臺灣臺南地方法院108年度訴字第1365號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院108年訴字第1365號民事判決

裁判日期：民國109年04月23日

裁判案由：核定租金等

臺灣臺南地方法院民事判決108年度訴字第1365號原告 林韋成 訴訟代理人 黃厚誠 律師訴訟代理人 莊承融 律師被告 林博昱 訴訟代理人 邱銘峯 律師上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國109年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文核定被告所有臺南市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺
南市○○區○○街○○○號建物，占有原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地全部，自民國103年6月3日起之每月租金如附表二「每月租金」欄所示。
被告應給付原告新臺幣967,307元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國108年7月2日起至臺南市○○區○○段○○○○○號
建物即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月2日給付原告新臺幣17,822元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣153,815元，由被告負擔百分之四十六即新臺幣70,755元，餘由原告負擔。
本判決第項，於原告以新臺幣322,436元為被告供擔保得假
執行，但被告如以新臺幣967,307元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：……三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
本件原告起訴請求：「一、請求核定被告所有臺南市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物，占有原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地全部，每月租金新台幣（下同）28,000元。二、被告應給付原告1,680,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。三、被告應自108年7月2日起至臺南市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月2日給付原告28,000元。」（見本院108年度南司調字第257號卷第9頁）。嗣於109年3月23日原告以書狀變更聲明為：「一、請求核定被告所有臺南市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物，占有原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地全部，自103年06月03日起之每月租金如附表一『每月租金』欄所示。二、被告應給付原告2,240,568元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自108年07月02日起至臺南市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月2日給付原告38,338元。」（見本院卷第189頁），及109年3月31日言詞辯論期日，將訴之聲明第二項遲延利息變更自109年3月24日起算（見本院卷第207頁）。經核上開原告所為訴之變更，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）被告所有臺南市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物（下稱系爭建物），占有原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地全部（下稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭不動產），依民法第425之1條第1項推定有租賃關係：
⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」民法第425之1條定有明文。
⒉原告所有系爭土地，面積207.23平方公尺土地上，有被告
所有系爭建物，均係兩造之祖父 林世哲 於98年05月13日同時向建商購買取得，土地及建物同屬林世哲所有，嗣林世哲先於98年11月17日以贈與原因，將系爭建物移轉予被告，復另於99年07月05日、100年01月21日分以贈與、買賣為原因，將系爭土地移轉予原告。因系爭土地及建物原均為林世哲一人所有，先後將土地及房屋讓與兩造，房屋受讓人與土地受讓人間依民法第425之1條第1項規定推定在系爭建物得使用期限內，被告與原告間就系爭土地有租賃關係。
⒊惟原告於取得系爭土地後，被告從未給付租金，經原告委
由父親 林超俊 代原告寄發存證信函予被告，要求被告出面協議租金，被告未為置理，兩造就租金數額無法達成協議，爰依民法第425之1條第2項規定，請求法院核定租金之數額。
⒋被告抗辯原告應繼受前手林世哲無償使用借貸系爭土地云云，不足為採：
⑴被告以108年10月14日民事答辯狀抗辯兩造就系爭建物
土地有無償之使用借貸關係，原告否認，被告自應有無償使用借貸關係存在之事實，負舉證之責。
⑵而按「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之
規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」（最高法院59年台上字第2490號民事判決參照）。是被告抗辯其與兩造之前手林世哲有使用借貸關係之意云云（原告否認），依前開判決意旨，原告即林世哲之後手亦無當然繼受，被告自不得執該關係抗辯之。否則倘屬被告之抗辯邏輯成立，民法第425之1條不啻形同具文；蓋原同屬一人所有之土地房屋，其房屋及土地本即於同一所有權人之概念為有權占有之無償使用；故不論將土地及房屋同時或先後讓與相異之人或僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人時，即有法定租賃關係存在。故被告主張兩造間就系爭土地與房屋間為無償使用借貸關係，無足為採。
⑶況系爭建物本即於移轉登記為被告時即為其管理使用：
①被告自登記為所有權人後，即恃其為系爭建物之所有
人，百般阻撓原告之家人進入系爭建物探望林世哲，原告及其家人只能在林世哲居住之社區之小公園與林世哲見面。更有甚者，原告之家人及自美國回台之二姑姑 林清華 欲至系爭建物探望時，被告竟向警局報案有人欲侵入住宅，阻止探望，尚費警員到場排解。此有原告二姑姑林清華與林世哲外籍看護工（PAULINOJUMALIAREYES，下稱 阿敏 ）之line對話可稽。茲摘錄如下：「阿敏：二姊早安，如果你想看阿公，也許你可以到公園來，就像上星期六林超俊（即原告之父）那樣。然後他們看到監視器錄影帶，問我是否是我讓你進來，我就說不是，是阿公讓你進來。」、「姑：阿公今天情況如何？ 林超群 （即被告林博昱之父）全家對我很刻薄，上次還叫警察來。林超俊對我很好。我會為阿公祈禱。」是以，原告之家人連要見林世哲，需要到公園才能見面，被告並於系爭建物安裝監視器掌控任何人進出系爭建物之狀況，甚至向警局報案阻止原告之家人探望林世哲，在在可明系爭建物為被告管理使用，無有被告所辯無使用系爭建物之情。
②再由訴外人東陽公司員工 蘇燕玲 與外籍照護工聯絡之
line紀錄可知：林世哲106年11月21日送奇美醫院急診時，外籍照護工阿敏在原告一家監控下，尚須婉轉由蘇燕玲轉告知原告之父親此等事實，不敢直接告知原告之父親，更顯被告實際管理系爭建物，隔絕林世哲與外界之接觸。被告一家甚連106年12月7日林世哲過世之消息都不准他人讓原告及其他子女家屬知悉，入殮時間亦未通知原告及其他子女家屬，使原告及其他子女家屬均無法見林世哲最後一面，只得由原告之父親另行出資購買林世哲之塔位，與其他子女家屬另以他法追思奉祀林世哲，被告現竟稱其未管理使用系爭建物，乃顛倒事實臨訟辯飾之詞。
（二）愷豐不動產估價師聯合事務所估價報告書試算之租金採比較法及積算法，足以反映市場實質租金價額，並無不公允或過高之情：
⒈按不動產估價技術規則第132條規定：「新訂租約之租金
估計，得採下列方式為之：一、以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。二、以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。三、分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益，再加計必要費用。」本件鑑定機關除因本件非該條第3款需分析企業經營外，鑑定機關已依該條第1款（比較法）、第2款（積算法），尤以比較法係先蒐集與勘估標的在同一供需圈內之租賃實例，綜合一切情狀依其專業試算系爭土地合理之租金，自無有被告所認過高之情。
⒉參法院囑託鑑定事項第一項為「臺南市○○區○○段○○○○
○號土地（全部）於103年6月3日至108年6月2日（計5年）土地所有權人得收取之租金為何？另自108年6月3日起每月可收取之土地租金為何？」，並未另行囑託鑑定房屋租金；估價師亦僅就原告所有之土地評估合理之土地租金，並未另行評估被告所有之建物之合理房屋租金，通篇更未論即「連屋帶地」之租金。是被告抗辯鑑定報告之租金尚應依照土地、建物價值比例乘以2/3為合適租金，容有誤會。
⒊所謂「附屬地」係指如房屋庭院或屋後空地之類等基地周
圍附屬之地而言（最高法院86年台上字第1251號民事判決參照）。系爭建物係坐落於社區型透天厝，本件原告之土地上除有被告之建物外，別無其他地上物；大門、圍牆及圍牆範圍內土地，無從獨立利用，應屬系爭建物之周圍附屬地，被告占用範圍應為房屋坐落之基地及其周圍附屬地，始符合立法意旨，並兼顧土地所有人及房屋所有人之權益。是被告係全部占有系爭土地，自須依系爭土地之全部面積計算租金數額，被告抗辯系爭建物未占用全部土地云云，顯非事實。
（三）本件租金不受土地法第105條準用第97條土地之規定：⒈土地法第97條城市地區之房屋租金不得超過土地及其建築
物申報總價年息10%之上限規定，乃1946年國民政府於大陸地區統治時期，考量抗戰期間各地房屋遭戰火損毀情形嚴重，戰後大量人口往城市集中，城市房屋供不應求，為防止屋主趁機哄抬房租，爰設立房租最高額限制，以保護弱勢承租人。此觀土地法第94條規定：「城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。」國家每位人民應有房屋居住乃政府之責任；土地法第96條規定：「城市地方每一人民自住之房屋間數，得由直轄市或縣（市）政府斟酌當地情形，為必要之限制。」乃限制每位人民持有之房屋，以防市場壟斷；故而方以土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」以保障人民得以一定之租金承租土地或房屋，使每位國民均得安居樂業。是土地法第97條之意旨，係解決國民居住問題，以保護弱勢承租人及防止市場壟斷。
⒉本件被告其有數筆不動產，住於臺南市○○區○○○街
○○○號，並未居住於系爭建物內，非無房屋居住之人，自與土地法欲保障之必須租屋而居族群不同。況本件於108年12月2日現場履勘時，系爭建物內並無人居住，地板充滿灰塵且多雜物堆置，被告現稱出售他屋（西賢二街175號）而搬遷入內居住，縱為真亦係被告為圖謀自住之假象，依被告之財力，顯非須租屋居住之族群，不是土地法第105條準用第97條規定欲保護之弱勢承租人；況被告亦可能將系爭建物或其他不動產出租與他人藉此獲取收入享受特殊利益。是參酌土地法租金限制之立法目的，本件租金自不適用土地法第105條準用第97條之規定。
（四）核定租金數額及原告得請求被告給付之租金金額：⒈本件無有受土地法第105條準用第97條之限制，及租金鑑
價結果並無過高之情，已如上述。是被告所有建物占用原告所有土地之租金，自103年6月3日起之每月租金應核定如附表一「每月租金」欄所示。
⒉次按「關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之
訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質則為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付。」（最高法院81年台上字第2847號民事判決參照）；次按租金請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。被告於本件核定租金前之占有，因兩造間推定租賃關係，自應負承租人給付租金之義務。本件兩造自原告取得系爭土地所有權之日起至系爭建物得使用期限內，依民法第425之1條規定，推定有租賃關係。又本件起訴前，兩造就租金數額無法協議，原告自得依民法第425之1條第2項規定，請求核定租金。
故原告既已為訴之聲明第一項請求核定租金，自得另以訴之聲明第二項請求被告給付起訴前5年之租金利及訴之聲明第三項向將來按月給付之租金。
⒊訴之聲明第二項，原告起訴前5年期間之合理租金經鑑價為2,240,568元：
被告抗辯於林世哲過世前，真正使用系爭建物者為林世哲而非被告，原告不得請求此段期間之租金云云。惟，系爭建物於98年11月17日移轉登記予被告，被告於登記時即為系爭建物之所有人；原告則於99年7月5日、100年1月21日合計取得系爭土地所有權全部，是依民法第425之1條之規定及債之相對性，租賃關係係存在於兩造之間，與林世哲無涉，不問係何人使用，房屋所有權人即依給付租金予土地所有權人，原告自得請求起訴前5年（103年6月3日起至108年6月2日止）之租金，被告應負承租人給付租金之義務，故無由以林世哲之過世期日為租金之起算點。
⒋訴之聲明第三項，請求判決被告按月給付38,338元租金部分：
按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。…」民法第439條定有明文。原告訴之聲明第三項請求被告將來按月給付租金，乃依台灣按月收房租之習慣而為按月之請求，再依前開規定以按月租期期滿之末日為交付租金期日。原告於108年6月3日起訴，下一個月租期為108年6月3日至108年7月2日，被告應於108年7月2日即每期屆滿時給付前一個月之租金。故，原告爰依民法第425之1條、第439條規定，請求被告自108年7月2日起至系爭建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月2日給付原告當月之租金38,338元，當有理由。雖估價報告另評估109年01月7日起之合理租金為每月38,545元，惟原告係於108年6月3日起訴請求核定租金，為統一聲明及計算，以108年6月3日時之合理租金為準，不再另論109年1月7日起每月38,545元之調整，而統以108年7月2日起至系爭建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月2日給付原告當月之租金38,338元聲明之。特併予敘明。
⒌綜上，被告所有系爭建物，占有原告所有系爭土地全部，
推定有租賃關係存在。爰請求核定被告所有系爭建物占有系爭土地之租金，並請求被告應給付原告如訴之聲明第二、三項之金額。
（五）聲明：⒈請求核定被告所有臺南市○○區○○段○○○○○號建物即門
牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物，占有原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地全部，自103年6月3日起之每月租金如附表一「每月租金」欄所示。
⒉被告應給付原告2,240,568元，及自109年3月24日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
⒊被告應自108年7月2日起至臺南市○○區○○段○○○○○號
建物即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月2日給付原告38,338元。
⒋第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒌訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
（一）本件原、被告兩造為堂兄弟關係，原告所有系爭土地，被告所有系爭建物，均來自兩造祖父林世哲生前所贈與，當應繼受前手林世哲之權利義務關係。系爭建物係林世哲先於98年11月17日以贈與原因將建物移轉予被告，復於99年7月5日、100年1月21日分別以贈與、買賣等原因，將系爭土地移轉至原告名下。則被告取得建物所有權之時間早於原告取得土地，訴外人林世哲當有將土地無償供建物使用借貸之意，且無使用借貸期間之約定，現使用借貸期間既然尚未終止，被告建物坐落於原告土地上尚非無權占有，則原告起訴主張之權利似為民法第425條之1推定有法定租賃關係，要求被告支付租金等，於法不合。
（二）退步言，若法院認為被告應支付土地租金，則本件租金之請求，期間可分為三部分：
⒈原告起訴狀主張自103年6月3日起至106年12月7日訴外人
林世哲過世前之租金部分，被告認為原告主張無理由，因為此段期間內，真正使用系爭建物者為土地所有權之前手林世哲，非被告。原告主張被告從「系爭建物移轉登記為被告時即為被告使用」，被告予以否認，法院108年12月2日履勘系爭建物時，亦確認系爭建物當時屬於無人居住狀態。是故本件原告所主張103年6月3日起至106年12月7日期間租金，應向訴外人林世哲先生主張，林世哲先生過世後，應向林世哲先生之繼承人主張，原告對於被告主張應給付106年12月7日前租金，實無理由。
⒉自106年12月8日起至109年2月止，被告並未使用系爭建物
。而法院囑託愷豐不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地租金，認定每月金額為38,338元亦屬過高，詳述理由如下：
⑴訴外人林世哲先生106年12月7日過世後至108年5月8日
原告首度發存證信函給被告止（參原告起訴狀原證五），原告從未要求或告知被告須給付土地租金，換言之，108年5月8日前，雙方就系爭土地及建物間，並無任何私人間契約約定。原告起訴固主張依照民法第425條之1規定「...房屋受讓人與土地受讓人間，『推定』在房屋得使用期間內，有租賃關係」。實則在原告108年5月8日首度向被告發函要求給付租金前，被告從未意會系爭建物有給付租金問題，且法院108年12月2日履勘時，被告確實尚未使用居住該建物。被告既然未使用系爭建物，當可推翻民法第425條之1推定之原則，無支付租金之義務。退步言之，縱法院認為本案有民法第425條之1之適用，亦請法院斟酌在108年5月8日原告首度發存證信函請求租金前，從未向被告主張給付租金之權利，房屋亦實際屬於無人使用之狀況，租金之計算，最多僅能自108年5月8日起算。
⑵查鑑定報告認為本案土地面積為62.69坪，每月土地租
金估算為從36,680元至今為38,338元，被告認為實屬高估。且鑑定報告頁2亦載「亦即將土地當作素地，視為無建築物存在或地上物之情況下估價」，與本件土地上有建物之情形不同。
⑶退步言，本件系爭土地固屬原告所有，然建物為被告所
有，依鑑定報告書認為土地價值約為2,146.9萬元，建物價值約為986萬，土地、建物價值比例約為2：1。本件綜認被告應負擔土地承租費，被告僅應負擔承租土地之費用（實則建物尚未占用全部土地），而非負擔連屋帶地之承租費用。故依照上開土地、建物價值比例，被告認為至少鑑定報告之38,338元租金，應乘以2/3（即土地價值占兩份，建物價值占一份），應以25,558元較為合適（計算式：38,338÷3×2＝2,558.66）。
⒊自109年3月起，每月租金應以17,821元計算：
⑴原告於起訴狀頁4以下提及，本案租金之請求不受土地
法第97條規定限制「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」。原告所持理由為「本件被告其有數筆不動產，住於臺南市○○區○○○街○○○號」，並非受土地法第97條保障者。
⑵然被告因先前遭人詐騙，金額高達1,700餘萬元，遭詐
騙金額係以被告位於臺南市○○區○○○街○○○號房、地設定抵押資金投資，現已對第三人提起刑事告訴，然被告因每月房貸須繳納高達86,228元，現因無力支付房貸，已於109年3月1日將臺南市○○區○○○街○○○號不動產出售，現已搬入本件系爭建物內居住，則自被告搬入該建物後，名下已無其他不動產，原告所請求租金，自應受土地法第97條租金限制規範。
⑶系爭土地107年申報地價為每平方公尺10,320元，面積
為207.23平方公尺，土地申報地價金額為2,138,613.6元（計算式：10,320×207.23＝2,138,613.6）。
⑷依土地法第97條規定，租金每年不超過申報總價百分之
十，則一年租金限制為不得超過213,861.36元（計算式：2,138,613.6÷10＝213,861.36），每月租金不得超過17,821.78元（計算式：213,861.36÷12＝17821.78）。
（三）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造之祖父林世哲於98年5月13日向前手購買坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（面積207.23平方公尺）及其上同段1426建號五層樓建物（門牌號碼：臺南市○○區○○街○○○號），登記為系爭不動產之所有權人。訴外人林世哲在系爭建物居住至106年12月7日過世為止。
（二）訴外人林世哲於98年11月17日以贈與原因，將系爭建物全部移轉予被告所有。
（三）訴外人林世哲於99年7月5日、100年1月21日分以贈與、買賣為原因，將系爭土地應有部分366/1000、634/1000，移轉登記予原告所有。
四、兩造爭執事項：
（一）原告主張：被告所有系爭建物，占有原告所有系爭土地全部，依民法第425之1條第1項推定有法定租賃關係，乃請求法院定系爭土地之租金，自103年6月3日起，每月租金如原告109年3月23日民事辯論狀附表一（即本判決附表一，下同）所示，是否有理由？
（二）原告主張：被告與原告就系爭土地有法定租賃關係存在，乃依租賃契約請求被告給付原告103年6月3日至起108年6月2日止之租金2,240,568元，及自108年6月3日起至系爭建物不堪使用或被告喪失所有權之日止，按月於每月2日給付租金38,338元，是否有理由？
五、得心證之理由：
（一）原告主張：被告所有系爭建物，占有原告所有系爭土地全部，依民法第425之1條第1項推定有法定租賃關係，乃請求法院定系爭土地之租金，自103年6月3日起，每月租金如附表一所示，是否有理由？經查：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。查系爭建物占有系爭土地，原均同屬訴外人林世哲所有，林世哲將系爭建物、系爭土地先後讓與被告、原告二人，則兩造在系爭建物得使用期限內，成立民法第425條之1之法定租賃關係（租賃範圍為自99年7月5日起為系爭土地應有部分366/1000，自100年1月21日起為系爭土地全部）應可認定。
⒉被告抗辯稱其雖自98年11月17日受讓為系爭建物之所有權
人，惟實際居住該建物之人係林世哲，林世哲過世後，系爭建物就閒置無人居住，被告至109年3月1日才遷入系爭建物之內，兩造間無租賃關係存在，且被告直到原告108年5月8日首度向被告發函要求給付租金，被告才意會系爭建物有給付租金問題，故租金至多自108年5月8日起算云云。惟查：
⑴民法第425條之1規定於88年4月21日制定之立法理由為
：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制。爰增訂第一項。」故被告受讓系爭建物後，除有反證外，推定與土地之所有人有租賃關係存在。該租賃關係係法律推定存在，與被告是否知悉該規定，被告有無實際使用系爭建物均屬無涉，被告上開抗辯均無理由。
⑵被告又抗辯，被告取得建物所有權之時間早於原告取得
土地，訴外人林世哲當有將土地無償供建物使用借貸之意，且無使用借貸期間之約定，現使用借貸期間既然尚未終止，原告起訴要求被告支付租金等，顯與事實不符云云。然查，被告就其與訴外人林世哲就系爭建物占有系爭土地有使用借貸關係存在，未舉證證明，尚無可採。況「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」（最高法院59年台上字第2490號民事判決參照）。縱使被告抗辯其與原告之前手林世哲就系爭土地有使用借貸關係屬實，惟基於債之相對性，林世哲之後手即原告亦無當然繼受該借貸關係，被告主張兩造間有使用借貸關係為無理由。
⑶被告又辯稱，綜認被告應負擔土地承租費，實則系爭建
物尚未占用全部土地云云。經查，系爭建物之建築基地即為系爭土地，此有該建物登記公務用謄本可按（見本院卷第39頁）。而系爭建物為五層樓、六樓加蓋鐵棚為曬衣場之透天厝，建物本身雖未占用系爭土地全部，然系爭土地四周以圍牆圍起，前院可供停車，後院種植樹木等情，此經本院會同兩造勘驗無誤，製有勘驗測量筆錄、現場照片可按（見本院卷第87-119頁）。按所謂「附屬地」係指如房屋庭院或屋後空地之類等基地周圍附屬之地而言（最高法院86年台上字第1251號民事判決參照）。原告之系爭土地上除有被告之建物外，別無其他地上物；大門、圍牆及圍牆範圍內土地，無從獨立利用，應屬系爭建物之周圍附屬地，被告占用範圍應為房屋坐落之基地及其周圍附屬地，即系爭土地全部，被告辯稱未占用土地全部云云，自無可採。
⑷綜上，原告主張兩造在系爭建物得使用期限內，成立民
法第425條之1之法定租賃關係（租賃範圍為自99年7月5日起為系爭土地應有部分366/1000，自100年1月21日起為系爭土地全部），而兩造就租金數額迄今無法達成協議，是原告請求本院核定兩造間自103年6月3日起，系爭土地全部法定租賃關係之租金數額即屬有據。
⒊次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
報總價年息百分之十為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法所申報之地價，又依平均地權條例第16條前段復規定「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。」上開租金計算之規定，所謂土地總價額，即以申報之地價定之。上開規定於原告依民法第425條之1第2項規定聲請法院核定並請求給付租金者，應有適用。雖原告主張被告有數筆不動產，並未居住於系爭建物內，非無房屋居住之人，自與土地法欲保障之必須租屋而居族群不同，本件租金不受土地法第105條準用第97條土地之規定云云。然查，土地法第三編第三章「房屋及基地租用」章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂於土地法第三章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決。此由同法第94條積極的增加房屋的供給，以供人民承租自用，第95條間接的採取新建房屋賦稅之減免，與第96條消極的限制每一人民自住之房屋間數觀之，第97所稱城市地方房屋租金，其所謂房屋，應指僅供住宅用之房屋而言，此亦為最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議所採用；復按供居住使用之房屋租賃，基於貫徹憲法保障生存權之意旨，自得以立法加以管制。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。土地法第97條限制房屋租金最高額及同法第99條擔保金之規定，旨在保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。此觀土地法第97條、第99條之立法意旨自明。承租人有能力承租房屋營業以獲取利潤，多非經濟上之弱者，所承租之房屋，亦非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，土地法第97條之規定，不包括供營業用使用之房屋，為本院現持之見解（最高法院94年度台簡上第8號判決、最高法院94年第2次民庭決議、95年度台上字第138號判決要旨參照）。由是觀之，無論最高法院或最高行政法院就營業用房屋於今已達成合致之見解，即營業用之房屋不受土地法第97條規定之限制。再者，土地租用情形依土地法第105條規定，係準用同法第97條之規定，換言之，如租用土地建築房屋以供營業使用，揆諸前揭判決及決議要旨之說明，亦同無土地法第97條規定之適用。而除了營業用之房屋、土地不受土地法第97條規定外，別無其他之限制，被告是否有其他不動產，是否為弱勢承租人，不影響上開條文之適用。系爭建物原為訴外人林世哲居住，目前為被告居住，而房屋之形態為一般住家，有前揭勘驗測量筆錄可按，故本件租金應受土地法第105條準用第97條之規範。原告主張被告有其他不動產，非必須租屋居住之族群，本件租金不適用土地法第105條準用第97條土地之規定云云，於法無據，尚無可採。
⒋查系爭土地臨寬約10公尺之臺南市○○區○○街，附近為
住宅區，景致優美，生活機能強，此經本院會同兩造勘驗無誤，製有勘驗測量筆錄、現場照片可按（見本院卷第87-119頁）。另本件囑託愷豐不動產估價師聯給事務所鑑定結果，系爭土地自103年6月3日起租金數額如附表一所示，有該鑑定報告書可按。本院審酌上開情狀，認本金租金數額以申報地價年息百分之十計算為適當。
⒌又查，系爭土地之申報地價，自103年至104年12月31日止
為每平方公尺9,000元，自104年1月1日起迄今為12,900元，則系爭土地之申報地價分別為7,200元、10,320元，此有該公告地價查表可按（見本院卷第203頁）。則系爭土地自103年6月3日起之租金應如附表二所示。計算式如下：
⑴自103年6月3日起至104年12月31日止：「土地面積×申
報地價×百分之1012月」，每月租金為12,434元（計算式：207.23㎡7,200元10％12月＝12,434元，元以下四捨五入，以下同），依此計算此期間共18月又28日，租金為235,417元。
⑵自105年1月1日起至108年6月2日止：「土地面積×申報
地價×百分之1012月」，每月租金為17,822元（計算式：207.23㎡10,320元10％12月＝17,822元），依此計算此期間共41月又2日，租金為731,890元。
⑶自108年6月3日起至系爭建物不堪使用或被告喪失所有權之日止，每月租金17,822元。
⒍綜上，被告所有系爭建物占有原告所有系爭土地全部，有
法定租賃關係，本院依民法第425之1條第2項核定租金如附表二所示。
（二）原告主張：被告與原告就系爭土地有法定租賃關係存在，乃依租賃契約請求被告給付原告103年6月3日至起108年6月2日止之租金2,240,568元，及自108年6月3日起至系爭建物不堪使用或被告喪失所有權之日止，按月於每月2日給付租金38,338元，是否有理由？經查：
⒈系爭土地自103年6月3日起至104年12月31日止，核定每月
租金為12,434元，此期間18月又28日，租金為235,417元（計算式：12,434×18+12,434÷30×28＝235,417；自105年1月1日起至108年6月2日止，每月租金核定為17,822元，此期間41月又2日，租金為731,890元，以上967,307元，詳如附表二所示。原告依租賃契約請求被告給付原告103年6月3日至起108年6月2日止之租金967,307元為有理由，逾此之請求為無理由。又按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從為租金之給付，必於法院為核定租金之法律效果形成後，請求權人之請求權方確定發生，而有因債務人給付遲延另需給付遲延利息之問題，是原告就被告應給付之上開租金967,307元，請求自109年3月24日起至清償日止，按年利率百分之五計算之遲延利息，即屬無據，而應自本判決確定翌日起始得請求遲延利息。
⒉系爭土地自108年6月3日起至系爭建物不堪使用或被告喪
失所有權之日止，每月租金核定為17,822元已如前述。按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。…」民法第439條定有明文。原告請求被告自108年6月3日起按月給付租金，乃依台灣按月收房租之習慣而為按月之請求，該期於108年7月2日屆滿，則每期租金於每月2日屆滿。原告請被告自108年6月3日起至系爭建物不堪使用或被告喪失所有權之日止，按月於每月2日給付租金17,822元，為有理由，逾此之請求為無理由。
六、綜上所述，原告依據兩造間之法定租賃關係，請求核定如附表二之租金，並請求被告給付967,307元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，以及自108年7月2日起至系爭建物不堪使用或被告喪失所有權之日為止，按月於每月2日給付原告租金17,822元，為有理由，應予准許，爰判決如主文第項至第項所示；至於逾此範圍之請求，為無理由，不應准許，應予駁回。
七、本件原告訴之聲明第二項，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分（主文第項）核與法律規定均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之，並判決如主文第項所示。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明。本件訴訟費用為153,815元（訴訟費用68,815元、鑑定費用85,000元）。而原告之請求一部有理由、一部無理由，本院審酌原告起訴請求之金額與其經駁回之比例及利害關係，爰確定訴訟費用之負擔如主文第項所示。
九、據上論結，原告之訴為一部分有理由、一部分無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國109年4月23日
民事第一庭法官張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月27日
書記官黃郁淇┌────────────────────────────────────┐│附表一：原告主張臺南市○○區○○段○○○○○號土地租金金額表│├──┬───────┬──────┬─────┬────┬───────┤│編號│租金計算起算日│租金計算迄日│租金單價│每月租金│每年租金│││││(元/㎡/月)│││├──┼───────┼──────┼─────┼────┼───────┤│⒈│103年6月3日│104年6月2日│177│36,680元│440,160元│├──┼───────┼──────┼─────┼────┼───────┤│⒉│104年6月3日│105年6月2日│179│37,094元│445,128元│├──┼───────┼──────┼─────┼────┼───────┤│⒊│105年6月3日│106年6月2日│180│37,301元│447,612元│├──┼───────┼──────┼─────┼────┼───────┤│⒋│106年6月3日│107年6月2日│182│37,716元│452,592元│├──┼───────┼──────┼─────┼────┼───────┤│⒌│107年6月3日│108年6月2日│183│37,923元│455,076元│├──┼───────┼──────┼─────┼────┼───────┤│⒍│108年6月3日│頂美段1426建│185│38,338元│││││號建物不堪使│││││││用或被告喪失│││││││所有權之日止││││├──┴───────┴──────┴─────┴────┼───────┤│總計│2,240,568元│└────────────────────────────┴───────┘┌────────────────────────────────────┐│附表二：法院核定臺南市○○區○○段○○○○○號土地租金金額││以申地價按年息百分之十計算│├──┬────────┬────┬────────┬────┬─────┤│編號│起迄時間│租賃面積│公告/申報地價│每月租金│合計│├──┼────────┼────┼────────┼────┼─────┤│⒈│103年6月3日起至│207.23㎡│公告地價9,000元│12,434元│235,417元│││104年12月31日止││申報地價7,200元│││││共18月又28日│││││├──┼────────┼────┼────────┼────┼─────┤│⒉│105年1月1日起至│207.23㎡│公告地價12,900元│17,822元│731,890元│││108年6月2日止││申報地價10,320元│││││共41月又2日│││││├──┼────────┼────┼────────┼────┼─────┤│⒊│108年6月3日起至│207.23㎡│公告地價12,900元│17,822元││││頂美段1426建號建││申報地價10,320元│││││物不堪使用或被告│││││││喪失所有權之日止│││││├──┴────────┴────┴────────┴────┼─────┤│總計│967,307元│└──────────────────────────────┴─────┘