臺灣桃園地方法院102年度訴字第1022號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院102年訴字第1022號民事判決

裁判日期：民國103年07月31日

裁判案由：不動產所有權移轉登記

臺灣桃園地方法院民事判決102年度訴字第1022號原告 蘇孝明 訴訟代理人 林俊峰 律師被告 林欣蓉 即 林金稟 訴訟代理人 黃禾 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國103年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時聲明原為「被告應將坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○○○○號，土地面積90平方公尺，所有權範圍3分之1，土地上建物即同段445建號，門牌號碼為桃園縣○○鎮○○街○○巷○弄○號加強磚造3層樓房建築之地面層，面積68.48平方公尺所有權全部移轉登記與原告。」（見本院卷第4頁），嗣於訴訟進行中，追加備位聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（見本院卷第72至73頁），經核原告就前揭追加訴之聲明，其請求之基礎事實同一，訴訟資料均可相互援用，而被告對於原告前開聲明之追加亦無異議，而為本案之言詞辯論，是原告所為上開訴之追加，核與前揭法條規定相符，在程序上應予准許，合先敘明。
二、原告主張：
（一）就先位聲明部分：⒈原告前於民國101年10月22日向被告購買其所有坐落桃園
縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地暨其上建物門牌號碼為桃園縣○○鎮○○街○○巷○弄○號1樓之不動產（下稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為130萬元，並於系爭契約第16條其他約定事項下增訂第3點「二樓水管修復由賣方負責及清理廢土；鋪蓋、防水、磁磚由買方負責」約定，原告當場給付被告定金30萬元；兩造復於同年月28日刪除上開第16條第3點約定內容，更改為「前段防漏工程由賣方負責；後段防漏工程由買方負責」，另增訂第4點「防漏工程無缺失，不漏水兩個月始交屋」之特別約定事項。嗣原告依約進行防水抓漏工程，並無何違約情形，詎被告竟拒絕協同辦理系爭房地所有權移轉登記予原告，復寄發存證信函解除兩造間系爭契約，並沒收前揭定金，於法顯有未合。原告乃於102年4月28日及同年6月15日先後寄發存證信函催告被告協同辦理系爭房地移轉登記，均未獲置理，為此，爰依民法第348條第1項及系爭契約約定提起本件訴訟，請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記（不主張契約解除權），而為先位聲明之主張。
⒉被告辯以漏水工程完竣後清償期即屆至，經其催告履行，
原告仍拒不支付尾款而有違約云云。惟兩造於系爭契約第16條第4點已約明「防漏工程無缺失，不漏水兩個月始交屋」，即已將履行期限由101年11月30日更改為「完成防漏工程且不漏水後2個月」為之，而該防漏工程雖於101年1月28日完成，惟被告卻拒絕原告進屋勘查，僅能藉由系爭房地上方2樓之原告住處地板是否漏水為判斷依據，故確認防漏工程無缺失之日期應為102年2月20日，則被告依約應於兩個月後即102年4月20日協同辦理所有權移轉登記，故原告在102年4月20日前並無履行義務。然被告卻以存證信函向原告要求支付價款，復於102年3月29日要求原告繳交尾款並支付滯納金，原告於斯時既無期前履行之義務，被告即無要求原告履行之權利，原告自無任何給付遲延可言。況依據系爭契約第3條第2項付款方式所載，原告給付價金尾款義務，亦僅於被告完成系爭房地移轉登記後始發生。
⒊被告另以屢催促原告均拒不履約為由，而解除系爭契約云
云，然兩造於系爭契約第16條第1點約定「若買方蘇孝明貸款不足新臺幣100萬元，則賣方林欣蓉無條件返還簽約款30萬元正，絕無異議」，復於第16條第3、4點約定「前段防漏工程由賣方負責；後段防漏工程由買方負責」、「防漏工程無缺失，不漏水兩個月始交屋」，足認兩造係以系爭契約第16條第1點特約事項排除系爭契約第4條相關貸款約定，並以系爭契約第16條第3、4點特約事項排除系爭契約原定之點交日期約定，即改以「原告貸款額度須達100萬元，且防漏工程無缺失、不漏水後兩個月交屋」作為系爭契約履約條件及期間。準此，被告既未依系爭契約第3條第2項約定先將系爭房地移轉登記予原告，原告自無交付尾款義務，亦不負給付遲延責任，故被告無解除契約之權利。況於被告未將系爭房地為移轉登記之對待給付前，原告依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯而拒絕給付價金尾款，亦屬合法權利之行使。
（二）就備位聲明部分：原告於提起本件訴訟時聲請法院核發起訴證明，經向地政機關辦理訴訟繫屬登記並於102年7月8日登記在案，被告卻無視於此登記，仍故意於原告完成訴訟繫屬登記之翌日，將系爭房地出售並移轉登記予訴外人 廖玉茹 ，足認被告蓄意不履行契約，顯有可歸責之事由；原告於簽訂契約後因可歸責被告之惡意行為，無從依約取得系爭房地所有權。則被告自得依系爭契約第8條第1項及民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金共60萬元予原告，而為備位聲明之主張。
（三）並聲明：先位聲明：被告應將坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○○○○號，土地面積90平方公尺，所有權範圍3分之1，土地上建物即同段445建號，門牌號碼為桃園縣○○鎮○○街○○巷○弄○號加強磚造3層樓房建築之地面層，面積68.48平方公尺所有權全部移轉登記與原告。備位聲明：被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房地被告於98年承購之初即有嚴重漏水問題，而此漏水問題係源自於原告2樓之住所，後被告迫於無奈，遂協議將系爭房地以低於市價之價額出售予原告。原告於簽訂系爭契約後曾託被告尋覓修繕漏水之師傅，並於101年10月25日由被告配偶及兒子先行幫忙處裡，待打石及清運工程完畢，被告所覓之防水師傅欲進場施作防水工程時，原告竟於101年10月28日表示之後防水工程由其負責，不願支付前段防水工程費用約1萬5,000元，被告因需錢孔急又不堪原告一再要求下遂於同日在原告所執有之系爭契約第16條其他約定事項下同意刪除原約定之第3點改為「前段防漏工程由賣方負責，後段防漏工程由買方負責」，並加註第4點「漏水工程無缺失、不漏水後始交屋」，然被告從未答應原告於漏水工程完成後兩個月才交屋，因被告係急需用錢始售屋，自不可能答應此不合邏輯之要求。況原告浴室僅1坪左右，防水工程中最費工之打石敲地、清運均已完成，之後防水塗料至遲於一週內應可完成。系爭契約原約定至遲應於101年11月30日交屋，而漏水修繕工程迄同年12月初始完工，被告即邀原告至現場勘查驗收，確認漏水工程均已完竣，並要求原告給付尾款，詎原告竟藉詞推諉拖延。又原告買賣標的欲辦理貸款，兩造委任之代書將資料送銀行估價，臺灣銀行估價可貸70萬元，渣打銀行估價可貸100萬元，惟原告認私人銀行利率過高，臺灣銀行貸款成數過低，要求自找銀行貸款，不透過代書進行貸款；且依據系爭契約第4條第1項規定：買方應於支付第1次價款後5個工作日內指定貸款金融機構，並應無條件於承辦地政士通知之約定期日內，繳交金融機構貸款所需證件及辦理對保、開戶等手續，且不得以非可歸責於賣方之事由拖延，否則買方應負遲延之責，而原告拖延數月均未告知代書其確定之貸款銀行，已有遲延違約；另依契約第
5條第3項規定：若買方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，最遲應於辦理完稅前，與登記名義人共同開立同尾款金額、指定賣方為受款人且禁止背書轉讓之商業本票壹紙交付承辦地政士保管，作為尾款給付之擔保，始得辦理產權移轉手續，俟尾款付清同時即返還予買方撕毀作廢。
系爭房地之漏水修繕工程業於101年12月初完成，原告於修繕完成後遲延5個月均不履行契約，被告即於102年3月6日、102年3月29日各寄發存證信函限期催告原告履約、依上開約定開立尾款本票，然原告均置之不理，被告則依系爭契約第8條第2項規定於102年4月1日寄發存證信函通知原告解除系爭契約，並沒收已付之定金，自屬於法有據。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
（一）先位聲明部分：原告主張兩造於101年10月22日簽定系爭契約，約定買賣價金為130萬元，買賣標的點交日期為至遲於101年11月30日前交屋，付款方式則為：①第一期簽約款30萬元，於簽約時給付；②尾款100萬元，因買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權移轉登記完成後3個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入履保專戶，雙方辦理點交手續時支付。另於系爭契約第16條其他約定事項增訂第1點約定：若買方蘇孝明貸款不足新臺幣100萬元時，則賣方林欣蓉無條件退回簽約款30萬元，絕無異議。第2點約定：賣方林欣蓉無條件將水錶移至屋外，屋內雜物清除，拆除衣櫃及和式地板。第3點約定：
2樓水管修復由賣方負責及清理廢土；鋪蓋防水瓷磚，由買方負責。嗣被告委由其夫 吳貞輝 及兒子 吳信毅 就上開第
2、3點約定事項進行移除水錶及施作漏水處理工程，敲掉浴缸、地板打石完成，清運廢土後，雙方復於101年10月28日另行約定其他約定事項，將上開原第3點內容刪除，另約定為：前段防漏工程由賣方負責（第一個師傅挖除及清廢土），後段防漏工程由買方負責（第二個師傅）；並增訂第4點有關交屋條件之約定；系爭契約業於000年00月00日生效，原告並於同日交付定金30萬元予被告等事實，有原告提出之不動產買賣契約書1份為證，且為被告所不爭執，此部分堪信屬實。又原告主張其已依約履行防水抓漏工程，無任何違約，經通知被告履約，被告竟拒絕移轉系爭房地予原告，反而解除契約並沒收定金，被告應依買賣契約履行系爭房地所有權移轉登記義務等語，則為被告所否認，並以前揭情置辯，本件主要爭點厥為：被告抗辯系爭買賣契約已因原告違約而經被告合法解除，有無理由？茲論述如下：
⒈被告抗辯原告未依約定期限內指定貸款金融機構，辦理貸
款手續、亦未依約提出尾款本票交付代書保證以辦理過戶移轉登記，有遲延給付之違約，違反系爭契約第4條第1項、第5條第3項規定，依契約第8條第2項規定解除契約，有無理由？
(1)依兩造簽訂之系爭契約第4條第1項規定：買方應於支付第1次價款後5個工作日內指定貸款金融機構，並應無條件於承辦地政士通知之約定期日內，繳交金融機構貸款所需證件及辦理對保、開戶等手續，且不得以非可歸責於賣方之事由拖延，否則買方應負遲延之責。是依上開約定，原告應於支付第1次價款後5個工作日內即101年10月27日前指定貸款金融機構通知承辦地政士，並應無條件於承辦地政士通知之約定期日內，繳交金融機構貸款所需證件及辦理對保、開戶等手續以辦理貸款俾供尾款之支付。然原告迄至被告解除系爭契約前均未指定貸款之金融機構通知地政士以完成貸款之手續，此有原告自承代書將其資料送到臺灣銀行估價，當時只有估到70萬元而已，原告提議要另行找其他銀行估價，但是被代書阻擋等語（見本院卷第111頁），核與被告訴訟代理人即本件兩造委任之地政士黃禾所述：當時 伊有幫 原告送出兩家銀行，臺灣銀行估價70萬元，渣打銀行估價100萬元，但原告是軍人認為私銀行利率太高，臺灣銀行貸款成數太低，要求自行找銀行貸款，不透過代書事務所進行等語相符（見本院卷第111頁）；參以證人即本件買賣仲介人員 田野 於本院證稱：原告通知我說尾款貸款沒有問題，但是要把代書換掉等語（見本院卷第110頁背面），足見原告貸款金額達100萬元並無問題，然原告卻欲更換地政士，未依地政士之通知配合辦理貸款，已違反上開應無條件依地政士通知期日內配合辦理對保、開戶及貸款事宜之約定，顯然原告已未依約履行。
(2)又系爭契約第5條第3項規定：若買方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，最遲應於辦理完稅前，與登記名義人共同開立同尾款金額、指定賣方為受款人且禁止背書轉讓之商業本票壹紙交付承辦地政士保管，作為尾款給付之擔保，始得辦理產權移轉手續。是辦理產權移轉登記之前提，仍需由原告（買方）先開立同尾款金額、指定賣方為受款人且禁止背書轉讓之商業本票壹紙交付承辦地政士保管，始能進行辦理產權移轉手續。原告雖主張依契約第3條第2項付款方式所載，其支付尾款義務僅於被告完成房地移轉登記後始發生，無期前履行義務云云。惟因原告尾款繳納需辦理貸款始能支付，故兩造於契約第5條第3項約定產權移轉前應由原告先開立同尾款金額之本票交付地政士保管，為價金給付之擔保。是被告辦理產權移轉登記之前原告有先為履行交付尾款本票予地政士之義務，然因原告未依約履行，被告因原告遲延甚久（自簽約起已逾5個月），遂於102年3月29日以中壢普仁郵局第80號存證信函催告原告已給付遲延應依約履行，原告仍置之不理，被告即於102年4月1日以中壢普仁郵局第81號存證信函通知原告解除系爭契約，有被告提出之存證信函暨收據回執各2份在卷足參（見本院卷第60至63、71頁），被告依法解除契約即屬有據。
(3)雖原告主張契約第16條第1、4點其他約定事項，已排除系爭契約原定點交日期約定，即改以「原告貸款額度須達
100萬元，且防漏工程無缺失、不漏水後兩個月交屋」作為系爭契約履約條件及期間，且漏水修繕於102年1月28日始完工，於102年2月20日始確認不漏水，原告並無違約云云。惟查：
①兩造雖有約定如原告貸款額度不足100萬元，則被告應返
還30萬元簽約款，然證人田野已證稱原告向其自承尾款貸款無問題，已如前述（參見（一）⒈(1)說明），原告復未舉證其貸款額度有不足100萬元之事實，自不得主張系爭買賣契約條件不成就，或以此為由拒絕履行契約。
②原告另主張契約第16條第4點其他約定事項增訂有「防漏
工程無缺失、不漏水後兩個月始交屋」之約定，即必須不漏水2個月後始交屋云云，則為被告所否認，辯稱伊僅同意漏水修好後就要交屋，並未同意「…不漏水『兩個月』後始交屋」，『兩個月』文字不知何人、何時加註等語（見本院卷第197頁）。本院詰之證人即原告之母 蘇邱淑女 證稱：101年10月28日修改系爭契約增訂第16條第4點時在場的人有伊、 李炎鴻 及兩造，修改原因是等廁所修改後完全不漏水才交屋，（問：寫這不漏水兩個月是否有經過被告同意？）他一直沒同意等語（見本院卷第93頁背面至94頁），核與被告所辯相符。雖原告另傳喚之證人李炎鴻於本院證稱：因當時原告有向被告表明怕交屋之後還在漏水，所以請被告能夠在防漏工程修繕確定無漏水後的兩個月後才交屋，當時被告同意，（問：為何再多加兩個月這個字？）因為當時寫的時候太急了沒有寫上去，本來想劃掉重寫，但原告與被告覺得版面太過潦草，所以請伊用加註的方式寫上去等語（見本院卷第95頁），惟其所述與證人蘇邱淑女所述不一。本院觀諸系爭契約第16條第4點其中「兩個月」文字，係以插入文句、增加文字之方式為之，就契約條文內容之增減、刪除本應在修改處簽名或蓋章以示當事人同意增、刪、修改，撰寫條文之證人李炎鴻為國小老師，其智識純熟應無不知之理，然上開內容文字修改之處並無令兩造簽名或蓋章，被告是否有同意原告「無漏水後兩個月始交屋」已屬有疑；況證人蘇邱淑女已證稱：被告一直沒有同意要寫不漏水兩個月等語明確，本院衡酌證人蘇邱淑女為原告之母，自無偏袒被告之動機及可能，而證人李炎鴻係原告之前女友，與原告有故舊情誼，且其證述與證人蘇邱淑女已有歧異，證詞難認公正可信；再者，出賣人（被告）出售系爭房地予買受人（原告），尚需負擔修繕買受人自身房屋之漏水，此情形已屬罕見，被告辯稱若非其急需用錢，絕不可能以低價出售並同意修繕買受人房屋漏水，在其急需取得資金前提下更不可能會同意買方延至不漏水兩個月後才交屋等語，即非無可信，是上開證人所述應以證人蘇邱淑女所證被告並未同意須不漏水兩個月後始交屋為可採。
③原告所有2樓房屋廁所水管漏水情形，於何時修繕完成不
漏水？證人 林金石 於本院證稱：伊是該地之鄰長，原告母親於10
1年10月中旬左右找伊去抓漏水，當時2樓浴室馬桶已被敲掉準備要鋪地磚，因地板積水仍約有2至5公分，伊認為漏水尚未修理好，建議不應舖設磁磚，由伊幫忙他們查漏水原因，約查了2星期才發覺漏水原因是由隔壁2樓滲入到原告家中2樓浴室。又因隔壁2樓鄰居媳婦快要生產其怕動工修繕會影響胎氣，嗣其媳婦生產完後時間約在伊查出漏水後50天左右隔壁鄰居才開始動工。隔壁動工1天就施作完，原告母親也要求伊找人修繕2樓，從找人到施工前後約10天就完工了，伊修繕漏水完成的時間是在102年1月28日，也就是在102年1月28日修繕完成後就沒有發生漏水。因為最後是由伊去幫原告安裝馬桶，所以伊知道完工日期是102年1月28日，又因為已經不會漏水，所以伊才去安裝馬桶等語（見本院卷第95頁），此與證人蘇邱淑女證稱：最後一次修理好的時間是101年1月28日等語，所述合相一致（見本院卷第94頁背面）。雖被告主張修繕漏水工程於101年12月初即已完成，並舉證人吳貞輝、 吳信義 為證，惟其2人僅參與前階段之打石敲地、清運廢土等工作，就後階段之防水工程何時施作、何時完成均證稱不清楚，僅依渠等經驗判斷以打石完後僅需2、3天工期即可完成防水工程及鋪地磚進而推測101年12月初應已完成修繕漏水，並無所據，且渠等所述亦與證人林金石、蘇邱淑女所述不符，難認可採。本院審酌證人林金石為該地之鄰長，受託義務協助，幫忙原告找人修繕漏水，與兩造間無利害關係，立場中立，所述應較為可信。證人林金石既已證述其是經確認不漏水後始安裝馬桶，時間為10
2年1月28日，是應以斯時為漏水修繕完成及確定不漏水之時點。故原告主張其確認不漏水之日為102年2月20日，毫無依據，洵不足採。
④又兩造雖就漏水修繕何時完成有所爭執，原告並進而主張
依契約第16條第4點約定已排除系爭契約原定點交日期約定，即改以防漏工程不漏水後2個月交屋作為系爭契約履約條件及期間，其並無期前給付尾款之義務云云。惟兩造縱有前開不漏水始交屋之約定，然該項約定僅係就點交房屋時間及條件做約定，並無免除原告應依約履行交付價金程序前所必需履行指定銀行辦理貸款手續以供尾款支付及辦理產權移轉登記前需先交付尾款本票之義務。蓋兩造簽訂之系爭契約已就買賣價金給付之付款方式、買方貸款約定、產權移轉、房地點交、違約處罰、解除契約各項均分別定有明文，第16條第4點僅係就何時辦理交屋所附之條件，而非交付價金及辦理移轉登記之條件。換言之，兩造雖於第16條第4點另有防漏工程不漏水始交屋之約定，然此約定僅係對點交房屋所設條件，並無免除原告應依契約所定條件及程序進行履約，原告仍應依契約第4條第1項、第5條第3項規定通知地政士貸款銀行並無條件依地政士指定期間內向貸款銀行辦理貸款手續及進行繳交地政士價金尾款100萬元本票之義務。因原告未依約履行上開義務而有遲延，致被告無從進行產權移轉登記，係屬可歸責於原告之給付遲延，原告確有違約事由至明。
⒉因原告有上開給付遲延情形，原告甚至於2樓漏水修繕完
成不漏水之102年1月28日後仍不履行通知地政士指定貸款銀行及交付尾款本票，被告即於102年3月29日以中壢普仁郵局第80號存證信函催告原告已給付遲延應依約履行，原告仍置之不理，被告復於102年4月1日以中壢普仁郵局第81號存證信函通知原告解除系爭契約，有被告提出之存證信函暨收據回執各2份在卷可憑，被告解除契約之意思表示於102年4月8日到達原告之時，系爭契約即已解除。是被告抗辯：系爭契約已因原告違約，經限期催告履行後仍不履行，乃依約解除在案，原告已付定金，亦由被告沒收等語，於法即無不合。準此，原告主張其於101年4月20日前無給付義務，且無給付遲延，被告解除契約並無所據云云，自非可採。
⒊從而，被告雖於101年10月22日將系爭房地出售予原告，
並已收受定金30萬元，已如前述；然因兩造間系爭契約已因原告給付遲延經被告合法解除，則原告主張依據系爭契約及民法第348條之規定，請求被告移轉系爭房地所有權予原告，即為無理由。
（二）備位聲明部分：兩造間系爭契約既經被告合法解除而溯及失其效力，與契約自始不存在者無異，被告乃於解除契約後之102年6月21日將系爭房地出售訴外人廖玉茹，有土地及建物登記簿謄本可證（見本院卷第89至91頁），難謂被告有何可歸責之不履行契約事由，則原告依據系爭契約第8條第1項及民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金共60萬元，亦無理由。
五、綜上所述，原告依系爭契約之約定，先位聲明：請求被告應將坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○○○○號暨土地上建物門牌號碼為桃園縣○○鎮○○街○○巷○弄○號所有權移轉登記予原告。備位聲明：被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國103年7月31日
民事第二庭法官林文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月31日
書記官陳秀鳳