裁判字號：臺灣嘉義地方法院109年訴字第576號民事判決
裁判日期：民國110年05月11日
裁判案由：拆屋還地
臺灣嘉義地方法院民事判決109年度訴字第576號原告 林維信 訴訟代理人 涂采蓁 原告 林佑達
王芝安
施崴朕
李安邦 邱郁筑
陳怡君 上七人共同訴訟代理人 林德昇 律師
陳佳駿 律師被告 郭湘菱
龔藝 俊訴訟代理人 莊秋梅 上列當事人間拆屋還地事件，經本院於民國110年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告郭湘菱應將其所有坐落嘉義市○村段000○0地號土地上，如附圖代號Ａ建物(面積23平方公尺)拆除，將土地交還原告及其他共有人全體。
二、被告 龔藝俊 應將其所有坐落嘉義市○村段000○0地號土地上，如附圖代號Ｃ建物(鐵皮倉庫面積18平方公尺)，及坐落同段130之1地號土地上，如附圖代號Ｆ建物(鐵皮倉庫面積1平方公尺)拆除，將土地交還原告及其他共有人全體。
三、被告龔藝俊應將其所有種植於嘉義市○村段000○0地號土地上，如附圖編號1至11、13、14之樹木砍除，及坐落同段130之1地號土地上，如附圖編號12之樹木砍除，並將土地交還原告及其他共有人全體。
四、被告龔藝俊應將其所有堆放於嘉義市○村段000○0○000○0地號土地上，如附表及附件照片所示雜物等遷移，將土地交還原告及其他共有人全體。
五、訴訟費用由被告龔藝俊負擔百分之66，被告郭湘菱負擔百分之19，餘由原告負擔(即原告撤回起訴之部分)。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項分別定有明文。查本件原告起訴時，原列 趙陳秀女 為本件共同被告，聲明請求應將其所有坐落於嘉義市○村段000○0地號土地（下稱系爭130之3土地）上之被告住址合法建物外增建之違章建物拆除（經嘉義市地政事務所測量，占用部分為如嘉義市地政事務所民國109年11月23日複丈成果圖代號B部分建物），將土地交還原告及其他共有人全體。嗣因被告趙陳秀女業已拆除所占用上開代號B建物，原告乃於110年2月5日以民事撤回起訴狀撤回對趙陳秀女之起訴，復經本院將撤回起訴狀送達趙陳秀女，趙陳秀女未於期限內表示異議，視為同意撤回，有上開民事撤回起訴狀、本院110年2月17日函文、送達證書等在卷可稽(詳本院卷㈡第37、89、91頁)。則原告撤回對趙陳秀女之起訴，合於上開規定，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。經查：
㈠原告起訴時原聲明請求被告等應將其所有坐落系爭130之3土
地上之被告住址合法建物外增建之違章建物拆除，將土地交還原告及其他共有人全體。 嗣本院 囑託嘉義市地政事務所測量占用建物之現況範圍後，為求聲明明確，原告乃於109年12月16日以民事準備書狀㈡更正聲明。
㈡復因被告龔藝俊占用之建物(即嘉義市地政事務所109年11月2
3日複丈成果圖代號C建物)及所種植之樹木、堆放之雜物，部分跨於同段130之1地號土地（下稱系爭130之1土地），原告則於110年2月5日具狀追加系爭130之1土地為本件應拆除或搬離地上物之範圍，並減縮對被告龔藝俊占用如附圖所示代號D建物3平方公尺與E建物1平方公尺不再請求。嗣前開代號C鐵皮屋坐落於系爭130之1土地面積，經嘉義市地政事務所補充測量如110年4月13日複丈成果圖（下稱附圖）代號F面積1平方公尺後，原告乃於110年4月27日變更訴之聲明為如訴之聲明所示（詳本院卷㈡第175至176頁）。
㈢經核原告所為明確拆除範圍之聲明，屬更正事實上之陳述。
追加系爭130之1土地為應拆除或搬離地上物之範圍，亦係基於被告等增建之建物或堆放之雜物占用原告與其他共有人土地之事實，並經被告龔藝俊同意(詳本院卷㈡第94頁)。而原告不再請求拆除附圖代號D（階梯平台3平方公尺)、E（陽台1平方公尺)部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠系爭130之3、130之1土地（下合稱系爭2筆土地)均為原告與
其他共有人所共有，然被告未經共有人同意，或向原告與其他共有人全體承租，被告郭湘菱所有坐落於系爭130之3土地上如附圖代號A所示之建物，被告龔藝俊於88年間出資興建坐落於系爭130之3土地上如附圖代號C面積18平方公尺鐵皮倉庫、坐落系爭130之1土地上如附圖代號F面積1平方公尺鐵皮倉庫，及被告龔藝俊自80年起陸續栽種於系爭2筆土地上如附圖代號1至14樹木、堆放於系爭2筆土地上如附表所示之雜物及腳踏車11台等，均屬無權佔有，爰依民法第767條第1項及第821條規定，請求被告拆除，並將土地交還原告及其他共有人全體。
㈡並聲明：如主文所示。
二、被告答辯略以：㈠被告郭湘菱辯以：其於108年10月向前屋主購買門牌號碼為嘉義市○區○村里○村街00號房屋(下稱系爭25號房屋)，屋外空地早已由第一任屋主向建商購買使用權，其購買系爭25號房屋時之現況即為目前現狀，買賣時前屋主有書立一份聲明書，表示外面部分被告郭湘菱可以放心使用，被告郭湘菱才會購買該房屋，被告郭湘菱僅是依照當時現狀繼續沿用，依照最高法院108年台上字第1632號判決及大法官349號解釋意旨，應認被告郭湘菱前屋主與前屋主之前手間有分管契約存在，且分管契約對受讓人即被告郭湘菱繼續存在，被告郭湘菱並無無權占用之情形。
㈡被告龔藝俊辯以：
⒈飛虹園大樓為73年建立，不適用84年公布之公寓大廈管理條
例第7條之約束，依據當時社會通念，一樓皆有分管契約之存在及保障，當時不可能簽立書面契約。系爭130之3土地為建築基地內之法定空地，被告等皆為飛虹園大樓35戶之區分所有權人，應有法定空地使用之正當權源。被告龔藝俊係於79年前往建商銷售中心購買地主建商最後保留戶（即門牌號碼為嘉義市○區○村里○村街00號房屋，下稱系爭29號房屋），屋外空地較大且購屋價與同樓層住戶貴，購買時已向建商購買屋外空地使用權，口頭約定屋外空地供被告龔藝俊使用，並補建陽台及樓梯(占用130之3土地)交付被告龔藝俊使用迄今未變，社區內其他一樓住戶一同使用管理空地，其他區分所有權人均未有異議，依據實務見解，應認共有人間以合意成立分管契約，被告龔藝俊與建商公司間有明示之分管契約存在。
⒉被告龔藝俊自80年使用居住系爭29號房屋迄今已30年，鄰居
多年從未對被告龔藝俊管理屋外空地有干涉或反對意見，應認有默示分管契約之存在。
㈢原告現竊佔系爭130之1大樓空地及130之3法定空地，卻反告
被告等占用系爭2筆土地，起訴有重大過失，應受民事訴訟法第249-1條規範。
㈣並均答辯聲明：原告之訴駁回。
參、本件整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點（部分文字用語調整）：
一、兩造不爭執之事項㈠原告等7人均為系爭130之1土地共有人，並皆於109年5月28日登記為系爭130之3土地之共有人。
㈡系爭130之3土地，為130之1土地(飛虹園大樓)之法定空地。
㈢系爭130之3土地上，如附圖代號Ａ建物為被告郭湘菱所有；代
號Ｃ、Ｆ鐵皮倉庫為被告龔藝俊所有，代號1至14的樹木、110年1月12日書狀照片15至24的腳踏車及110年2月5日書狀照片34的綠色CROWN字樣的黑色腳踏車，均為被告龔藝所有。
㈣被告郭湘菱於108年10月購買興村街25號房地，如附圖代號Ａ
建物於82年間已經存在，為嘉義市○村街00號房屋之增建物。
㈤被告龔藝俊於79年向系爭130之1土地地主 王玉標 購買土地持分，向建商旭豐公司購買興村街29號房屋。
㈥被告龔藝俊於88年間，出資興建如附圖代號Ｃ、Ｆ之鐵皮倉庫，並自80年起陸續栽種代號1至14的樹木。
二、經兩造協議簡化之爭點㈠被告等主張基於分管契約而占有使用系爭130-1、130-3地
號土地，有無理由？㈡原告等請求被告等拆除地上物及遷移物品，並將土地返還原
告及共有人全體，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條，分別定有明文。
二、次按，共有物分管契約，乃共有人就共有物管理方法所成立協議，依98年修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。經查：
⒈如前所述，土地共有物分管契約成立的前提，必須是「土地
共有人之間」就共有物管理方法成立協議。倘若不具有土地共有人之身分，自無法就土地成立分管協議，此理甚明。
⒉被告2人所有之房屋均屬飛虹園大樓，飛虹園大樓坐落系爭13
0之1土地上，系爭130之3土地係飛虹園大樓法定空地之事實，為兩造所不爭執並列為不爭執事項。但飛虹園大樓於73年間興建完成時，系爭130之3土地所有權人為地主王玉標，迄至109年5月28日，地主王玉標才將系爭130之3土地辦理移轉登記給原告及其他共有人等情，被告龔藝俊之建物所有權狀、系爭130之3土地之土地登記謄本在卷可稽（詳本院卷㈠第69至83、131頁）。
⒊而被告龔藝俊於79年間購買系爭29號房屋及坐落之系爭130之
1土地，被告郭湘菱則係於108年間購買系爭25號房屋及坐落之系爭130之1土地等情，有地籍異動索引、建築改良物所有權狀、土地買賣所有權移轉契約書(系爭130之1土地)、建築改良物買賣所有權移轉契約書等在卷可稽（詳本院卷㈠第107至111、129、131、419頁)。由此亦足以證明，被告龔藝俊、被告郭湘菱或其前屋主均僅購買系爭130之1土地的應有部分，而未購買系爭130之3土地應有部分，故被告等並非系爭130之3土地共有人甚明。⒋簡言之，飛虹園大樓興建完成後迄109年5月28日止，法定空
地(系爭130之3土地)所有權人始終為地主王玉標單獨所有，並無其他共有人。故被告龔藝俊並非系爭130之3土地之共有人，被告郭湘菱或前屋主亦非系爭130之3土地土地共有人乙節，灼然至明。是以，109年5月28日以前，系爭130之3土地既係地主王玉標單獨所有，被告龔藝俊、被告郭湘菱或前屋主均不曾具有系爭130之3土地共有人身分，自無可能就系爭130之3土地達成「共有人間之分管協議」。故被告龔藝俊、被告郭湘菱抗辯系爭130之3土地與其他共有人間有分管協議或默示分管協議云云，皆與事實不符，要無可採。
⒌另查，原告起訴時，僅請求被告龔藝俊拆除占用「系爭130之
3土地」之建物及樹木並遷移雜物等，故被告龔藝俊所抗辯與共有人間達成分管協議之土地係指「系爭130之3土地」。然而，被告龔藝俊就系爭130之3土地與共有人間有分管協議之抗辯，為本院所不採，已如前述，至於被告龔藝俊所有之鐵皮倉庫及樹木，其中附圖代號Ｆ鐵皮倉庫（1平方公尺)、編號12之樹木，及附件照片所示之部分雜物，則占用到系爭130之1土地，被告龔藝俊就其占有使用系爭130之1土地，未能提出證據證明其與「系爭130之1土地」共有人間有分管協議之事實，故被告龔藝俊占有使用系爭130之1土地，亦難認有正當權源。
⒍是以，被告等雖援引最高法院108年度台上字第1632號、48年
度台上字第1065號、83年度台上字第2544號、91年度台上字第2477號、98年度台上字第1123號、99年度台上字第2278號、96年度台上字第2025號、83年度台上字第1377號、大法官第349號解釋，惟被告等既非所占用之系爭130之3土地共有人，則被告等所引之上開見解與本件情形不同，自無從比附援引，附此說明。
三、況查：㈠按公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬公寓大廈管理條例
第7條各款規定之情形者，固得約定由特定區分所有權人專用而為約定專用權之客體，惟約定專用權人就該法定空地之使用，依同條例第15條第1項、第9條第2項、第3項規定，應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更。因此，就共用部分之使用(專用)縱使另有約定事項，但仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且無違使用目的，始為合法。且另為約定之事項，亦不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
㈡依建築法第11條第1項、第2項規定，該法所稱建築基地，為
供建築物本身所占有之地面及其應留設之法定空地；法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離。是法定空地屬建築基地之一部分，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益。建築物所有人於法定空地上增建或添設其他設施，違背法定空地之目的，已逾專用權人用益權之範圍，土地所有人仍得對之行使妨害除去請求權。㈢被告龔藝俊雖辯稱：我是直接跟起造人王玉標買的，代售的
售屋小姐有答應我可以使用系爭130之3土地的空地等語。然查，被告龔藝俊所稱售屋小姐有答應可以使用系爭130之3土地的空地云云，為原告所否認，被告龔藝俊復無法提出證據證明其主張為真，則被告龔藝俊前揭所辯，已難以採信。
㈣況且，被告龔藝俊購買系爭29號房屋及系爭130之1土地的對
象不同，系爭29號房屋是向旭豐開發股份有限公司購買、系爭130之1土地則向地主王玉標購買等情，有被告龔藝俊提出之建築改良物所有權狀、土地買賣所有權移轉契約書（系爭130之1土地）、建築改良物買賣所有權移轉契約書等在卷可稽（詳本院卷㈠第129、131、419頁)。然而，房屋起造人是旭豐公司，不是系爭130之1土地地主王玉標，本院審酌系爭130之3土地不在被告龔藝俊房地買賣的範圍內，故旭豐公司房屋代售小姐，是否有經系爭130之3土地地主王玉標授權協議該筆土地之使用權乙情，亦未經被告舉證證明，故被告龔藝俊前揭所述代售小姐有答應可以使用系爭130之3土地空地云云，尚難憑採。
㈤退步言之，縱認代售小姐曾應允被告龔藝俊可使用系爭130之
3土地，惟如前所述，仍應依系爭130之3土地為法定空地之設置目的及通常使用方法為之，必須與法定空地使用目的無違，始為合法。而法定空地旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，然被告龔藝俊在系爭130之3土地法定空地上增建鐵皮倉庫及堆置各項雜物等等，妨礙採光、通行及逃生，已違背留設法定空地之目的，土地所有人自仍得行使妨害除去請求權。故被告龔藝俊前揭抗辯，亦無可採。
㈥至於被告郭湘菱雖提出前屋主 林詩萍 出具日期為108年10月之
聲明書，主張前屋主有購買系爭130之3土地使用權云云，然為原告所否認並陳稱：林詩萍並非(系爭130之3土地)共有人，出具的聲明書對土地共有人不生效力等語。本院審酌上開聲明書之內容僅記載：..林詩萍於102年間買賣時，其前手曾向林詩萍表示，前手占用他人土地增建時，有向土地權利人購買土地權利等語（詳本院卷㈡第133頁)。然前開聲明書之內容，亦係林詩萍聽聞其前手之個人片面所述，前開聲明書，無法證明系爭25號房屋占用系爭130之3土地部分，確實有得到系爭130之3土地地主同意之事實。故被告郭湘菱前揭所述，無足憑採。
四、基上，109年5月28日以前，系爭130之3土地均為地主王玉標單獨所有，被告龔藝俊、郭湘菱或其前手均非土地共有人，故被告龔藝俊、郭湘菱抗辯就系爭130之3土地，與其他共有人間有分管協議或多年來之默示分管協議云云，尚無可採。至於被告龔藝俊所有附圖代號Ｆ鐵皮倉庫（1平方公尺)、編號12之樹木及附件照片所示之部分雜物，占用到系爭130之1土地，被告龔藝俊亦未能舉證證明占用系爭130之1土地有正當權源存在。
伍、綜上所述，被告龔藝俊、郭湘菱未經系爭130之3、系爭130之1土地土地所有權人同意，被告郭湘菱部分，占用如附圖代號Ａ建物部分；被告龔藝俊部分，占用如附圖代號Ｃ、Ｆ建物部分、附圖編號1至14樹木所在土地，以及占用其堆置於如附表及附件照片所示雜物、腳踏車等所在土地等事實，業據本院會同地政人員及兩造履勘現場查證屬實，並製有勘驗筆錄、現場圖及囑託地政人員繪製複丈成果圖，且有現場照片在卷可稽（詳本院卷㈠第165至169、361至387、429至445頁，卷㈡第149頁)。被告郭湘菱、被告龔藝俊占有使用系爭2筆土地土地既無正當權源，自屬無權占用，原告等以系爭2筆土地共有人之地位，主張依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告2人拆除占用土地之建物、樹木，將占用土地之雜物、腳踏車等遷移，並將土地交還原告及其他全體共有人等語，為有理由，應予准許。
陸、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國110年5月11日
民事第二庭法官林中如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國110年5月11日
書記官林柑杏附表：(即附件照片)照片編號物品名稱備註1、3鐵架及雜物本院卷㈠第379頁上方照片、第381頁上方照片。（被告龔藝俊 陳明 為其所有，本院卷㈠第345頁）。2鋁門本院卷㈠第379頁下方照片。（被告龔藝俊陳明為其所有，本院卷㈠第345頁）4紅色鐵片招牌本院卷㈠第381頁下方照片。（被告龔藝俊陳明為其所有，本院卷㈠第345頁）5冰箱本院卷㈠第383頁上方照片。（被告龔藝俊陳明為其所有，本院卷㈠第345頁）6磚造水槽及上方、旁邊雜物本院卷㈠第383頁下方照片。（被告龔藝俊陳明為其所有，本院卷㈠第345頁）10、11、12、13木梯、鋁梯、洗手台面、鋁門、木椅、盆栽、白板本院卷㈠第429、431頁照片。（被告龔藝俊陳明為其所有，本院卷㈡第16頁）14鋁櫃、廣告看板兩個、曬衣架本院卷㈠第433頁照片。（被告龔藝俊陳明為其所有，本院卷㈡第16頁）15至24、34腳踏車共11台。照片15紫色車身的腳踏車、照片16銀色車身白字CRAZY的腳踏車、照片17藍色車身及蝙蝠圖案的腳踏車、照片18藍色車身黑字HFAITH的腳踏車、照片19銀色車身藍字PACIFIC的腳踏車、照片20鉛管色車身的腳踏車、照片21藍色車身黑字030的腳踏車、照片22黑色車身白字DANTHER的腳踏車、照片23紅黑色車身白字BELDEYAMA的腳踏車、照片24紅色車身白字GIANT的腳踏車(本院卷㈠435至443頁、卷㈡第177至187頁)，照片34綠色CROWN字樣的黑色腳踏車(本院卷㈡第81頁)。（被告龔藝俊陳明為其所有，本院卷㈡第16至17、128頁）附件：（照片1至6、10至24、34）照片1照片2(本院卷一第379頁上方照片）（本院卷一第379頁下方照片）
照片3照片4(本院卷一第381頁上方照片）（本院卷一第381頁下方照片）
照片5照片6(本院卷一第383頁上方照片）（本院卷一第383頁下方照片）
照片10照片11(本院卷一第429頁上方照片）（本院卷一第429頁下方照片）
照片12照片13(本院卷一第431頁上方照片）（本院卷一第431頁下方照片）
照片14照片15(本院卷一第433頁照片）（本院卷一第435頁上方照片）
照片16照片17(本院卷一第435頁下方照片）（本院卷一第437頁上方照片）
照片18照片19(本院卷一第437頁下方照片）（本院卷一第439頁上方照片）
照片20照片21(本院卷一第439頁下方照片）（本院卷一第441頁上方照片）
照片22照片23(本院卷一第441頁下方照片）（本院卷一第443頁上方照片）
照片24照片34(本院卷一第443頁下方照片）（本院卷二第81頁上方照片）