臺灣臺中地方法院民事簡易判決 103年度中簡字第2426號
原 告 楊政達
吳姿儀
前二人共同
訴訟代理人 陳聰明
吳宗霖
被 告 王 劉美京
號上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國104年3月
4日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
兩造共有如附表一、二所示建物准予分割，其分割方法為全部分
歸原告共同取得，並按分割後權利範圍比例即應有部分比例原告
楊政達為十分之九，原告吳姿儀為十分之一繼續維持共有。
原告楊政達應補償被告新臺幣伍拾捌萬伍仟元，原告吳姿儀應補
償被告新臺幣陸萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告楊政達負擔二十分之九
，原告吳姿儀負擔二十分之一。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規
定於擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙，民事訴訟法第
255條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明為：「兩造共
有之坐落臺中市○區○○段○○○○號上之1256號建物，准予
變賣，所得價金由兩造依持份比例予以分配。」之判決，嗣
於訴訟進行中，更正此部分聲明為：「兩造共有坐落臺中市
○區○○段○○○○號上之1256、2816號建物，即門牌號碼臺
中市○區○○路0段000巷0號如附表所示之房屋，准予變賣
，所得價金由兩造依持份比例予以分配。」之判決，核屬擴
張應受判決事項之聲明，與前開規定，應予准許，合先敘明
。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠兩造共有坐落臺中市○區○○段○○○○號土地（下稱810號土
地）上之1256、2816號建物，即門牌號碼臺中市○區○○路
0段000巷0號如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）。原告前
自本院民事執行處103年度司執字第3964號強制執行案件拍
賣取得系爭房屋共2分之1之應有部分（原告楊政達權利範圍
為20分之9，原告吳姿儀權利範圍為20分之1），已獲發給不
動產權利移轉證書，並業於103年7月28日向地政機關登記為
所有權人。兩造就系爭房屋無不能分割之協議，迄今未能協
議分割，為此請求裁判分割。又系爭房屋為透天厝，僅有樓
下單一門戶進出，樓下為客廳，屋後與他人建物相鄰不足一
尺之防火巷，無從自由出入，而原告2人，係共同經由拍賣
取得，與被告間並無信任基礎，如以原物分割，將導致兩造
就系爭房屋之使用發生困難，為發揮系爭房屋之最大經濟效
用，減少因原物分割所生無謂損失與交易成本，以期對有限
資源為最有效率之配置與運用，應將系爭房屋變賣分割，並
將所得價金按兩造應有部分比例分配為宜；又如將系爭房屋
分配給原告，原告可補貼對方金額新臺幣（下同）65萬元，
爰依民法第823條、第824條規定，提起本件訴訟。並聲明：
⑴兩造共有之系爭房屋，准予變賣，所得價金由兩造依持份
比例予以分配。⑵訴訟費用由兩造共同負擔。
㈡對被告抗辯之陳述：原告不同意被告之分割方案，被告聲稱
其家境清寒，原告願意以65萬元向被告購買系爭房屋之應有
部分（見本院卷第183頁反面、第194頁反面）。系爭房屋於
本院103年度司執字第3964號強制執行案件時，經執行法院
通知後，被告並無優先承買系爭房屋意願。縱被告向財政部
國有財產署中區分署（下稱國有財產署）承租810號土地，
惟原告亦願意依該署規定向該署承租土地，該租約不影響原
告經由拍賣取得系爭房屋應有部分共2分之1之權利。
二、被告主張：被告向國有財產署承租810號土地，僅有系爭房
屋所有權人可向國有財產署承租上開土地，被告迄今已居住
約50年，希望取得系爭房屋之全部，原告持分部分由被告金
錢補償，被告願意補償原告價金最高可出至34萬元。並聲明
：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：
㈠原告主張坐落臺中市○區○○段○○○○號土地上之如附表一
、二所示之系爭房屋為兩造所共有，原告楊政達、吳姿儀應
有部分分別為20分之9、20分之1，合計應有部分共2分之1，
被告應有部分為2分之1，以及系爭房屋所坐落之臺中市○區
○○段○○○○號土地為國有土地並由國有財產署所管理等情
，均為兩造所不爭執，且有尚武段1256號建號之建物登記謄
本、尚武段2816號建號未登記建物查封之建物第二類登記謄
本、本院不動產權利移轉證書、尚武段810號地號之土地登
記謄本為證（見本院卷第117至118、11、12、26頁），原告
之上開主張自堪信為真正。
㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之
方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分
配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯
有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難
時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一
部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人
，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文
。經查，系爭房屋係兩造所共有，且系爭房屋並無不能分割
之協議，亦無不能分割之情事，復兩造迄今未能達成分割之
協議，則原告就系爭房屋對其餘共有人即被告為分割共有物
之請求，揆諸前開說明，即無不合，應予准許。次查，系爭
房屋之2816號建物固未辦理所有權第一次登記，惟2816建號
係1256建號之主建物之增建部分，故連同1256號建號其餘如
附圖所示之增建部分，並無獨立所有權，均屬系爭房屋分割
共有物之範圍，合先敘明
㈢按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之
方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分
配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分
配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配
顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以
原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於
各共有人。民法第823條第1項、第824條第1、2項，分別定
有明文。又按裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變
賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受
任何共有人主張之拘束，最高法院29年上字第1792號判例意
旨可資參照。經查，系爭房屋經測量結果如附圖即臺中市中
山地政事務所103年11月20日土測字1514號土地複丈成果圖
可稽（見本院卷第167頁）。本院斟酌系爭房屋目前為被告
及其女兒、兒子居住，現場大門進入後為未保存登記之雨遮
部分，再系爭房屋僅有一正門出入後可通往1、2樓及樓頂，
但1樓另有1出入口，僅通往1房間，該房間內無任何衛浴設
備，亦無法由該房間內逕與系爭房屋其他房間出入，須出該
房間惟一出入口再退出至雨遮處，再自系房房屋正門進入系
爭房屋，又系爭房屋後方為防火巷無法出入，左右兩側均與
其他鄰地建物相毗鄰，故除大門外，無其他出入口等情，業
經兩造 陳明 在卷（本院卷第30頁反面、102頁），並經本院
勘驗無誤，製有勘驗筆錄可稽（見本院卷第115、116頁），
有系爭房屋現場照片（見本院卷第13、103、117頁至第135
頁）可證，顯見系爭房屋難以達成分管協議，且共有人間實
難以達成以原物分割系爭房屋而各別使用自己分得之原物一
部分之協議，系爭房屋倘能分歸一人所有，將可使系爭房屋
整體利用價值大為增加，故系爭房屋仍以整體分歸一人為最
妥適。故被告一度於本院提出分割方案由原告分1樓，被告
分2樓，但被告出入須經1樓之分割方案云云，業經原告表明
不同意，且該系爭房屋2樓既無獨立出入口，該分割方案自
非可採。
㈣又系爭房屋所座落土地臺中市○區○○段○○○○號係屬財政
部國有財產署中區分署管理之國有土地，依國有財產法第42
條第1項第2款規定，國有非公用不動產於82年7月21日前已
實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租。次依
「國有非公用不動產出租管理辦法」第17條第2款規定，逕
予出租對象為現使用人。但地上有非國有建築改良物，屬已
辦理建物所有權第一次登記者，為建物登記謄本記載之所有
權人；屬未辦理建物有權第一次登記者，為該改良物出資之
原始建造人、繼受該改良物之繼承人、買受人及受贈人。倘
本案被告王劉美京已非尚武段1256建號建物所有權人即不符
前述出租規定。因系爭房屋所座落土地即尚武段810地號經
國有財產署中區分署於64年9月15日現場勘查結果，土地當
時現況為 王建焜 作木造平房使用，故該署與王建焜訂有租賃
契約，經換約續租，於98年間被告王劉美京申請過戶換約，
經該署於98年5月26日派員現場勘查結果，地上物當時使用
人為王劉美京，故該租賃契約異動承租人為王劉美京，該續
租換約之租期至108年12月31日止。而上開土地經建物謄本
登載， 王慶陸 原移轉予王劉美京部分業於103年7月28日因拍
賣登記為楊政達、吳姿儀二人所有，故該分署將函請楊政達
、吳姿儀會同王劉美京申請過戶換約。又因原告楊政達、吳
姿儀僅取具2分之1建物所有權之證明文件，故應由楊政達、
吳姿儀（即本案原告）「會同」原承租人（亦為新承租人）
王劉美京（即本案被告）共同申租等情，有財政部國有財產
署中區分署103年11月25日台財產中租字第00000000000號函
、國有基地租賃契約書（本院卷第104、116頁）、104年2月
6日台財產中租字第00000000000號（本院卷第200頁）可佐
，故依上開函文可知，系爭房屋所座落土地現雖由王劉美京
承租，且租約至108年12月31日止，因系爭房屋現為兩造共
有，故可由「兩造會同」後向財政部國有財產署中區分署申
請更換租約。則倘系爭房屋日後由他人買受，該買受人自得
於現有租約屆期後，依規定向財政部國有財產署中區分署申
租亦明。故依系爭房屋與座落土地之關係觀之，衡情縱被告
於租期屆滿前無意願會同原告更換租約，均無礙系爭房屋分
歸何人或是否採變價分割，或採何分割方案之認定。
㈤原告固提出變價分割方案，惟為被告所不同意；又本件兩造
均提出將系爭房屋分歸自己所有，而給予對造金錢補償之分
割方案，致本件無從達成協議。然查，系爭房屋於103年3月
4日經送卓越不動產估價師事務所鑑定結果，認系爭房屋就
2分之1之應有部分估價金額為331,200元，有該事務所中院
字第0000000-0號不動產估價報告書（見本院卷第78頁）可
憑，復原告就系爭房屋2分之1之應有部分係以總價281,999
元拍定取得（見本院卷第11、12頁），原告二人業已向本院
表明同意繼續共有（本院卷第179頁反面），故本件兩造就
系爭房屋之應有部分係各2分之1，經本院詢問兩造倘系爭房
屋之全部均分歸自己所有，各願以多少金錢補償對造，原告
一再表示願意以65萬元購買被告系爭房屋之應有部分（本院
卷第183頁反面、第194頁反面），而被告則表示自己能補償
對方的金額最高為34萬元，沒有辦法出到65萬元（本院卷第
183頁反面、第194頁反面），則原告就被告持有系爭房屋之
2分之1應有部分，所表示願補償被告之金錢65萬元，遠高於
被告所願補償原告2分之1應有部分之金錢34萬元，且超過估
價金額將近一倍，參以被告一再表示家貧無能力出資至65萬
元，則被告連以補貼原告65萬元以獲取系爭房屋2分之1之應
有部分均有困難，倘變價分割，被告須與他人競價，且須籌
款全屋價格方能購入，顯較現出資補償原告2分之1應有部分
更形困難，再倘本件變價分割，參以前開不動產估價報告書
及前次拍賣系爭房屋1/2持分之金額，實難認系爭房屋經變
價分割後，於公開變價結果再分配2分之1金額予被告，被告
可獲分配之金額可高於65萬元，是本件將系爭房屋分歸原告
所有，由原告補償65萬元予被告之分割方案，實較變價分割
對被告有利，復考量系爭房屋狀態係自75年8月2日完成之加
強磚造房屋，有建物登記第二類謄本可佐（本院卷第112頁
），迄今已逾28年，其建築型態係透天厝，位於巷弄內，所
臨係臺中市○○路○段○○○巷路寬約4米，亦有系爭房屋現況
照片可參（本院卷第86頁），附近以自由路二段、復興路五
段對聯外交通道路，該原告所同意之補償金額遠高於前開不
動產估價師事務所之鑑定報告，是該補償金額應屬適當，且
原告既有意願倘系爭房屋分歸自己所有，願補貼65萬元予被
告，該分割方案顯已兼具對原告有利。從而，系爭房屋係兩
造各持有部分為2分之1，均已無共有意願，僅有由己方取得
系爭房屋完整所有權之意願，系爭房屋歸一造所有，將使房
地經濟價值均一併大為提高，有利於系爭房屋及坐落土地一
併使用，復考量原告願補償被告持分之金額65萬元遠高於被
告願補償原告相同持分之金額34萬元，且原告亦有購買該房
屋之強烈意願，甚至當庭表示願意以每月2500元續租予被告
（本院卷第194頁反面），本院斟酌系爭房屋之型態、使用
情形、經濟效用、兩造之利益及共有人意願等一切情形，認
以原物分配於各共有人顯有困難，應將原物全分配於原告二
人繼續共有，按權利範圍比例由原告楊政達分得十分之九，
原告吳姿儀分得十分之一，被告則受原物分配者即原告之合
計金錢補償65萬元，且該金錢補償之金額依原告二人現有權
利範圍之比例，由原告楊政達補償被告48萬5千元，原告吳
姿儀補償被告6萬5千元，該分割方案最符公平經濟原則，利
於系爭房屋之整體規劃及利用，並發揮系爭房屋最大經濟效
益。
四、綜上所述，本件原告起訴請求分割系爭房屋為有理由，應予
准許。本院斟酌共有人之意願、共有物之性質、目前使用狀
況、經濟效用及全體共有人之利益等情形，爰定適當公平之
分割方法如主文第1項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於本
件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、再因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗
訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝
訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件為請求分割共有物之訴訟，系爭房屋之共有人均隨時得
以訴請求分割，而系爭房屋之分割於共有人全體均有利益，
故認爰依民事訴訟法第80條之1，應由共有人全體按原應有
部分比例負擔訴訟費用為當。
中華民國104年3月25日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官黃家慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年3月25日
書記官
附表一
┌───┬───────┬───┬─────────────────┬───────┐
│││建築式│建物面積（平方公尺）│備註│
││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┼───────┤
│建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主│⑴建物第1樓層│
││建物門牌│料及房││要建築材料│面積44.43方公│
│││屋層數│合計│及用途│尺，即附圖標示│
├───┼───────┼───┼───────────┼─────┤表所示A與B合計│
│1256│臺中市東區尚武│住家用│第1樓層：44.43│陽台：3.48│部分。│
││段810地號│、加強│第2樓層：44.43││⑵陽台面積3.48│
││--------------│磚造2│合計：88.86│屋頂突出│平方公尺與第2│
││臺中市東區復興│層││物：6.79│樓層面積合計為│
││路五段103巷1號││││47.91平方公尺│
││││││，即附圖標示表│
││││││所示E部分。│
││││││⑶屋頂突出物面│
││││││積6.79平方公尺│
││││││，即附圖標示表│
││││││所示G部分。│
└───┴───────┴───┴───────────┴─────┴───────┘
附表二：均係附表一建物之未保存登記之增建部分
┌───┬───────┬───┬─────────────────┬───────┐
│││建築式│建物面積（平方公尺）│備註│
││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│
│未保存│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││
│登記建│建物門牌│料及房││要建築材料││
│物││屋層數│合計│及用途││
├───┼───────┼───┼───────────┼─────┼───────┤
│暫編│臺中市東區尚武│雨遮：│地面層：20.64││即附圖標示表所│
│2816建│段810地號│20.64│││示C部分│
│號│--------------│││││
││臺中市東區復興│││││
││路五段103巷1號│││││
├───┼───────┼───┼───────────┼─────┼───────┤
│未有獨│同上│增建部│地面層：12.04││即附圖標示表所│
│立建號││分│第2樓層：12.04││示之D、F部分│
└───┴───────┴───┴───────────┴─────┴───────┘