裁判字號：臺北高等行政法院103年訴更一字第94號判決
裁判日期：民國105年03月24日
裁判案由：房屋稅
臺北高等行政法院判決
103年度訴更一字第94號105年2月25日辯論終結原告 林武弘
林銘弘 共同訴訟代理人 周仕傑 律師複代理人 趙文銘 律師被告臺北市稅捐稽徵處代表人 黃素津 訴訟代理人 簡淑如
陳秀蓮 歐思吟 上列當事人間房屋稅事件，原告不服臺北市政府中華民國101年12月10日府訴一字第10109187400號、第00000000000號、第00000000000號、第00000000000號、第00000000000號，及101年12月11日府訴一字第10109187500號、第00000000000號、第00000000000號、第00000000000號、第00000000000號、第00000000000號、第00000000000號、第00000000000號、第00000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決後，經最高行政法院廢棄發回，更為判決如下：
主文原告之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
１、原告林武弘所有臺北市○○區○○路○○號○○○號13樓、○○號14樓、○○○號、○○○號13樓、○○○號14樓、○○○號8樓房屋及原告林銘弘所有臺北市○○區○○路○○號○○○號14樓、○○○號、○○○號14樓、○○號14樓、○○○號13樓、○○○號14樓房屋暨其共同使用部分（以下合稱系爭房屋）。其坐落基地所興建之地上14層、地下2層
2棟共156戶之建築物，領有業務移撥前臺北市政府工務局核發之民國86年11月26日86使字第435號使用執照，該等建築物之構造種類為鋼筋混凝土以上構造之SRC造等級。被告為辦理臺北市高級住宅清查作業，分別於100年4月6日、
101年6月6日派員至建築物所在之維也納社區現場進行勘查，依高級住宅8項認定標準逐項進行評估，審查認為系爭房屋所在建築物符合行為時「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」（以下簡稱評定作業要點）第15點所定之高級住宅，乃依規定按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，並核定系爭房屋10
1年房屋稅分別為新臺幣（下同）9萬2,800元、11萬8,43
2元、12萬1,350元、9萬4,585元、9萬8,824元、9萬8,824元、7萬8,104元、9萬8,761元、11萬9,810元、
9萬1,966元、10萬1,120元、11萬7,047元、9萬8,824元及9萬8,824元。
２、原告不服，申請復查，經被告於101年8月17日以北市稽法甲字第10131421201號、第0000000000A號、第0000000000B號、第0000000000C號、第0000000000Z號、第0000000000a號、第0000000000u號、第00000000000號、第0000000000J號、第0000000000K號、第0000000000i號、第0000000000w號、第0000000000J號、第0000000000K號復查決定：「申請人所有本市○○區○○路○○號等14戶附屬地下1層公共設施面積部分，改按住家用稅率並按高級住宅加價課徵101年房屋稅；其餘復查駁回。」原告仍不服，提起訴願，均經駁回後，提起本件行政訴訟。案經本院102年度訴字第417號判決撤銷訴願決定及原處分（復查決定）不利原告部分，被告上訴，最高行政法院103年度判字第471號將原判決廢棄發回本院更為審理。
二、原告主張略以：
１、房屋稅條例第10條第1項與臺北市房屋稅徵收自治條例第8條，並無所謂高級住宅之定義或應針對所謂高級住宅加成徵收房屋稅之相關規定。被告依評定作業要點第15點與「臺北市高級住宅審查作業注意事項」（以下簡稱高級住宅審查注意事項）第1點加成核計房屋稅，惟評定作業要點與高級住宅審查注意事項屬行政命令，被告不得僅以行政命令課以人民義務，評定作業要點第15點規範之內容，為房屋稅條例第11條與臺北市房屋稅徵收自治條例第8條所無，已超越母法授權範圍，違反法律保留原則。
２、臺北市不動產評價委員會（以下簡稱不動產評委會）如何組成，該委員會何以得自行以獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶有車位、保全嚴密、管理週全等8大不具客觀性之標準認定高級住宅，並由臺北市政府以100年1月24日府財稅字第10030212100號公告（以下簡稱100年1月24日公告），且又參採社會各界及專家意見，增訂每戶總價8,000萬元、每坪單價100萬元、每戶面積80坪以上、戶數達70%以上等標準，標準依據為何，數據如何而來，其稅率之調整及調整標準，欠缺程序正義，未將土地價格因素除外，亦違反量能課稅原則。且8大標準中之外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、保全嚴密、管理週全，並無客觀衡量標準，不但不動產評委會無依循評定之標準，一般民眾亦無法由規範內容瞭解所有或欲購買之房屋是否符合上述標準，顯違背明確性原則。
３、房屋現值之評定，直接影響房屋稅稅基，性質上屬行政處分，依房屋稅條例第10條第2項規定，有關房屋現值核計之結果，應各別通知納稅義務人，被告未將不動產評委會評定系爭房屋之價值通知原告，依法不得依尚未生效之行政處分為基礎用以課徵房屋稅。縱認系爭房屋現值已顯示於房屋稅繳款通知書，僅為房屋稅課徵處分內容之說明，非就房屋現值核定之行政處分為通知或送達，其內容亦欠缺行政行為之明確性，而系爭房屋稅之課徵，應以房屋現值核定之行政處分送達納稅義務人後，依其期間比例計算。又8大標準中保全嚴密、管理週全，係因社區住戶之共同努力與付出，不應作為增加房屋稅或是提高房屋現值核定之考量基礎，已違反平等原則。
４、依房屋稅條例第10條第1項、臺北市房屋稅徵收自治條例第8條規定以觀，有關房屋標準價格已經法律明確規定評定之標準，並未授權地方政府不動產評委會自行訂立標準決定，評定作業要點第15點規定，違反法律保留原則，最高行政法院發回意旨，誤解租稅法定主義內涵，且忽略房屋稅條例第10條第1項、臺北市房屋稅徵收自治條例第8條規定，發回意旨不足以參考。又依房屋稅條例第11條規定，不動產評委會於評定房屋標準價格時，僅應考量房屋之建材、房屋之耐用年數與折舊及房屋所處街道商業交通情形及房屋供需概況，不應依其他內容或項目來評定或調整房屋之標準價值。
５、被告提出之房屋現值計算公式為「房屋現值=房屋構造標準單價X(1+加價比率-減價比率)X(1-折舊經歷年數X折舊率)X街路等級調整率X房屋面積(平方公尺)」，由被告提出系爭房屋評定現值計算明細表，可看出重複計算「街路等級調整率」，有逾越法律保留原則及重複課稅情形。因為依房屋稅條例第11條第1項第3點「房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分」即為房屋街路等級調整率，係用以評定房屋標準價格的一個項目，依系爭房屋評定現值計算明細表，除評定房屋現值時乘「房屋街路等級調整率」外，在核定單價時，也將標準單價乘「房屋街路等級調整率」，即計算房屋現值的過程，共乘兩次「房屋街路等級調整率」，此擴大計算房屋現值之方式，有重複課稅之情形。且現值計算明細表中，課稅現值是直接將基數乘上220%，但計算核定單價時，則採用基數乘(1+220%)，逾越房屋稅條例第11條及評定作業要點第15點規定，而由103年2月11日評定作業要點第15點將原8項標準，修正為僅具參考性質之特徵，亦可證明修正前評定作業要點第15點之8項標準定義模糊，不具明確性。
６、房屋稅條例第11條係採建造成本歷史原則，並非以房屋市場交易價值作為核定房屋課稅現值之方式，係依評定標準核計，屬於一種法定的推計價值課稅。同樣台北市房屋，一部分以法定推計價值課稅，另一部分以所謂實質課稅原則課稅，已係歧視性待遇，違反平等原則、租稅公平原則。又現行房屋稅之稽徵，路段率未減除地價部分，亦顯然違法。評定作業要點第15點未考量基本生活所需房屋之價值或面積內應予免稅，只要房屋市價超過8000萬，面積80坪以上房屋，一律多乘一次，形同提高稅率3-4倍，侵蝕人民基本生存所需，違反量能課稅原則，亦侵害人民居住自由，侵害憲法第10條保障之人民居住及遷徙自由。聲請訊問證人臺北市財政局副局長 游適銘 ，以證明房屋稅條例第11條第1項第3款，應減除地價部分價格，而原處分核定房屋現值，未依法減除地價部分價格，應予撤銷。
７、聲明求為判決：
1訴願決定及原處分（含原核定）不利原告部分均撤銷。
2訴訟費用由被告負擔。
三、被告主張略以：
１、為合理反映高級住宅應有的房屋評價，並通盤檢視臺北市○路段之實際發展及繁榮程度，以覈實評定房屋現值，促進房屋稅負擔合理化，不動產評委會依房屋稅條例第11條規定，於100年常會決議修訂評定作業要點，並經臺北市政府100年1月24日公告實施。若房屋符合評定作業要點第15點所定
8項標準，即為高級住宅，其房屋構造標準單價依該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計，以提高高級住宅之房屋評定現值，反映應有之租稅負擔、符合量能課稅及租稅公平原則。被告另訂定高級住宅審查注意事項，明確規範臺北市高級住宅認定標準及定義，就價格及面積明訂列為認定要件，以為稽徵實務作業依據，符合課稅之客觀及明確性。系爭房屋所在之維也納社區，經現場勘查逐項審核認定符合評定作業要點第15點規定之8項標準，亦符合高級住宅審查注意事項第3點規定之要件，被告依房屋坐落地點之街路等級調整率即220%加成核計房屋構造標準單價之房屋評定現值，課徵系爭房屋101年房屋稅，洵屬有據。
２、租稅構成要件固應以法律明定，惟稅基之計算如屬細節性、技術性質者，自得授權主管機關自行訂定，房屋稅條例第5條已規定房屋稅稅基為房屋現值，惟房屋現值之計算屬細節性、技術性事項，是該條例第11條規定授權由不動產評委會予以評定，並由直轄市、縣（市）政府公告。56年修正房屋稅條例第7條規定，納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內，向當地主管稽徵機關申報房屋現值及使用情形，同時修正第10條條文，明定稽徵機關應就納稅義務人依同條例第7條規定所申報之現值，參照不動產評委會評定之標準核計房屋現值，並通知納稅義務人，是同條例第10條並未規定地方政府依同條例第11條之規定重行評定房屋標準價格時需通知納稅義務人。嗣後90年6月20日再修正房屋稅條例第7條及第10條，規定納稅義務人僅需於房屋建造完成之日起30日內申報房屋稅籍及使用情形，至於房屋現值無須由納稅義務人申報，改由稽徵機關依據房屋標準價格核定，亦未規定重行評定房屋標準價格須個別通知納稅義務人，納稅義務人若對房屋稅繳款書所載房屋課稅現值不服，可依稅捐稽徵法第35條規定申請復查。房屋稅為1年徵收1次之週期稅，每一稅捐週期屆至，稅捐債務即成立，不受稽徵機關核發繳款書期限之影響，是評定作業要點第15點既明定高級住宅加價課徵房屋稅之生效日期為100年7月1日，自斯時起系爭房屋即應按坐落地點之街路等級調整率加價課徵房屋稅，原告主張按比例計算核課，依法無據。
３、系爭房屋所在之維也納社區建築物，依臺北市政府地政局（以下簡稱地政局）101年5月29日北市地價字第10131444700號函檢送高級住宅市價資訊資料可知，該社區建物門牌為○○路○號○樓，建物面積399.06平方公尺（約120.71坪），於100年5月之成交金額為1億5300萬元，每坪單價以126萬元計算，該社區最小坪數（71.22坪）之房屋總價已超過8000萬元。準此，該社區依市場交易行情，每戶總價均達8000萬元以上。系爭房屋101年未按地段率加成計算之房屋總現值介於302萬元至467萬元間，按地段率加成後之房屋總現值介於664萬元至1028萬元，遠低於市場行場。復依被告高級住宅及實價查詢系統之實際交易價格，亦查得同一社區一戶房屋，總面積82.74坪，於102年2月27日之成交紀錄金額為總價1億1700萬元，每坪單價141萬元，顯示房價呈上漲趨勢，益證房屋評定現值與市場價格之差異。參以上開同社區100年5月成交之建物，100年未按高級住宅加價前，名目稅率與實質稅率比達27倍，101年按高級住宅加價後其名目稅率與實質稅率比為14倍，相較鄰近一般住宅房屋100年及101年之名目稅率與實質稅率比12倍，顯示高級住宅加價課徵房屋稅，係合理反映租稅負擔，符合量能課稅原則。而以系爭14戶房屋之房地現值，依上開同社區100年5月成交金額為1億5300萬元之建物，推算系爭14戶房屋市場行情，比較結果系爭房屋市場行情之房地總價均高達其房地現值2倍以上，並無房屋評定現值超過房屋市場行情之情形。
４、我國不動產市場交易習慣，多以房地總價為買賣價格，房屋土地分開估價方式不易，每戶總價8000萬元以上，其價格指市場交易行情之房地總價，僅為認定是否為高級住宅之標準，非計算房屋稅之稅基。房屋經審認屬高級住宅，其房屋構造標準單價始按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計，並無重複計算問題。我國現行不動產稅制，房屋稅、地價稅採分離課稅，亦無房屋稅包含地價稅之重複課稅問題。又現行房屋評定現值計算方式，因未將房屋買賣價格列入房屋評定現值即房屋稅之稅基計算，自也無減除地價問題，無訊問證人之必要。
５、聲明求為判決：
1原告之訴駁回。
2訴訟費用由原告負擔。
四、本院的判斷：
１、相關的規定：
⑴、關於房屋稅條例部分：
1第2條：本條例用辭之定義如左：一、房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。
2第3條：房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。
3第4條第1項前段：房屋稅向房屋所有人徵收之。
4103年6月4日修正前即90年6月20日修正之第5條第1款：房屋稅依房屋現值，按左列稅率課徵之：
一、住家用房屋最低不得少於其房屋現值百分之1點2，最高不得超過百分之2。但自住房屋為其房屋現值百分之1點2。
5第9條：各直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會。不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加，人數不得少於總額5分之2。其組織規程由財政部定之。
6第10條：主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。依前項規定核計之房屋現值，主管稽徵機關應通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起30日內，檢附證件，申請重行核計。
7第11條：房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每3年重行評定1次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。
⑵、房屋稅條例第24條規定：「房屋稅徵收細則，由各直轄市及
縣（市）政府依本條例分別擬訂，報財政部備案。」，臺北市房屋稅徵收自治條例依該規定授權制定，關於91年4月25日修正發布之臺北市房屋稅徵收自治條例部分：
1第4條第1項第1款：本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：
一、住家用房屋，百分之1點2。
2第8條：房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第1項第1款至第3款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府公告之。
3上開規定，核未逾房屋稅條例之授權目的及範圍，應有法之拘束力。
⑶、臺北市政府為簡化房屋標準價格評定及房屋現值核計作業，
訂定評定作業要點，關於100年1月24日公告修正之該要點部分：
1第2點：房屋現值之核計，以「房屋構造標準單價表」、「折舊率及耐用年數表」及「房屋街路等級調整率評定表」為準據。
2第4點第1項、第2項：適用「房屋構造標準單價表」核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。但已領使用執照未辦理所有權第一次登記者，以使用執照所載資料為準；；……。前項房屋總層數之計算，不包括地下室或地下層之層數；同一使用執照記載樓層數如有數種且獨立使用者，應分別評定。
3第15點：房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列8項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計：㈠獨棟建築㈡外觀豪華㈢地段絕佳㈣景觀甚好㈤每層戶少㈥戶戶車位㈦保全嚴密㈧管理週全。前項認定標準，除商業大樓及已依第14點規定加成課徵之房屋外，自100年7月1日起實施。
⑷、為明確規範臺北市高級住宅認定標準及定義，被告101年5月31日訂定高級住宅審查注意事項，以為稽徵實務作業依據。
103年1月22日不動產評委會決議自103年7月1日起廢止之該注意事項：
1第2點：本市高級住宅認定標準及定義如下：
㈠獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。
㈡外觀豪華：建築氣派、華麗或特殊風格，採用高級建材等。
㈢地段絕佳：地處交通便利、環境幽靜或鄰近名校學區等。
㈣景觀甚好：鄰近公園、林蔭大道、水岸、山景或建築基地整體規劃良善等。
㈤每層戶少：每層戶數少，原則上為4戶以下，採光良好。
㈥戶戶車位：車位數大於或等於戶數。
㈦保全嚴密：設監視系統或配保全人員。
㈧管理週全：專人或專責門禁管理及大樓之清潔維護。
2第3點：為稽徵實務審查作業需要，除上述標準之定義外，並就價格及面積明確規範如下：
㈠每戶總價8,000萬元以上。
㈡每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。
㈢每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入。
前項價格查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。第一項所稱面積以地政機關登記之建物總面積為準。
3第6點：本注意事項自100年7月1日起實施。
⑸、89年5月16日修正發布之不動產評價委員會組織規程：
1第1條：本規程依房屋稅條例第9條、契稅條例第13條之規定訂定之。
2第2條：直轄市或縣(市)政府均應依照本規程組織不動產評價委員會。
3第3條第1項第1款：本會置委員11人，由市縣(市)政府就下列人選中遴聘：
一、直轄市：由財政局長、工務局長、地政處長、稅捐稽徵處長、財政局稅務行政科長、稅捐稽徵處主管課長為當然委員，另由市政府聘請市議會代表2人、農會代表1人、營造業公會代表1人及建築師公會之專門技術人員1人為委員。並以財政局長、稅捐稽徵處長為正副主任委員。
２、又房屋稅係依房屋現值按規定之稅率課徵，房屋現值則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得（房屋稅條例第5條、第10條參照）。不動產評價委員會評定之房屋標準價格，應以同條例第11條第1項規定之3款基準：「
一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。」為依據，並由直轄市、縣（市）政府公告之。各直轄市及縣（市）政府依同條例第24條規定，有訂定房屋稅徵收細則之權限。準此，臺北市政府於100年1月24日修正公告臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點，其中第15點第1項規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列8項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計：㈠獨棟建築㈡外觀豪華㈢地段絕佳㈣景觀甚好㈤每層戶少㈥戶戶車位㈦保全嚴密㈧管理週全。」無非依據房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，區分及限制高級住宅之適用範圍，並定其標準價格，係在上開3款基準範圍內，核計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義，亦有最高行政法院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議意旨可資參照。
３、再者，行政訴訟法第260條第3項規定：「受發回或發交之高等行政法院，應以最高行政法院所為廢棄理由之法律上判斷為其判決基礎。」本件為經最高行政法院發回更審之案件，本院在此個案中，自應受最高行政法院103年度判字第471號判決所表示個案法律意見之拘束，並依其提示之法律意見，據以為解釋法律之指針。就100年1月24日公告修正之評定作業要點第15點第1項、廢止前被告101年5月31日訂定之高級住宅審查注意事項第2點、第3點規定是否違反租稅法律主義、法律明確性原則及租稅公平原則之問題，最高行政法院103年度判字第471號判決已表示：
⑴、租稅法律主義係指國家課人民以繳納稅捐之義務或給予人民
減免稅捐之優惠時，應就租稅主體、租稅客體、稅基、稅率、納稅方法及納稅期間等租稅構成要件，以法律或法律明確授權之命令定之。在我國，所謂租稅法律主義，並非採用較嚴格之國會保留，而是承認得以法律授權之法規命令定之，採取法律保留的立場。關於法律授權之方式，則承認以概括授權訂定法規命令，至於其有無超越法律授權，則認為應依法律整體規範意旨綜合判斷之。
⑵、我國房屋稅的稅基係房屋現值，房屋現值之計算，則係依房
屋標準價格的相關事項定期評定之。至於評定房屋標準價格的相關事項，並非以房屋的單一情形（如面積大小）為準，房屋稅條例第11條第1項規定，除明定房屋標準價格的相關事項，並授權不動產評價委員會評定及由直轄市、縣（市）政府公告，以符合租稅法律主義要求外，依其法律規定之意旨，應含有評定客觀的房屋標準價格，以利稽徵經濟之效率，以及在合理範圍，按房屋各種價格因素，各別評定房屋標準價格，以達量能課稅目的。至於在法定事項範圍內，如何調配各種價格因素，評定其房屋標準價格，以符量能課稅之規範意旨，或是區分房屋之類型級別，依相關價格因素評定各別房屋標準價格，以便於稽徵經濟及量能課稅之達成，依法律保留原則層級化之理論，核屬執行法律之細節性、技術性次要事項，得由主管機關發布命令為必要之規範。是房屋稅條例第11條第1項規定，應具有依據房屋各種價格因素，合理的評定不同類別房屋之規範意旨，此觀同條第1項第1款後段規定「區分種類及等級」亦明。至於應依前開價格因素，區分幾種類型級別，依前所述，核屬細節性、技術性之事項，應屬行政裁量之範圍。此行政裁量事項，需考量各地差異情形，有鑑於此，關於房屋標準價格之評定，並非由中央政府統一為之，而係依房屋稅條例第11條第1項規定，由各直轄市、縣（市）不動產評價委員會評定，並由各直轄市、縣（市）政府公告之，以收因地制宜之效。
⑶、依財政收支劃分法第12條第1項第2款規定，房屋稅屬地方
稅〔即直轄市及縣(市)稅〕，雖房屋稅條例係由立法院統一立法制定之法律，基於地方自治立法權及地方自治財政之精神，有關房屋稅徵收事宜，仍應保留部分項目予地方自治團體補充立法，故房屋稅條例第24條規定，授權地方政府訂定房屋稅徵收細則。91年4月25日修正發布之臺北市房屋稅徵收自治條例第8條規定「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第1項第1款至第3款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率『等事項』調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府公告之。」，相較於房屋稅條例第11條第1項，其係規定依房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率「等事項」調查擬定，以作為臺北市房屋標準價格審查評定之依據，故較諸房屋稅條例，臺北市政府依該自治條例之規定，應有較寬的行政裁量，得按該市之實際情形，補充制定房屋稅之相關規範。因此，臺北市不動產評價委員會，在房屋稅條例第11條第1項評定房屋標準價格之房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等法定價格因素的範圍內，考量臺北市之實際情形，制定房屋類型級別之判別標準，按房屋質量是否明顯高於一般情形，區分高級住宅及一般住宅，並於法定事項及合理之範圍內，依相關價格因素分別評定其房屋標準價格，以符量能課稅及稽徵經濟之規範意旨，於法尚無不合。
⑷、近年來臺北市有房市過熱現象，部分質量較好的房屋，價格
節節攀升，不但帶動市區房價上漲，造成住民購屋的沈重負擔，也產生高價房屋評定之房屋現值及所繳之房屋稅過低等不合理情況。為合理反映高級住宅應有的房屋評價，並通盤檢視臺北市○路段實際發展及繁榮程度，覈實評定房屋現值促進房屋稅負擔合理化，臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第11條規定，於100年常會決議修訂系爭作業要點，並經臺北市政府於100年1月24日公告（自100年7月1日起實施），嗣臺北市稅捐稽徵處為明確規範高級住宅認定標準及定義，以為稽徵實務作業依據，乃參考房仲業、不動產估價師、地政士公會及一般社會大眾等對於豪宅應備要件之共識，訂定系爭注意事項，除原標準及定義外，並明確規範其價格及面積，以限定高級住宅之適用範圍。若房屋符合系爭作業要點第15點第1項所定8項標準及系爭注意事項第2點、第3點之規定者即為高級住宅，其房屋構造標準單價依該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。此乃臺北市不動產評價委員會，在房屋稅條例第11條第1項評定房屋標準價格之房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等法定價格因素的範圍之內，考量臺北市的實際情形，制定房屋類型級別之判別標準，按房屋質量是否明顯高於一般情形，區分高級住宅及一般住宅，並於法定事項及合理之範圍內，依相關價格因素分別評定其房屋標準價格，以符合量能課稅及稽徵經濟等規範意旨。又地方稅務主管機關之臺北市稅捐稽徵處，為明確規範高級住宅認定標準及定義，以為稽徵實務之作業依據，乃訂定系爭注意事項，並經該市不動產評價委員會准予核備，進一步限定高級住宅之適用範圍，參諸前述，於法並無不合。
⑸、詳言之，臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第11條授權
，考量房屋建造材料、建造工法、周遭環境等要件，區分臺北市房屋等級為一般住宅及高級住宅，並由臺北市稅務主管機關臺北市稅捐稽徵處訂定系爭注意事項，經該市不動產評價委員會准予核備，以明確規範高級住宅之適用範圍，作為稽徵實務之作業依據，凡符合系爭作業要點第15點第1項及系爭注意事項第2點、第3點所定高級住宅之標準者，以其坐落地點所適用之街路等級調整率為加價倍數調高其房屋標準單價及房屋評定現值，使其合理反映高級住宅應有價值及稅捐負擔，依前所述，並未超出房屋稅條例第11條第1項規定授權之範圍，尚無違反租稅法律主義之情事。且房屋稅條例已就房屋標準價格授權由各縣市不動產評價委員會評定，臺北市不動產評價委員會訂定系爭作業要點第15點規定，並經臺北市稅捐稽徵處訂有系爭注意事項，以為稽徵實務之作業依據，明確規範高級住宅之認定標準，並無違反授權明確性及法律明確性原則。又系爭注意事項第3點規定，係就符合系爭作業要點第15點規定之高級住宅，同時須符合價格及面積要件者，始按房屋坐落地點之街路等級調整率加價課徵房屋稅，使其反映高級住宅應有之價值及稅捐負擔，俾能符合量能課稅及租稅公平，並未違反量能課稅及租稅公平原則。至於房屋現值之計算公式所依據之「臺北市房屋構造標準單價表」、「臺北市房屋折舊率及耐用年數表」、「臺北市○○街路等級調整率評定表」、「臺北市○○街路等級調整率表」及系爭作業要點，係臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第11條規定，並經該委員會100年常會審議通過後經臺北市政府公告，作為評定101年房屋現值之準據，係屬經法律授權及法定程序為之，亦無不合。
４、本件如事實概要欄所載之事實，有建物門牌綜合資訊、房屋稅主檔查詢表、徵收檔查詢表、高級住宅處理意見表、使用執照存根、維也納社區照片、101年期房屋稅轉帳繳納證明、101年房屋稅繳款書、高級住宅審查小組現場勘查紀錄表、不動產評委會100年1月12日100年常會紀錄、臺北市政府100年1月24日府財稅字第10030212100號公告、不動產評委會101年5月21日101年臨時會紀錄、本件相關復查決定書及訴願決定書等附於原處分卷可佐，為可確認之事實。而100年1月24日公告修正之評定作業要點第15點第1項、廢止前被告101年5月31日訂定之高級住宅審查注意事項第2點、第3點等規定，並未違反租稅法律主義、法律明確性原則及租稅公平原則，亦已如前述。則被告依高級住宅8項認定標準逐項評估，審查認為系爭房屋所在建築物符合行為時評定作業要點第15點所定之高級住宅，依規定按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，所為系爭房屋101年房屋稅之核定決定，於法自屬有據。原告主張最高行政法院103年度判字第471號判決發回意旨不足以參考，並無可取；其仍執陳詞指摘前揭評定作業要點第15點、高級住宅審查注意事項關於高級住宅認定標準之規範，違反法律保留原則、明確性原則、量能課稅原則、平等原則，欠缺程序正義，侵害人民住居及遷徙自由，權力濫用等，均無可採；另所稱系爭房屋稅之課徵，應以房屋現值核定處分送達納稅義務人後，依期間比例計算，亦難採認。
５、此外：
⑴、房屋稅的性質屬財產稅，其規範形式上是以財產為稅捐客體
，並進行稅基量化，再以量化結果乘以法定稅率，而得出稅額。本來稅基量化應該是個案的事實認定，應依個別房屋之狀態定其稅基金額。不過，由於房屋稅之稽徵有大量行政特質，因此在法制設計上將其量化程序予以格式化、通案化，以專設的機關，抽象的準則，將一定範圍內的多數稅捐客體，依通案式規則量化稅基。由前揭規定可知，房屋稅是依房屋現值，按一定稅率課徵。而房屋現值，是主管稽徵機關依不動產評委會評定的標準核計，至房屋標準價格則係由評委會依房屋稅條例第11條第1項各款事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告。亦即先由評委會審酌房屋稅條例第11條第1項所定事項之標準，用以決定通案式之房屋標準價格，並對外公告。再由主管稽徵機關依評委會評定之標準核計各別房屋之房屋現值。又評委會係由各直轄市、縣（市）（局）選派有關主管人員、建築技術專門人員，及由當地民意機關、有關人民團體推派的代表所組成，其所評定的標準，具專業性及公信力，除評定過程未遵守相關程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當之情形外，基於尊重其專業性及法律授權之專屬性，所為判斷應予尊重。評定作業要點即係不動產評委會會議決議的評定標準，並由臺北市政府公告，不因其名稱為「作業要點」而改變其為評委會決議之評定標準的本質。觀之評定作業要點內容，是一個通案的標準，而該要點針對評定作業要點第15點之房屋，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計之規定，係就高級住宅定其房屋構造標準單價，只是取以街路等級調整「率」作為加成核計的基準，原告以此主張被告就系爭房屋課稅現值之計算，有重複課稅之情事，即無可採。
⑵、系爭房屋之評定現值，應未超過系爭房屋之市場行情：
①、系爭房屋無交易紀錄，惟與系爭房屋同為維○○○區○○○
○○路，面積399.06平方公尺（約120.71坪）之建物，於10
0年5月的成交金額為房地計1億5,300萬元，房地每坪單價至少126萬元。
②、因我國不動產市場交易習慣，多以房地總價為買賣價格，且
房屋土地分開估價不易，以市場行情之房地總價與房地現值（房屋評定現值及土地公告現值合計）二者比較，系爭房屋經依高級住宅加成核計後之房屋現值為664萬元至1040萬元不等，房地現值為3504萬元至6224萬元不等；而以上開同社區房屋之房地每坪交易單價126萬元計算，系爭房屋之房地市場行情約為8974萬元至2億零31萬元不等，有本院卷所附臺北市地政局101年5月20日北市地價字第10131444700號函及所附之已填竣市價資訊之高級住宅名冊、系爭房屋評定現值與市場價格（依前揭同社區房屋之實際成交價計）比較表、房地現值合計與市場行情之房地總價比較表可稽。可知，系爭房屋市場行情之房地總價均高達其房地現值2倍以上，益見房地現值未超過其市場行情之房地總價，參以前揭房地現值合計與市場行情之房地總價比較表為據計算，加成後系爭房屋之現值與系爭房屋之房地市場行情比例，低於加成前系爭房屋之現值與系爭房屋之房地現值比例（詳附表），衡情亦可知系爭房屋之評定現值並未超過房屋（不包括土地部分）市場行情甚明。
五、綜上，原告所訴各節，均無可採。被告審認系爭房屋為評定作業要點第15點所定之高級住宅，依規定加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，所為系爭房屋101年房屋稅額之核定，並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。原告訴請判決如聲明所示，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，均與本件判決結果不生影響，爰不一一論駁。而「按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。」本為房屋稅條例第11條第1項第3款所明定，原告聲請訊問證人臺北市財政局副局長游適銘，以證明依該規定應減除地價部分，核無必要，附此敘明。
七、結論，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國105年3月24日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法官胡方新
法官鍾啟煌法官蘇嫊娟
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│所需要件││代理人之情形││├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││者，得不委任律師│格或為教育部審定合格之大學或獨││為訴訟代理人│立學院公法學教授、副教授者。│││2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備會計師資格者。│││3.專利行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備專利師資格或依法得為專│││利代理人者。│├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││形之一，經最高行│二親等內之姻親具備律師資格者。││政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││，亦得為上訴審訴│。││訟代理人│3.專利行政事件，具備專利師資格或│││依法得為專利代理人者。│││4.上訴人為公法人、中央或地方機關│││、公法上之非法人團體時，其所屬│││專任人員辦理法制、法務、訴願業│││務或與訴訟事件相關業務者。│├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。│└──────────────────────────┘中華民國105年3月24日
書記官李淑貞