裁判字號：最高法院85年台上字第593號民事判決
裁判日期：民國85年03月21日
裁判案由：所有權移轉登記
最高法院民事判決八十五年度台上字第五九三號
上訴人丁○○
丙○○ 許鈺家 許鈺湖 許牡丹 許春桃 許春景 許春森 被上訴人乙○○
甲○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年七月廿四日台灣高等法院第二審判決（八十三年度重上字第四一八號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊之被繼承人 許輝煌 及訴外人 許明鐘 原係被上訴人乙○○及被上訴人甲○○被繼承人 翁智聰 之佃農。民國六十七年十二月間許輝煌、許明鐘與乙○○、翁智聰租佃雙方訂立協議書，同意終止坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號等多筆耕地之租約。約定由許輝煌及許明鐘取得承租土地三分之一之所有權，乙○○及翁智聰則收回其餘三分之二土地。並約明許輝煌取得者為原判決附表所示之四筆土地（下稱系爭土地），且應於終止租約生效後即移轉登記為許輝煌所有。該協議書應已合法生效。惟乙○○及翁智聰事後竟不履行協議書之約定，拒辦租約之終止登記。嗣許輝煌及翁智聰已分別於七十二年六月廿六日及七十六年六月廿九日死亡，甲○○復就該土地辦妥繼承登記。被上訴人二人自應依約將該土地之所有權移轉登記與伊等情。爰依協議書約定之法律關係，求為命被上訴人將系爭土地應有部分各二分之一移轉登記與 伊公同 共有之判決。
被上訴人則以：上開協議書非真正，兩造間之租佃契約於六十八年及七十四年到期，均再續訂租約及辦理租約登記。兩造間之租賃關係並未終止，條件尚未成就。且許輝煌實無遷徙或轉業之正當理由，終止該租賃關係與耕地三七五減租條例第十七條之規定不合。該協議書亦因違反民法第七十一條規定而無效等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張之事實，已據提出協議書及土地登記簿謄本為證。該協議書被上訴人乙○○於另案審理時復承認其上之印章為其所有無誤。被上訴人亦無法證明印章遭盜用，且該協議書成立之真正，並經證人 邵有田 證明屬實。固足信為真實。惟查上開協議書訂立於六十七年十二月間，依當時有效之耕地三七五減租條例第十七條規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有該條所列情形之一，不得終止。如承租人自動放棄耕作權時，依同條第二款規定亦須確有因遷徙或轉業之正當事由始得為之。如承租人無遷徙或轉業之正當事由，自不得與出租人合意終止租約。系爭土地地目為田，屬可耕地。上訴人之被繼承人許輝煌遷徙地址相距不及四百公尺，並無礙於其耕作。又其經營攤販業縱然屬實，亦僅兼業非轉業。上訴人丁○○於另案更稱，未轉業僅另兼其他工作，足認許輝煌迄七十二年間死亡止，實質上並無轉業或放棄耕作之意思。是許輝煌無遷徙或轉業之正當理由至明。其與乙○○、翁智聰訂立終止租約之協議書，係以放棄耕作權作為取得系爭土地之對價，依上述耕地三七五減租條例第十七條之規定，自不能認為有效，且違反該條例之公共政策，依民法第七十二條之規定亦屬無效。又本件租約迄未辦理終止登記，許輝煌及上訴人於六十八年及七十四年間相繼二次申請續訂耕地租約，有該租約登記簿影本可稽。可見當事人早已無依上開協議書終止租約之意思。從而，上訴人本於無效之契約，請求被上訴人移轉系爭土地為其公同共有，即非有據，不應准許等詞為其判斷之基礎。
按出租之耕地經依法編定為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約，不受修正前耕地三七五減租條例第十七條規定之拘朿，此觀六十七年十二月間租佃雙方訂立協議書當時有效之平均地權條例第七十六條第一項規定甚明。查系爭土地於簽訂協議書時，已於協議書上不動產標示欄內註明○住○區○○○道路預定地」，並於土地登記簿謄本備攷欄記載為「都市土地」。上訴人復於起訴狀陳明該地經辦理市地重劃（一審卷五頁）等語。究竟系爭土地於簽立協議書終止租約時已否經依法編定為建築用地，與該協議書終止租約是否有效所關至切。原審未詳為調查審認，遽以上開理由而為上訴人不利之判決，自有未合。又上開協議書第二行記載：「今因雙方同意終止租約，各種條件約定如左……」，等文字，並於第二條約定：「乙方（承租人）同意承租標的自民國六十八年度起解除租約關係……」云云。苟該協議書之成立為真正且有效，則本件耕地租約似已於六十八年即合法終止，能否因上訴人租約未辦理終止登記或六十八年及七十四年間尚續訂租約，遽謂上訴人及其被繼承人許輝煌無依協議書終止租約之意思，非無進一步研求之餘地。原審未進一步詳予研求，遽行判決，亦嫌疏略。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，難謂無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年三月二十一日
最高法院民事第五庭
審判長法官張福安
法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官謝正勝右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年四月二日