裁判字號：臺灣新北地方法院90年訴字第2119號民事判決
裁判日期：民國91年06月11日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度訴字第二一一九號
原告 李錦文 被告丙○○
丁○○訴訟代理人 簡賴由貴
賴竹良 被告乙○○
甲○○訴訟代理人賴竹良右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣貳拾萬伍仟元及自民國九十年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣陸萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應返還原告新台幣（下同）六十二萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告與被告於民國（下同）八十九年五月二十九日簽立不動產買賣契約書（以下簡稱系爭不動產買賣契約），原告並已給付新台幣（下同）六十二萬五千元支票定金作為買賣價金之一部（以支票號碼分別為：ＳＡ0000000號、ＳＡ0000000號、ＳＡ0000000號、ＳＡ0000000號之四張支票支付，其中除支票號碼ＳＡ0000000號面額二十五萬元支票係由被告丁○○收受外，另外三張面額各均為十二萬五千元之支票，則分別由被告丙○○、乙○○、甲○○收受），購買花蓮市○○段五三０之二、三、四、五地號之所有權應有部分四分之一（以下簡稱系爭土地）。惟被告於九十年四月二日以律師函函告原告表示解除契約，並依系爭不動產買賣契約書第十條約定沒收原告已付價金抵作違約金，依民法第二百五十九條規定，被告應負回復原狀之義務。
二、兩造與訴外人 許改 等十一人就系爭土地之合建事宜，曾於八十一年五月五日簽訂股東合約書（以下簡稱系爭股東合約書），惟因地主人數過多，意見整合不易，原告與被告溝通後，乃以便利合建為目的，於八十九年五月二十九日，與被告訂立系爭不動產買賣契約。惟被告於系爭不動產買賣契約簽訂後，藉詞拖延前本已應支付而未支付之系爭股東合約書之合建建築款項，經原告屢次發出存證信函催討，被告仍置之不理，致使原告因資金籌措困難合建無法達成，原告不得已始亦拖欠系爭不動產買賣之價款，被告乃據以解除契約，則據民法第二百五十九條第二款規定，被告應返還原告於簽約時所給付之買賣價金六十二萬五千元，並應附加自受領時起之利息償還。
三、縱退萬步言，容令被告解除契約為有理由，而依系爭不動產買賣契約書第十條約定沒收原告已付價款抵作違約金，然原告所交付之全部價款高達六十二萬五千元，若全數充作違約金，有違公平正義原則，對原告亦屬過苛。且被告明知原告係為合建始訂定前開不動產買賣契約，而被告對合建款項藉詞拖延，致合建目的不達，難謂毫無過咎，原告違約實乃不得已，若令原告負擔此高額違約金之責任，顯然過重。且系爭土地事實上不只無缺價之情形，反而不跌反漲，公告地價更已從簽約時八十九年之每平方公尺五千二百元，漲至現九十年之每平方公尺二萬二千元，故原告誠不致因此受何損失，反得土地漲價之利。本件雙方約定之違約金誠屬過高，當由鈞院依民法第二百五十二條規定予以酌減之為妥。
四、對被告答辯之陳述：
（一）除被告尚未將建築款項匯入合建帳戶內外，其餘合建股東均已匯入建築款項，被告四人拖欠建築款項，導致原告因資金籌措困難合建無法達成，原告不得已始拖欠系爭不動產買賣之價款。
（二）否認被告所辯稱原告有同意被告沒收已付之價金，關於被告所提出原告於系爭不動產買賣契約書之切結書文字（以下簡稱系爭切結書）。原告雖曾於九十年二月十日至被告丙○○家中書寫系爭切結書，本來固已同意讓被告沒收價金，亦即兩造合意解除契約，但後因被告丙○○不願支付製圖費用，故原告又不同意被告沒收已付價金，系爭切結書因雙方最終並未達成合意，已遭原告劃掉簽名，故被告主張當時雙方已合意解除契約，誠屬誤解。而被告丙○○所積欠之製圖費實為訴外人丁等立代為墊款繳納，後因原告與被告丙○○有姻親關係，丁等立請原告向被告丙○○請求還款，被告丙○○不願支付，原告乃代被告丙○○先行償還，實則製圖費應由被告繳納，此觀之系爭不動產買賣契約第二條附註約定：「．．．於尾款交付同時，將製圖費新台幣十六萬八千元付與乙方（即被告）」，及同契約第四條第一款之約定，即可知製圖費用應由被告負擔。製圖費是八十九年更改容積率時所花的費用，跟八十一年股東合約書無關。
（三）八十一年系爭股東合約書之土地買賣過程是由原告前妻即訴外人 賴衍儒 負責，原告與賴衍儒離婚後，被告遂對合建事宜及製圖費用均不配合，後來原告始決定要買下被告的土地，亦即簽立系爭不動產買賣契約，嗣因融資減縮，原告始無法再行支付被告買賣價款。
參、證據：提出房地產買賣契約書影本一件、九十年三月十三日律師函影本一件、八十年五月五日合建契約書影本一件、存證信函影本三件、花蓮縣花蓮地政事務所地價謄本影本八件、 辛武 律師事務所九十年四月二日函影本一件、支票正反面影本各四紙、基隆郵局九十年十一月十九日第一五八二號存證信函及回執各一件、土地登記簿謄本四份、花蓮縣政府建設局八八花建執字第一一九一號建築執照影本一紙、回執影本四件為證，並聲請訊問證人丁等立。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如為不利於被告之判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、原告未確實依約給付價金─系爭不動產買賣契約第二條第二款約定：「待土地增值稅單發三日內，雙方完稅同時，甲方（即原告）應付乙方（即被告）價款一百五十萬元」，而土地增值稅依同契約第四條第二款約定，應由原告負擔繳納。本件系爭土地增值稅單約在八十九年七月初核下，繳納期限僅有一個月，經原告委請之代書 王琪 及被告於八十九年七月中旬多次催請原告繳納土地增值稅及之付第二期價款，原告置之不理，逾期仍不繳納，其違約之情甚明，依系爭不動產買賣契約第十條約定，其已付之第一次價款六十二萬五千元，應由被告沒收。且原告並表明放棄本件買賣，所付價金願全數由被告沒收，王琪代書方會將所有證件及土地權狀交還被告。
二、原告拖欠款項之藉口不合理─原告違反系爭不動產買賣契約之付款規定係在八十九年七月九日前，而其所稱系爭股東合約書之合建建築款項乃發生於00年0月0日，兩者並無關聯，故原告所稱因被告未付系爭股東合約書之合建建築款項致其無法支付被告後續之買賣價款云云，並不實在。
三、兩造間已合意解除契約，原告主張係被告於九十年四月二日以律師函函告解除契約，並非事實─
（一）原告於九十年一月中旬以電話通知被告，並於九十年二月二十二日以存證信函通知被告丙○○表示因怕建築執照逾期作費，原告已代墊繳交申請費用，股東每股須付原告一萬零五百元。當時被告亦表明若原告要繼續履行系爭不動產買賣契約，則此費用應由原告自行吸收，原告即聲明自願無條件放棄該筆買賣契約，且已付價金全數由被告沒收，原告本人並於九十年二月十日至被告丙○○家中立下系爭切結書。雙方於此認知下被告始給付每股一萬零五百元予原告。且原告於九十年三月十三日所寄發予被告之律師函中亦表明「兩造既於日前解除契約」等語，足證確係原告自願放棄系爭不動產買賣。至於原告所提出被告委託辛武律師事務所九十年四月二日律師函，該函乃係針對原告所寄發予被告之存證信函與律師函作一說明，並重申系爭不動產買賣契約第十條規定之內容，並非被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示。
（二）兩造間於九十年二月十日已談妥合意解除系爭不動產買賣契約，並由原告在不動產買賣契約書上原告親自書寫切結書文字記載：「甲方（原告）放棄買賣，所付訂金全部放棄」字樣，足見原告以讓被告沒收已付價款作為解除系爭不動產買賣契約之代價（參考最高法院七十二年度台上字第八五號判例要旨），核與原告所提的九十年三月十三日寄發予被告之律師函內容亦記載：
「兩造既於日前解除契約」字樣相符。至於原告簽署上開切結書文字後，雖有短暫後悔而以筆墨劃掉其簽名及簽名下之指紋，但最後其仍同意上開放棄全部定金之承諾，此有原告在上開切結書上「全部」等字樣上加捺另一未刪塗之指印可明。足原告已放棄所付價金作為解約之代價，自不得再請求被告返還。
四、原告交付六十二萬五千元款項占系爭不動產標的物金額之比例符合交易常規，並無何違約金約定過高之情形─
（一）被告購買系爭土地之購入價格為七百五十萬元，已減價三分之一，以五百萬低價賣給原告，乃虧本賣出，被告損失共計二百五十萬元。原告所付款項六十二萬五千元，僅占系爭不動產總價額五百萬元之百分之十二點五，與一般不動產買賣契約頭期款占合約標的金額之百分之十五相較，顯已酌減，符合交易常規，且簽約以來，原告遲不付款，被告無法獲得價金，亦無法自由使用處分系爭土地，已造成相當之損害。
（二）系爭土地九十年度公告現值每平方公尺二萬二千元，與八十九年度公告現值每平方公尺二萬八千元比較，每平方公尺顯然降低六千元，本件買賣土地已較八十九年度時跌價八十二萬二千元，故土地公告現值並非漲價，若依政府徵收補償或民間交易慣例估計，至少損失約一百十五萬元以上。且系爭不動產買賣契約交易過程中，被告一再委屈求全，將土地以損失購入金額三分之一之價格售予原告，只為交易順利達成，反倒係原告自簽約以來遲不付款，始被告無法自賣出之不動產獲得價金，復因已與原告簽立系爭不動產買賣契約之故，致被告亦無法自由使用處分系爭土地，已造成原告相當之損害。
五、系爭不動產買賣契約第四條已明確列舉被告應負擔之稅負及費用，其中並無製圖費一項，反而於系爭不動產買賣契約第二條附註中明定原告應於交付尾款同時將製圖費用返還原告，此點說明製圖費用已由被告給付原告十六萬八千元，原告應於交付尾款時，一併將該筆費用返還原告，足見製圖費用應由原告負擔。
參、證據：提出系爭不動產買賣契約影本一件、存證信函及回執影本各一件、公告地價與公告現值之區別表一紙、地價謄本影本四份、土地登記謄本四件、本案事實發生時間順序表一紙、不動產買賣合約書樣本一件、代書王琪證明書影本一件為證。
理由
一、本件原告主張：緣兩造與訴外人許改等共十一人為合建事宜，於八十一年間就花蓮市○○段第五三０之二、之三、之四地號土地，簽訂系爭股東合約書。嗣原告為便利合建起見，乃於八十九年五月二十九日與被告簽訂系爭不動產買賣契約，向被告購買上開土地所有權應有部分四分之一，並於簽約時支付被告六十二萬五千元定金作為買賣價金之一部。惟因被告於系爭不動產買賣契約簽訂後，藉詞拖延前本應支付而未支付系爭股東合約書之合建建築款項，經原告屢次發出存證信函催討，被告仍置之不理，致使原告因資金籌措困難，而合建無法達成，原告不得已始亦拖欠系爭不動產買賣之價款，被告乃據以於九十年四月二日委託辛武律師寄發存證信函予原告表示解除系爭不動產買賣契約，則據民法第二百五十九條第二款規定，被告應返還原告於簽約時所給付之買賣價金六十二萬五千元，並應附加自受領時起之利息償還。縱退萬步言，容令被告解除契約及沒收原告已付價金作為違約金為有理由，然原告所交付之價金高達六十二萬五千元，若全數沒收充作違約金，有違公平正義原則，且因被告對於系爭股東合約之合建款項拖延，致原告無法籌措資金而不得已違約，被告對此難謂毫無過咎，復系爭土地已有漲價，本件雙方違約金約定過高，請求法院依民法第二百五十二條規定予以酌減之為妥等情。
被告則以：（一）被告雖有委託律師寄發原告九十年四月二日律師函，但該律師函內被告並無表示解除系爭不動產買賣契約之意。系爭不動產買賣契約係因原告遲不支付第二期價款、土地增值稅款及尾款等，其顯已違約。原告於九十年二月十日向被告表示放棄本件買賣，同意已付價金由被告沒收作為違約金，經被告同意後，雙方合意解除系爭不動產買賣契約，被告始沒收原告已付價金，原告自不得再請求返還。（二）被告並未拖延系爭股東合約之合建款項，且製圖費於系爭不動產買賣契約交易過程中即已約定由原告負擔，被告未積欠原告製圖費，原告以被告拖延支付合建款項及製圖費為由，主張被告對於原告之遲延未付土地買賣價款等亦有過咎，應酌減違約金云云，顯非實在，更何況本件違約金之約定並無過高之情形等語，資為抗辯。
二、原告主張兩造與訴外人許改等共計十一人於八十一年簽訂有系爭股東合約書，以及原告為便利系爭土地之合建事宜，於八十九年五月二十九日向被告購買系爭土地應有部分四分之一所有權（被告丙○○為系爭土地應有部分四分之一所有權之登記名義人，其餘被告賴竹良、乙○○、甲○○則為隱名合夥人，有土地登記謄本可稽，並為兩造所陳明），並簽訂系爭不動產買賣契約，於簽約時，原告支付六十二萬五千元作為買賣價金之一部（含定金）予被告收受，而原告確未支付被告第二期價款、尾款，亦未繳納土地增值稅等事實，均為被告所不爭執，並有土地登記謄本一份、系爭不動產買賣契約影本一件、系爭股東合約書影本一件、原告所提出面額共計六十二萬五千元之支票影本四紙為證，該部分事實自堪信為真實。
三、按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第三百六十七條定有明文。兩造於八十九年五月二十九日簽立系爭不動產買賣契約，原告為買受人，自負有依約交付約定價金予被告之義務。原告雖主張係因被告藉詞拖延八十一年系爭股東合約書中應付而未付之合建建築款項，致資金籌措困難而未能支付本件其餘買賣價金云云，惟此為被告所否認，且姑不論原告上開主張是否屬實，兩造與訴外人許改等十一人所簽立之系爭股東合約書與本件兩造間所訂立之系爭不動產買賣契約，係分屬不同之契約關係，原告尚不得執前開系爭股東合約書內之事由，於本件系爭不動產買賣契約法律關係中對抗被告。
四、依據兩造間系爭不動產買賣契約第二條約定：「付款期限及移交不動產之方法：
（一）本約簽訂時，甲方（即原告，下同）應付乙方（即被告，下同）價款之一部份計新台幣六十二萬五千元（含定金），乙方亦即日親收足訖。餘款則照左列規定給付之。（二）第貳次付款：待土地增值稅單核發後三日內，雙方完稅同時，甲方應付乙方價款新台幣一百五十萬元，乙方並交付過戶之有關證件及用印，甲方且開立保證尾款本票予乙方。（三）第參次付款：產權辦竣後，甲方付清尾款新台幣二百八十七萬五千元證，乙方交還甲方保證本票及交付標的物。ＰＳ．甲方於交付尾款時，甲方同時交付製圖費新台幣十六萬八千元。」，另同契約第四條關於稅捐及登記費之歸屬則約定：「（一）本買賣不動產所應繳之各種稅費：如地價稅、房屋稅、工程受益費（尚未開徵者亦是）、地租、水電費、瓦斯費、電話費、管理費等至《交標的》日止，概由乙方（即被告）負責繳清，翌日歸甲方負擔。（二）有關買賣時發生之土地增值稅、契稅監證費歸甲方（即原告）負擔。．．．」，此有原告所提出之系爭不動產買賣契約影本一件足徵。是依據兩造間系爭不動產買賣契約之上開約定，原告依約應於土地增值稅單核發三日內，負責繳納土地增值稅，被告則應繳納地價稅等，並於完稅後，原告應給付被告第二期價款一百五十萬元，及開立保證尾款本票予被告，被告則於同時交付過戶之有關證件及用印予原告。被告陳稱系爭土地之土地增值稅單早於八十九年七月初即核發下來，代書王琪及被告均多次通知催告原告前去繳納土地增值稅，惟原告並未繳納等情，為原告所不否認，並有被告所提出、為原告所不爭執形式及實質真正之代書王琪出具之證明書影本一份附卷可徵，則依據系爭不動產買賣契約第十條：「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即被告）無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，．．．」之約定，原告未依約繳納土地增值稅及給付被告第二期價款一百五十萬元，且被告陳明土地增值稅之繳納期限僅有一個月，被告業已多次催告原告依約繳付土地增值稅及支付第二期價款，為原告所不爭執，並有王琪代書所出具之證明書足憑，故原告始終未於繳納期限內繳納土地增值稅及支付被告第二期價款，其違約之事實甚明，被告依據系爭不動產買賣契約第十條約定，主張沒收原告已付價款，尚非無據。
五、關於兩造間系爭不動產買賣契約之解除時間究係何時乙節。原告主張被告於九十年四月二日委託辛武律師寄發律師函向原告行使契約解除權而解除，被告則抗辯兩造間早於九十年二月十日即已合意解除契約。經查：
（一）原告主張兩造間系爭不動產買賣契約因被告於九十年四月二日向原告寄發律師函而解除，所憑律師函內容說明欄第二項之（四）固記載：「依不動產買賣契約第十條之規定，倘甲方不按約定日期付款，經乙方催告仍不給付時，所付價款無條件沒收，抵作違約金，並解除契約。」字樣，然此僅為引列系爭不動產買賣契約第十條約定之文字，被告並無任何主張終止系爭不動產買賣契約之意思表示，是被告抗辯稱該律師函內容並非係向原告為終止之意思表示，應堪採信。原告所稱係被告委託律師寄發九十年四月二日律師函表示終止契約云云，尚非可採。
（二）被告抗辯兩造間於九十年二月十日已合意終止契約，並提出內載有原告自承親自書寫：「切結書茲因甲方放棄買賣，所付定金全部放棄。空口無憑特立此據」文字之系爭不動產買賣契約一份可稽（見本院審理卷宗第六十六頁正面）。查本件系爭土地之登記所有權人為被告丙○○、原告、訴外人丁等立、蔡永春四人，所有權應有部分各為四分之一，被告丁○○、乙○○、甲○○並非登記之土地所有權人，有土地登記謄本足考。被告丙○○、丁○○、乙○○、甲○○對於前開系爭土地所有權應有部分四分之一均有出資購買，惟約定登記於被告丙○○一人名下，業據被告四人於本院陳明，且系爭不動產買賣契約亦由被告丙○○代理其餘被告三人與原告簽約，有系爭不動產買賣契約書可稽，足認被告丁○○、乙○○、甲○○就本件系爭不動產買賣契約之買賣全部事宜均已授權由被告丙○○代理為之，據此，原告與被告丙○○於九十年二月十日合意解除系爭不動產買賣契約，原告並簽立前開切結書文字，同意已付價款由出賣人即被告沒收，堪認兩造間已合意解除系爭不動產買賣契約。至於原告雖另稱因被告丙○○不願意支付製圖費用，故原告當場又將其簽名劃掉，因此兩造間並未合意解除云云，惟查，原告於簽立前開切結書文字（九十年二月十日）後之「九十年三月十三日」委託律師寄發存證信函予出賣人全體即被告丙○○、丁○○、乙○○、甲○○四人，內容記載：「．．．惟兩造既已於日前解除契約，．．．」，亦表明確認兩造間已於前開九十年二月十日合意解除系爭不動產買賣契約之意思，則原告否認兩造系爭不動產買賣契約已於九十年二月十日合意解除，尚非可採。從而，原告既已與被告合意解除契約，並同意將所付款項六十二萬五千元由被告沒收，其起訴請求被告返還六十二萬五千元云云，即非正當。
六、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。另約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十九條第一、二款及第二百五十二條分別著有規定。次按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高，最高法院八十八年度台上字第一九六八號裁判要旨可資參照。又按約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受之損害，及債務人若能如期履行時，債權人可得享受之利益，為衡量核減之標準。再按所謂「公告現值」係直轄市或縣（市）政府，對於轄區內土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表，於每年七月一日公告之地價，是公告現值之評定，自有其公信力（最高法院八十六年度台上字第七六五號裁判要旨參照）。本件系爭不動產買賣契約第十條前段約定：「本契約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由甲方無條件沒收，抵作違約金，並解除契約，．．．」，該違約金條款之約定，性質上應為損害賠償總額之預定。原告雖稱系爭土地不跌反漲，公告地價更已從簽約時八十九年之每平方公尺五千二百元，漲至現九十年之每平方公尺二萬二千元，故原告不致因此受何損失，反得土地漲價之利云云，惟系爭土地八十九年度之公告地價為每平方公尺五千二百元、公告現值為每平方公尺二萬八千元；九十年度公告現值為每平方公尺二萬二千元，此分別有兩造所提出之地價謄本附卷可憑，原告所稱系爭土地不跌反漲云云，與事實不符。系爭土地之公告現值於八十九年度每平方公尺二萬八千元，至九十年度降為每平方公尺二萬二千元，每平方公尺跌價六千元，倘原告依約履行，則被告當不至因而受此損失。以每平方公尺損失六千元、系爭土地共計一百三十七平方公尺、買賣之應有部分為四分之一計算，則被告因而所受損失為二十萬五千五百元（6000x137x1/4=205500），暨審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益等一切情形，認被告依雙方土地買賣契約第十條之約定將已土地買賣價金六十二萬五千元悉數充作違約金，核屬過高，應以四十萬元為相當。餘二十萬五千元部分依上開規定自應返還原告。
七、從而，原告依據解除契約之法律關係，請求被告返還二十萬五千元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即九十年十月十七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之請求部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即非正當，應予駁回。
八、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
九、本案事證已臻明確，原告聲請訊問證人丁等立、及兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予訊問或審酌，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年六月十一日
臺灣板橋地方法院民事第四庭~B法官陳翠琪右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年六月十二日~B法院書記官陳蒼仁