裁判字號：臺灣臺中地方法院102年簡上字第298號民事判決
裁判日期：民國102年12月27日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決102年度簡上字第298號上訴人 賴裕明 （ 賴寅雄 之承當訴訟人）法定代理人賴寅雄訴訟代理人 張慶達 律師複代理人 王世勳 律師被上訴人 黃晨 訴訟代理人 陳建勛 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國102年7月5日本院台中簡易庭102年度中簡字第1161號第一審民事簡易判決提起上訴，本院於民國102年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1、2項定有明文。查上訴人賴寅雄所有門牌號碼台中市○○區○○○街○○號房屋業於民國102年6月11日訴訟繫屬中移轉登記予其未成年兒子賴裕明所有，有建物所有權狀、戶籍謄本影本在卷可稽，上訴人賴寅雄聲明由賴裕明承當訴訟，依上開規定應予准許，賴寅雄因之脫離訴訟。
貳、實體部分
一、上訴人主張：㈠於原審起訴主張：上訴人所有坐落台中市○○區○○段○○○
○號即門牌號碼台中市○○區○○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，兩造簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金新台幣（下同）1萬3000元，該租金應於每月1日前繳納，被上訴人不得藉任何理由拖延或拒繳，詎被上訴人自101年11月份起即未依約給付租金，迄今已超過3個月以上租金未付，經上訴人催繳，被上訴人均未予理會，上訴人業以存證信函終止系爭租約，上訴人並依系爭租約第14條約定，以本起訴狀送達被上訴人解除系爭租約，本件既已經上訴人終止及解除系爭租約，被上訴人占有系爭房屋即屬無權占有，上訴人自得依民法第767條規定，請求被上訴人返還系爭房屋，並依侵權行為、不當得利法律關係請求被告給付每月1萬3000元相當於租金之損害。再者，上訴人亦曾在存證信函中表明因系爭房屋另有規劃使用，無法再與被上訴人續租等情，故上訴人亦得依土地法第100條第1款「收回自住」之規定，向被上訴人請求收回系爭房屋等情。
㈡於本院補稱：被上訴人係於102年5月間收到台灣高等法院台
中分院102年度上易字第106號民事判決後，經由訴外人 賴曾玉滿 告知於該事件中上訴人敗訴判決確定後，被上訴人才將系爭房租交予賴曾玉滿，詎原審未遑詳查，遽謂被上訴人並無違約情事云云，顯有違誤。又被上訴人辯稱上訴人 於鈞院 101年度訴字第2509號民事訴訟審理時，知悉判決結果可能對其不利，因而於訴訟中向被上訴人表示不再收取租金，要將房屋收回，其目的要讓訴外人賴曾玉滿亦無房租可收，並告知如上訴人訴訟勝訴，會繼續租給被上訴人，此為上訴人提起本件訴訟之主要原因云云，亦非事實。上訴人收回系爭房屋做安親班使用，並無被上訴人虛指之事。系爭房屋位於學區，適合開設安親班，顯有收回系爭房屋之正當理由及必要情形等語。並聲明:⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號建物騰空遷讓返還上訴人；被上訴人並應給付上訴人自101年11月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月13,000元計算之損害金。⑶上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被上訴人抗辯：㈠於原審抗辯：被上訴人自承租系爭房屋起均按時繳交租金，
並未積欠上訴人任何租金，上訴人與其妻即訴外人賴曾玉滿於93年12月16日協議系爭租約之租金應由賴曾玉滿收取，此有協議書（下稱系爭協議）可憑，上訴人於簽立協議後，系爭房屋租金即由賴曾玉滿收取，嗣於94年8月間上訴人與賴曾玉滿間感情交惡，上訴人因而違反系爭協議，不讓賴曾玉滿收取房租，賴曾玉滿因而向鈞院訴請上訴人履行系爭協議，且應將違約收取之租金依無因管理之法律關係給付賴曾玉滿，賴曾玉滿並獲得勝訴判決（鈞院101年度訴字第2509號、臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第106號），被上訴人將租金給付予賴曾玉滿係符合系爭協議及系爭租約，被上訴人並無違約之情事。上訴人雖主張伊欲收回系爭房屋以供自住云云，惟並未提出有何收回自住之正當理由及客觀必要之情形，尤其上訴人10餘年來因不倫外遇生子，而與其妻賴曾玉滿、家人失和，目前與媳婦同住於台中市○○區○○路地址，而上訴人之配偶賴曾玉滿與長子 賴志成 、孫子等多人均居住在漢成六街31、33、35、39號（系爭房屋係同街37號），上訴人已10餘年未曾到過該處，顯無可能搬至該處居住，是上訴人所謂收回自住，係臨訟而為之藉詞，不足採信。
㈡於本院補稱：兩造租賃期間租金支付之經過如下：⑴86至92
年間：被上訴人承租臺中市○○區○○○街○○號，租金交與上訴人。⑵92年間上訴人要求搬至系爭房屋，被上訴人遂改承租系爭房屋，租金交與上訴人。⑶94年2月至7月：租金交與訴外人賴曾玉滿。⑷94年8月至101年10月租金由上訴人收取（94年8月起因上訴人與賴曾玉滿纏訟，上訴人拒絕讓賴曾玉滿收取租金，因此要求被上訴人直接將租金交與上訴人
）。⑸101年11月迄今由訴外人賴曾玉滿收取（賴曾玉滿對上訴人提起訴訟，自101年10月開庭後，上訴人擬以終止租約之手段妨害賴曾玉滿收租，11月起之租金即拒收，被上訴人於是將租金轉交與賴曾玉滿）。上訴人於鈞院101年度訴字第2509號民事訴訟審理時，知悉判決結果可能對其不利，因而於訴訟中向被上訴人表示不再收取租金，要將房屋收回，其目的要讓訴外人賴曾玉滿亦無房租可收，並告知若上訴人訴訟勝訴，會繼續租給被上訴人，此為上訴人提起本件訴訟之主要原因。上訴人既然與賴曾玉滿協議系爭租金應由賴曾玉滿收取，則被上訴人在上訴人拒收租金之情況下，被上訴人為保障自身權益，因而將租金給付與賴曾玉滿，故被上訴人並無違約之情事。上訴人於102年1月14日之存證信函雖表示終止租約及同意展延租期至102年2月28日，然並無催告，且系爭租約有押金3萬元，上訴人所謂欠租、催告及終止租金之意思表示均與民法第440條規定不符，其終止租約顯不合法等語。並聲明:上訴駁回。
三、得心證之理由：㈠上訴人主張：伊所有系爭房屋出租予被上訴人，約定每月租
金1萬3000元，該租金應於每月1日前繳納，被上訴人不得藉任何理由拖延或拒繳，詎被上訴人自101年11月份起即未依約給付租金予上訴人之事實，業據其提出建物所有權狀、房屋租賃契約書等件為證，復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡惟上訴人主張被上訴人自101年11月份起即未依約給付租金
，迄今已逾3個月以上之租金未付，上訴人業已以存證信函終止本件租約云云，則為被上訴人所否認，辯稱：上訴人與其妻即訴外人賴曾玉滿於93年12月16日協議系爭房屋租金由賴曾玉滿收取，嗣因兩人交惡，上訴人違反協議自行收取租金，並擬以終止租約之手段妨害賴曾玉滿收租，自101年11月起之租金即拒收，被上訴人於是將租金轉交與賴曾玉滿，並無違約，且上訴人所為終止租約亦與民法第440條規定不符等語。經查，上訴人與其妻賴曾玉滿於93年12月16日協議系爭房屋租金由賴曾玉滿收取，上訴人自94年8月起，拒絕將系爭房屋之租金交由賴曾玉滿收取，係屬違反系爭協議書之約定等情，業經台灣高等法院台中分院102年度上易字第106號判決確定在案，則被上訴人將101年11月起之租金交付賴曾玉滿收取，而未交付上訴人收取，即無積欠租金之違約情事。上訴人雖主張被上訴人係於102年5月間台灣高等法院台中分院102年度上易字第106號判決後，始交付租金予賴曾玉滿，仍屬積欠租金云云。惟按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項分別定有明文；又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。系爭租約為不定期限租約，為兩造所不爭執，上訴人以被上訴人積欠租金為由收回房屋，依上開規定，上訴人應以擔保金抵償後，被上訴人積欠租金已達2個月以上，且定相當期限催告支付租金，被上訴人仍未支付，上訴人始得終止租約。惟上訴人於102年1月14日以存證信函表示被上訴人自101年11月起積欠租金達3個月，並未先以擔保金抵償租金，亦未定相當期限催告被上訴人給付租金，逕以該存證信函為終止租約之意思表示，上訴人所為終止租約之意思表示，於法不合，自不生終止租約之效力。
㈢上訴人復主張：伊收回系爭房屋做安親班使用，顯有收回自
住之正當理由及必要情形云云，此為被告所否認，辯稱:上訴人10餘年來因不倫外遇生子，而與其妻賴曾玉滿、家人失和，目前與媳婦同住於台中市○○區○○路地址，而上訴人之配偶賴曾玉滿與長子賴志成、孫子等多人均居住在漢成六街31、33、35、39號（系爭房屋係同街37號），上訴人已10餘年未曾到過該處，顯無可能搬至該處居住，且上訴人未提出有何收回自住之正當理由及客觀必要等語。按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理田及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之（最高法院41年台上字第138號民事判例可參）。又按土地法第100條第1款規定：不定期房屋租賃，出租人非因收回自住或重建者，不得收回房屋。所謂收回自住，依司法院院解字第3489號解釋，固包括收回出租之房屋，以供自己營業之使用在內，但此種收回自住，僅以供出租人自己營業之使用為限（最高法院85年度台上字第675號民事裁判足參）。經查：上訴人之配偶賴曾玉滿與長子賴志成、孫子等多人均居住在漢成六街處所，上訴人另行居住於台中市○○路之住所，為兩造所不爭，則上訴人除妻兒居住之漢成六街房屋外，尚有中清路房屋可供使用，顯無再收回系爭房屋自住之必要；又系爭房屋雖位於學區，惟上訴人僅以目前無工作為理由，而無其他必須經營安親班之理由，洵不足以證明有以系爭房屋自營安親班之正當理由及必要性，即與收回自住之要件不合，其據此終止租約，亦不生效力。
㈣綜上所述，上訴人以被上訴人欠租及收回自住為由，而終止
、解除系爭租約，均非合法，被上訴人基於系爭租賃契約占有系爭房屋，即有合法權源。從而，上訴人依系爭租約第14條約定、民法第767條及土地法第第100條第1款規定，請求被上訴人騰空遷讓系爭房屋，並依民法侵權行為、不當得利之規定，請求被告上訴人給付每月1萬3千元損害賠償或相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。又上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴判決，即無違失或不當之處；上訴意旨猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決結論無影響，爰不一一贅論，併此敘明。
五、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年12月27日
民事第四庭審判長法官陳學德
法官夏一峯法官吳蕙玟上正本證明與原本無異。
不得上訴（＊訴訟標的價額逾150萬元者＊）如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。
中華民國102年12月27日
書記官廖曉鐘