臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度旗簡字第205號
原告 涂文毅
被告 顏名寬
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國112年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文
核定被告就其有事實上處分權之附圖所示主建物A之建物，所占用原告所有高雄市○○區○○○段○○○地號土地（占用面積為152平方公尺），自民國一○九年六月十日起至該建物得使用期限之日止，每月租金為新臺幣伍仟元。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬元，及自民國一一一年十二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一一年十月十日起至第一項所示建物得使用期限之日止，按月於每月九日前給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆萬元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告先前藉由拍賣程序取得高雄市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權，並於民國109年6月10日辦理登記完竣。而系爭土地上有被告具事實上處分權，如附圖所示之主建物A（下稱系爭建物）坐落，經原告訴請拆屋還地後，已由本院以109年度旗簡字第195號、110年度簡上字第36號事件（下合稱系爭前案）認定系爭建物應有合法占用系爭土地之法定租賃關係存在，但兩造在系爭前案確定後，迄仍無法就租金達成協議。再者，系爭建物從原告登記為系爭土地之所有權人即109年6月10日起，即占有使用系爭土地，故自109年6月10日起算至111年10月9日，共計2年4個月，以每月租金新臺幣（下同）5,260元計算，被告應給付原告租金161,280元，並從111年10月10日起至系爭建物得使用之期限屆至之日止，被告更應按月給付原告租金5,260元。為此，依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係提起本訴，請求法院核定租金數額，並請求被告給付租金等語。聲明：㈠、請求核定被告就其所有之系爭建物，所占用原告所有之系爭土地，自109年6月10日起之每月租金為5,260元；㈡、被告應給付原告161,280元，及自原告請求法院核定租金之書狀繕本送達被告翌日即111年12月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並應自111年10月10日起至系爭建物得使用期限之日止，按月給付原告5,260元。
二、被告則以：對系爭建物為被告所有，且占有使用系爭土地，並經系爭前案認定有法定租賃關係存在等節均不爭執；對原告請求核定租金亦無意見，但認為租金不能從109年6月10日開始起算，應該要從系爭前案判決確定後才能請求，因為打官司期間不能要求被告付錢。另被告先前欲跟原告簽訂租約，但原告說好的跟實際簽約的內容又不一樣，被告當然不能簽等詞置辯。聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。另請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，土地所有人自得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求房屋所有人如數給付。又房屋所有人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求租金，亦即核定租金之判決兼寓確認之性質，有溯及效力，因此，出租人當得請求自租賃關係成立時起算之租金（最高法院110年度台上字第3013號事件審理時，已就此法律見解徵詢各庭意見後，達成統一見解）。
㈡、本件原告主張其為系爭土地之所有權人，並於109年6月10日辦理登記完竣，而系爭土地上有被告具事實上處分權之系爭建物坐落，並經系爭前案認定有合法占用系爭土地之法定租賃關係存在，但兩造在系爭前案確定後，迄仍無法就租金達成協議等節，已為被告所不爭執（見本院卷第38至39頁），且經本院調取系爭前案事件卷宗核閱無訛，復有系爭前案之判決書存卷可參，是此部分之事實，自可認定。從而，原告依民法第425條之1第2項之規定，請求本院核定租金數額，應屬有據。本院爰審酌系爭建物占用系爭土地之面積為152平方公尺，約為整筆土地面積323.12平方公尺之2分之1，有判決附圖、登記謄本對照可參；加以系爭建物之使用現況乃由被告經營鐵工廠使用，據其自承無訛（見本院卷第39頁），此較諸一般建物僅供住宅使用者，被告顯藉此營商而享受商業上之特殊利益；再衡酌系爭建物、系爭土地鄰接4線道之旗山區公路，來往交通當屬便利，有現場照片存卷可查（見本院卷第27頁之證物存置袋）；暨考量兩造先前曾就系爭土地之租金達成初步共識為每月5,260元，僅因雙方就公證費用之負擔等細節產生爭議，方無法正式簽約，經兩造陳稱在卷（見本院卷第39頁）等一切具體事情後，並輔以系爭土地之坐落位置、週遭環境、繁榮程度、經濟用途、生活機能、被告就系爭土地之使用情形及所受利益等情狀，認系爭土地之每月租金，以較接近兩造先前達成初步共識之5,000元核定，應稱妥適（註：系爭建物既供商業用途使用，本院核定租金自不受土地法第105條準用97條規定之拘束，附此敘明）。
㈢、又被告具事實上處分權之系爭建物占有使用原告之系爭土地，每月租金應核定為5,000元為適當，既如前述，且法院核定租金之判決兼寓有確認之性質，具有溯及效力，出租人應可請求自租賃關係成立時起算之租金，業如前載，則原告提起本件訴訟一併請求被告應給付原告從登記為所有權人，而具有法定租賃關係之109年6月10日起至111年10月9日，共計2年4個月之租金數額140,000元（計算式：5,000元×28個月=140,000元），及自原告請求法院核定租金之書狀繕本送達被告翌日即111年12月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，同屬有憑，當予准許。至被告雖以其認為租金不能從109年6月10日開始起算，應該要從系爭前案判決確定後才能請求，因為打官司期間不能要求被告付錢等詞抗辯，但該等辯解情詞，並未見有任何法律上之論證，僅係被告自身主觀之見解，當無足取，併此說明。
㈣、末以，承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。查原告另請求被告自111年10月10日起至系爭建物得使用期限之日止，應按月給付原告5,260元部分，因系爭建物占有使用系爭土地之租金，應以每月5,000元核定，已如前述，且兩造間之租金，係按月分期給付，且無約定日期，則引上開法文規定，被告自應係每期租期屆滿時給付當期租金。因此，原告請求被告從111年10月10日起至系爭建物得使用期限之日止，應按月於每月9日前（即當月租金之租期屆滿之日）給付原告5,000元，屬有理由，應予准許；逾此範圍，則屬無據。
四、綜上所述，原告請求核定被告具事實上處分權之系爭建物所占用原告之系爭土地，自109年6月10日起至系爭建物得使用之期限之日止，每月租金為5,000元；並請求被告應給付140,000元，及自111年12月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息；暨被告應自111年10月10日起至系爭建物得使用期限之日止，按月於每月9日前給付原告各5,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決第1項乃形成之訴而非給付之訴，無庸執行；第2項部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，職權宣告被告如預供擔保，免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 1 月 17 日
旗山簡易庭法 官楊博欽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 1 月 17 日
書 記 官陳秋燕