裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第322號民事判決
裁判日期：民國101年10月26日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第322號原告 陳長村 訴訟代理人 楊肅欣 律師複代理人 劉睿哲 律師被告 林友友 原名：林美.
莊清耀 共同訴訟代理人 鄭仁壽 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國101年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林友友應將坐落桃園市○路段○○○○號土地如附圖所示Ｃ部分鐵皮建物（面積一二九、六九平方公尺）及Ｇ部分鐵棚（面積四平方公尺）拆除，並將坐落土地返還原告及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林友友負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得為假執行，但如被告林友友以新台幣陸拾貳萬伍仟壹佰參拾肆元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時聲明第1項為，被告應將坐落桃園市○路段○○○○號土地之地上物拆除，並將土地返還原告及其他共有人（見本院卷第4頁）；嗣原告於民國101年10月4日以民事準備書㈠狀變更上開聲明為，被告應連帶將坐落桃園市○路段○○○○號土地如附圖所示Ｃ部分（面積129.69平方公尺）及Ｇ部分（面積4平方公尺）地上物拆除，並將土地返還原告及其他共有人（見本院卷第49頁）。經核原告上開所為並未變更訴訟標的，僅係更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加，先予敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告與訴外人 陳來 好（即被告林友友之母）前於88年12月1
日將所共有，權利範圍各2分之1之桃園市○路段○○○○號土地（下稱系爭土地）一小部分出租予被告林友友，並由被告林友友之配偶即被告莊清耀擔任連帶保證人，約定租賃期限自88年12月1日起至90年11月30日止，每月租金新台幣（下同）1000元（下稱系爭契約）。嗣原告於系爭契約期限屆滿前致電予被告林友友，表明不再續約，詎被告2人除未將系爭土地回復原狀返還原告，更未經原告同意，擅自於系爭土地興建鐵皮屋、車庫及雞舍各1間，並將特定區域以鐵皮圍籬，供渠等居住使用，渠等無權占用部分即如另案即本院
101年度訴字第686號分割共有物事件中委請桃園地政事務所以101年6月15日桃測法字第024100號繪製之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示Ｃ部分鐵皮建物（面積129.69平方公尺）及Ｇ部分鐵棚（面積4平方公尺）（Ｃ、Ｇ部分建物，以下總稱系爭地上物）。又原告雖於98年4月25日及98年6月30日寄發存證信函催討，然被告仍置之不理，甚者，訴外人 陳來好 更於98年7月9日以信託為原因，於98年7月17日將其應有部分移轉登記為被告林友友所有。後原告經向桃園縣桃園市調解委員會申請調解，卻未獲被告善意回應。為此，爰依民法第767條規定提起本件訴訟。
㈡至於，被告辯稱訂立系爭契約即係為興建房舍以供居住云云
，顯不足採，蓋兩造所約定之租金價額為每月1000元，原告僅分得500元，此已與一般通念承租土地建造房屋居住使用所支付之租金數額大相徑庭，更難想像被告於系爭契約租期僅為2年，且租期屆滿時若原告不續租，被告即應返還系爭土地之情形下，還願花費鉅資興建房屋，只為使用2年期間。至於，被告復辯稱系爭契約有民法第451條規定之情形云云，亦不足採，蓋依系爭契約第6條規定可知，兩造就民法第451條已有排除之特別約定，亦即除原告同意繼續出租外，被告應於租賃期滿時即將系爭土地回復原狀交還原告，不得主張民法第451條視為以不定期限繼續契約之權利，而本件原告並未同意續租，且被告亦無證據證明有同意續租之情形，系爭契約期限既已屆滿，被告無合法正當權源占有使用系爭土地即屬無權占用甚明。退步言，縱認系爭契約屆期時原告未向被告為不予續租之意思表示，被告得依民法第451條規定主張不定期限繼續契約，然依民法第450條第2、3項規定，原告本得隨時終止該不定期限租約，而原告業於98年
4月25日及98年6月30日寄發存證信函要求被告返還系爭土地，自應認原告已為終止租約之意思表示；又原告復以民事準備書㈠狀為終止系爭契約之意思表示，並以訴狀繕本之送達為終止意思表示之通知，是被告亦無占有系爭土地之合法權源。
㈢聲明：被告應連帶將坐落桃園市○路段○○○○號土地如附圖
所示Ｃ部分（面積129.69平方公尺）及Ｇ部分（面積4平方公尺）地上物拆除，並將土地返還原告及其他共有人；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭契約之訂立自始即為興建房舍居住，此為原告所明知，
且原告不論係租約期間或屆滿後迄今，皆未為反對或阻止之意思表示，故原告指稱被告未經其同意興建房舍云云，顯非事實。又被告林友友於系爭契約租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，且原告及陳來好於租約屆滿期日後之相當時期內從未對被告林友友之繼續使用行為表示反對，亦未曾通知或催告應返還土地，是系爭契約應依民法第451條規定視為不定期限繼續租約，被告林友友並非無權占有系爭土地，且系爭地上物為被告林友友所有，被告莊清耀並非建物所有權人。又系爭契約第6條之約定尚與最高法院55年台上字第276號判例謂：於訂約之際，訂明期滿後決不續租或續租應另訂契約者有別，故系爭契約仍有民法第451條規定之適用。另被告於系爭契約之90年11月30日租期屆滿後雖未繳交租金，然此僅係原告及陳來好得向被告請求給付租金之問題，尚與系爭契約有無民法第451條之適用無涉。至於，原告雖曾於98年
4月30日及98年6月30日寄發存證信函要求被告返還系爭土地，復以民事準備㈠狀為終止系爭契約之意思表示，然依民法第258條第2項規定可知，前開存證信函及訴狀均僅由原告單獨所為，而系爭土地之另共有人陳來好並未同為終止租約之意思表示，故該存證信函及訴狀並未發生阻卻繼續契約之效力，兩造間之不定期租賃契約關係仍然存在，被告自非無權占有系爭土地。
㈡聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：原告與訴外人陳來好（即被告林友友之母）前於88年12月1日將所共有，權利範圍各2分之1之系爭土地部分出租予被告林友友，訂有系爭契約，由被告林友友之配偶即被告莊清耀擔任連帶保證人，約定租賃期限自88年12月1日起至90年11月30日止，每月租金1000元，2年租金一次繳清。於系爭契約期限屆滿後，被告林友友未續繳租金，仍繼續使用系爭土地迄今。98年7月17日訴外人陳來好將系爭土地之應有部分辦理信託登記予被告林友友。系爭土地上現由系爭地上物占用中（即如附圖編號Ｃ、Ｇ所示建物）。
四、被告林友友既不否認占用系爭土地，則本件之爭點厥為：被告林友友是否具有占用之權源？系爭契約是否因被告林友友於租期屆滿後繼續使用而變更為不定期租賃契約？系爭契約第6條約定有無阻止續約之效力？被告莊清耀是否亦為占用人？本院論述如下：
㈠按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意
思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租賃屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例意旨參照）。次按被上訴人與 鄧定彥 遺產管理人訂立之租約第6條訂明被上訴人於租期屆滿時，除經出租人同意續租外，應即日遷讓交還房屋，否則，應給付租金5倍之違約金，既云：
除經出租人同意繼續出租外，應即遷讓交還房屋，揆諸租賃契約為諾成契約，其經出租人同意繼續出租之情形，與「續租應另訂契約」之意，似無二致。果爾，上開租約第六條之約定，是否不發生阻止續約之效力，有再事斟酌之必要。（最高法院82年度台上字第1102號判決意旨參照）。
㈡本件被告辯稱：原告明知被告林友友於系爭租賃契約期間屆
滿後就土地為繼續使用收益，並未表示反對之意思，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續租約，被告林友友並非無權占用系爭土地。原告則表示：系爭契約第6條已有排除民法第451條規定之意，系爭契約期間屆滿之時，原告既未同意繼續出租，被告即應將系爭土地返還，不得繼續使用等語。經查，系爭契約第6條約定：乙方（被告林友友）於租期屆滿時，除經甲方（原告及陳來好）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋（應為土地之誤），誠心按照原狀交還甲方，....，如不即時交還，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金....等語（見本院卷第8頁）。其中「除經甲方同意繼續出租外，應即將土地交還」部分，就其文意解釋應為：若被告林友友欲繼續租用土地，應得原告及陳來好之同意，核諸租賃契約為諾成契約之性質，此部分約定乃「續租應另訂契約」之意，參以系爭契約之租賃期限為2年，其2年間之租金係一次繳清，又無押租保證金之約定（見本院卷第7頁），可見系爭契約雙方訂約當時應係以2年租約到期後不再續約為前提，並無長期續租之計畫，由此益徵上開所述第6條約定乃出租人為保障自己權益，特別約定承租人如有續約之需要，應得出租人明確同意始得為之，依上開最高法院之見解，系爭契約之第6條約定已發生阻止續約之效力，而本件被告林友友既未舉證原告及訴外人陳來好均有同意繼續出租之事實，則兩造間之租賃契約關係應於系爭契約期間屆滿後消滅，被告辯稱：兩造間視為有不定期租賃契約關係存在，並非可採。而被告林友友抗辯之占有系爭土地之權源既不存在，其以系爭地上物占用系爭土地，自屬無權占有。
㈢原告主張：系爭地上物為被告林友友及莊清耀興建，2人均
為該部分建物之事實上處分權人，被告2人均屬無權占有等語，為被告莊清耀所否認，辯稱：此部分建物為被告林友友所有（見本院卷第27頁背面）。查原告就其主張被告莊清耀興建系爭地上物一節，並未舉證以實其說，被告林友友亦承認系爭地上物為其所有（見本院卷第27頁正面），是系爭地上物之事實上處分權人應為被告林友友，原告主張被告莊清耀亦為無權占有人，尚非有據。
五、按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。同法第767條前段、中段亦分別定有明文。本件原告為系爭土地之共有人之一，被告林友友以系爭地上物無權占有系爭土地，原告自得基於所有權，請求被告林友友將系爭地上物拆除，並將所坐落土地返還原告及其他共有人。從而，原告請求被告林友友將系爭地上物拆除，並將土地返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許，原告請求被告莊清耀連帶負責部分，則無理由，應予駁回。原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請求准免假執行，經核無不合，爰酌定擔保准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中華民國101年10月26日
民事第二庭法官袁雪華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月26日
書記官吳仁心