臺中簡易庭102年度中簡字第3189號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　102年度中簡字第3189號
原　　　告　 朱萍燕
訴訟代理人　 王濬龍
被　　　告　誠基建設有限公司
法定代理人　 莊振明
訴訟代理人　 謝勝隆 律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國102年12月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣79,258元，及自民國102年11月14日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應自民國102年4月26日起至坐落臺中市○○區○○段○○○
段0000000地號土地回復原狀交還予原告之日止，按年給付原告
新台幣16,099元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣3,860元，由被告負擔2,860元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣80,000元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○段0000000地號
土地（下稱系爭土地）現登記為原告所有，係於民國101年3
月28日繼承自母親即訴外人 張月鳳 ，而地上建物即同段384
建號房屋（下稱系爭建物）現為被告公司所有，其係自訴外
人中國住城開發股份有限公司（下稱中國住城公司）買受而
來。系爭建物原係中國住城公司所有，於民國68、69年間，
因與地主合建關係，而將系爭土地、建物出賣予張月鳳，當
時張月鳳已將買賣價金大都繳交予中國住城公司，該公司先
請原地主 錢大海 於69年間將系爭土地辦理所有權移轉登記予
張月鳳，然一直未將系爭建物所有權移轉登記予張月鳳，嗣
後該建物卻於92年12月16日辦理所有權移轉登記予被告公司
。系爭土地歷年來之地價稅均由張月鳳及原告繳納，惟卻均
未享有系爭土地之利益，而係由被告公司所有之系爭建物占
用，被告公司卻未曾付過任何地租或代價。被告公司應給付
相當系爭土地租金之不當得利，而因原告依法繼承張月鳳就
系爭土地之權利義務，故乃得向被告公司請求起訴前五年間
之不當得利（繼承前，被繼承人張月鳳之不當得利請求權，
全體繼承人已協議由原告取得），及將來返還土地前之不當
得利。系爭土地、建物於90年起即由訴外人 曾景琦 以月租金
新臺幣（下同）2,000元租用至今，故被告亦應以每月2,000
元為計算基礎，給付原告其占用土地之不當得利。是被告應
給付原告自起訴日起回溯前五年間之不當得利，共120,000
元。且被告應給付原告自起訴後至其將系爭土地回復原狀交
還予原告之日止，按每月2,000元計算之不當得利，每年為2
4,000元等語。並變更聲明：⑴被告應給付原告120,000元，
及自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日，按週年利率百分
之5計算之利息。⑵被告應自102年4月26日起至其將系爭土
地回復原狀交還予原告之日止，按年給付原告24,000元。
二、被告則以：兩造之租金數額未經法院核定，原告並無租金請
求權；又惟系爭土地之當期公告地價為每平方公尺520元，
其土地面積則為387平方公尺，故法定最高地租數額亦僅為
每年20,124元。而系爭土地位置遠離重要道路、周邊生活設
施密度嫌少、實際交易鮮見，其市場價值自難期許過高，是
合理租金數額亦應再往下調為3%，即每年6,037元等語資為
抗辯，並聲明：①駁回原告之訴。②如受不利之判決，願供
擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
（一）原告主張系爭土地原為張月鳳所有，由原告繼承取得，系
爭建物為被告所有，被告之建物使用系爭土地未支付對價
等語，業據原告提出土地登記謄本及建物登記謄本為證，
且為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真。
（二）兩造之間推定有租賃關係：按民法第425條之1第1項規定
：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓
與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房
屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有
租賃關係。」此規範目的應係調和建築物所有人與基地所
有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移
轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之
作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不
利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體
現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認
基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和
土地與建物之利用關係。是本件原告取得系爭土地所有權
時，系爭建物之所有人與基地之所有權人雖非同一人，與
上開規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，
但依上開法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，應依
「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭法
文之規定，推定系爭建物之受讓人即被告與土地所有人於
系爭建物得使用期限內，有租賃關係。
（三）租用基地建築房屋所應給付之租金計算，依土地法第105
條準用第97條第1項規定，以不超過每年土地申報地價年
息百分之10為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價
為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承
租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金
相比較，以為決定。經查：
①系爭土地102年1月之申報地價為每平方公尺520元，此
有系爭土地第二類謄本在卷可憑，102年1月前之申報地價
為每平方公尺512元。茲審酌被告所使用系爭土地之面積
為387平方公尺，地處臺中市郊區，交通及生活機能尚屬
方便，又依據系爭土地之登記謄本所載：該地地目為建等
情事，認為以申報地價年息8%計算租金為適當。
②原告雖主張應依系爭建物出租每月2,000元之價格計算
租金，惟2,000元之租金係包括建物之價值在內，故原告
主張之金額應屬過高。被告抗辯應依申報地價之年息3%計
算，惟考慮系爭土地申報地價與公告現值相差已近10倍，
系爭土地之市值應更高，故被告抗辯之租金則屬過低。
③按照上開計算基準計算，原告之得請求前五年租金為79
,258元（計算式：512×387×0.08×5＝79,258元，元以
下四捨五入，原告起訴狀自認系爭土地前5年之申報地價
為每平方公尺512元，被告亦不爭執。）。另自102年4月
26日起，每年得請求之租金為16,099元（計算式：520×3
87×0.08＝16,099）。
（四）綜上所述，原告基於租賃契約之法律關係，請求被告給付
79,258元，及自變更起訴狀送達之翌日起（即102年11月1
4日起）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；與
自102年4月26日起（即起訴狀送達本院之日）至系爭土地
回復原狀交還予原告之日止，按年給付16,099元，為有理
由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、假執行之宣告：依民事訴訟法第389條第1項第3款，就原告
勝訴部分，應職權宣告假執行。並依民事訴訟法第392條第2
項，依被告之聲請，宣告被告如以80,000元為原告預供擔保
後，得免為假執行。
五、訴訟費用：本件訴訟費用額確定為3,860元，依民事訴訟法
第79條，由被告負擔2,860元，餘由原告負擔。
中華民國103年1月23日
臺中簡易庭法官施慶鴻
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月23日
書記官