裁判字號：臺灣高雄地方法院110年訴字第1427號民事判決
裁判日期：民國111年03月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第1427號原告 蘇秀玉 被告 林文文 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號房屋騰空並遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬伍仟元，及自民國一一○年四月五日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬陸佰肆拾捌元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十三，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬陸仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，先予敘明。
二、原告主張：兩造於民國108年6月5日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自108年6月5日起至110年6月4日止，共計2年，每月租金新臺幣（下同）21,000元，水電等費用均由被告自行負擔。詎被告自109年11月起，未依約按期給付租金，迄至110年4月4日止，已遲付租金達2月，共計欠繳租金66,000元（計算式：9,000元＋21,000元＋9,000元×4＝66,000元），被告應負清償責任。原告已依系爭租約所載地址，寄發苓雅郵局存證號碼000076號存證信函通知被告限期繳清租金，嗣寄發苓雅郵局存證號碼000099號存證信函終止系爭租約在案。系爭租約已合法終止，惟被告仍未依約遷讓房屋，屬無權占有，已侵害原告之所有權，原告得依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還原告。又原告得依系爭租約請求被告應給付積欠之租金6萬6000元。另被告無權占有使用系爭房屋，每月獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告得依不當得利法律關係，請求被告自110年
4月5日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬1,00
0元。為此，爰依民法第767條第1項前段、系爭租約第3條、民法第179條之法律關係聲明求為判令：㈠被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告66,000元，及自民國110年4月5日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告21,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條規定甚明，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨可資參照），故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，亦應為相同解釋，為相當於租金之利益。
㈡經查，本件原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之系
爭租約（訴卷第35至45頁）、被告積欠租金紀錄表（訴卷第47頁）、苓雅郵局存證號碼000076、000099、000205號存證信函暨送達回執（訴卷第61至77頁）、高雄市稅捐稽徵處10
9年全期房屋稅繳納證明書（訴卷第99頁）、110年房屋稅繳款書（審訴卷第43頁）、中華郵政股份有限公司帳號：00000000000000號帳戶存摺內頁影本（訴卷第49至59頁）、現場照片（審訴卷第165、167頁）、簡訊對話紀錄（訴卷第79至96頁）、Google地圖之系爭房屋周圍交通環境資料（訴卷第127頁、第139至141頁）、建物登記第一類謄本（訴卷第967頁）、土地登記第一類謄本（訴卷第101頁）等為證，而被告業於相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，對於原告主張之事實亦未提出任何書狀或證據以供本院審酌，本院綜合上開事證，依調查證據之結果，認原告之主張應堪信為真實。從而，被告遲付租金總額已逾
2個月租額，遲延給付亦已逾2個月，原告復以存證信函定期催告被告支付租金，同時為於期限內不支付租金，即為終止租約之意思表示，被告仍未於期限支付遲延之租金，系爭租約即於苓雅郵局存證號碼000099號存證信函到7日即110年3月16日終止，則原告於系爭租約終止後，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢又原告主張被告於109年6月8日匯款12,000元，積欠租金9
000元，於109年12月無匯款，積欠租金21,000元，於110年
1至4月，每月匯款12,000元，則每月積欠租金9,000元，被告積欠租金合計6萬6000元等節，已如上述。惟查，細究系爭租約第4條第1項，有押金約定為1個月租金即21,000元之約定（訴卷第38頁），則扣除押金21,000元後，被告應尚積欠租金45,000元未付，是原告依系爭租約請求被告給付積欠之租金45,000元部分，自屬有據。逾此部分，原告之主張為無理由。
㈣另系爭租約既已終止，被告仍繼續占有使用系爭房屋，即屬
無法律上之原因而受有利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害，參以系爭房屋所占用之高雄市○○區○○○段000000000
地號土地、面積為78平方公尺，權利範圍為全部，申報地價每平方公尺為28,800元，該土地申報總價額為2,246,400元〈計算式：78×28,800=2,246,400〉，系爭房屋課稅現值則為231,300元。又系爭房屋臨近九如二路（步行約1分鐘），附近有臺灣銀行三民分行（步行約1分鐘）、十全菜市場（步行約3分鐘），至高雄火車站步行約8分鐘，有系爭房屋周圍交通環境資料可資佐證（訴卷第127頁、第139至14
1頁），足見系爭房屋四周發達、交通便捷，以上開地號土地申報總價及系爭房屋課稅現值之年息10％屬適當合理，而據此計算結果，被告因占有系爭房屋而每月所應給付相當於租金之利益則為20,648元〈計算式：（2,246,400＋231,300）×10%÷12＝20,648元（小數點以下四捨五入）〉，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自110年4月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利20,648元部分為適當，逾此部分之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約第3條、民法第179條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告，並應給付原告45,000元，及自110年4月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,648元部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，所命給付之金額或價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過係促請法院依職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判。至原告其餘假執行之聲請，因原告其餘之訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第389條第1項第5款、第392條第
2項、第79條，判決如主文。中華民國111年3月17日
民事第五庭法官呂俊杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年3月22日
書記官陳褘翎