臺灣桃園地方法院101年度訴字第2405號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第2405號民事判決

裁判日期：民國103年07月31日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第2405號原告 黃許梅丹
黃成業 黃成田 黃成領 黃成圳 黃日英 黃謝菊妹 黃成標 上列8人訴訟代理人 何文雄 律師被告 黃成奎
黃成舜 黃成鑾 上列3人訴訟代理人 陳祖德 律師複代理人 曾惠玲 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國103年7月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：⒉請求之基礎事實同一者。⒊擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」，民事訴訟法第25
5條第1項第2、3款定有明文。
二、本件原告原起訴請求：「㈠被告應連帶將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地應有部分約10000分之1628移轉登記予原告黃許梅丹、黃成業、黃成田、黃成領、黃成圳、黃日英。㈡被告應連帶將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地應有部分約10000之136、○○段000地號土地應有部分約1000
0分之1516移轉登記予原告黃謝菊妹。㈢被告應連帶將桃園縣中壢市○○段○○○○號土地應有部分約10000分之3430移轉登記予原告黃成標」。嗣於民國102年4月16日變更聲明為：「㈠被告應分別將上開861地號土地應有部分約30000分之1628移轉登記予原告黃許梅丹、黃成業、黃成田、黃成領、黃成圳、黃日英。㈡被告應分別將上開859地號土地應有部分約30000之136、上開861地號土地應有部分約3000
0分之1516移轉登記予原告黃謝菊妹。㈢被告應分別將上開
859地號土地應有部分約30000分之3430移轉登記予原告黃成標」（見本院卷第49頁反面）。再於103年7月1日變更聲明為：「㈠被告應分別將上開861地號土地應有部分各30
000分之1626移轉登記予原告黃許梅丹、黃成業、黃成田、黃成領、黃成圳、黃日英公同共有。㈡被告應分別將上開85
9地號土地應有部分各30000之136、上開861地號土地應有部分各30000分之1516移轉登記予原告黃謝菊妹。㈢被告應分別將上開859地號土地應有部分各30000分之3431移轉登記予原告黃成標」（見本院卷第130頁反面）。核原告上開所為係減縮應受判決事項之聲明或基於同一基礎事實之請求，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告為桃園縣中壢市○○段○○○○號（重測前為過嶺段202
地號）、861地號（重測前為過嶺段202-1地號）土地（下稱系爭土地）之所有權人，原告黃許梅丹、黃成業、黃成田、黃成領、黃成圳、黃日英之被繼承人 黃新才 、原告黃謝菊妹及原告黃成標於62年10月31日、30日分別與被告之被繼承人 黃柏蒼 簽訂土地買賣契約書，其中，黃新才以每坪新台幣（下同）700元購買上開861地號之土地，以橫額切間深達界內為限寬額16台尺、面積約50坪；原告黃謝菊妹以每坪70
0元購買上開859及861地號土地，以橫額切間深直落界內為止寬額16台尺、面積約50坪；原告黃成標以每坪700元購買上開859地號土地，以橫額切間深直落界內為止寬額16台尺、面積約100坪。訴外人黃新才及原告黃謝菊妹、黃成標已分別依約給付第1、2次款項予黃柏蒼，且於交付第2次款項後由黃柏蒼將上開土地點交予與原告管理使用，並於系爭土地上興建農舍使用至今。然因原告所購買之土地地目為田，礙於修正前農業發展條例第30條、土地法第30條第1項規定之限制，無法辦理分割，並移轉為共有，故當時約定待得以過戶登記時方一次繳清第3次所餘之尾款。現上開取得農地之法令限制業於89年1月26日刪除修正，原告屢次催告被告依約辦理所有權應有部分移轉登記，被告拒不履行，爰提起本件訴訟。
㈡按「共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處
分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係」，「民法第819條第2項固規定共有物之處分，應得共有人全體之同意，但共有人中之一人與他人訂立出賣共有物內特定部分之債權契約，並非法所不許。債權契約成立後，該共有人得以請求分割共有物方式取得該特定部分之單獨所有權，亦得按該部分計算之應有部分，移轉登記與買受人，使買受人與他共有人繼續共有關係，以履行其出賣人之義務」（見最高法院55年度台上字第3267號判例、69年度台上字第3808號判決要旨）。次按「單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地」（見最高法院著有75年度台上字第404號判例要旨），是依該判例之反面解釋，乃肯認單獨所有土地之特定部分買受人，於出賣人不能將該特定部分土地分割後移轉登記予買受人之情況下，可請求出賣人移轉登記按該特定買受部分計算之土地應有部分所有權，而與出賣人共有該土地。故本件買賣契約得比附援用上開判例及判決要旨，由原告取得該特定部分之單獨所有權，亦得按該部分計算之應有部分，由原告與被告共有系爭土地。
㈢原告起訴時係主張買受土地之特定部分，茲更正主張為係買
受土地之應有部分，被告應將下列應有部分移轉登記予原告：
⒈原告黃許梅丹、黃成業、黃成田、黃成領、黃成圳、黃日英部分：
原告黃許梅丹等6人之被繼承人黃新才購買系爭861地號土地，以橫額切間深達界內為限寬額16台尺、面積約50坪，經換算為165.3365平方公尺【計算式：1坪為36平方公尺；50坪為1800平方台尺。寬為16台尺，則長為112.5台尺（1800平方台尺/16台尺＝112.5台尺）。1台尺為30.3公分，換算後寬為4.85公尺（16台尺×30.3公分＝4.85公尺）、長為
34.09公尺（112.5台尺×30.3公分＝34.09公尺）。換算後所購買之面積為165.3365平方公尺（寬4.85公尺×長34.0
9公尺＝165.3365平方公尺）、坪數為50坪（165.3365平方公尺×0.3025坪＝50.014坪）】。再以165.3365平方公尺除以861地號面積1016.88平方公尺＝0.1626（四捨五入），權利範圍即為10000分之1626，故被告應各移轉30000分之1626予原告黃許梅丹等6人公同共有。
⒉原告黃謝菊妹部分：
原告黃謝菊妹購買859及861地號土地，以橫額切間深直落界內為止寬額16台尺、面積約50坪，原告黃謝菊妹曾委請世和測量有限公司測量，經現況測量結果，系爭859地號土地為13.14平方公尺、861地號土地為154.18平方公尺，合計約167.32平方公尺。而以實際買賣861地號土地154.18平方公尺除以861地號面積1016.88平方公尺＝0.1516（四捨五入），權利範圍即為10000分之1516，故被告應將861地號土地所有權各移轉30000分之1516予原告黃謝菊妹。而以實際買賣859地號土地13.14平方公尺除以859地號面積963.62平方公尺＝0.0136（四捨五入），權利範圍即為10000分之136，故被告應將系爭859地號土地所有權各移轉30000分之136予原告黃謝菊妹。
⒊原告黃成標部分：
原告黃成標購買859地號土地，以橫額切間深直落界內為止寬額16台尺、面積約100坪，經換算為330.64875平方公尺【計算式：1坪為36平方公尺；100坪為3600平方台尺。寬為16台尺，則長為225台尺（3600平方台尺/16台尺＝225台尺）。1台尺為30.3公分，換算後寬為4.85公尺（16台尺×30.3公分＝4.85公尺）、長為68.175公尺（225台尺×30.3公分＝68.175公尺）。換算後所購買之面積為330.64875平方公尺（寬4.85公尺×長68.175公尺＝330.64875平方公尺）、坪數為100坪（330.64875平方公尺×0.3025坪＝10
0.021坪）】。再以330.64875平方公尺除以859地號面積
963.62平方公尺＝0.3431（四捨五入），權利範圍即為1000
0分之3431，故被告應各移轉30000分之3431予原告黃成標。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告本稱：不知被繼承人黃柏蒼生前有簽訂買賣契約云云，
惟此部分有原告所提之土地買賣契約書可稽，且原告曾多次要求黃柏蒼完成系爭土地移轉登記，當時因受限法令問題無法移轉登記，嗣黃柏蒼去世，原告直至農地之法令限制刪除修正，系爭土地可分割並移轉為共有時，便多次與被告討論過戶之事，然被告黃成奎卻要求原告買下其餘農地，雙方遂言明扣除原告原買之土地外，其餘以每坪15,000元出售予原告，被告黃成奎亦同意此交易方式，嗣因訴外人 黃成琰 出面以原告現有農舍後方土地，亦有與黃柏蒼簽訂土地買賣契約書，此土地買賣之事即無疾而終。
⒉被告以：系爭土地非都市計畫內之特定農業區，原告非自耕
農，且自承買賣目的是作為建築房屋使用，而本件買賣就農地予以細分，增加共有人，顯然違反農地農用，及農地共有人只能減少不得增加之強制及禁止規定，依民法第71條規定，買賣契約應為無效云云，惟被繼承人黃新才及原告黃成標，皆具有自耕農身分，另原告黃謝菊妹雖未申請自耕農證明，然其配偶 黃新貴 則具有自耕農身分，原告黃謝菊妹實際上皆與黃新貴從事農耕工作，應為有自耕能力之人，並不違反買賣當時之土地法第30條規定。而黃新才及原告黃謝菊妹購買系爭土地係申請為農舍使用，原告黃成標則作為空地使用，並未違反法令規定，系爭買賣契約自為有效。
⒊被告另稱：遍觀買賣契約內容，並無記載「於不能分割之情
形除去後再另為給付」等之文字，足見無民法第246條第1項但書之情形，是系爭契約標的乃給付不能，應為無效云云。惟土地買賣契約第2條約定：「待後得以過戶登記一切書類檢齊一次付清」，第3條約定：「右之買賣契約所要分割之費用及增值稅…乙方負責繳納」等語，顯見依簽約當時之土地法及農業發展條例之規定，有無法就該土地辦理分割後移轉之法令上限制，於此情形下，雙方始於土地買賣契約書上明確約定，而尾款至今亦尚未繳交，顯見雙方於簽訂買賣合約時，已有共識就系爭土地之買賣、分割及移轉所有權，是預期待能辦理過戶時方繳清尾款，依民法第246條第1項但書規定，買賣契約自為有效。
⒋被告又稱：契約第6、7條之約定係指分割土地後，就特定
部分移轉所有權，然因系爭土地非屬都市計畫內之土地，迄今仍不得分割，是以不能之給付為契約標的，其契約為無效云云。惟依契約第7條之約定：「本買賣土地交清第2次款後，乙方應點交土地與甲方自行管理」，黃柏蒼雖將土地之特定部分交由黃新才或原告黃謝菊妹、黃成標管理，原告實係購買土地之應有部分，而就特定部分有使用管理權，然如鈞院認原告係購買土地之特定部分，則買賣契約依上述亦屬有效。
㈤並聲明：
⒈被告應分別將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地所有權
應有部分各30000分之1626移轉登記予原告黃許梅丹、黃成業、黃成田、黃成領、黃成圳、黃日英公同共有。
⒉被告應分別將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地所有權
應有部分各30000之136，及同段861地號土地所有權應有部分各30000分之1516移轉登記予原告黃謝菊妹。
⒊被告應分別將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地所有權應有部分各30000分之3431移轉登記予原告黃成標。
二、被告則抗辯：㈠被告已不爭執黃柏蒼於62年10月31日、30日分別與黃新才、
原告黃謝菊妹、黃成標簽訂土地買賣契約書（見本院卷第12
8頁筆錄），是兩造間有買賣關係存在。然依買賣契約訂約日62年10月31日起算，至101年11月16日原告起訴時，已逾39年之久，又無其他中斷時效之事由，故依民法第125條規定，原告之請求權已罹於15年時效而消滅，被告自得拒絕給付。
㈡按「私有農地所有權之移轉，依89年1月26日修正刪除前之
土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第24
6條第1項前段規定為無效」（見最高法院95年度台上字第1682號判決要旨）。遍觀本件買賣契約書內容，並無記載「於不能分割之情形除去後再為給付」等之文字，足見無民法第246條第1項但書之情形，是系爭契約標的乃給付不能，依上開判決要旨應為無效。而原告以買賣契約第2條約定：
「殘款待後過戶手續一切書類檢齊時一次付清」主張係預期俟不能之情形除去後，再為辦理過戶並繳清尾款云云，顯有誤解，蓋該條僅是約定關於尾款給付所附期限之條件而已，並非預期待不能之情形除去後，再為辦理所有權移轉登記之意思。
㈢又依買賣當時之土地法第30條之規定，原告並非自耕農，且
據其自承買賣目的是作為建築房屋使用，而系爭買賣就農地予以細分，增加共有人，顯然違反農地農用，農地共有人只能減少不得增加之強制及禁止規定；另系爭土地之地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，即為耕地，依農業發展條例第22條之規定，每宗耕地不得分割及移轉為共有，原告違法作為建築使用亦同樣違反法律強制或禁止規定，故系爭買賣契約依民法第71條之規定應為無效。㈣再者，原告所引最高法院55年度台上字第3267號判例及69年
度台上字第3808號判決要旨，係指民法第819條第2項之規定，為共有物之處分及移轉可繼續與其他共有人維持共有關係之情形，核與本件買賣是多數人向單獨所有權人買受農地之情形有間，非可比附援引。至最高法院75年度台上字第40
4號判例要旨，乃指一般土地於訂立買賣契約當時係合法有效，只因嗣後發生不能分割之障礙而言，然系爭土地係非都市計畫內，且使用分區為特定農業區之田地，屬於農業發展條例第3條第11款之耕地，本不得分割作為建築使用，然土地買賣契約書皆載為「店面位置附於後圖」，分割出之一間間作為建築使用，顯然與法牴觸。而本件買賣契約自始當然無效已如前述，何來得移轉應有部分可言，況原告所主張之持分比例，究係如何計算得出，若按現場建築之面積作準據，亦非立約時之本意，又其現場已將50坪建滿，依法律規定農舍之建築應保留之法定空地為450坪，勢必落在被告所有其餘土地之上，亦非合法正當，故上揭判例之反面解釋於本件不得援引適用。
㈤原告在系爭土地違法建築，已非農地農用，若將土地持分移
轉與原告，則因其上原告已建有房屋（蓋農舍只限於建築10分之1，其餘10分之9必須為法定空地，但原告卻已蓋近50坪，則全部10分之9之法定空地必佔用被告其餘土地），使被告之殘餘土地變成非農用土地，將來被告再為移轉時，將產生鉅額土地增值稅（系爭土地62年間之公告現值為每平方公尺44元，然至102年公告現值已漲為2,800元，增漲63.6
3倍，以黃新才及原告黃謝菊妹各買受50坪、原告黃成標買受100坪，合計200坪，及當時每坪700元之價格核算，因建有房屋已非農地農用，故土地增值稅高達320萬餘元），造成被告之損害，此應可歸責於原告，如此高額稅賦如全由被告負擔，顯非公允。
㈥並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項如下：㈠系爭859、861地號土地（重測前分別為過嶺段202、202之1地號）原係黃柏蒼（已歿）所有，黃柏蒼分別於：
⒈62年10月31日將202之1地號即現861地號之部分土地（約50坪）出售予訴外人黃新才（見本院卷第10頁買賣契約）。
⒉62年10月31日將202、202之1地號即現859、861地號之
部分土地（約50坪）出售予原告黃謝菊妹（見本院卷第11頁買賣契約）。
⒊62年10月30日將202地號即現859地號之部分土地（約100坪）出售予原告黃成標（見本院卷第12頁買賣契約）。
㈡黃柏蒼已將上開土地之特定位置點交予訴外人黃新才及原告黃謝菊妹、黃成標使用迄今。
㈢原土地所有權人黃柏蒼去世後，系爭土地已由其繼承人即被
告3人辦理繼承登記，各有應有部分3分之1（見本院卷第
8、9頁土地登記謄本）。原告黃許梅丹、黃成業、黃成田、黃成領、黃成圳、黃日英則為黃新才之繼承人。
㈣黃新才於861地號土地上建有中壢市○○里○鄰○○路○段
○○○巷○○弄○號建物（舊門牌為中壢市○○里0鄰0000000號），該建物之納稅義務人現為原告黃許梅丹（見本院卷第51頁房屋稅繳款書），由原告黃許梅丹家族使用中。
㈤原告黃謝菊妹之配偶黃新貴於859、861地號土地上建有中
壢市○○里○鄰○○路○段○○○巷○○弄○號建物（舊門牌為中壢市○○里0鄰0000000號），由原告黃謝菊妹家族使用中（見本院卷第52頁自用農舍使用執照存根及現場照片）。
㈥原告黃成標買受之859地號土地現為空地，無建物存在（見本院卷第116頁反面原告陳述）。
四、本件爭點如下：㈠系爭買賣契約是否有效？㈡如買賣契約有效，則原告請求被告移轉本件應有部分有無理
由？
五、得心證之理由：㈠就「系爭買賣契約是否有效」乙節，經審認系爭買賣契約為無效：
⒈原告主張：訴外人黃新才及原告黃謝菊妹、黃成標係向黃柏
蒼買受系爭土地之應有部分，非特定部分，只是就特定部分有管理使用權。而當時訴外人黃新才及原告黃成標有自耕農身分，原告黃謝菊妹實際上亦為有自耕能力之人，此部分未違反土地法第30條之規定。當時礙於修正前農業發展條例第30條及土地法第30條第1項規定之限制，無法辦理土地分割並移轉為共有，故約定待得以過戶登記時方一次繳清尾款，契約符合民法第246條第1項但書之情形而為有效等語。
⒉被告則抗辯：依89年1月26日修正刪除前之土地法第30條規
定，農地之承受人以能自耕者為限，又依農業發展條例第22條之規定，每宗耕地不得分割及移轉為共有，本件原告黃謝菊妹當時並無自耕農身分，且原告並非買受土地之應有部分，而係買受特定部分，買受土地後又違法作為建築使用，系爭買賣契約因違反上開法律之強制或禁止規定，依民法第71條之規定應為無效，且本件契約係以不能之給付為標的，又無記載「於不能分割之情形除去後再為給付」等之文字而有符合民法第246條第1項但書之情形，則依同條項前段之規定亦屬無效等語。
⒊按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並
不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效」，89年1月26日修正刪除前之土地法第30條定有明文（嗣後已刪除此條文）。又按「每宗耕地，不得分割移轉為共有」，89年1月26日修正前之農業發展條例第30條前段亦有規定（嗣後已修正改列為現行第16條第1項前段：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」）。上開條文之立法目的，在於防止農地細分，用收農地使用上更大之效用，故凡關於農地之處分與此目的相違者，均應認為在條文禁止之列。又依89年1月26日修正前之農業發展條例第3條第11款規定：「耕地，指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」（嗣後已修正此第3條第11款之內容）。
⒋又民法第246條第1項規定：「以不能之給付為契約標的者
，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」。而「關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效」，有最高法院73年度第5次民事庭會議決議可參，而此最高法院決議雖於92年5月13日經最高法院92年度第8次民事庭會議決議因土地法第30條已刪除而不再供參考，惟本件相關買賣契約均係於89年1月26日前訂立，故其等之效力仍應依行為時法律即刪除前之上開土地法第30條等之規定，是前開最高法院決議自仍有適用。
⒌本件859、861地號土地之地目均為田，使用分區均為特定
農業區，使用地類別均為農牧用地，依前揭規定，均屬農地及耕地，是就其所有權之移轉及分割自應受89年1月26日修正刪除前土地法第30條及農業發展條例規定之限制。經查：
①訴外人黃新才及原告黃謝菊妹、黃成標與黃柏蒼訂立買賣契
約時，黃新才及原告黃成標係有自耕農身分，原告黃謝菊妹則無自耕農身分，而原告黃謝菊妹於買受土地後，係由其配偶黃新貴申請自用農舍使用執照等情，有原告所提黃新才、原告黃成標、訴外人黃新貴之身分證、戶籍資料及自用農舍使用執照在卷足稽（見本院卷第118至121、第52頁），被告對此亦不爭執。原告雖主張：原告黃謝菊妹當時係從事農耕工作，而為有自耕能力之人云云，則為被告所否認，原告對此亦無法舉證以實其說。而觀原告黃謝菊妹與黃柏蒼所訂立之買賣契約內容（見本院卷第11頁），並未明白約定由買受人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，或約定俟系爭土地變為非農地時始為移轉登記，故依前揭說明，原告黃謝菊妹與黃柏蒼就系爭2筆土地之買賣即係以不能之給付為契約標的，依民法第264條第1項前段規定，此等買賣契約應屬無效，即使嗣後法令已刪除農地之承受人以能自耕者為限之規定，亦無法使原無效之契約變為有效之契約。
②再查，依訴外人黃新才及原告黃謝菊妹、黃成標與黃柏蒼所
訂立之買賣契約，黃柏蒼係將系爭2筆土地劃分為第1至7間店面，並分別將其中第5間所占有之土地（約50坪）出售予訴外人黃新才、將其中第3間所占有之土地（約50坪）出售予原告黃謝菊妹、將其中第1、2間所占有之土地（約10
0坪）出售予原告黃成標，並於各份買賣契約後劃有位置圖，於買賣契約第3條並約定有：「右之買賣所要分割之費用（用費）…」，於第6條亦約定：「對坪數之寬減此後依照分割測量面積多少計算之」之文字，黃柏蒼並於買賣後將上開特定部分之土地點交予買受人使用迄今，訴外人黃新才並已於買受之特定土地上建有中壢市○○里○鄰○○路○段○○○巷○○弄○號建物（舊門牌為中壢市○○里0鄰0000000號），另原告黃謝菊妹之配偶黃新貴亦於買受之特定土地上建有中壢市○○里○鄰○○路○段○○○巷○○弄○號建物（舊門牌為中壢市○○里0鄰0000000號）。由上可知，原告主張：訴外人黃新才及原告黃謝菊妹、黃成標係向黃柏蒼買受土地之所有權應有部分，非特定部分云云並非可採，被告抗辯：本件係就土地之特定部分為買賣，非就應有部分為買賣等語洵屬有據。
③查本件買受人所買受之標的非系爭土地之所有權全部，而係
其中如買賣契約附圖所示特定部分之土地所有權，使農地為共有，已屬違反上開土地法及農業發展條例之規定而應屬無效，即使嗣後法令已刪除農地不得移轉為共有之規定，亦無法使原無效之契約變為有效之契約。
④原告雖主張：買賣契約第2條已約定於土地可以過戶時始付
清尾款，故契約雖違反土地法及農業發展條例所定農地不得細分之強行規定，但有民法第246條第1項但書之情形，買賣契約仍為有效乙節。然查：訴外人黃新才與黃柏蒼所訂立之買賣契約第2條係約定：「其之尾款待後得以過戶登記一切書類檢齊時壹次付清」，另原告黃謝菊妹、黃成標與黃柏蒼所訂立之買賣契約第2條係約定：「其之殘款待後過戶手續一切書類檢齊時壹次付清」，上開兩者之契約文字有所不同，然均係針對尾款之給付時間為約定，並未能解釋為有約定「俟日後法令變更而准許為分割及所有權移轉登記時，始辦理分割及所有權移轉登記」之意，即雙方於訂約時並無「於不能分割、移轉之情形除去後再為分割移轉」之約定。是原告依此主張：雙方已約定客觀不能之情形除去後再為給付，依民法第246條第1項但書之規定，買賣契約仍為有效云云並無可採。
⒍原告雖另主張：如認原告係買受土地之特定部分而非應有部
分，則依最高法院75年台上字第404號判例要旨，原告亦得改為請求被告移轉相當面積比例之土地應有部分乙節，查原告所買受之標的係特定部分之土地，則其因契約無效，甚且因尚不符現行農業發展條例第16條第1項前段：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之法令分割要件，而欲改為請求被告移轉相當面積比例之土地應有部分，既不符契約約定，於法亦屬無據。又最高法院75年台上字第404號判例要旨係謂：「單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地」，此判例之適用應以買賣契約訂立當時係合法有效為前提，與本件契約為無效之情形不同，原告自無法援引而為本件之請求。
⒎綜上，被告抗辯：系爭買賣契約為無效等語即有所據。
㈡又本件買賣契約為無效乙節既經認定如上，則原告依據買賣契約請求被告移轉本件應有部分即不應准許。
六、從而，原告依據買賣契約之法律關係，請求：㈠被告應分別將上開861地號土地應有部分各30000分之1626移轉登記予原告黃許梅丹、黃成業、黃成田、黃成領、黃成圳、黃日英公同共有。㈡被告應分別將上開859地號土地應有部分各30
000之136、上開861地號土地應有部分各30000分之1516移轉登記予原告黃謝菊妹。㈢被告應分別將上開859地號土地應有部分各30000分之3431移轉登記予原告黃成標，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國103年7月31日
民事第二庭法官郭琇玲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月31日
書記官陳玉芬