裁判字號：臺灣彰化地方法院90年簡上字第205號民事判決
裁判日期：民國91年08月14日
裁判案由：確認優先承租權等
臺灣彰化地方法院民事判決九十年度簡上字第二○五號
上訴人壬○○○訴訟代理人子○○上訴人戊○○上訴人丙○○上訴人乙○○上訴人甲○○上訴人丁○○上訴人卯○○上訴人丑○○法定代理人子○○上訴人己○○上訴人庚○○法定代理人寅○○上訴人辰○○上訴人辛○○訴訟代理人癸○○訴訟代理人 王通顯 律師被上訴人彰化縣彰化市公所法定代理人 溫國銘 訴訟代理人 陳鴻謀 律師右當事人間請求確認優先承租權等事件，上訴人對於中華民國九十年九月十二日本院彰化簡易庭第一審判決（九十年度彰簡字第二一六號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：坐落彰化縣民生段第二、三、七、十二至十九、二十二、二十三地號等十三筆土地，於民國（下同）四十年間由上訴人之被繼承人 賴燊 及其他土地所有權人共同出租予彰化市第二市場籌建委員會，供作彰化市公有民生零售市場用地，於租賃契約書（下稱前契約）第四條規定：「地主在其所有地內得優先租用店屋一至二間」，賴燊乃租用編號五十及五十一號之攤位，其中第五十一號攤位後改由上訴人壬○○○租用至今，賴燊於八十八年二月十九日去世，由上訴人共同繼承，又依被告與承租人所訂之彰化市公有民生零售市場店鋪、攤位租賃契約書（下稱後契約）第九條約定：「承租人於承租期間內死亡，繼承人應自死亡發生日起三個月內互推一人申請變更承租人名義，逾期時終止租約收回攤鋪位」，上訴人於八十九年十二月七日由壬○○○以陳情書函請被告將編號五十號攤位由壬○○○或其他上訴人繼續租用，惟被上訴人竟於同年月二十二日函覆彰化市第二市場籌建委員會非其所管轄之單位，而不同意上訴人繼續租用之申請，但彰化市公有民生零售市場用地為被告長期向賴燊等人租用，而其使用權源於四十年間簽訂之前契約，今被上訴人卻否認彰化市第二市場籌建委員會為其所轄單位，則其長期占用土地之權源為何？且民生零售市場現由被上訴人管理，被上訴人並承認向賴燊租用土地，是前契約已因默示更新而變為不定期租賃契約，依前契約，上訴人既因繼承而成為系爭土地之地主，自得依前契約書主張優先承租權，雖上訴人未於三個月申請變更承租人名義有違後契約第九條之規定，但被上訴人於上訴人壬○○○陳情變更承租人前，未為任何終止租約之意思表示，是後契約書依然有效存在，況且，被上訴人於八十九年十一月十五日發函予各攤位承租人，表示「如願續租者，應於契約期滿前辦理續約」，上訴人既於後契約書之租賃存續期間申請變更承租人名義，被上訴人即應與上訴人簽訂如附件所示之租約。又終止權之行使，應向他方以意思表示為之，被上訴人於八十九年十二月二十二日、九十年一月九日及同年月二十二日雖分別發函予上訴人壬○○○，但函文中並未為任何終止租約之意思表示，僅係將後契約第九條之規定附載而已，自不發生租約終止之效力，而原審以前契約之優先承租權係指市場興建完成後地主有優先承租權，惟優先承租攤位後其租賃關係即應依後契約，顯然誤解當事人立約時之真意，並認後契約第九條係屬失權約款，無須再為終止之意思表示，而為上訴人敗訴判決，顯有違誤等語，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）確認上訴人對被上訴人坐落彰化市○○段第二、三、七、十二、十三、十四、十五、
十六、十七、十八、十九、二十二、二十三地號土地上之彰化市公有民生零售市場編號第五十號攤位有優先承租權存在。（三）被上訴人應就前項編號第五十號攤位，以如附件所示之租賃條件與上訴人訂立租賃契約。（四）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：前契約第四條之約定非指地主永久有優先承租攤位之意，地主以優先方式承租攤位後，其租賃關係，當係依後契約定之，否則後契約第九條何須有攤位繼承之約定，況租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，又租賃契約定有期限者，當然因期滿而消滅，最高法院十八年上字第五五號判例著有明文。上訴人之被繼承人賴燊於八十八年二月十九日去世，上訴人卻未依後契約第九條之約定，於賴燊死亡日起三個月內互推一人申請變更承租人名義，嗣後雖於八十九年十二月七日由上訴人中之壬○○○向被上訴人陳情：「 先夫 （指賴燊）於八十八年二月十九日去世，期間疏於注意，迄未依租賃契約第九條辦理繼承變更承租人」，但被上訴人自接獲上開陳情書，即於同年月二十二日、九十年一月九日及同年月二十二日分別函覆表示終止租約並收回五十號攤位，蓋被上訴人接獲上開陳情書後，方知賴燊已死亡，被上訴人核查上訴人已違反後契約第九條之約定而向渠等發函為終止租約之意思表示，何況，該條約定，係明訂承租人死亡時，繼承人應於該事由發生之日起三個月內向被上訴人申請變更承租人名義，逾期則租約即為終止，由被上訴人收回攤位，蓋後契約第九條並非約定該條件成就時被上訴人得終止租約，而係明定契約即因之止。退一步言，縱認被上訴人於上訴人之被繼承人賴燊死亡後未終止後契約，惟依後契約第二條規定：「本租約租賃期間為三年，自民國八十七年一月一日起至民國八十九年十二月三十一日止。前項租賃期間屆滿，除雙方同意繼續租賃，並於租賃期間屆滿一個月前另訂立契約外，承租人應即無條件交還攤鋪位與出租人。」本件後契約依上開約定至八十九年十二月三十一日已經屆滿，當事人亦未再簽訂任何租賃契約，是依前開規定及判例，後契約於八十九年十二月三十一日屆滿時已當然消滅，上訴人應將該攤位返還被上訴人，被上訴人雖於八十九年十一月十五日發函予民生市場攤位承租人，表示「如願續租者應於契約期滿前辦理續約」，然該函係針對所有民生市場攤位承租人有關契約至八十九年十二月三十一日到期之通案所為之表示，對於類如本件爭執之個案，仍應依相關約定而非一概適用該函之上開表示等語置辯。
三、上訴人起訴主張其被繼承人賴燊與彰化市第二市場籌建委員會訂立前契約，且依該契約賴燊享有優先承租權，賴燊並優先承租第五十號攤位，事後被上訴人管理該市場，並與賴燊訂立後契約之事實，業據提出前契約、後契約、繼承系統表及彰化縣彰化市公所函等為證，堪信為真實。惟被上訴人以上訴人之被繼承人簽訂前契約時，彰化市公所尚未存在，而否認前契約與之有關，且依賴燊與被上訴人訂立之後契約，因上訴人等違反該契約第九條約定而喪失權利等語置辯。是本件兩造之爭點即在上訴人之攤位優先承租權及五十號攤位之租賃關係是否依然存在？經查，上訴人之被繼承人賴燊確實提供共有之前開土地與彰化市第二市場籌建委員會訂約興建彰化市公有民生零售市場，此有前契約在卷可稽，被上訴人對於彰化市公有民生零售市場現由其管理，並與攤位承租人訂立後契約，每年均有分二期給付地主有關公有民生零售市場用地之代價等事實亦不爭執，被上訴人雖於四十年尚未成立，惟其既承受彰化市第二市場籌建委員會之權利而成為彰化市公有民生零售市場之管理者，且前契約並因屆期未交還租賃物，出租人並繼續收受租金而轉為不定期租賃，被上訴人即難以未簽訂前契約，而抗辯前契約對之不生效力。然前契約第四條約定之地主優先承租權，並非指地主永久享有優先承租攤位之意，而係指市場興建完成時，地主可本於該契約之優先承租權，優先承租攤位，待行使優先承租權租得攤位後，其攤位之租賃關係即應依事後雙方所訂之攤位租賃契約即後契約而定，否則即無訂立後契約，且於後契約第九條訂立攤位繼承相關規定之必要，是上訴人主張依前契約其等仍享有優先承租權並不可採。
四、按租賃訂有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項訂有明文，又租賃定有期限者，當然因期滿而消滅，最高法院十八年上字第五五號判例可資參照。本件兩造所訂立之後契約第九條明定：「承租人於承租期間內死亡，繼承人應自死亡發生之日起三個月內互推一人申請變更承租人名義，逾期時終止租約收回攤鋪位。」，上訴人之被繼承人賴燊於八十八年二月十九日死亡，此為上訴人所不爭，並有戶籍謄本可稽，上訴人中之壬○○○遲至八十九年十二月七日始向被上訴人陳情表明賴燊已於八十八年二月十九日去世，期間疏於注意，迄未依租賃契約（指後契約）第九條辦理繼承變更承租人，懇請以地主身分由本人或其他繼承人繼續優先承租第五十攤位，此有陳情書在卷足憑，依此，上訴人已違反後契約第九條之約定至明，因終止租約依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之，而後契約第九條係約定逾期未申請變更承租人名義，終止租約收回攤鋪位，是依該約定應係指逾期未申請變更承租人名義之條件成就時，被上訴人即有權終止租約收回攤位，而非該條件一成就，租約即當然發生終止之效力，因而被上訴人終止租約時仍須向承租人以意思表示為之，被上訴人接獲上訴人中之壬○○○陳情後始知原承租人賴燊死亡之事實，其雖辯稱知悉後分別於八十九年十二月二十二日、九十年一月九日、九十年二月二十二日分別發函壬○○○為終止租約之意思表示，惟依卷附之上開函文可知，被上訴人於第一次函覆時僅重申後契約第二條及第九條之規定，而表明對於壬○○○申請繼續租用無法同意，第二次函覆內容仍再重申第一次函文之意旨，第三次函覆時則表明後契約已於八十九年十二月三十一日屆滿，可見，被上訴人上開三次函覆之內容均未具體表明終止租約，依前開說明，後契約係因兩造未於租期屆滿前一個月另訂立契約，而於八十九年十二月三十一日因租期屆滿而消滅。從而，被上訴人收回系爭第五十號攤位，於法有據，上訴人起訴請求確認上訴人對被上訴人之第五十號攤位有優先承租權存在，且被上訴人應就第五十號攤位，以如附件所示之租賃條件與上訴人訂立租約，並無理由，應予駁回。原審以上訴人之優先承租權並不存在，且兩造之後契約已因上訴人違反後契約第九條之約定而當然終止，判決駁回上訴人之訴，就後契約第九條約定認定為失權條款，其理由雖有未洽，但結論則無二致，原判決仍應予維持上訴人指謫原判決違誤，請求廢棄改判，並無理由，應予駁回。
結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年八月十四日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B審判長法官何志通~B法官鄭舜元~B法官林慧英右為正本係照原本作成不得上訴中華民國九十一年八月十九日~B書記官張俞文