組織，簽訂系爭契約時負責人為毛靖雅，
嗣於107年5月29日變更為許汶如，此有財政部稅務入口網公示資料查詢服務畫面、護理機構開業執照等件在卷可稽（見原審卷第137至138頁）。
㈢美人魚之家遷入系爭房屋前之房屋現況，及美人魚之家遷離
系爭房屋時，將系爭房屋之裝潢、浴廁、水電管線、冷氣通風管線及部分牆面、地板拆除，此有系爭房屋之照片在卷可稽（見原審卷第99至105頁、第208至212頁、本院卷第225至233頁）。
㈣美人魚之家於107年9月13日，依系爭契約第7條約定提前終止
租約，該租約於107年11月13日終止，雙方未完成點交，上訴人於107年12月6日函覆拒絕協同點交，有威廉聯合律師事務所函暨中華郵政掛號郵件收件回執、汐止郵局第181426號存證信函等件在卷可稽（見原審卷第31至33頁、第39至41頁、第47頁、本院卷第192至193頁）。
㈤美人魚之家於107年8月10日、同年9月25日、同年10月25日，
均各匯款18萬3,000元予上訴人，此有臺灣中小企業銀行匯款申請書（匯款人證明聯）在卷可稽（見本院卷第207頁）。
五、得心證之理由：上訴人主張美人魚之家於107年11月13日提前終止系爭契約，所通知之點交未依債之本旨返還，不生提出之效力，至108年1月前仍占有系爭房屋，應給付相當於租金之不當得利及大樓管理費，及未回復系爭房屋之樓地板、冷氣管通風口、衛浴設備及茶水間等裝潢，致使伊受修繕費用之損害，該等債務與被上訴人之押租金債權抵銷後，仍積欠67萬3,000元未償等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者厥為：㈠美人魚之家簽訂系爭契約時負責人為毛靖雅，嗣於107年5月29日變更為許汶如，美人魚之家終止系爭契約後所生之損害賠償或不當得利債務，毛靖雅是否需依民法第305條第2項規定，與美人魚之家負連帶清償責任？㈡上訴人依系爭契約第11條約定、民法第179條、第231條第1項、第432條第2項規定，請求被上訴人給付違約金18萬3,000元、相當於2個月租金之不當得利或損害賠償36萬6,000元、大樓管理費3萬元及修繕費用46萬元，扣除押租金後合計共67萬3,000元，有無理由？分別審酌如下：
㈠美人魚之家簽訂系爭契約時負責人為毛靖雅，嗣於107年5月2
9日變更為許汶如，美人魚之家於107年11月13日終止契約後所生之損害賠償或不當得利債務，毛靖雅是否需依民法第305條第2項規定，與美人魚之家負連帶清償責任？⒈查美人魚之家為獨資組織，原負責人毛靖雅於103年10月28日
向上訴人承租系爭房屋，並簽訂系爭契約，且交付押金36萬6,000元予上訴人，嗣於107年5月29日美人魚之家之負責人變更為許汶如等情，有美人魚之家之公示資料查詢服務列印資料、護理機構開業執照影本在卷可稽（見原審卷第137至138頁），並為兩造所不爭執，此部分之事實應堪認定。
⒉按就他人之財產或營業，概括承受其資產及負債者，因對於
債權人為承受之通知或公告者，即生承擔債務之效力。前項情形，債務人關於到期之債權，自通知或公告時起，未到期之債權，自到期時起，二年以內，與承擔人連帶負其責任，民法第305條定有明文。若與此結合有債權移轉之情事時，苟依民法第294條至第299條之規定，經讓與人或受讓人通知債務人，亦生效力。而此之通知，不過為觀念通知，為通知概括承受事實之行為，得任以言詞或文書為之，不需何等之方式。倘承受人對於債之相對人主張受讓事實行使債權時，足使知有概括承受之事實，即應認為兼有通知之效力（最高法院88年度台上字第1135號判決意旨參照）。查美人魚之家於107年9月13日以其名義向上訴人為提前終止系爭契約之意思表示，復於107年12月17日以其名義提起本件訴訟，請求上訴人返還押租金，已足使上訴人知悉許汶如有概括承受美人魚之家之資產及負債之事實，應認已具通知上訴人系爭契約之債權移轉及債務承擔之效力，且毛靖雅確有將本件押租金返還請求權讓與許汶如，亦有毛靖雅出具之債權讓與證明書在卷可憑（見原審卷第367頁），足徵許汶如係概括承受「美人魚產後護理之家」資產及負債，並已發生其承受「美人魚產後護理之家」營業之資產及負債之效力。
⒊惟依民法第305條第2項規定，債務人負責之範圍，係以發生
承擔債務之效力當時，業已存在之債務為限，最高法院98年度台上字第1286號判決可參。承前所述，許汶如已就美人魚之家之財產或營業概括承受其資產及負債，且已對於債權人即上訴人為承受之通知，而生承擔債務之效力，毛靖雅自應依民法第305條第2項規定，就通知前已存在之債務與美人魚之家負連帶清償責任。然本件上訴人係請求被上訴人賠償系爭契約終止後未回復原狀返還系爭房屋之損害及不當得利，觀之系爭契約第7條固約定承租人提前終止時應給付1個月租金之違約金，另依系爭契約第6條、第7條、第8條、第17條約定承租人負有保留可用天花板及地板及冷氣空調之返還系爭房屋義務(如後述)，然而，許汶如於107年9月13日通知上訴人概括承受美人魚之家資產及負債時，系爭契約尚未終止，系爭契約終止後美人魚之家應返還系爭房屋及負損害賠償或不當得利債務即尚未存在，毛靖雅對於通知後始發生之前開債務，自不負連帶清償責任，是本件上訴人請求毛靖雅賠償損害或返還不當得利，自屬無據。
㈡上訴人依系爭契約第11條約定、民法第179條、第231條第1項
、第432條第2項規定，請求美人魚之家給付違約金18萬3,000元、相當於2個月租金之不當得利或損害賠償36萬6,000元、大樓管理費3萬元及修繕費用46萬元，扣除押租金後合計共67萬3,000元，有無理由？⒈修繕費用46萬元部分：
⑴按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年年上字第1118號判例可資參照。
⑵查系爭契約第6條、第7條、第8條分別約定：「乙方（即美人
魚之家）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，乙方不復原至遷入時的格局，亦不拆除既有隔間，但須保留可用的天花板及地板於甲方...」、「契約期間乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還，遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋騰空交還甲方（乙方需自費拆除隔間，並保留可用平整天花板及地板予甲方），乙方不得異議。乙方於租約期間內如欲退回租賃房屋，應於二個月前以書面通知甲方，並賠償甲方一個月租金，乙方決無異議」、「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意始得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時得以保留天花板、地板等現有簡單隔間（不復原至遷入時的格局）並遷空交還甲方」等語（見原審卷第25頁），再衡以系爭房屋為大坪數之商業用途使用，而系爭房屋於出租前之現況如原審卷第99頁、第100頁照片所示，亦為兩造所不爭執，又美人魚之家承租系爭房屋乃作為產後護理之家使用，復為上訴人所知悉，是雙方於簽訂系爭租約當時均可預見美人魚之家承租後將有最大幅度的改裝需求，而兩造既於系爭契約就返還房屋之回復原狀明文約定為：「不復原至遷入時的格局，亦不拆除既有隔間，但須保留可用的天花板及地板於甲方」、「需自費拆除隔間，並保留可用平整天花板及地板予甲方」、「於交還房屋時得以保留天花板、地板等現有簡單隔間（不復原至遷入時的格局）」等語，足見美人魚之家於返還系爭房屋時，僅需保留可用之天花板及地板，而無須復原至遷入時的格局。
⑶觀諸上訴人所提出美人魚之家交還系爭房屋之現況照片（見
原審卷第101頁），其中地板部分僅剩凹凸不平之水泥地面，難認美人魚之家已交還可用之地板予上訴人，況美人魚之家亦自承簽約當時交付的地板為塑膠地板（見原審卷第347頁），是上訴人主張因美人魚之家未將地板回復原狀而受有損失，應屬有據。
⑷上訴人另主張美人魚之家將冷氣風管拆除，僅返還冷氣主機
之事實，業據其提出之照片（見原審卷第104、105頁）為據，且為美人魚之家所不爭執，堪認屬實。而查系爭契約第17條約定：「冷氣空調部分所有權為甲方，在交屋同時甲方應負責提供正常良好之冷氣於乙方使用，爾後空調室內送風機及出風口、線路開關、冰水管路系統、冷氣主機之定期維護保養（一年一次）清洗維修及零件更換均由乙方負責...」等語，足見簽立系爭契約時，上訴人所交付之冷氣空調設備包括空調室內送風機及出風口、線路開關、冰水管路系統、冷氣主機等，且該設備之所有權為上訴人，美人魚之家於租賃期間負有維護之責，則於系爭房屋返還時，美人魚之家自負有返還前開設備之義務。是本件之空調設備所有權既屬上訴人，美人魚之家於租賃期間縱因需求不同而有另行配置管線之必要，於歸還系爭房屋之時，亦有依照前開約定交還上訴人可用之空調設備之義務，然美人魚之家卻將相關冷氣風管拆除，致空調設備無從使用，從而上訴人主張其受有此部分之損失，亦屬有據。至美人魚之家雖抗辯上訴人已將系爭房屋另行出租給第三人，並由第三人自行裝潢，故上訴人未受有損失云云，然房屋之屋況本會影響出租之價格，尚難以上訴人已將房屋出租他人即推認其未受有損失，是美人魚之家前開抗辯，並無理由。
⑸上訴人雖主張美人魚之家將系爭房屋之原有廁所、茶水間拆
除，而未將之回復原狀，致其受有損失等語，然依系爭契約解釋，美人魚之家於返還系爭房屋時，無須復原至遷入時的格局，業如前述，是上訴人主張受有此部分損失，並無理由。另依契約整體解釋，契約中既載明承租人無須回復原有格局，則系爭契約第8條中所載之「原有建築」，應係指建物之主結構，如樑柱、承重牆等等，而廁所、茶水間核屬建物之原有格局、裝潢之一部份，並非建物之主結構，是上訴人主張美人魚之家拆除原有廁所、茶水間係違背系爭契約第8條之損害原有建築，亦無理由。另上訴人主張美人魚之家於屋樑鑽孔，造成系爭房屋之結構損害云云，並提出照片為據（見原審卷第114頁、第321頁），然而上訴人據以主張出租前之現況照片（見原審卷第321頁）其上並未有拍攝之日期，無從據此認定該照片所示之情形是否為系爭房屋出租前之現況，再依證人 曹大維 即裝潢系爭房屋之人於原審證稱：「（在你裝修的過程中，有無在任何的樑柱上為了增加冰水管、通風口而去打洞的情形？）沒有。（所以在你維修的過程中，在樑柱未曾有打洞的情形？）是。」（見原審卷第258頁），足認美人魚之家抗辯未在屋樑上鑽孔，應非虛妄，上訴人既未能提出其他證據證明之，則其此部分主張，為無理由。
⑹查證人 汪暉哲 於原審證述：「反證一的報價單（下稱系爭報
價單）是我提供的，是參考房屋竣工圖及現場狀況所開立的，其上所有設備材質是採用一般材料，價格也是一般材料的價格」等語（見原審卷第252至253頁），再衡以系爭報價單所載之金額核與一般市價相當，美人魚之家亦未能舉證證明該金額有顯高於市價之情形，是本院認系爭報價單足以作為本件回復原狀所需金額之參考，而參諸該報價單，其中關於地板之回復費用費用為17萬9,850元【計算式：地板拆除（打平）15,000元＋廢棄物清運車3,000元＋全室地板145,500元＋10%工程管理費（16,350元）＝179,850元】，空調工程費用為9萬9,000元（新增風管、風口90,000＋10%工程管理費＝99,000元），堪認上訴人因美人魚之家未將系爭房屋之地板，依約回復原狀及損壞空調設備所受損失為27萬8,850元（計算式：179,850元＋99,000元＝278,850元）。
⒉遲延返還房屋之相當於2個月租金36萬6,000元與大樓管理費3萬元之損害或不當得利部分：
按租賃關係消滅後，承租人固負有返還租賃物之義務，惟租賃物之點交，須出租人之協力始能完成。再按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人以代提出，民法第235條但書定有明文。是以，如承租人於租賃期限屆滿或租賃契約終止後，業已將點交房屋之情事通知出租人，出租人卻預示拒絕受領之意思，或遲未配合辦理點交之事宜時，應認承租人已盡返還房屋之義務，即不具有可歸責之事由。查系爭契約已於107年11月13日合法終止之事實，業如前述。又美人魚之家分別於107年11月8日、10日通知上訴人辦理點交事宜，經上訴人於107年12月6日以存證信函以美人魚之家未盡回復原狀之義務，而拒絕協同點交之事實，亦為兩造所不爭執，上開事實均堪認定。然租賃物是否已經依約回復原狀，僅涉承租人是否應負回復原狀之義務及負損害賠償責任，以及出租人是否得以承租人給付之押租金抵充承租人應給付回復原狀之必要費用及損害賠償金額之問題，並非出租人得以拒絕點交房屋之事由。是上訴人無正當理由拒絕美人魚之家點交房屋，則美人魚之家以其準備給付之事通知上訴人，已足以代替點交之現實提出，揆諸前揭規定及說明，應認美人魚之家已盡承租人返還房屋之義務，上訴人主張因美人魚之家遲延返還而受有相當於2個月租金與大樓管理費之損害或不當得利共39萬6,000元，即屬無據。
⒊承上，上訴人得請求美人魚之家賠償其地板回復原狀費用及
冷氣空調損害合計27萬8,850元，而兩造就美人魚之家提前終止系爭契約應賠償1個月租金之違約金並不爭執，故押租金36萬6,000元扣除1個月租金之違約金18萬3,000元及地板回復原狀費用及冷氣空調損害27萬8,850元後，上訴人尚得向美人魚之家請求給付9萬5,850元。
六、綜上所述，上訴人請求美人魚之家給付9萬5,850元及利息為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。原審就前述應准許、不應准許部分分別為被上訴人美人魚之家及上訴人敗訴之判決，均無不合，上訴人上訴及美人魚之家附帶上訴意旨指摘原判決前開部分不當，求予廢棄改判，均無理由，應予駁回。至原審判決毛靖雅應給付部分，顯有違誤，毛靖雅附帶上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第3項所示。
七、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國110年10月27日
民事第八庭審判長法官鄭佾瑩
法官陳宣每法官王秀慧以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國110年10月27日
書記官何明芝