裁判字號：臺灣高等法院103年上字第1222號民事判決
裁判日期：民國105年01月26日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高等法院民事判決103年度上字第1222號上訴人 黃許梅丹
黃成業 黃成圳 黃成田 黃成領 黃日英 黃謝菊 妹 黃成標 共同訴訟代理人 何文雄 律師被上訴人 黃成奎
黃成舜 黃成鑾 共同訴訟代理人 陳祖德 律師
賴郁樺 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國103年7月31日臺灣桃園地方法院101年度訴字第2405號第一審判決提起上訴，本院於104年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人 黃謝菊妹 負擔四分之一、上訴人黃成標負擔二分之一，餘由上訴人黃許梅丹、黃成業、黃成田、黃成領、黃成圳、黃日英負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人為桃園市中壢區（改制前為桃園縣中壢市○○○段0000000000段000地號，下稱系爭859地號土地）、861地號（重測前為過嶺段202-1地號，下稱系爭861地號土地）土地之所有權人，上訴人黃許梅丹、黃成業、黃成田、黃成領、黃成圳、黃日英（下稱黃許梅丹等6人）之被繼承人 黃新才 及上訴人黃謝菊妹、黃成標（以下個別以姓名稱之）分別於民國（下同）62年10月30日（下稱系爭契約1）、同年10月31日（下稱系爭契約2）、同年10月30日（下稱系爭契約3）與被上訴人之被繼承人 黃柏蒼 簽訂土地買賣契約書（以下就系爭契約1、2、3合稱系爭契約），約定由黃新才以每坪新臺幣（下同）700元之價格向黃柏蒼購買系爭861地號土地面積約50坪，換算所有權應有部分為30000分之1626；黃謝菊妹以每坪700元之價格向黃柏蒼購買系爭859、861地號土地面積合計約50坪，換算所有權應有部分各30000分之136、30000分之1516；黃成標以每坪700元之價格向黃柏蒼購買系爭859地號土地面積約100坪，換算所有權應有部分為30000分之3431，黃新才、黃謝菊妹及黃成標（下稱黃新才等3人）已分別依約給付第1、2次款項予黃柏蒼，黃柏蒼並將上開土地交予其3人使用至今。茲因系爭859、861地號土地當時受有修正前農業發展條例（下稱農發條例）第30條及修正前土地法第30條第1項規定之限制，無法辦理分割後移轉所有權，雙方遂於系爭契約上明確約定尾款「待後得以過戶登記一切書類檢齊一次付清」，系爭契約自屬有效，而上開法令限制已於89年1月26日刪除修正，被上訴人仍拒不履行移轉所有權登記之義務， 爰依 繼承及系爭契約之法律關係，請求被上訴人應分別將系爭861地號土地所有權應有部分各30000分之1626移轉登記予黃許梅丹等6人公同共有、系爭859地號土地所有權應有部分各30000之136、系爭861地號土地所有權應有部分各30000分之1516移轉登記予黃謝菊妹、系爭859地號土地所有權應有部分各30000分之3431移轉登記予黃成標等語。原審判決駁回上訴人之訴，上訴人聲明不服，提起上訴。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應分別將系爭861地號土地所有權應有部分各30000分之1626移轉登記予黃許梅丹等6人公同共有。㈢被上訴人應分別將系爭859地號土地所有權應有部分各30000之136，及系爭861地號土地所有權應有部分各30000分之1516移轉登記予黃謝菊妹。㈣被上訴人應分別將系爭859地號土地所有權應有部分各30000分之3431移轉登記予黃成標。
二、被上訴人則以：系爭契約第2條記載「殘款待後過戶手續一切書類檢齊時一次付清」，僅係關於尾款給付所附期限之條件，並非預期待不能之情形除去後，再辦理所有權移轉登記之意思，系爭契約標的乃屬給付不能，應為無效。又系爭
859、861地號土地之地目為田，為非都市計劃內之特定農業區，使用地類別為農牧用地，即為耕地，上訴人既非自耕農，亦無自耕能力證明，且上訴人以系爭859、861地號土地作為建築房屋使用，顯然違反修正前土地法第30條、修正前農發條例第22條等強制規定，應屬自始無效，自無消滅時效之問題，況上訴人請求移轉之應有部分比例，究係如何計算得出，亦乏依據，上訴人請求移轉系爭859、861地號土地之應有部分，與系爭契約約定就特定部分分割後移轉之真意不符。另系爭859、861地號土地上之農舍用地面積，已超過農業用地面積百分之10，違反農業用地興建農舍辦法第9條第3款規定，且系爭859、861地號土地分割後，農舍坐落之基地面積不足0.25公頃，無法申請解除套繪管制，自無法辦理分割等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
三、經查，系爭859、861地號土地原為被上訴人之被繼承人黃柏蒼所有，黃柏蒼分別於62年10月31日將系爭861地號土地（重測前為過嶺段202-1地號）面積約50坪出售予黃新才；於62年10月31日將系爭859（重測前為過嶺段202地號）、861地號土地面積合計約50坪出售予黃謝菊妹；於62年10月30日將系爭859地號土地面積約100坪出售予黃成標，並依約將上開土地之特定位置交予黃新才等3人使用迄今。黃柏蒼死亡後，系爭859、861地號土地由被上訴人辦理繼承登記，所有權應有部分各3分之1，黃許梅丹等6人則為黃新才之繼承人。黃新才於系爭861地號土地上興建門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00弄0號房屋（舊門牌號碼為桃園縣中壢市過嶺40之15號，下稱系爭2號房屋），納稅義務人現為黃許梅丹，並由黃許梅丹家族使用中；黃謝菊妹之配偶 黃新貴 於系爭859、861地號土地上興建桃園市○○區○○路0段000巷00弄0號房屋（舊門牌號碼為桃園縣中壢市過嶺40之11號，下稱系爭8號房屋），現由黃謝菊妹家族使用中；黃成標買受系爭859地號土地之部分現為空地，無建物存在等情，有系爭契約、土地登記謄本、房屋稅繳款書、自用農舍使用執照存根及現場照片可稽（見原審卷第8至12、51、52頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第116頁背面、第122、128頁、第130頁背面、本院卷第24頁背面），自堪信為真實。
四、上訴人主張系爭契約為有效，被上訴人應分別將系爭859、861地號土地應有部分移轉登記予上訴人等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。查系爭契約1載明：「茲因乙方（即黃柏蒼，下同）所有土地坐落中壢市○○里○○段地號第202-1之土地（即系爭861地號土地，下同），以橫額切間深達界內為限寬額壹拾陸台尺總額約五十坪左右，乙方願以新台幣每壹坪柒佰元出賣與甲方（即黃新才，下同），甲方同時交下定金伍仟元整，乙方同時手領無訛，不另立書據....」（見原審卷第10頁）、系爭契約2載明：
「茲因乙方所有土地坐落中壢市○○里○○段地號第202（即系爭859地號土地，下同）、202-1之土地，以橫額切間深直落界內為止寬額壹拾陸台尺總額約五十坪左右，願以新台幣每壹坪陸佰元出賣與甲方，甲方同時交下定金伍仟元整，乙方同時手收無訛，不另立收據....」（見原審卷第11頁）、系爭契約3載明：「茲因乙方所有土地坐落中壢市○○里○○段地號第202之土地，以橫額切間深直落界內為止寬額壹拾陸台尺共貳間總面積約壹佰坪左右，每壹坪願以新台幣柒佰元整出賣與甲方，甲方同時交下定金壹萬元整，乙方同時手領無訛，不另立收據」（見原審卷第12頁）；參以系爭契約後附店面位置圖明確標示黃新才等3人買受之店面特定位置，黃柏蒼係將系爭859、861地號土地劃分為第1至7間店面，分別將其中第5間店面占有之土地（約50坪）出售予黃新才、將其中第3間店面占有之土地（約50坪）出售予黃謝菊妹、將其中第1、2間店面占有之土地（約100坪）出售予黃成標（見原審卷第10頁背面、第11頁背面、第12頁背面）；佐以系爭契約第6條約定：「對坪數之寬減此後依照分割測量面積多少計算之」（見原審卷第10至12頁），且 黃柏蒼業 將上開特定部分交予黃新才等3人使用迄今，黃新才並於上開買受之特定部分興建系爭2號房屋，黃謝菊妹之配偶黃新貴亦於上開買受之特定部分興建系爭8號房屋，已如前述，顯見黃新才等3人與黃柏蒼締約之真意係約定分割出售系爭859、861地號土地之特定部分，而非約定所有權應有部分之買賣，上訴人主張黃新才等3人係買受所有權應有部分，而約定就特定部分有管理使用權云云，洵非可採。
（二）次按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，35年4月29日修正公布之土地法第30條定有明文（上開法條於64年7月24日修正時變更部分內容，並於89年1月26日刪除）。又為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有，62年9月3日公布施行之農發條例第22條本文亦定有明文（上開法條於72年8月1日修正時改列為第30條，條文內容並為部分變更，復於89年1月26日修正時改列為第16條）。另以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項亦有明文。而以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第246條第1項但書規定，固應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求（最高法院70年台上字第4537號判例參照）。
（三）查系爭859、861地號土地地目田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，均屬農地，此觀土地登記謄本之記載即明（見原審卷第8、9頁），系爭契約係分別於62年10月30日、10月31日簽訂，依斯時之土地法第30條（業於89年1月26日修正刪除）規定，其承受人以能自耕者為限，且依斯時之農發條例第22條本文亦有每宗耕地不得分割及移轉為共有之規定，已如前述，可見不論修正前土地法第30條或農發條例第22條之規定，均為系爭契約簽立當時，系爭859、861地號土地不能分割、移轉之法律限制。又黃新才、黃成標當時具有自耕農身分，黃謝菊妹則無自耕農身分，黃謝菊妹於買受系爭
859、861地號土地後，係由其配偶黃新貴申請自用農舍使用執照，此有黃新才、黃成標、黃新貴之身分證、戶籍資料、自用農舍使用執照及中壢市農戶資料檔耕作面積補助卡在卷可稽（見原審卷第52、118至121頁），雖黃謝菊妹主張：伊當時係從事農耕工作，為有自耕能力之人云云，惟並未舉證以實其說，固難認黃謝菊妹於簽立系爭契約2時，具有自耕能力，然觀諸系爭契約1第2條約定：「其之屋款待後得以過戶登記一切書類檢齊時壹次付清」、第3條約定：「右之買賣所要分割之費用及增值稅與所有之舊欠等全部歸與乙方（即黃柏蒼，下同）負責繳納之」（見原審卷第10頁）；系爭契約2、3第2條約定：「其之殘款待後過戶手續一切書類檢齊時壹次付清」、第3條約定：「右之土地買賣所要分割之用費及增值稅與所有之舊欠等全部歸與乙方負責繳納之」（見原審卷第11、12頁），依其文義，可知黃新才等3人與黃柏蒼係約定尾款待系爭859、861地號土地得辦理分割及移轉登記時再給付，顯然彼等知悉依斯時相關法律之規定，系爭859、861地號土地無法移轉所有權予無自耕能力之人，且無法分割出特定部分後辦理移轉登記，因而約定尾款待上開法律限制解除後得以過戶登記一切書類備齊時再1次付清，以確保黃新才等3人之權利；再參以黃新才於買受系爭861地號土地特定部分後，即在其上興建系爭2號房屋使用迄今（現由黃許梅丹家族使用），黃謝菊妹於買受系爭859、861地號土地特定部分後，即在其上興建系爭8號房屋使用迄今，期間長達數十年，黃柏蒼均無異議，亦未向黃新才等3人請求給付尾款，而黃新才等3人於89年1月26日上開法律修正刪除前，亦未請求黃柏蒼辦理所有權移轉登記，益徵彼等訂約時確有預期於日後不能之情形除去後再為給付之合意，依民法第246條第1項但書之規定，系爭契約自屬有效，是系爭契約成立時，黃謝菊妹雖不具備自耕能力，且系爭859、861地號土地尚無法分割後移轉特定位置，均不影響系爭契約為有效之認定。
（四）另按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，89年1月26日修正施行之農發條例第16條第1項本文定有明文。查修正前土地法第30條關於「私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限」之規定，業於89年1月26日刪除，而修正前農發條例第22條關於「現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有」之規定，亦於89年1月26日修正改列為第16條，現行農發條例第16條就私有農地所有權之移轉固已無承受人須具備自耕農身分及完全不得分割等限制，但分割後面積小於0.25公頃，仍在禁止之列，黃新才買受系爭861地號土地面積約50坪（經換算約為0.01653公頃，計算式：50坪X3.30579平方公尺÷10000=0.01653）、黃謝菊妹買受系爭859、861地號土地面積約50坪（經換算約為0.01653公頃）、黃成標買受系爭859地號土地面積約100坪（經換算約為
0.03306公頃，計算式：100坪X3.30579平方公尺÷10000=0.03306），黃新才等3人買受之特定部分土地因分割後面積均未達0.25公頃，且無農發條例第16條第1項但書所列7款情形，依法仍不得分割為單獨所有，則系爭契約約定俟日後法令變更為可辦理分割出特定部分後辦理移轉登記之停止條件尚未成就，訂約時之法律障礙尚未排除而不能移轉登記，是上訴人自不得據以請求被上訴人辦理所有權移轉登記。
（五）上訴人雖主張：如認黃新才等人係買受系爭859、861地號土地之特定部分而非應有部分，則依最高法院75年台上字第404號判例意旨，伊等亦得請求被上訴人移轉按特定部分計算之應有部分云云。按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地（最高法院75年台上字第404號判例參照）。惟依系爭契約第2條約定「....過戶登記....」、第3條約定「右之（土地）買賣所要之分割費用....」、第6條約定「對坪數之寬減此後依照分割測量面積多少計算之」（見原審卷第10至12頁）之內容觀之，已明確約定於將來可分割出特定部分後，黃柏蒼始負有移轉登記之義務，亦即系爭契約乃附有俟日後法令變更為可辦理分割出特定部分後辦理移轉登記之停止條件，在該條件成就前，尚不得行使分割及移轉登記請求權，遑論請求以移轉所有權應有部分為替代給付，是上訴人請求黃柏蒼之繼承人即被上訴人移轉系爭859、861地號土地之所有權應有部分，核與系爭契約之約定不符，洵屬無據。又上訴人本件請求既無理由，則被上訴人所為時效抗辯，即無審究之必要，併予敘明。
五、綜上所述，黃新才等3人與黃柏蒼間訂約時，有為日後法令變更而可辦理移轉登記時為給付（即分割出上訴人各別買受部分並移轉該部分所有權予各該上訴人）之約定，系爭契約自屬有效，惟系爭契約約定俟日後法令變更為可辦理分割後移轉登記之條件尚未成就，且系爭契約係約定由黃柏蒼辦理分割後移轉登記予黃新才等3人，並非約定由黃柏蒼移轉按特定位置面積計算之應有部分予黃新才等3人後，再辦理共有物分割。從而，上訴人依繼承及系爭契約之法律關係，請求㈠被上訴人應分別將系爭861地號土地所有權應有部分各30000分之1626移轉登記予黃許梅丹等6人公同共有；㈡被上訴人應分別將系爭859地號土地所有權應有部分各30000之136，及系爭861地號土地所有權應有部分各30000分之1516移轉登記予黃謝菊妹；㈢被上訴人應分別將系爭859地號土地所有權應有部分各30000分之3431移轉登記予黃成標，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所舉之證據，經核已與判決結果不生影響，無再逐一論斷之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴應認為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國105年1月26日
民事第二十一庭
審判長法官翁昭蓉
法官劉又菁法官鍾素鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月26日
書記官常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。