裁判字號：臺灣臺南地方法院97年訴字第66號民事判決
裁判日期：民國97年04月09日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺南地方法院民事判決97年度訴字第66號原告自然映象健康事業有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 丁士哲 律師被告甲○○上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國97年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼台南市○○路○段○○○號一樓、騎樓及二樓房屋遷讓返還原告，暨自民國九十六年十月六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣參萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾萬參仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、3款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時原依據民法第455條、第767條規定為請求權基礎，並聲明：被告應將門牌號碼台南市○○路○段○○○號一樓、騎樓及二樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，暨自民國96年4月28日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）36,000元；嗣於起訴狀繕本送達後，原告於97年2月27日言詞辯論時就「遷讓房屋部分」之請求權基礎更正為民法第455條、第962條；嗣後原告於97年2月27日言詞辯論時就「請求給付相當於租金之損害賠償部分」追加民法第184條侵權行為損害賠償請求權為請求權基礎；其後原告復於97年3月26日言詞辯論時就「請求給付相當於租金之損害賠償部分」追加民法179條為請求權基礎，並將聲明減縮為：被告應將門牌號碼台南市○○路○段○○○號一樓、騎樓及二樓房屋遷讓返還原告，暨自96年10月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告36,000元，被告雖於97年3月20日具狀表示反對原告變更、追加民法第184條侵權行為損害賠償請求權為「給付相當於租金之損害賠償部分」之請求權基礎（見本院卷第102頁），惟核原告既已在起訴狀請求給付相當於租金之損害賠償部分，雖未主張「請求給付相當於租金之損害賠償部分」之請求權基礎為民法第184條侵權行為損害賠償請求權，然原告追加之民法第184條侵權行為損害賠償請求權與原訴之主要爭點有其共同性，且其主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，故原告此部分之追加，與民事訴訟法第255條第2項第1款之規定，尚無不合，應予准許；又被告對原告其餘部分訴之變更、追加及減縮，並無異議，且為本案言詞辯論，視為同意原告其餘部分訴之變更、追加及減縮，合於民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項之規定，是原告其餘部分訴之變更、追加及減縮，亦應准許。
二、本件原告起訴主張：㈠緣被告甲○○前係原告自然映象健康事業有限公司之經銷商
，雙方訂有經銷商契約書，約定經銷地區為台南、高雄及屏東，契約期間自95年5月1日起至98年4月30日止，原本原告公司所承租之系爭房屋（即台南市○○路○段○○○號一樓、二樓），係由原告公司向訴外人 錢冠民 承租，一樓用來做為營業場所，二樓則做為倉庫使用，承租之後因為被告有意使用該房屋做為經銷營業處所，因此請求原告公司將系爭房屋轉給被告使用，並由被告負責給付租金，原告公司遂經過原出租人錢冠民先生之同意，將房屋轉由被告使用，基於使用者付費，房租自然是由被告負擔（房租仍是交給原告收受，原告再支付租金給訴外人錢冠民），當時原告公司為免輾轉麻煩，曾要求被告應該與原出租人錢冠民另訂一新的租賃契約，由被告自行向錢冠民承租即可，但是被告總是藉故拖延，因此，應認兩造間就系爭房屋成立不定期租賃契約，每月租金為36,000元。
㈡嗣於96年4月25日被告遂託人向原告公司表示，因資金及人
力緣故有意結束台南市西門專賣店門市（即台南市○○路○段○○○號一樓、二樓），並表示無法再繼續經營，欲與原告公司終止雙方之經銷商契約，甲○○自與原告公司簽訂經銷合約起，其實際交易金額未達契約第5條第1項規定之300萬元，且積欠公司貨款經催繳仍不或置理，因此自然映象公司已依契約第26條第三項之規定，發函終止雙方之經銷合約。
㈢原告承租系爭房屋之後之所以轉交由被告使用，是因為被告
之請求，且雙方有經銷合作之關係，如今原告公司已與被告終止經銷合約，原告自然不同意被告再繼續使用系爭房屋，縱使認定系爭房屋是由原告公司轉租給被告使用，而被告在另案刑事偵查中亦已自承雙方於96年4月27日合意終止房屋租賃契約，是以雙方之租賃契約於96年4月27日已然終止。
後經原出租人方面告知原告，被告已自行遷出系爭房屋，所以原告才派員南下丈量，以評估是否收回店面經營及如何做好後續的顧客服務，詎料被告竟然對原告公司做不實指控，誣指原告公司派員侵入住宅，並指稱其尚未將系爭房屋返還給原告公司，而且繼續無權佔用系爭房屋，原告公司迫不得已，爰依法提起本件訴訟請求返還房屋。
㈣按「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」、「承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第450條第2項、第455條前段分別定有明文，兩造間租賃契約已因合意終止而消滅，被告仍繼續居住即屬無權占有，原告自得依民法第455條、第962條規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋。
㈤又租賃契約消滅後，被告未遷讓返還系爭房屋時，其無權佔
用系爭房屋造成原告相當於租金的損害，依據民法第179條不當得利及民法第184條侵權行為之規定，被告自應給付原告相當於租金之損害賠償（未滿1月依比例計算之），亦即，按月給付原告36,000元之賠償。因被告之前交付給原告用來支付96年5月份租金36,000元之票據已經提示兌現（票據到期日為96年4月28日，其餘6、7月份支票據未提示兌現），所以96年5月份租金損害原告已受償應扣除，而被告也確實已給付給原告押金15萬元整，所以原告主張將前揭押金用以抵償被告因無權佔用系爭房屋造成原告之損害，共計可抵償相當於4個月又5天的租金損害（即96年6月份、7月份、8月份、9月份及10月份的5天的租金損害），因此原告請求被告應自96年10月6日起至遷讓系爭上開房屋之日止，按月給付原告36,000元。
㈥聲明：
⒈被告應將門牌號碼台南市○○路○段○○○號一樓、騎樓及
二樓房屋遷讓返還原告，暨自96年10月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告36,000元。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以下列情詞置辯，並請求駁回原告之訴。㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。兩造經銷商合約雖已合意終止，但依原告所發的三封E-mail信件顯示，雙方於合意終止後，原告應先履行⑴派員南下點貨；⑵按原銷售經銷價，即定價之35％收回庫存品，同時支付庫存品退貨款約40萬元予被告；⑶返還租金及押租金予被告，同時收回房屋；而被告則應履行⑴將三家店下架、盤點，並將庫存明細即盤點表傳送至原告公司（原告於96年4月27日已完成）；⑵返還系爭房屋（因原告公司未履行三項義務，且從未向被告主張應返還房屋，故被告為返還系爭房屋）。原告應先履行上述三項義務，始有權利請求被告返還系爭房屋，故鈞院應作成原告應先履行之判決或逕以原告欠缺權利保護必要（因原告可於台灣台北地方法院96年度訴字第6911號一案中主張同時履行抗辯，原告另行提起本訴，顯然違反紛爭解決一次性之原則，浪費訴訟資源），駁回原告之訴。
㈡原告公司主張被告對系爭房屋欠缺占有權源，惟被告如欠缺
占有權源，為何台南地方法院檢察署與台灣高等法院台南分院檢察署之處分書會認定原告之受雇人 蔡松谷 客觀上有侵入住宅之事實，因蔡松谷欠缺侵入住宅之主觀犯意，故原告公司法定代理人利用不知情之蔡松谷侵入住宅為間接正犯，由此足證被告確有合法的占有權源。
㈢原告公司業已於台灣台北地方法院96年度訴字第6911號言詞
辯論中自承收到被告96年5、6、7月之租金各36,000元（三個月合計108,000元）及押租金15萬元，但被告並無須給付任何相當於租金之損害賠償給原告，因此，不以上開租金或押租金主張抵銷。
㈣依據原告公司在台灣台北地方法院96年度訴字第6911號之陳
述可證明：⑴確有「兩造的協議」存在；⑵兩造的協議內容為「因為本件被告表示要結束營業，所以本件原告公司才同意以經銷價買回」；⑶原告公司訴訟代理人只是以本件被告在系爭房屋仍為下架，仍有繼續營業之事實為抗辯，故原告公司應負舉證責任，而原告公司以坦承兩造的協議內容為「因為本件被告表示要結束營業，所以本件原告公司才同意以經銷價買回」，但語焉不詳，然而從本件被告96年5月15日台南北小北郵局第180號存證信函及原告公司所發的三封E-mail信件，再配合本件原告公司在台灣台北地方法院96年度訴字第6911號之陳述，可推論本件原告應履行上述三項義務，並返還96年5、6、7月租金共10,800元及押租金15萬元後，本件被告同時返還系爭房屋。
㈤原告公司是故意、擺明的打算遲延受領系爭房屋，遲延返還
應返還之上述金錢，所以才在台灣台北地方法院96年度訴字第6911號事件中謊稱被告沒有依兩造協議履行，即目前被告在南部仍有繼續營業；且在該事件中竟稱兩造並沒有租賃關係存在，然而在本件請求則是以原告為二房東、與被告有租賃契約存在為前提，足證原告公司法定代理人乙○○未將事實真相向訴訟代理人坦白，才致台南地院本件訴訟代理人與台北地院該事件之訴訟代理人之主張互為矛盾。
㈥依據上開推論顯示，被告自96年4月27日至96年10月23日或
至今有無在系爭房屋繼續營業應為本件之爭點，從原告公司起訴狀第3頁第7-8行已自認「後經原出租人方面告知原告，被告已自行遷出系爭房屋，所以原告才派員南下丈量」等語，足證被告無營業事實。
㈦原告公司執有被告所簽發，發票日為96年4月28日、96年5月
28日、96年6月28日，面額各為36,000元之租金支票3張，為何僅提示96年4月28日的支票，迄今未提示另二張支票呢？骨果原告公司於96年5月28日、96年6月28日欲請求被告給付96年6、7月租金，只要提示96年5月28日、96年6月28日二張支票即可達到目的，但為何不提示呢？理由很有可能是：原告公司根本不想主張租賃關係存在，原告公司法定代理人乙○○天真地以為被告沒有租賃契約書，就無法證明租賃契約存在，則主張租賃契約不存在，對原告公司最有利，不僅不必返還押租金15萬元，且訴外人錢冠民一定會幫助她直接突襲占有系爭房屋，即霸佔系爭房屋內被告應退貨之貨物及冷氣機、展示櫃及裝潢等。
㈧原告公司起訴請求損害賠償，應舉證證明原告公司受有損害
，且損害之發生、擴大可歸責於被告，且有因果關係，而且被告受有利益，本件如有損害之發生、擴大皆可歸責於原告公司故意遲延受領、遲延返還，而被告無可歸責之事由，自無賠償義務可言，況被告並未受到任何利益，更無賠償義務可言。
㈨從原告起訴狀之事實及理由欄第2頁第3行自承「因雙方有經
銷商契約存在，而甲○○需要才交由甲○○使用」等語，且第3頁第1行自承「所以轉交甲○○使用，是因為被告之請求且雙方有經銷合作之關係，如今自然印象公司已與甲○○終止經銷合約，原告自然不同意被告再繼續使用系爭房屋」等語，即表示租賃契約係依附於經銷商契約，經銷商契約已終止，租賃關係亦隨同終止，亦足證：租賃關係與經銷商關係是「一回事」，非「兩回事」。所以被告同意立即返還系爭房屋及應退貨之貨物，但請原告公司立即派員至系爭房屋，於點交系爭房屋及應退貨之貨物的同時，返還押金15萬元，96年5月租金及96年5月28日、96年6月28日之租金支票2張及退貨款40萬元予被告（其他部分，在其他各案處理）。
四、得心證之理由：㈠原告主張被告前係原告公司之經銷商，雙方訂有經銷商契約
書，約定經銷地區為台南、高雄及屏東，契約期間自95年5月1日起至98年4月30日止，原本原告公司所承租之系爭房屋係由原告公司向訴外人錢冠民承租，一樓用來做為營業場所，二樓則做為倉庫使用，承租之後因為被告有意使用該房屋做為經銷營業處所，因此請求原告公司將系爭房屋轉給被告使用，並由被告負責給付租金，因此，應認兩造間就系爭房屋成立不定期租賃契約，每月租金為36,000元。嗣原告公司已終止雙方之經銷合約，而被告亦自承雙方於96年4月27日合意終止房屋租賃契約，是以雙方之租賃契約於96年4月27日已然終止，系爭房屋現由被告占有中等語，業據原告提出經銷商契約書、租賃契約書、存證信函及台灣高等法院台南分院檢察署處分書各1份為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。本件租賃契約既已終止，業如上述，則原告基於租賃物返還請求權，自有權請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，惟被告提出同時履行抗辯，並辯稱原告公司應先履行⑴派員南下點貨；⑵按原銷售經銷價，即定價之35％收回庫存品，同時支付庫存品退貨款約40萬元予被告；⑶返還租金及押租金予被告等三項義務，才可同時收回房屋，其非無權占有等語，是本件所應審酌者厥為：被告所為之同時履行抗辯有無理由，以及被告是否無權占有，經查：
⒈按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙
方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例參照）。
⒉本件兩造固先後訂有經銷商契約及租賃契約，雖此二契約
在事實上有密切之關係，然仍屬二不同之雙務契約，因此，原告公司是否應先南下點貨以及是否應支付多少金額之退貨款等情，斷憑兩造間之「經銷商契約」，核與系爭租賃契約無涉，是被告辯稱原告公司未先履行派員南下點貨，以及按原銷售經銷價，即定價之35％收回庫存品，同時支付庫存品退貨款約40萬元予被告前，其得拒絕返還系爭房屋，應屬無據。
⒊又查，原告公司固不否認曾收受被告所交付之押租金15萬
元以及由被告簽發、發票日分別為96年4月28日、96年5月28日、96年6月28日、面額各為36,000元之租金支票3張，惟押租金15萬元業已經原告資以抵償相當於租金之損害，而被告簽發、發票日為96年4月28日之支票亦已提示兌現抵償相當於租金之損害，是15萬元之押租金及96年4月28日之支票均已不存在，故被告交付之15萬元之押租金及96年4月28日之支票均已因原告依法抵充而不存在（詳如第㈢點之敘述），自無從返還；另原告公司固仍持有被告簽發、發票日分別為96年5月28日、96年6月28日、面額各為36,000元之支票2張，然此2張支票乃係被告欲支付96年6、7月之租金，而兩造間租賃契約既已於96年4月27日合意終止，且原告亦不欲將之提示兌現以抵償相當於租金之損害，自應返還予被告（按：被告就此2張支票業已於台灣台北地方法院96年度訴字第6911號起訴請求本件原告返還，是兩造間就該2張支票應否返還，仍應以該事件之判決為據，附此敘明），惟核原告返還此2張支票之義務與被告遷讓系爭房屋之義務尚非立於互為對待給付之關係，依前揭判例之意旨，被告亦不得以之為同時履行之抗辯，是被告辯稱原告應先返還租金及押租金予被告之義務，才可同時收回房屋云云，亦無可採。
⒋依上所述，本件租賃契約既已終止，則被告已無占有系爭
房屋之合法權源，且被告所為同時履行抗辯亦無理由，從而，原告基於租賃物返還請求權，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
㈢原告另主張被告自終止租約後至遷讓交還系爭房屋之日止，
應按月給付原告相當於租金之損害36,000元，因被告交付之發票日為96年4月28日之支票經提示兌現抵償96年5月相當於租金之損害，而被告交付之15萬元押租金抵償96年6至9月份及10月1日至5日間相當於租金之損害，因此被告應自96年10月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告36,000元之損害金等語，經查：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。另按無權占有他人土地或建物，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號民事判例要旨可資參照。
⒉系爭租約既已於96年4月27日終止，則被告自無權繼續占
用系爭房屋，其繼續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依據前開規定，原告自可請求被告給付相當於租金之損害金。
⒊至被告辯稱兩造間之經銷商契約業已終止，其已無於系爭
房屋繼續營業，其並未受有利益等語，惟查，依據上開判例所示，占有他人土地或建物，可能獲得相當於租金之利益，乃是社會通常之觀念，因此，即使被告未以系爭房屋繼續經營事業賺錢，然應認被告仍獲有相當於租金之利益，是被告辯稱其已無於系爭房屋繼續營業，其並未受有利益云云，應無可採。因此，被告無權繼續占用系爭房屋，其繼續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依據前開規定，原告可請求被告給付相當於租金之損害金。而系爭房屋租金既為每月36,000元，則原告主張依照系爭房屋先前租金額度作為損害金計算之標準，核屬相當，應予准許。
⒋又查，被告所簽發、發票日為96年4月28日之支票本即被
告欲支付96年5月份之租金36,000元，原告將之提示兌現抵充96年5月相當於租金之損害，應無不當，而押租金之性質本在擔保租金之給付及租賃債務之履行，因此原告以被告交付之15萬元押租金抵充96年6至9月份及10月1日至5日間相當於租金之損害（計算式：36,000×4+36,000×5/30＝150,000），亦無不當。
⒌依上所述，原告依據不當得利之規定，請求被告給付自96
年10月6日起至交還系爭房屋之日止，按月給付36,000元損害金，為有理由，應予准許。
㈣綜上所述，原告依據民法第455條之租賃物返還請求權及民
法第179條之不當得利返還請求權，請求被告應將系爭房屋中遷讓返還原告，及自96年10月6日起至交還前開房屋之日止，按月給付以36,000元計算之損害金，為有理由，應予准許。又原告就「遷讓房屋部分」同時主張民法第455條之租賃物返還請求權、第962條占有物返還請求權，就「請求給付相當於租金之損害賠償部分」同時主張民法第184條侵權行為損害賠償請求權及民法179條不當得利返還請求權，以達其訴訟標的法律關係之同一目的，而原告請求本院就該訴訟標的擇一判決其勝訴，性質上為客觀訴之合併中之選擇合併，因本院既認其中之民法第455條之租賃物返還請求權及民法第179條之不當得利返還請求權為有理由，而為原告全部勝訴之判決，則其另主張之民法第767條所有物返還請求權及民法第184條侵權行為損害賠償請求權，即均無再予審究之必要，併此敘明。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，無一一審究之必要，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國97年4月9日
民事第三庭法官林福來以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年4月9日
書記官吳俊達